İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/193 K.2024/864

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA VE TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalılardan “... San. Tic. Ltd. Şti.” arasında 11.04.2014 tarihinde “... Üniversitesi'nin 2014 - 2015 yılında eğitim ve öğretime başlayacağı Sadabad Kampüsündeki kantin ve kafeteryaların (toplam 3 mekân) 01.05.2014 tarihinden itibaren ... tarafından kiralanması ve yeni eğitim-öğretim yılından itibaren işletileceği” hususu ile alakalı protokol imzalandığını, Bu protokole göre bahsedilen İşletme Sözleşmesinin en geç 25.04.2014 tarihinde imzalanacağı ve ardından 01.05.2014 tarihinde yürürlüğe gireceği hususu taraflar arasında karara bağlanmış olduğunu, ... yetkilileri protokolün imzalandığı tarihten sözleşmenin imzalanması kararlaştırılan tarihe kadar kafe

işletim sözleşmesinin imzalanması için birçok kez davet edilmiş olmasına rağmen davalı tarafın davete icabet etmediğini ve müvekkili kurum yetkilileri tarafından iyi niyeti sebebiyle görüşmelere devam etmiş olduğunu fakat ... yetkililerinin ve ... ' nun çeşitli bahaneler ileri sürerek müvekkili kurumu oyaladığı anlaşıldığından dolayı bunun üzerine müvekkili tarafından davalı tarafa işbu hususları belirten “ ...

Noterliğinin 23.05.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı” ihtarname keşide edilerek gönderildiğini ve protokolün gereklerini yerine getirmesini aksi halde protokolden doğan hakların kullanılacağı ihtaren bildirilmiş olduğunu, ihtarnameye rağmen davalı tarafın davete icabet etmediğini, ... yetkilileri, bu ihtarnameye cevap olarak 11.04.2014 tarihinde imzalanmış ek protokolle 25.04.2014 tarihine kadar imzalanması planlanan sözleşmeye ilişkin bir sözleşme metnine ulaşılmasının mümkün olmadığını ve planlanan tarihin üzerinden lay geçmesine rağmen sözleşme müzakerelerinin devam ettiğini beyan etmiş olduğunu,

taraflar söz konusu ihtarnameden de sonra müvekkili kurumun çabalarıyla görüşmeye devam etmiş, ancak davalıların her defasında kabul edilmez nitelikteki yeni talepler ve bahaneler ileri sürerek, sözleşme görüşmelerini tıkamış olduğunu, Müvekkilinin davalı ... ile imzalanması beklenen sözleşmeye-sözleşme görüşmelerine-protokole-karşı tarafın iyi niyet ve dürüstlüğü inanarak kafe işletim sözleşmesinin imzalanacağı inancına dayanarak yeni dönem programının oluşturmuş olduğunu, Protokolün 3. Maddesindeki “...

Üniversitesi, ... ile imzalandığı işbu protokol ve imzalayacağı sözleşmeye güvenerek, programını oluşturmuştur. ..., herhangi bir sebeple işbu protokolde belirtilen şartlarla ve belirtilen tarihte işletme sözleşmesini imzalanmaktan vazgeçerse yada imzaladığı sözleşme şartlarını her ne sebeple olursa olsun yerine getirmezse; ...

Üniversitesi'nin uğramış olduğu ya da uğrayacağı her türlü zararın tazminine ek olarak 250.000 TL cezai şartı tenkisi ve itirazı kabil olmaksızın ödeyeceğini gayrıkabili rücu kabul ve taahhüt eder” şeklinde taraflarca mutabık kalınarak belirtilen şartların ihlali durumu için 250.000 TL cezai şart kararlaştırılmış olduğunu, ...’ın taahhütlerinden hiçbirisine uymaması sebebiyle ve bu protokolün belirtilen 3. Maddesine dayanarak müvekkili kurum tarafından “06.06.2014 tarihinde ...

İcra Müdürlüğü 2014/... Dosya Numarasıyla ... ve Kefil ...'na karşı icra takibi” başlattıklarını ve 12.06.2014 tarihinde ... ve kefil ... tarafından itiraz edilmiş olduğunu, İcra Müdürlüğünce takibin durdurulmasına karar verilmiş olduğunu, Açıkladıkları sebeplerle müvekkili kurumun uğramış olduğu zarar açısından her türlü dava ve yasal haklarını saklı tuttuklarını beyanla.

Taraflar arasında imzalanmış protokolle belirlenmiş olan 250.000,00 TL bedelli cezai şartın icra takibi tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte ödenmesi için “.... icra Müdürlüğü'nün 2014/...

E sayılı” dosyası ile başlatmış oldukları icra takibine davalı tarafça yapılan haksız itirazın kaldırılarak takibin devamına, Davalı tarafın aleyhine %20'den az olmamak kaydı ile icra inkâr tazminatı ödemesine, Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA VE KARŞI TALEP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Müvekkili şirket ile davacı arasında 11.04.2014 tarihinde bir ön sözleşme imzalanmış ve bu protokolde belirlenen esaslar çerçevesinde ana sözleşmenin imzalanması konusunda mutabık kalınmış olduğu ancak söz konusu protokolün imzalanmasının ardından sözleşme koşullarında esaslı değişiklik anlamına gelecek ve müvekkili şirketçe vakıf olunmayan durumlar ortaya çıkmış ve bu sebeple protokolde belirtilen şekilde sözleşme aşamasına geçilmediğini,

Davacının kira sözleşmesinden doğan engelleri bulunduğu tespit edilmiş bundan da daha önemli olarak müvekkil şirkete vaad edilen iki adet kafeterya için inşaat izninin bulunmadığı ortaya çıkmış olduğunu ve protokolden sözleşme aşamasına geçilememesinin sorumlusu müvekkili şirket değil de davacı taraf olduğunu ve bu nedenle kendilerinin kusurlu olmadığı,

asıl kusuruyla yükümlülüklerini yerine getirmeyen davacı akde aykırı davranmış olduğunu ve tazminatla yükümlü olduğunu, bu itibarla davacının akde davranışı sebebiyle her türlü tazminat taleplerini saklı tuttuklarını belirttiklerini, Davacı tarafından ileri sürülen protokol aşamasında kira sözleşmesinin içeriğine vakıf olduklan ve kötü niyetli olarak bunu sonradan ileri sürdükleri iddiası tamamen gerçek dışı olduğunu, müvekkilinin protokolün imzasından sonra kendisine iletilen kira sözleşmesinin alt kira ve devir yasağı getirdiğini tespit etmiş ve bunun üzerine bu belirsizliğin giderilmesini davacıdan talep etmiş olduğunu,

uzun süreli bir işletme sözleşmesiyle yüklü miktarda yatırım yapacak olan müvekkili şirketin bu konuda belge ve hukuki garanti talep etmesinin makul ve olağan bir talep olduğunu, Davacı tarafından kafeterya olarak kiralanması taahhüt edilen alanların sil alanı içerisinde olduğu ve söz konusu alanda inşaat yasağı bulunduğu taraflarına protokolün imzalanmasından sonra bildirilmiş ve bu konudan protokolde hiç bahsedilmediğini ve bu hukuki duruma rağmen davacı protokol hükümlerinin uygulanmasında ısrar ettiğini ve sanki hiçbir şey olmamış gibi kendilerinden sözleşmeyi bu haliyle imzalamalarını talep etttiklerini,

sözleşme koşullarını temelinden sarsacak bu durumun akde aykırılık teşkil ettiği açık ve tartışmasız olduğunu ve sözleşmeye aykırı davranan müvekkili şirket olmadığını, davacı taraf olduğunu, Taraflar arasındaki güven ilişkisini zedeleyen bu ihlallere rağmen müvekkili şirket sözleşmeyi değişen koşullara uygun şekilde yeniden düzenlenmek kaydıyla imzalama iradesini devam ettirdiğini, ancak müvekkili şirketin bu çabasının davacının sanki ona aykırı davranan ve temelinden sarsan kendisi değilmiş gibi protokol hükümlerinde direnmesi sebebiyle sonuçsuz kalmış olduğunu,

Davacının üniversite yetkilisinin tarafların müzakere amacıyla bir araya geldiği bir toplantıda müvekkili şirketinin yetkilisine ağır hakaretlerde bulunmuş ve tehdit ettiğini, diğer tüm akde aykırılıkların yanı sıra sözleşmenin devamını imkânsız kılacak bu hareketi dolayısıyla da davacı taraf haksız ve kusurlu olduğunu, tehdit ve hakarete uğrayan müvekkilinin sözleşme ilişkisini sürdüremeyeceğini, sadece bu hareketin bir haklı fesih sebebi olduğunu,

İzah edilen bu sebeplerle müvekkili şirketçe akde aykırı davranıldığını hiçbir şekilde kabul etmemekle birlikte bir an için aksi kabul edilse dahi davalılardan ... tarafından verilen kefalet şekil şartlarına aykırılık sebebiyle geçersiz olduğunu ve bu sebeple kefil sıfatıyla kendisine başvurulmasının mümkün olmadığını, Hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek kaydıyla takipte cezai şartın başlangıç tarihinin 25.04.2014olarak belirlenmesine itiraz ettiklerini,

bu yönde karar verilse dahi faiz ancak takip tarihinden itibaren işletilebilir olduğunu ve talep edilen cezai şart miktarının fahiş olduğunu ve aksi yönde karar verilse dahi cezai şart miktarının tenkisi gerekmekte olduğunu, Yukarıda izah edilen sebeplerle.

Haksız şekilde açılmış bulunan davanın reddine, Takibin haksız şekilde açılmış olması sebebiyle %20'den az olmamak kaydıyla kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Mahkememizden verilen 26/03/2018 tarih ve 2016/... Esas 2018/... sayılı kararı ... BAM ... Hukuk Dairesi'nin 21/12/2023 tarih ve 2020/... Esas 2023/... Karar sayılı ilamıyla KALDIRILMAKLA, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılmıştır.

Bam kaldırma gerekçesi olarak "Dosya içerisindeki rapor incelendiğinde, sözleşmenin kapsamı itibariyle değerlendirme yapılmadığı, yerinde keşif yapılmadan dosya üzerinden rapor düzenlendiği, davacının kafe işletmesinin başka şirkete verildiği yönündeki iddiası bulunduğu, üniversite içerisinde kafe işleten şirketin şartlarının belirlenerek, davacı ile davalı arasında yapılmış olan sözleşmenin bu kapsamda bu şartlarda kafe işletilmesine uygun olup olmadığı, sözleşme hükümlerinin bu şekildeki bir yapı yapılıp yapılamayacağına izin verip vermediği, sözleşme hükümlerinin bu kapsamda değerlendirilerek, yerinde keşif yapılarak,

sözleşmenin baştan itibaren ifa imkansızlığı bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerektiği, İlk derece mahkemesi kararı eksik inceleme sonucu düzenlendiği" hususları gösterilmiştir.

Dava konusu sözleşmede belirtilen kantin ve kafeteryaların işletilmesi/ kiralanması hususunda dava konusu sözleşme tarihinden sonra başka şahıs ve firmalarla sözleşme/protokol yapılıp yapılmadığı hangi şartlar ile yapıldığı ve sözleşme konusu adresin güncel kullanım durumu hakkında beyanda bulunmak, 3. Şahıslar ile sözleşme protokol yapılmış ise ekleri ile birlikte suretlerini sunmak üzere davacı vekiline 2 haftalık kesin süre verilmesine, mahkememizin 09/09/2024 tarihli duruşmasıda.

Dava konusu ... İlçesi 2 pafta, ... parselde bulunan davacının Sadabad Kampüsünde inşaat mühendisi ve borçlar hukuku nitelikli hesap uzmanı bilirkişi refakatinde keşif icra edilerek; taşınmaz üzerinde dava konusu sözleşmede belirtilen kantin ve kafeteryaların ( toplam 3 mekan) mevcut olup olmadığı, mevcut ise dava konusu sözleşme kapsamında kafe işletilmesine uygun olup olmadığı,

taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine bu şekilde bir yapı yapılmasına izin verip vermediği davacı vekilinin BAM kaldırma kararı sonrası sunduğu aynı kafeteryalar için 3. Şahıs ... firması ile yapmış olduğu işletme sözleşme şartları ile dava konusu sözleşme hükümlerinin uygulanmasının mümkün olup olmadığı dava konusu sözleşmenin baştan ifa imkansızlığının bulunup bulunmadığı, ifa imkansızlığı yok ise uyuşmazlık noktaları kapsamında davacının talep edebileceği tutar hususlarında rapor düzenlenilmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Mahkememiz dosyasına 03/11/2024 tarihli bilirkişi raporu ibraz edilmiştir. Raporda özetle;" Tüm dosya kapsamı incelendiğinde;

1. “taşınmaz üzerinde dava konusu sözleşmede belirtilen kantin ve kafeteryaların (toplam 3 mekan) olup olmadığı; mevcut ise sözleşme kapsamında kafenin işletilmesine uygun olup olmadığı; sözleşme hükümlerinde bu şekilde bir yapı yapılmasına izin verilip verilmediği hususunda: Teknik inceleme neticesinde: ... parsel üzerinde 3 adet kafenin bulunduğu; ancak ...

Belediyesi'nin yazısında belirttiği gibi kafelerin imar planına aykırı olduğu; mevcut kafelerin de inşaat ruhsatının bulunmadığı; kampüsün sit alanı içinde bulunduğu; sabit inşaatların kafelerin yapılması ve işletilmesi için enerji nakil hattı geçtiğinden ... AŞ tan izin alması gerektiği; dosya kapsamında herhangi bir izinin olmadığı, tahsisin hatalı yapıldığı; kafelerin tahsise uygun olmadığı; kafelerin hangi tarihte yapıldığının belirlenemediği,

2. Borçlar mevzuatına yönelik inceleme neticesinde:

A. Davacı ile davalılardan ... şirketi arasında adi yazılı şekilde, 11.04.2014 tarihinde, “Protokol” başlıklı sözleşmenin kurulduğu ve ... Üniversitesi'nin 2014 - 2015 yılında eğitim ve öğretime başlayacağı Sadabat Kampüsü'ndeki kantin ve kafeteryaların (toplam 3 adet) 01.05.2014 tarihinden itibaren davalılardan ... şirketi tarafından kiralanması, işletilmesi hususunda anlaşmaya varıldığı,

B. Davacı tarafından davalılardan ... şirketi aleyhine 06.06.2014 tarihinde .... İcra Müdürlüğü'nün 2014/...E. sayılı dosyası ile icra takibinin başlatıldığı; 250.000TL-lik asıl alacak ile 3.380,14TL-lik işlemiş faizin (toplamda 353.380, 14TL.nin) talep edildiği; “borcun sebebi'nin ise “25.04.2014 faiz başlangıç tarihli, 250.000TL tutarındaki belge-sözleşmenin 3. maddesi uyarınca cezai şarf' olarak gösterildiği,

C. Sözleşmenin 3. maddesinin davalılardan ... şirketinin herhangi bir sebeple 25.04.2014 tarihinde imzalanacak sözleşmenin imzalamaması halinde davacının uğradığı zararı isteyebileceğinin ve ek olarak da 250.000TL.lik ceza koşulunun (cezai şartın) isteneceğinin kararlaştırıldığı; işbu ceza koşulunun TBK m. 179/1 hükmü gereğince “ifa yerine ceza koşulu (cezai şart)” olduğu; sözleşmedeki kararlaştırılmış ceza koşulunun talep edilebilmesi için öncelikle geçerli bir sözleşmenin varlığının gerekli olduğu,

D. . “davacı vekilinin BAM kaldırma kararı sonrasında sunduğu kafeteryalar için üçüncü şahıs ...

Kafe firması ile yaptığı işletme sözleşmesi şartları ile dava konusu sözleşme hükümlerinin uygulanmasının mümkün olup olmadığı; sözleşmenin baştan itibaren ifa imkansızlığının bulunup bulunmadığı; ifa imkansızlığı yok ise davacının talep edebileceği miktar” hususunda: Ceza koşulunun ancak geçerli bir sözleşmeye dayalı olarak istenebileceği; “baştan itibaren imkansızlık” hususunun düzenlendiği TBK m. 27/1 hükmünün “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” şeklinde olduğu;

bir sözleşmede kamu düzenini ihlal eden ve emredici kurallara aykırılığın bulunması halinde baştan itibaren kendiliğinden kesin hükümsüzlük yaptırımının oluşacağı; yerinde inceleme neticesinde yapılan teknik değerlendirmede söz konusu yapıların imar mevzuatına aykırı olduğu, kampüsün sit alanı içinde bulunduğu tespit edildiği için baştan itibaren ifa imkansızlığından söz edilebileceği; böyle bir durumda ise geçerli olmayan sözleşmeye dayalı olarak ceza koşulu yönünde alacak hakkının doğmayacağı " değerlendirme ve tespitleri yapılmıştır.

Bilirkişi refakatinde yerinde yerinde yapılan keşfi sonucu, dava konusu sözleşmede belirtilen kafelerin natamam olduğu,Kağıthane Belediyesi'nin yazısında belirttiği gibi kafelerin imar planına aykırı olduğu; mevcut kafelerin de inşaat ruhsatının bulunmadığı; kampüsün sit alanı içinde bulunduğu, sabit inşaatların kafelerin yapılması ve işletilmesi için enerji nakil hattı geçtiğinden ...

AŞ tan izin alması gerektiği, dosya kapsamında herhangi bir izinin olmadığı, tahsisin hatalı yapıldığı, kafelerin tahsise uygun olmadığı, sözleşmeden sonra davacının kampüsü terk ettiği, kafelerin hangi tarihte yapıldığının belirlenemediği, davacı taraf davalı ile olan sözleşmenin feshinden sonra aynı kafeteryalar için için üçüncü şahıs ... firması kiralama sözleşmesi yapıldığını beyan edip bu konuda sözleşme örneği ibraz etmiş ise de, kiralamanın fiilen yapıldığına, 3. Şahsın belirtilen yapılarda kafe işletmeciliğini fiilen yaptığına dair herhangi bir delilin sunulmadığı,

belediye mevzuatı gereği ruhsata elverişsizlik hukuki durumları ve fiziki görünümleri itibariyle sözleşmeye konu kafelerin kafe işletmeciliğine uygun olmadığı ve ruhsat durumları itibariyle kafe işletmeciliğine uygun hale getirilmelerinin de mümkün olmadığı, sözleşmede baştan itibaren ifa imkansızlığı bulunduğu bunun davalıdan kaynaklanmadığı, ceza şart tazmin koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır