İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/641 K.2024/428

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkili ile davalı arasında ... ... ... projesindeki İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. Kain ve tapuda ... pafta, 6 ada, 24 parsel de kayıtlı zemin kat 121 nolu bağımsız bölüm işyeri ile ilgili olarak ....

Noterliğinin 10.01.2019 tarihli, ... yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinde davalının sözleşmeye konu işyerini 30.06.2020 tarihinde davacı müvekkiline teslim edeceğinin açıkça belirtildiğini, sözleşmede belirlenen teslim süresi geçtikten sonra davalının, müvekkili tarafından müteaddit defalar aranarak ve işyerine giderilerek sözleşmeye konu gayrimenkulün teslimini talep edildiğini ancak sonuç alınamaması üzerine TBK m. 117/2 gereği davalıya ihtar zorunluluğu olmadığı halde ...

Noterliğinin 7 Aralık 2020 tarihli 27601 yevmiye nolu ihtarı göndererek bu kere de işyerinin teslimi ve sözleşmede belirlenen cezai şartın ödenmesinin talep edildiğini, buna rağmen davalı tarafından teslim yükümlülüğünün ancak yaklaşık 2 yıl sonra 20.04.2022 tarihinde yerine getirilebildiğini ancak müvekkiline sözleşmede belirtilen cezai şart ve ayrıca uğradığı zararları ödenmediğini, davalının, taraflar arasındaki sözleşme ile yükümlendiği iş yerini süresinde bitiremediği ve müvekkiline teslim edemeyerek temerrüde düştüğünün sabit olduğunu, davalının ... ... ... projesindeki İstanbul ili, ... ilçesi, ... mah. kain ve tapuda ... pafta,

6 ada, 24 parsel de kayıtlı zemin kat 121 nolu bağımsız bölümü taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen sürede teslim edememesi nedeniyle; taraflar arasındaki sözleşmenin 3/C maddesinde belirlenen cezai şart bedelinden şimdilik 5.000,00 TL, müvekkilinin uğradığı kira kaybı, kredi farkları, inşaat maliyetlerindeki artış ve tüm zararlarından şimdilik 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL'nin teslim tarihi olan 30.06.2020 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini,

dava masrafları ile vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ile, davanın görevli mahkemede açılmadığını, müvekkilin teslimde gecikmesinin olmadığını, davacının taşınmazının hiçbir ihtirazi kayıt ileri sürmeden teslim aldığını ve müvekkili ibra ettiğini, açıkça beyan ettiğini ve müvekkilinden alacağı kalmadığı hususunda mutabık olduğunu yazılı beyanı ile bildirildiğini, haksız açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenilmesine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

1-Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 2-... Noterliğinin 07.12.2020 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi 3-Nitelikli Hesap Uzmanı, İnşaat Mühendisi, Mali Müşavir, Gayrimenkul Uzmanı ve Bankacı bilirkişiden alınan 17.07.2023 tarihli bilirkişi raporu

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi uyarınca geç teslim nedeniyle uğranılan zararın ve sözleşmedeki cezai şart bedelinin davalıdan tazmini istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesi ekinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi dosyaya sunulmuştur. ... Noterliğinin 07.12.2020 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi dava dilekçesi ekinde davacı vekili tarafından dosyaya sunulmuştur.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın halli bakımından dosya Nitelikli Hesap Uzmanı, İnşaat Mühendisi, Mali Müşavir, Gayrimenkul Uzmanı ve Bankacı bilirkişiye tevdii edilmiş olup, 17.07.2023 tarihli bilirkişi raporu ile; "...davalı şirketin iddia ettiği davacı şirketin kabul etmediği ibranameye Sayın Mahkemece itibar edilmesi halinde davacı şirketin ceza koşulunu talep edebileceğine dair ibranamede bir kayıt bulunmadığı,

davacı şirket ayrıca ceza koşulu talep ettiğinden sözleşmenin 3/c maddesinde düzenlenen 150 iş gi bitiminden itibaren gayrimenkul peşin satış bedelinin binde beşi oranında aylık kira kaybını fiili teslim tarihinde alıcıya ödeyeceği, alıcının gecikme bedelini talep edebilmesi için bu sözleşmeye göre yerine getirilmesi gereken bütün borç ve edimlerine sözleşmede belirtilen tarihlerde yerine getirilmesi şartı aranacağı, bu madde gereğince ...

A.Ş tarafından ödenecek kira kaybı hiçbir şekilde sözleşmenin lejantında yazılı satış bedelinin %5 ini geçemeyeceği hükmü gereğince ceza koşulunu talep edebileceği, ancak davalı şirketin davacı şirket ile ibraname imzalandığı iddiası karşısında (davacı şirketin bu hususu kabul etmediği) bu iddianın kabul edilmesi halinde davacı şirketin ceza koşulu talep edemeyeceği, bu kapsamda davacının talebi olan sözleşmenin 3/c maddesinde belirlenen Cezai Şart bedelinden şimdilik 5.000,00 TL talep ettiği, Sayın mahkemece davacının, davalıdan sözleşmenin 3/c maddesinde belirlenen Kira Cezai Şart bedelini talep edebileceği yönde karar ittihazı halinde de.

Davacı.

77.880,00 TL kira cezai şart (peşin kira bedeli azami 65'i) 15.719,28 TL dava tarihli işlemiş avans faiz Toplam : 93.599,28 TL talep edebileceği ve davacı alacağına 3095 sayılı yasa gereği yıllık %15,75 orandan başlayacak değişen oranlarda avans faiz uygulanması gerekeceği, davacının gayrimenkulü kredili satın aldığına dair ticari defterlerinde herhangi bir kayıt sunmadığı, davacının talep ettiği kira kaybı yönünden, Sayın Mahkemece davalının temerrüde düştüğü kabul edilmesi halinde, temerrüt 01.02.2020 tarihi ile teslim edilen 20.04.2022 arasında yaklaşık 14 ay 20 gün kira 18.676-TL X 14 ay + 20 gün = 273.914-TL kira kaybı hesaplandığı,

davacı alacağına dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasa gereği yıllık %15,75 orandan başlayacak değişen oranlarda avans faiz uygulanması gerekeceği, görüş ve kanaatine varışmış olup, takdir, değerlendirme ve sonuç Sayın Mahkemeye ait olmak üzere saygılarımızla arz ederiz...." şeklinde görüş bildirmiştir.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, bilirkişi raporuna karşı taraflarca itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır.

Taraf itirazları birlikte değerlendirilmiş olup, kök rapor hazırlayan bilirkişi heyetinden ek rapor tanzim edilmesi istenilmiş, 23.02.2024 tarihli ek bilirkişi raporu ile; "...77.880,00 TL kira cezai şart (peşin kira bedeli azami %5'i) 15.719,28 TL dava tarihli işlemiş avans faiz toplam : 93.599,28 TL talep edebileceği ve davacı alacağına 3095 sayılı yasa gereği yıllık %15,75 orandan başlayacak değişen oranlarda avans faiz uygulanması gerekeceği, davacının gayrimenkulü kredili satın aldığına dair ticari defterlerinde herhangi bir kayıt sunmadığı,

davacının talep ettiği kira kaybı yönünden, Sayın Mahkemece davalının temerrüde düştüğü kabul edilmesi halinde, temerrüt 01.02.2021 tarihi ile teslim edilen 20.04.2022 arasında yaklaşık 14 ay 20 gün kira 18.676-TL X 14 ay + 20 gün * 273.914-TL kira kaybı hesaplandığı, davacı alacağına dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasa gereği yıllık %15,75 orandan başlayacak değişen oranlarda avans faiz uygulanması gerekeceği..." şeklinde görüş bildirmiştir.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, bilirkişi raporuna karşı taraflarca itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır. Davacı vekili 23.05.2024 tarihli talep arttırım dilekçesi sunduğu ve eksik harcın ikmal edildiğin anlaşılmıştır.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında ... ... ... projesindeki bağımsız bölüm işyeri ile ilgili olarak 10/01/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye konu iş yerinin fiili teslim tarihinin 30.06.2020 olduğu, 07/12/2020 tarihinde davacı tarafından davalıya ...

Noterliği ... yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edildiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 3. Maddesinin c bendine göre; fiilen teslim tarihinin 150 günden fazla gecikmesi halinde cezai şart uygulanacağının belirtildiği görülmüştür. Dava; temerrüt tarihi olan teslim tarihinin 150 gün sonrası, yani 01/02/2021 tarihinden teslim tarihi olan 20/04/2022 tarihine kadar olan kira kaybı ve sözleşmedeki cezai şart alacağına davacının hak kazanıp kazanmadığı hususlarına ilişkindir.

Yapılan ve hükme esas alınan bilirkişi incelemesi ve dosya kapsamındaki delillerden; davacının geç teslimden oluşan kira kaybı bedeline ve cezai şart alacağına hak kazandığı, ibraname düzenlendiği hususunun ispata muhtaç olduğu kanaatiyle davacının talep arttırım dilekçesinde belirttiği alacağa hak kazanmış olduğu anlaşılmış ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.