İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/523 K.2025/309

Mahkememizde görülen Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA /Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle; Müvekkili ... ve murisi ...’ın davalı kooperatif yönetim kurulunun 26/05/1987 tarih ve 4 sayılı kararı ile davalı kooperatifin ortaklığına kabul edildiği, Müvekkili ... ve murisi ...’ın 16/03/2015 tarihinde vefat ettiği ve geriye mirasçı olarak Müvekkili ...’ın kaldığını,

Davalı kooperatif ile müvekkili ... ve murisi ... arasında yapılan anlaşmaya göre, davalı yanın taahhüdü gereğince anahtar teslimi yapılacak olan İstanbul İli, ... İlçesi, ...

Mahallesi, 918 ada 9 parsel ve 919 ada 7 parselde bulunan C-2 ve C-11 nolu villalar için müvekkili ve müvekkilinin murisinden herhangi bir ücret ve bedelin taahhüt edilmeyeceği, bu hususun davalı kooperatifin yetkililerince imzalı 23/09/1987 tarih ve 0040 ve 0041 sayılı kararı ile yazılı yazılı olarak taahhüt edildiğini,Ancak anahtar teslimi ve müvekkili ve müvekkilinin murisinden herhangi bir ücret ve bedel talep edilmeden yapılarak teslim edileceği taahhüt edilen C-2 ve C-11 nolu villaların ön görünümde kalması ve yapı ruhsatlarının iptal edilerek yıkım kararı alınması üzerine müvekkili ve müvekkilinin murisine davalı kooperatif tarafından

18/09/1999 tarihinde kooperatif merkezinde noter huzurunda üyelerin katılımıyla yapılan kura çekiminde İstanbul İli, ... İlçesi, ... 226 parselde bulunan ... nolu ikiz villanın müvekkillerine tahsis edildiğinin bildirildiğini,

Müvekkili ve müvekkilinin murisinin kooperatif üyeliği nedeniyle davalı kooperatifin farklı tarihlerde müvekkili ve müvekkilinin murisinden kooperatif aidatını talep ettiğini ödemelerin gerçekleştiğini, dava tarihi itibariyle kooperatife herhangi borçlarının olmadığını,

Davalı kooperatifçe 2000’li yıllardan itibaren üyelerine villa teslimlerinin yapılmaya başlandığını, Kendileri tarafından yapılan araştırmaya göre İstanbul İli, ... İlçesi, ... 226 parselde bulunan ... nolu ikiz villanın yapımına bir engel bulunmadığını, taahhüt edilen ... nolu ikiz villanın bulunduğu parselde inşaatların tamamının teslim edildiğini, dava tarihine kadar davacılara teslim edilmiş bir villanın bulunmadığını, bu durumun 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 23. Maddesine ve Anayasa ile düzenlenen eşitlik ilkesine aykırı olduğunu,

Davalı kooperatife, müvekkiline teslim edilmesi taahhüt edilen villaların yapılarak teslim edilmesi, aynen ifanın mümkün olmaması halinde, villaların dava tarihi itibariyle bedelin tespiti ve tespit edilen bedelin temerrüt tarihinden işleyecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili, villaların teslim edilmemesi sebebiyle 16/08/2016 tarihinden dava tarihine kadar mahrum kalınan kira bedellerinin tespiti ile tespit edilen bedelin dönem sonundan itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte ödenmesi için ... 7. Noterliğinin 04/02/2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarını gönderdiklerini, davalı yanca ... 57. Noterliğinin 16/02/2021 tarih ve ... yevmiye nolu cevabi ihtarında taleplerin haksız ve hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle istemlerinin reddedildiğini beyanla:

Herhangi bir bedel ve ücret talep edilmeksizin yapılarak teslim edileceği taahhüt edilen villaların aynen ifası ile taraflarına teslim edilmesini, ifanın mümkün olmaması halinde taahhüt edilen villaların dava tarihi itibariyle bedelin tespiti ile tespit edilen bedel üzerinden arttırılmak üzere 5000,-TL’nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsilini, villaların teslim edilmemesi sebebiyle 12/08/2016 tarihinden dava tarihine kadar mahrum kalınan kira bedellerinin tespiti ile tespit edilen bedel üzerinden arttırılmak üzere 5000,-TL’nin dönem sonundan itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili 19/12/2024 tarihli talep arttırım dilekçesi ile:

- Davanın kabulüne

- Öncelikle herhangi bir bedel ve ücret talep edilmeksizin yapılarak teslim edileceği taahhüt edilen villaların aynen ifası ile teslimine,

-Aynen ifanın mümkün olmaması halinde taahhüt edilen villaların bedeli olan 4.000.000 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline,

- Villaların teslim edilmemesi sebebiyle 12.08/2026 tarihinden dava tarihine kadar mahrum kalınan kira bedellerine karşılık bilirkişi tarafından tespit edilen 241.757,24 TL'nin dönem sonundan itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP /Davalı vekili cevap dilekçesinde ve özetle;

Davacının yıkım kararından sonra kendisine 226 parselde bulunan ... nolu ikiz villanın tahsis edildiğini söylemesinin hilaf-i hakikat olduğunu,ön görünümlü villanın yeni yasal düzenlemeler sebebiyle imkansızlaşması sebebiyle kooperatifçe yapılan kura çekiminde kendisine isabet ettiği iddia edilen ... veya başka bir villanın yapımına ilişkin inşaat izninin alınmasının yasalar karşısında mümkün olmadığını, böyle ve başka bir villanın da mevcut olmadığını,

... mahallesi, 918 ada, 9 parsel ve 919 ada 7 parselde bulunan muhatapların villaları da dâhil olmak üzere tüm villaların yapı ruhsatlarına uygun olarak inşa edilmekteyken; Anayasa Mahkemesinin 3194 sayılı yasanın 47.maddesinin iptal edilmesine ilişkin kararının 18.04.1987 tarihinde yayınlanması ile yapı ruhsatlarının iptal edildiğini, 1989 yılında yıkım kararlarının alındığını, davalı belediye ekiplerince 27.03.2007 tarihinde yıkımın gerçekleştirildiğini, uygulamaya karşı hem Anayasa mahkemesine hem de Avrupa İnsan Hakları mahkemesine müracaat ettiklerini, sonuç alamadıklarını,

Amaca uygun tüm yükümlülüklerini yerine getiren müvekkilinden haksız ve mesnetsiz talepte bulunulduğunu beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, kooperatif üyesi tarafından, kooperatife karşı açılan aynen ifa aksi halde maddi tazminatın ödenmesi istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık; Davalı kooperatif tarafından yapılan ve davacıya tahsisine karar verilen villaların teslim edilmemesi nedeniyle öncelikle aynen teslimi, mümkün değil ise bedelinin tespiti ile faizi ile ödenmesi ve ayrıca villaların teslim edilmemesi nedeni ile kira bedellerinin tahsili istemine dayalı belirsiz alacak davasında dava konusu villara inşaat ruhsatı verilip verilmediği, yıkımında davalı kusuru bulunup bulunmadığı, yerine yeni villaların yapılıp yapılmadığı bu kapsamda davacıların davalıdan aynen ya da villa bedeli ve kira bedeli alacağı olup olmadığı istemine ilişkindir.

Tarafların bildirdiği deliller toplanmıştır. iddia ve savunmaları ibraz edilen deliller ve bu kapsamda davacının davalıdan alacağının bulunup bulunmadığının tespit edilmesi için,mahallende 21/01/2021 tarihinde keşif yapılmış, keşfe katılarak yerinde inceleme yapan bilirkişi heyeti Şehir plancısı Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... ..., İnşaat Mühendisi Bilirkişi ... ..., Yüksek Mimar Bilirkişi ... ile Yeminli Mali Müşavir Bilirkişi ... ve Nitelikli Hesaplama Uzmanı Bilirkişi ... ... oluşan heyet 21/10/2022 tarihli kök rapor, 15/03/2023 tarihli 1. Ek rapor ve 09/05/2024 tarihli 2. Ek raporu sunmuştur.

Tüm dosya kapsamına göre;

İncelenen kooperatif kayıtlarına göre; ... Kooperatifi Ortaklık Senedinde; ...’ın 12/09/1985 tarihinde kayıtlara giren ortak olma isteğinin Yönetim Kurulunun 26/05/1987 tarih ve 4 sayılı

kararı ile kabul edildiği ... ( ...) ’in 12/09/1985 tarihinde kayıtlara giren ortak olma isteğinin Yönetim Kurulunun 26/05/1987 tarih ve 4 sayılı kararı ile kabul edildiği... 19. Noterliğince düzenlenen 23/03/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı Mirasçılık Belgesinde, 16/03/2015 tarihinde vefat eden ...’ın terekesi 1 pay kabul edilerek davacı ... ...’ın mirasçısı olduğu görülmüştür. ...’ın ve ...’in kooperatif üyesi oldukları, kendilerine asaleten ve kooperatif üyesine mirasçı olarak davacı sıfatlarının bulunduğu belirlenmiştir.

Dava dilekçesi ekinde sunulan ... Kooperatifinin 23/06/1987 Tarih ve 40-41 Sayılı Kararında; davalı kooperatif tarafından C-2 ve C-11 nolu dubleks bahçeli evin anahtar

teslimi inşa edilerek herhangi bir bedel talep edilmeden davacılara teslim edileceği taahhüt edilmiştir.

Bu belge kapsamında ... Kooperatifi nin davalı sıfatı bulunduğu belirlenmiştir.

Dava dilekçesi ekinde sunulan ... Kooperatifi 06/10/1999 Tarih ve 048 Sayılı Kararında : 18/09/1999 tarihinde kooperatif merkezinde bütün öngörünüm villa üyelerinin etkilenme bölgesindeki villa parsel yerlerinin belirlenmesi amacıyla noter huzurunda kura çekiminin yapıldığı, kura çekiminde ...’a ... nolu parselin çıktığı belirtilmiştir.

Dosya içine müzekkere ile getirtilen tapu kayıtlarına ilişkin;

... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 31/08/2021 tarih ve E-.. sayılı yazısında, ... mahallesi 918 ada 0 ve 919 ada 7 parsel ait tapu kayıtlarının yazı ekinde yer aldığı, ... 226 parsel üzerinde 1306 bağımsız bölüm

bulunduğundan tapu kaydının gönderilmediği belirtilmiştir.

... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 06/09/2021 tarih ve E-... sayılı yazısında; ... 226 parsel sayılı taşınmazın dosya evrakı ve ... mahallesi 918 ada 9 ve 919 ada 7 (eski 4) parsel sayılı taşınmazın kadastro tutanakları gönderilmiştir.

Davalı kooperatif vekilinin 01/11/2021 tarihli beyan dilekçesi ekinde sunulan tapu fotokopileri

ve Davalı vekilinin 01/12/2021 tarihli beyan dilekçesinde; davacı ve murisinin ibraz olunan 12/09/1985 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Senedi ve aynı tarihli

kooperatif yönetim kurulu kararı gereğince ... adına kayıtlı

... ... mah. 115 pafta 919 ada 1-2-3-4 parselleri davalı kooperatife sattıkları , taşınmaz bedeli 242.915.000,-TLnin ... Bankasında bulunan davacılar hesabına ödendiği belirtilmiştir.

... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nce dava dosyasına sunulan, ...

Mahallesi, 226 Parsel’ e ait kayıtlara göre; ..., ... Mahallesi,6 Pafta , 226 parsel sayılı yerde, ... Kooperatifi Konut Projesinin ... Belediye Başkanlığı’ nca 26.06.1987 tarihinde onaylandığı, Proje

kapsamında;

D Tipi 12 Blok,

E Tipi 63 Blok,

A TİPİ 17 Villa,

B Tipi 18 Villa,

X Tipi 105 Villa yer aldığı görülmüştür.

21/01/2021 tarihinde yapılan keşifte; davalı ... Konut Projesi kapsamında,

ön görünümde yer alan 139 adet villanın yıkıldığı, 226 parsel sayıda A tipi 17

adet Villa, B Tipi 18 Villa, X Tipi 105 Villa bulunduğu ve X Tipi 55 Villa ve A Tipi 1 adet Villanın

halihazırda yapılmadığı, tespit edilmiştir.

Gerek, ... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nce ve gerekse İstanbul Büyükşehir

Belediye Başkanlığı- ... İmar Müdürlüğü’nce dava dosyasına sunulan CD içeriklerinde, davaya

konu ve davacıya tahsis edilmesi gereken;

İstanbul İli, ... İlçesi, ..., 226 parsel sayıda yer alan X Tipi Villa Mimari Projesinin ... Belediyesi-İmar ve Planlama Müdürlüğü’nce "31.07.1987 tarih ve 4345 Sayı ile onaylanan

projenin tadilatıdır. X Tipi 105 adet villanın 2’ şer bağımsız bölüm haline getirilmesinden dolayı

yapılmıştır. Her Villa 2 bağımsız bölümden ibarettir." Şeklinde not düşülerek onaylandığı

görülmüştür.

İmzalanan proje incelendiğinde X tipi villa’nın: Ayrık nizam, Bodrum

+ Zemin + 1. Ve 2. Normal Kat olmak üzere 4 katlı, tek Villa ve toplam 293,72 m2 brüt alanlı olarak

projelendirildiği görülmüştür.

Keşif günü bilirkişi heyetine ibraz edilen ve davacıya tahsis edilmesi gereken, İstanbul İli, ... İlçesi, ... 226 parselde bulunan X Tipi ikiz villalarda uygulanan ve Belediye onayı olmayan Mimari Proje incelendiğinde;

Bitişik nizam ikiz villa projesinin, Bodrum+Zemin+1.Kat+2.Kat olmak üzere 4 katlı olarak projelendirildiği, katlarda yer alan mekanların ise; bodrum kat : Merdiven Holü, Sığınak ve Isıtma ve Çamaşır Odası - 40 m2 zemin kat : Antre, Merdiven, Salon, Mutfak, Wc ve Teras - 46,50 m2 1. kat : Merdiven, Salon, Mutfak, Wc ve Balkon - 71,00 m2 2. kat : Merdiven, Hol, Ebeveyn ve 2 Ad. Çocuk Yatak Odası, 2 Ad.Banyo - 71,00 m2

Olmak üzere toplam 228,50 m2 brüt alanlı olduğu tespit edilmiştir. Belediye Başkanlığı- ... İmar Müdürlüğü’nce dava dosyasına sunulan CD içeriklerinde,davaya konu taşınmazlarla ilgili düzenlenen yapı ruhsatlarına aykırı uygulamalar nedeniyle ... İmar Müdürlüğü’nce mühürlendiği, çok sayıda tutanak düzenlendiği, yazışma yapıldığı ve yıkım kararları verilerek yıkım gerçekleştirildiği anlaşılmıştır. Verilen yıkım kararlarında hukuka aykırılık bulunmadığına ilişkin .... İdare Mahkemesi’nin .... sayılı kararı olduğu görülmüştür.

Davacıların, 919 ada 2 parsel ve 3 parselde arsa payının davalı kooperatifin ticari defterlerinde kayıt edildiği, Davalı ... ...

Yapı Koop.’nin 1995 hesap yılına ilişkin 03.03.1996 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağı 21.03.1996 tarih ve 4002 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinin 399 sayfasında ilan edildiği ve ilan edilen genel kurul tutanağının 8. Maddesi “……..Arsa sahibi üyelerden ... ile ...’e villa verilmesi oy birliği ile uygun görüldü.” şeklinde karar alındığı Davalı vekilinin 02.09.2021 tarihli dilekçesi ekinde yer alan; davalı ... Yapı ...

Yapı Koop.’nin 2017 hesap yılına ilişkin 06.05.2018 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 3. Maddesi “… daha önce Genel kurulca üyelikten uzaklaştırılan ... ve ...'in üyelik vecibelerine ait hak ve ödemeleri yerine getirdikleri anlaşıldığından tekrar üyeliğe alınmaları hususu Gündemin 3. Maddesinde görüşülmek üzere oya sunuldu.

Adı geçenlerin tekrar üye olmalarına Genel kurulca oy birliği ile karar verildi.”gereğince davalıların, davalı kooperatife oy birliği ile tekrar üye yapıldıklarına ilişkin karar alındığı Dava dosyasında bulunan T.C. ... Bankası ... Şb 18.12.2021 tarih ve ...-... 44 sayılı yazılarında davacı ... ...tarafından 03.12.2021-03.12.2011 tarihleri arasında davalı ... ... Yapı Koop.’nin Şube hesabında davacıya ait herhangi bir ödemenin bulunmadığı, Davalı ... ...

Yapı Koop.’nin 2022 yılı muavin defterlerinde davacıların davalı kooperatife borcu bulunmadığı belirlenmiştir. T.C.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 11.06.2020 tarihli 2017/1113 Esas ve 2020/2011 Karar sayılı emsal kararında; "…Davacının tapu tescil talebine ilişkin olarak ise; kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir.

Ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır. Kooperatif, diğer ortaklara borca rağmen tapu vermiş ise davacının da varsa borcuna rağmen kooperatiften tapu iptal ve tescil isteme hakkının varlığı kabul edilmelidir.

Tapusunu alan her bir ortak yönünden bunları teslim aldığı tarih itibariyle kooperatife borcu olup olmadığı kooperatif defter, kayıt ve belgeleri incelenerek denetime elverişli ve ayrıntılı bir şekilde belirlenmelidir. ..."

Emsal Yargıtay kararlarındaki ilkeler dikkate alındığında;

Davacının kooperatife borcu bulunmadığı tespit edilmiştir. Davacı kooperatif üyesinin huzurdaki davada öncelikli istemi aynen ifadır. İstanbul İli, ... İlçesi, ... 226 parselde bulunan 228,50 m2 brüt alanlı taşınmaz üzerinde yapımı Belediye tarafından onaylanan mimari proje tek Villa tipi olup zeminde hiç inşaa edilmemiştir.

Davacıya taahhüt edilen ve davalı kooperatif tarafından İstanbul İli, ... İlçesi, ... 226 parselde bulunan, aynen ifa edilmesi davacıya taahhüt edilen mimari proje ise; 228,50 m2 brüt alanlı X Tipi bitişik nizam ikiz villa mimari projesidir Bu mimari proje Belediye onayı almamıştır. Davalı kooperatif Belediye onayı almayan mimari projeyi zeminde uygulamış, inşaat Belediye ... İmar Müdürlüğü’nce mühürlenerek, verilen yıkım kararları sonucu yıkım gerçekleşmiştir.Yıkım kararlarına karşı davalı kooperatif tüm yasal yolları tüketmiştir.Bu nedenle davacının aynen ifasını talep ettiği bitişik nizam ikiz villa nın yapımı yasal olarak mümkün değildir.Davacının aynen ifa talebi kabul edilmemiştir.

Aynen ifa mümkün olmadığından davacının terditli olarak istediği tazminat istemi değerlendirilmiştir. Bilirkişi heyeti Davacıya tahsis edilmesi gereken, İstanbul İli, ... İlçesi, ... 226 parselde bulunan 228,50 m2 brüt alanlı X Tipi ikiz villanın inşa edilmesi halinde dava tarihi itibariyle değerinin 4.000.000,00-TL olarak tespit etmiştir.

Ayrıca taşınmazın 16/08/2016 teslim tarihinden 16/08/2021 dava tarihine kadar olan 5 yıllık süre için olan toplam ecrimisil bedeli Toplam ( 5 yıl) = 241.757,24 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Davacı tarafça gönderilen ... 7. Noterliğinin 04/02/2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarına davalı kooperatif tarafından ... 57. Noterliğinin 16/02/2021 tarih ve ... yevmiye ihtar ile cevap vererek temerrüde düştüğü kabul edilmiştir.Hüküm altına alınan 4.000.000 TL taşınmaz bedeli ve 241.757,24 TL kira bedellerine 16/02/2021 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Başkan ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Katip ... · e-imzalıdır