İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/56 K.2024/296

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA VE TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ...-... İş Ortaklığı'nın İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 6 Parselde bulunan taşınmazda ... isimli konut projesinin yüklenicisi ve proje müellifi olduğunu, arsa maliki olan müvekkil ile aralarında ...

Noterliği'nin 11.06.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, inşası tamamlanan ve teslimi gerçekleştirilen projede taahhüt edilen hususların bir çoğunun talep edilmesine rağmen yerine getirilmediğini, eksik ve ayıplı ifa edildiğini, dava konusu projede yaşamın başlaması ile davalı yüklenici şirketin sorumluluğu dahilindeki imalat hatasından kaynaklı zaman içerisinde gizli ayıplar sebebiyle tüm site genelinde oluşan hasarlar nedeniyle site sakinlerinin kullanımının engellendiğini, maddi ve manevi zararın yanı sıra güvenlik ve sağlık açısından ciddi tehlikelerin oluştuğunu,

bu hususun ... Noterliğinin 20.03.2020 tarihli ihtarnamesi ile davalılara bildirildiğini, ayrıca ... Sulh HM'nin 2020/... D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını, ayıplı işler ve eksikliklerin yüklenicinin sorumluluğunda olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 12.000 TL'nin ticari avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekilinin 26/02/2024 tarihli ıslah dilekçesinde özetle. Dava dilekçesi ile taraflar arasında akdedilen T.C. ...

Noterliği'nin 11.06.2015 tarih ve ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi" satıcı, yüklenici, proje müellifi, teslim eden ve iş gören sıfatlarını haiz davalının eksik ifa ve gizli, ayıplı imalat sebebiyle eksik ve gizli ayıp ifa ebdeli ve upranılan zarar olarak talep edilen 12.000,00 TL'nin fazlaya dair tüm dava ve talep hakkımız saklı kalmak kaydı ile 08.09.2023 tarihli bilirkişi ek raporu uyarınca 169.282,57 TL daha artırılarak toplam 181.252,57-TL’nin (İnşaatın yapımıyla ilgili eksik ve kusurlu işler,

duvar ve pergola yapımı bakımından müteahhidin %50 hissesine isabet eden 122.638,00 TL, elektrik kullanımı fark ve ceza bedeli olarak 50.091,42 TL, şantiye suyu kullanımı farkı bedeli olarak 8.553,15 TL olmak üzere) temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalılardan tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin Davalı yana tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

SAVUNMA VE KARŞI TALEP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın davasını Kooperatif üzerinden sürdürmesi halinde davanın görev nedeniyle reddinin gerektiğini, tarafların ticari şirket , uyuşmazlığın ticari işletmeden kaynaklı olması sebebiyle görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, davacı tarafın dava ehliyetinin bulunmadığını, davacı tarafından aldırılan tespit raporunda dava konusu yapının usulüne uygun olarak yapıldığının tespit edildiğini, kat mülkiyetinin kurulduğunu ve taşınmazların fiili olarak kullanıldığını, dava açma yetkisinin ancak kat maliklerinde olduğunu, davacı tarafın tüm taleplerinin mesnetsiz ve kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, Dava; Davacı ile davalıların müştereken oluşturduğu adi ortaklık arasında yapılan 11/06/2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve satış varlığı sözleşmesindeki davalı yükümlülüklerinin eksik ve gizli ayıplı olarak ifa edildiği iddiası ile ikame olunan belirsiz alacak davası olduğu görüldü.

Mahkememizin : 12/09/20221 tarihli duruşmasında, dava konusu taşınmazın bulunduğu adreste İNŞAAT MÜHENDİSİ, MAKİNE MÜHENDİSİ ve ESER SÖZLEŞMESİ konusunda uzman 3 bilirkişi ile birlikte keşif icra edilerek 15/06/2015 tarihli sözleşme kapsamında davalıların eksik ve ayıplı ifada bulunup bulunmadığı var ise değeri konusunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Mahkememiz dosyasına 19/12/2022 tarihli bilirkişi raporu ibraz edilmiştir.

Raporda özetle; "... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı 3.96,90 m? yüzölçümlü “20 katlı Apartman ve Arsası” nitelikli taşınmazda,

a) Eksik, Kusurlu, Hatalı İşler:

¸Olmaktadır. ( Yİ-ÜFE endeksleri göz önüne alınmıştır.)

... in %50 hissesine isabet eden Eksik, Kusurlu ve Hatalı İşler:

Ortak Alanlardan: 0,50 x (168.000,00 TL- 500,00 TL) - 83.750,00 TL

97 no.lu bağımsız bölümden 500,00 TL

+--------------------

Toplam: 84.250,00 TL

Olmaktadır

b) Bilirkişi Heyetimizde Elektrik Mühendisi bulunmadığı için; “kompanzasyon panosunun bazı parçalarının eksik olduğu için devreye alınmadığı, bu durumun enerji tüketimini arttırmakta olduğu” konusunda herhangi bir değerlendirme yapılamamıştır.

c) Dava dilekçesi ekinde sunulan ... A.Ş faturaları;

24.07.2018-03.09.2020 tarihleri arasındaki süre için, ... Sitesi Yönetimi adına düzenlenen toplam 65 adet faturanın toplam tutarı, 192.648,84 TL'dir. Şantiye elektriğinin kullanılmasından kaynaklanan fatura farkı hesabı, Bilirkişi heyetimizde Elektrik Mühendisi bulunmadığı için hesaplanamamıştır.

Ayrıca; dava dosyasını “müteahhit tarafından 5 Mayıs 2018 tarihinde iskânının alınacağının taahhüt edilerek daire teslimlerinin yapıldığı “na dair herhangi bir belgeye de rastlanılmamıştır.

d) Dava dilekçesi ekinde sunulan ... su faturaları:

27.04.2018-27.11.2018 tarihleri arasındaki süre için, düzenlenen toplam 5 adet faturanın toplam tutarı, 57.021,00 TL'dir. Faturalar, ...-... İş Ortaklığı adına düzenlenmiştir.

Mahkememizin 13/02/2023 tarihli duruşmasında, bilirkişi heyetine ELEKTRİK MÜHENDİSİ dahil edilerek rapora vaki taraf vekillerinin itirazları da irdelenmek sureti ile var ise davalının ayıp ve eksiklikler nedeni ile davacıya ödemesi gereken tutarların sebepleri ile birlikte ayrı ayrı ve toplam olarak gösterilecek şekilde ek rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmesine karar verilmiştir.

Mahkememiz dosyasına 07/09/2023 tarihli ek rapor ibraz edilmiştir.

Ek raporda özetle; Kök rapordaki kanaatlerimiz değişmemiş Bununla birlikte; hukuki değerlendirilmesi Mahkemenin takdirinde olmak üzere aşağıda 2 seçenekli değerlendirme yapılmıştır:

1. Seçenek: Kök rapordaki hesap ve değerlendirmelere, Elektrik Mühendisi Bilirkişinin değerlendirmesinin eklenmesi suretiyle yapılan hesap:

... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 6 parsel sayılı 3.96,90 m? yüzölçümlü “20 katlı Apartman ve Arsası” nitelikli taşınmazda,

¸Dava tarihi itibariyle Ortak Alanlardaki Müteahhidin 9650 hissesine isabet eden Eksik, Kusurlu ve Hatalı İşler:

Ortak Alanlardan: 0,50 x (168.000,00 TL- 500,00 TL) - 83.750,00 TL

97 no.lu bağımsız bölümden 500,00 TL

Toplam: 84.250,00 TL olmaktadır.

b) Elektrik kullanımı fark ve ceza bedeli: 29.803,69 TL4 20.287,73 TLz 50.091,42 TL olmaktadır.

Genel Toplam: 84.250,00 TL + 50.091,42 TL = 134.341,42 TL olmaktadır.

2. Seçenek: Elektrik Mühendisi Bilirkişinin değerlendirmesinin eklenmesi ve ayrıca; Mahkeme tarafından, aşağıda belirtilen hususların maliyet hesaplarına dahil edilmesinin hukuki açıdan gerekli görülmesi durumunda yapılan hesap;

1- Tanıtım maketi resminde görülen, ( ancak Mimari Projelerde ve Teknik Şartnamede belirtilmeyen) teras üstü pergola yapımı ve ana yapının arka kısmındaki bahçe duvarı yapımı bedeli,

2- 27.04.2018-27.11.2018 tarihleri arasındaki sürede davacılar tarafından ödendiği beyan edilen, 57.021,00 TL ... su faturası farkı bedeli, ( Faturalar, ...-... İş Ortaklığı adına düzenlenmiştir.)

3- Ortak Alanlardaki eksiklikler ile ilgili bedelin tamamının (%100) Müteahhidin sorumluluğunda olması durumu,

a) Eksik, Kusurlu, Hatalı İşler:

Dava tarihi itibariyle Müteahhide isabet eden Eksik, Kusurlu ve Hatalı İşler:

Ortak Alanlardan: (245.276,00 TL- 500,00 TL) = 244.776,00TL

97 no.lu bağımsız bölümden 500,00 TL

Toplam: 245.276,00 TL olmaktadır.

b) Elektrik kullanımı fark ve ceza bedeli: 50.091,42 TL

c) Şantiye suyu kullanımı farkı bedeli: 8.553,15TL

Genel Toplam: 245.276,00 TL + 50.091,42 TL + 8.553,15 TL = 303.920,57 TL olmaktadır."

değerlendirme ve tespitleri yapılmıştır.

Davacı kooperatif ile davalıların oluşturduğu ...-... İŞ ORTAKLIĞI arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 6 Parselde bulunan taşınmazda ... isimli konut projesinin yüklenicisi ve proje müellifi olduğunu, arsa maliki olan müvekkil ile aralarında ... Noterliği'nin 11.06.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır.

Davacı davalıların sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini eksik ve olarak ifa ettiklerini iddia etmiştir. Keşif yapılarak düzenlenen denetime elverişli gerekçeli ve detaylı bilirkişi raporu ile davacı tarafından davalılara keşide edilen 20.03.2020 tarihi itibariyle eksik ve kusurlu işlerin tutarı 186.944,00 TL olarak tespit edilmiş, davacı 12.000,00 TL bedel üzerinden ikame ettiği davasını 186.944,00 TL'ye yükselterek ıslah etmiştir.

Sözleşme davacı kooperatif ile davalıların oluşturduğu ortaklık arasında yapılıp celp edilen sicil ve valilik kayıtlarından davalı kooperatif halen dahi faal olup tüzel kişiliği devam ettiğinden ve uyuşmazlık konusu bağımsız bölüm mülkiyet hakkına ilişkin olmayıp eser sözleşmesinden kaynaklı alacak talebi olduğundan davalıların husumet itirazının reddine,

celp edilen resmi kayıtlar ve bilirkişi raporunda belirtildiği üzere eser sözleşmesine konu bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanım izni 14.03.2020 tarihli olup dava 24.03.2021 tarihli ıslah talebi 26.02.2024 tarihli olduğundan TBK 147 maddesi gereği davalıların zaman aşımı itirazlarının reddine, dosya kapsamı ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu dikkate alınarak, talepten fazlasına karar verilememesi ilkesi de gözetilerek,

davanın kabulune, 12.000,00 TL'nin dava tarihi olan 24/03/2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, 169.282,57 TL'nin ıslah tarihi olan 26/02/2024 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır