İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/464 K.2024/421

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların ... A.Ş'nin toplamda yüzde 25 hisseye sahip ortakları olduklarını, yönetici sıfatlarının bulunmadığını, davalı şirketin ...

İlçesinde çok sayıda parselden oluşan 900 dönüm taşınmaz haricinde herhangi bir malvarlığı olmadığını ... ilçesi ... köyü, 92 parselde kayıtlı taşınmazın 3/28 hissesi şirkete aitken 14/04/2012 tarihinde 3/28 hissenin ... adlı şahıstan alındığını ve şirketin 3/14 hisseye malik olduğunu, bu 3/14 hissenin 05/12/2012 tarihinde 454.000,00 TL karşılığında davalılardan ...'a satıldığını, bu satış değerinin piyasa ortalamasının altında olduğunu, ...'un satın aldığı hisseyi 06/12/2012 tarihinde 495.000,00 TL bedelle davalılardan ...'e sattığını,

yapılan satışların mutlak muvaza nedeniyle batıl olduğunu belirterek davalılardan ... adına olan tapu kaydının iptali ile söz konusu hissenin davalı şirket adına tesciline talep etmiştir.

Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalılardan ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davacıların amacının şirket yönetimini ele geçirmek olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, taşınmazın gerekli karın elde edilmesi nedeniyle satıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Davalı ... vekili dilekçesinde özetle; Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, şirket ortağı ve yöneticisi ...'ın kayınvalidesi olması sebebiyle ticari ve aile etiğine daha uygun olacağı düşüncesi ile taşınmazdaki hisseyi doğrudan almayıp ... aracılığıyla aldığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde başka taşınmazlarda satın aldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Davacılar vekili Islah dilekçesinde özetle; dava tarihi itibarıyla harca esas değer olarak 495.000,00 TL'nin belirtildiğini, harca esas değere ilişkin (495.000 x 0,06831)/4 = 8.453,40 TL peşin harç yatırıldığını, 31.12.2015 tarihli bilirkişi kurulu 2. Ek raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 05.07.2013 tarihi itibarıyla bilirkişilerce değeri 1.010.730,35 TL olarak belirlendiğini ve dava dilekçesindeki bedel ile bu bedel arasındaki fark üzerinden 8.807,35 TL tamamlama harcı yatırıldığını,

27.04.2024 tarihli bilirkişi ek raporunda dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 05.07.2013 tarihindeki değeri 2.134.451,05 TL olarak hesap edildiğini, bu miktar üzerinden harca esas peşin değerin (2.135.451,05 x 0,06831)/4 = 36.452,00 TL bulunduğunu, bu miktardan ödedikleri toplam 17.260,75 TL düşüldüğünde geriye kalan 19.191,25 TL nispi peşin harcın dosyaya yatırıldığını beyan etmiştir.

DELİLLER

Bilirkişi raporu, keşif, ytapu kayıtları, davalı şirket genel kurul kararı, şirket kayıtları, ... 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası, müzekkere cevapları, taraf beyanları ve tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE

Dava, şirket ortağı sıfatı ile şirketin zarara uğratıldığından bahisle muvazaalı taşınmaz satışının iptali ile şirket adına tescili istemine ilişkindir.

Davacılar, davalı şirket ortağı olduklarını, davalı şirket yönetimi ile diğer davalıların, davaya konu taşınmazın davalı şirket adına kayıtlı olan hissesinin muvazaalı olarak diğer davalılara satış ve tescilini yaptıklarını, alım satım akdinin muvazaa nedeniyle geçerli olmadığını belirterek davalılar adına tescil işleminin iptali ile taşınmazın davalı şirket adına tapuya tescilini talep ve dava etmişlerdir.

Davalılardan ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davacıların amacının şirket yönetimini ele geçirmek olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, taşınmazın gerekli karın elde edilmesi nedeniyle satıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, şirket ortağı ve yöneticisi ...'ın kayınvalidesi olması sebebiyle ticari ve aile etiğine daha uygun olacağı düşüncesi ile taşınmazdaki hisseyi doğrudan almayıp ... aracılığıyla aldığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde başka taşınmazlarda satın aldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

... A.Ş; ... ili, ... ilçesi, ... köyü, 92 parselde bulunan taşınmazı 14.04.2012 tarihinde 3/28 hissesini ...'dan 57.000,00 TL ye satın almıştır. Alınan hisse ile birlikte 05.12.2012 tarihinde şirketin 3/14 hissesi 454.000,00 TL ye ...' a satılmıştır. ...' da 06.12.2012 tarihinde 3/14 hisseyi 495.000,00 TL ye ...'e satmıştır.

Mahkememizce 2020/260 Esas, 2020/476 Karar ile davanın reddine karar verilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi 2021/487 Esas, 2023/1027 Karar sayılı ilamı ile ... 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...

Esas, ..Karar sayılı dosyasının celbedilmediği, cevap dilekçesinde bildirdiği emsallerin yalnızca tapu kayıtlarının getirtildiği, resmi satış senetlerinin getirtilmediği, davalı ...'in dava konusu taşınmazın ...'dan satın aldığı paylar dışındaki paylarını da satın aldığı, bu paylara ilişkin resmi satış senetlerinin celbedilmediği,

dosyada taşınmazın satış tarihindeki gerçek rayiç değerine ilişkin birbiri ile çelişen iki ayrı bilirkişi heyet raporu bulunmasına rağmen, bu raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi için yeni bir heyetten rapor alınıp alınmayacağının değerlendirilmediği gerekçeleri ile mahkememizce verilen davanın reddine dair kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

Kaldırma kararı sonrası dosya yeniden esas kaydedilerek istinaf ilamında belirtilen nedenlere göre; ... 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas, ... karar sayılı dosyası, cevap dilekçesinde belirtilen ... İli, ... İlçesi, ... mevkii-Köyü 71, 87, 114,120,106 ve 147 parsel sayılı taşınmazların 2012 ve 2013 yıllarında yapılan satışların satış akitleri, dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... mevkii-Köyü 92 parsel sayılı taşınmazın Davalı ...'e devrine ilişkin satış akitlerinin celbine karar verilerek, bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi, taşınmazın satın alınma ve dava tarihindeki değerinin tespiti için yeni bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılmasına karar verilmiştir.

Keşif sonrası alınan kök raporda davaya konu taşınmazın ...'a satış tarihi olan 05.12.2012 ve ...'tan ...'e satış tarihi olan 06.12.2012 tarihindeki m2 değerinin 500,00 TL olduğu belirlenmiştir. Taşınmazın dava tarihindeki değeri ise 14.07.2023 tarihine göre hesaplanmıştır.

Kök rapora karşı ileri sürülen itirazlar ve raporun denetimi ile 02.11.2023 tarihli ara karar ile taşınmazların devir tarihi ve 05/07/2013 dava tarihine yakın emsaller kullanılarak dava tarihi olan 05/07/2013 tarihindeki değeri ile satış tarihindeki değerinin tespiti için bilirikişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiştir.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen birinci ek raporda kök raporda dava tarihinde maddi hataya düşüldüğü, satış tarihlerinde belirlenen m2 değerinde kök rapordaki görüşün aynen korunduğu, taşınmazın taşınmazın 3/14 hissesinin (4.125,42 m2 ) dava tarihi itibariyle harca esas değerinin 2.134.451,05 TL olduğu belirtilmiştir.

Mahkememizce 25.01.2024 tarihli ara kararda önceki ara karar ile aşınmazların devir ve dava dava tarihine yakın emsaller kullanılarak değer belirlenmesine hükmedildiği ancak ek raporun her hangi bir emsale yer verilmeden hazırlandığı mevcut hali ile denetime elverişli olmadığı anlaşılmakla, bilirkişilerden ara karara uygun şekilde taşınmazın devir ve dava dava tarihine yakın emsaller kullanılarak ve bu emsallere raporda yer verilerek değerinin tespiti için yeniden ek rapor alınmasına, ek raporda ... 14. ATM ...Esas sayılı dosyada alınan bilirkişi raporu ve emsallerin dikkate alınarak değerlendirme yapılmasına, karar verilmiştir.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ikinci ek bilirkişi raporunda; çoğu satış işleminde tapu müdürlüğüne beyan edilen satış bedeli, daha az tapu harcı ödemek için, kararlaştırılan gerçek bedelden düşük gösterildiği, dava konusu parselin yapısı, mevcut ulaşım yolları, irtifası, üzerinde yapı olması, tüm olumlu /olumsuz özellikleri, ... 14. ATM... Esas sayılı dosyada alınan bilirkişi raporu ve emsalleri detaylı olarak incelenmesi sonucu kök raporda tespit edilen m2 birim değerinde değişiklik yapabilecek herhangi bir belgeye rastlanmadığı, buna göre;

Dava konusu taşınmazın ...’a 05.12.2012 satış tarihindeki değerinin 500,00TL/m2*4.125,42 m2 = 2.062.710,00 TL olabileceği, ...’e 06.12.2012 satış tarihindeki değeri 500,00TL/m2*4.125,42 m2=2.062.710,00 TL olabileceği hesap edilmiştir.

Dava tarihi 05.07.2013 tarihi itibariyle taşınmazın 3/14 hissesinin (4.125,42 m2 ) harca esas değerinin (12/2012 Yİ-ÜFE: 207,29, 7/2013 Yİ-ÜFE: 214,50) 517,39 TL/m2*4.125,42 m2= 2.134.451,05 TL olduğu belirtilmiştir.

... 14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası mahkemenin ... Esas sayılı dosyası içeriğinde istinaf incelemesine gönderildiğinden anılan dosya UYAP sisteminden celp edilerek incelenmiştir. Dava dilekçesinin incelenmesinde 83, 89, 90 numaralı parsellerin satışına ilişkin yönetim kurulu kararının butlanına karar verilmesi talep edildiği, dava dilekçesinin 3 nolu paragrafında önemli miktardaki taşınmazların satışına dair açıklamalarda 83, 89, 90, 114, 117, 119, 120, 121, 130, 109, 196, 135 ve 98 numaralı parsellere yer verildiği, iş bu davaya konu 92 numaralı parsele dava dilekçesinde yer verilmediği, talep olarak davaya konu taşınmazların satışına ilişkin yönetim kurulu kararının butlanına karar verilmesi talep edildiği görülmüştür.

Mahkeme gerekçeli kararında uyuşmazlık konusu hakkında;

"Davacı taraf davasını davalı şirket Yönetim Kurulu tarafından genel kurul kararı olmaksızın rayiç değerinin altında satılan taşınmazların şirketin için boşaltmak gayesi güttüğü, taşınmazların toptan satışının yapılamayacağı iddiasına dayandırmaktadır. Davalı ...

AŞ nin 3.9.2014 tarihinde yapılan 2013 yılına ait genel kurul toplantı tutanağı ibraz edilmiş, gündemin 11.maddesi ile alınan ve satılan gayrımenkullerin genel kurulun bilgisine sunulduğu ,şirketin menfaatleri doğrultusunda arazi bütünlüğünün sağlanması ve müşterek mülkiyetlerin giderilmesi için arazi alım ve satımlarına devam edileceği bildirilerek 2012-2013 yıllarında 9.359,65-TL m2 yer satın alınıp, 69.881,11 metrekare yer satıldığının genel kurulun bilgisine sunulduğu ,evvel ki tarihli sözleşmeye sonradan icazet verilemeyeceği bildirilerek dosyamız davacıları tarafından karara muhalif kalınarak,

genel kurul tarafından oyçokluğuyla tarafından arz bütünlüğünün sağlanması için alım satımlara devam edilmesine karar ve icazet verildiği anlaşılmıştır." açıklamalarına verilmiştir.

...14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında verilen davanın reddine ilişkin karar Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 2015/12902 Esas, 2017/3626 Karar sayılı ve 12.6.2017 tarihli ilamı ile onanarak kesinleşmiştir. 03.09.2014 tarihli genel kurul toplantı tutanağının incelenmesinde davaya konu taşınmazın şirket tarafından davalı ...'a yapılan 05.12.2012 tarihli... hissenin 454.000,00 TL bedelle satışına ilişkin satış işleminin şirketin satılan gayrimenkuller listesinde listesinde yer aldığı, gündemin 11 nolu kararı ile genel kurulca satılan taşınmazlara icazet verildiği, görülmüştür.

Mahkememizce tarafların delilleri toplanmış ve bu kapsamda taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmıştır. Yapılan ilk keşif sonrası düzenlenen birinci bilirkişi raporunda taşınmazın satış tarihi yanlış gösterilmiş bu nedenle ek rapor alınması ihtiyacı duyulmuştur. Düzenlenen ek raporda ise davaya konu hissenin satış tarihi itibarıyla değerinin 618.814,5 TL olacağı belirtilmiştir.

Ek ve kök rapor arasındaki çelişkiler ve fiyat bakımından tutarsızlıklar bulunması nedeniyle söz konusu rapor mahkememizce hükme esas alınmamıştır. Bu nedenle taşınmazın başında uzman bir bilirkişi heyeti eşliğinde yeniden keşif yapılmıştır. Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 29/06/2016 tarihli bilirkişi raporu mahkememizce hüküm kurmaya ve denetime elverişli kabul edilerek benimsenmiştir.

Söz konusu bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmazdaki hissenin satış tarihi itibarıyla değeri 1.134.493,00 TL'dir.

İstinaf İlamı sonrası bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi amacıyla yeni bilirkişi heyetinden alınan raporda taşınmazın satış tarihindeki m2 değeri 500,00 TL olarak belirlenmiştir. Kök ve birinci ek raporda yeteri kadar emsal incelemesi yapılmamış ise de 27.04.2024 tarihli ikinci ek raporda tüm emsaller tartışılmış, emsallerin eksik ve avantajlı yönleri değerlendirilmiştir. Emsal satışların m2 bedelleri 300 ila 500 TL arasında değiştiği görülmüştür.

Bilirkişi raporunda hangi emsalin neden değerlendirmeye alındığı hangi emsalin ise neden dikkate alınmadığı denetime elverişli biçimde gerekçeli olarak ortaya konulmuştur. Emsal bir kısım taşınmazların m2 değerinin 400 - 500 TL olması ve raporun taraf ve mahkeme denetimine elverişi olması ile istinaf sonrası alınan ve raporlar arasındaki çelişkiyi gideren bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.

Davacı vekili dava dilekçesinde taşınmazın m2 değerinin 300-320 TL civarında olduğunu açıklamıştır. Taşınmazın m2 değeri dava dilekçesindeki açıklama uyarınca 300,00 TL olarak kabul edilse dahi, taşınmazın gerçek değeri 300,00TL/m2*4.125,42 m2= 1.237.626,00 TL ye karşılık gelmektedir. Davacının dava dilekçesinde m2 bedelinin 300 TL olduğuna ilişkin kabulüne göre de taşınmazın satış değeri ile gerçek değeri arasında misli fark bulunmaktadır. Dolayısıyla taşınmazın m2 değerinin 300 TL veya 500 TL olması satışın muvazaalı olduğuna ilişkin sonuca etkili değildir.

Davalı şirket tarafından taşınmaz 57.000,00 TL ye satın alınmış ve 454.000,00 TL ye (M2 değeri 110,050) satılmıştır. Alım bedeli ve satım bedeli arasındaki farka bakıldığında şirket yönünden satış işlemi rakamsal olarak karlı gibi gözükse de, taşınmaz gerçek değerinin çok altında bir bedele satılmıştır.

Davalı ... cevap dilekçesinde ...' ın kayınvalidesi olması sebebiyle ticari etiğe ve aile etiğine daha uygun olacağı düşüncesi ile dava konusu taşınmazdaki hisseyi doğrudan almayıp ... vasıtası ile satın aldığını açıklamıştır.

... 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas, ... karar sayılı dosyasında uyuşmazlık taşınmazların satışının muvazaalı olup olmadığına ilişkin olmayıp, çok sayıda taşınmazın satışına ilişkin kararın butlanına ilişkin olması nedeni ile anılan dosyada verilen hüküm satışın muvazaalı olmadığının delili olarak kabul edilmemiştir.

Davaya konu taşınmazın tapudaki resmi işlemlerde belirtilen ilk satış değeri 454.000,00 TL, (M2 değeri 110,050) davalılardan ... tarafından davalılardan ...'e yapılan ikinci satışın değeri ise 495.000,00 TL olarak gösterilmiştir. İstinaf ilamı sonrası alınan bilirkişi raporlarında belirlendiği üzere taşınmazın satış bedeli ile gerçek bedeli arasında açık bir orantısızlık, misli fark bulunmaktadır.

Ayrıca satışın yapıldığı tarihte davalılardan ...'in davalı şirketin yöneticisi ...'ın kayın validesi olduğu anlaşılmaktadır. Davalı şirket tarafından davalılardan ...'a yapılan ilk satışın davalılardan ...'in taşınmazı doğrudan almasını engellemeye yönelik bir satış olduğu davalı ... tarafından kabul edilmiştir.

Davalının bu kabulü, davalı ile yönetim kurulu üyesi arasındaki akrabalık bağı ve taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle satılması karşısında davaya konu satışların muvazaalı olduğu, genel kurulun satışa icazet vermesinin muvazaayı ortadan kaldırmadığı kanaatine varılmakla davanın kabulüne karar verilmiştir.

Başkan ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Katip ... · e-imzalıdır