İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/764 K.2022/819

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ile davalı şirketlerden oluşan adi ortaklık arasında ... ili, ... ilçesi, ...

Mah. 9133 ada, 1 parselde bulunan ... isimli projede 19/01/2018 başvuru tarihli 29 kayıt numaralı tadil ruhsatında yer alan A blok, 282 numaralı konut nitelikli bağımsız bölümün satışına yönelik 08/07/2019 tarihli sözleşme imzalandığını, müvekkilinin bu sözleşme uyarınca davalılara banka/kredi kartı yoluyla toplamda 118.800 TL ödeme yaptığını, ayrıca toplamda 616.000 TL değerinde bono tanzim ve teslim ettiğini, müvekkilinin sözleşmeyi imzaladıktan ve toplam 616.000 TL değerindeki bonoyu davalılara teslim ettikten sonra yaptığı sözleşmenin hukuki şekil ve esaslara uygun olmadığının farkına vardığını,

vermiş olduğu bonolar ile sebepsiz yere borç altına girdiği ve inşaatın tamamlanamaması veya bonoların amacı dışında kullanılması halinde hak kaybı ve telafisi imkansız ekonomik sıkıntılar yaşayacağı endişesi ile ...

28. Noterliğinden gönderdiği ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmemin baştan itibaren hükümsüz olduğunu belirttiğini, o ana kadar ödemiş olduğu 118.800 TL ile davalıların elinde bulunan 46 adet bononun iadesini talep ettiğini, davalıların bir süre sonra hükümsüzlük talebini dikkate alarak 118.800 TL'nin 62.500 TL sini geri ödediğini, bilahare bonoları da iade ettiğini, sözleşme resmi şekil şartından yoksun olduğunu, tarafların imzalamış olduğu sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğini de haiz olmadığını, bu nedenlerle,

56.300 TL alacağın ihtarname tarihi olan 06/11/2019 tarihi itibariyle işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, tüm masraf ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ...Tic A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle.

Öncelikle huzurdaki dava görevli mahkemede ikame edilmediğinden, esas incelemeye girmeden usulden reddi gerektiğini, Asliye Ticaret mahkemesinin görevli olduğunu, dava yetkili mahkemede ikame edilmediğini, dosyanın yetkili mahkeme olan ... ticaret mahkemelerine gönderilmesi gerektiğini, müvekkilinin işbu davada pasif husumet ehliyeti bulunmadığını, taraflar arasında imzalanan bağımsız bölüm satış vaadi ve alacağın temliki sözleşmesi geçerli bir sözleşme olup, sözleşme hükümleri tam ve eksiksiz bir şekilde sonuç doğurduğunu,

davacı şirketin basiretli tacir gibi hareket etme yükümlülüğü nedeniyle imzalamış olduğu sözleşmenin ceza kesintisi yapılmasından sonra şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesi kötü niyetli olduğunu, bu nedenlerle öncelikle görevsiz ve yetkisiz Mahkemede ikame edilen davanın usulden reddine, mahkemece aksi kanaatte olunması halinde ise, müvekkilinin işbu davada pasif husumet ehliyetinin bulunmaması,

taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olması ve davacının taleplerinde dürüstlük kuralları ve basiretli tacir yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi nedeni ile haksız ve hukuksuz davanın esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...Tic A.Ş vekili cevabında, davaya bakmaya ... Ticaret Mahkemelerinin görevli ve yetkili olduğunu, davanın öncelikle bu yönden reddi gerektiğini, müvekkili hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan ve ayrıca esastan da reddi gerektiğini, davacının basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğü nedeniyle imzalamış olduğu sözleşmenin ceza kesintisi yapılmasından sonra şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesinin kötü niyetli olduğunu beyan ile görev, yetki, husumet yönünden ve esastan müvekkili hakkındaki davanın reddi gerektiği savunmuştur.

Dava, taraflar arasındaki Konut Satış Sözleşmesi kapsamında yapılan ödemenin, sözleşmenin feshi nedeni ile tahsili istemine ilişkin olduğu görüldü.

Mahkememizce yapılan yargılama neticesinde 2021/192 Esas 2021/472 Karar 08/06/2021 tarihli kararı ile "Taraflar arasında akdedilmiş olan Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi'nin incelenmesinden; sözleşmenin 14. maddesinde, sözleşmenin uygulanmasından doğacak ihtilafların çözümü halinde alıcının yasal ikametgahı mahkemesinin yanında İzmir Mahkeme ve İcra Dairelerinin yetkili olduğunun düzenlendiği görüldüğünden, davanın yetki nedeniyle reddine ve davaya bakmaya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin yetkili olduğuna" karar verilmiştir.

Mahkememiz kararı taraflarca İstinaf edilmekle, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesince 2021/1855 Esas 2022/274 Karar sayılı 23/02/2022 tarihli ilamı ile HMK'nın 17. Maddesine göre "Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler.

Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.” şeklinde düzenlenme bulunduğu, taraflar arasında akdedilen 08/07/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Yetkili Mahkeme başlıklı 14.maddesinde “İş bu sözleşmenin uygulanmasından doğacak ihtilafların halinde alıcının yasal ikametgahı mahkemesi yanında ...

Mahkeme ve İcra Daireleri de yetkilidir.” hükmünün haiz olduğu, yetki sözleşmesi düzenlenirken, yetkili mahkemenin belirli veya belirlenebilir olması gerektiği, somut olayda sözleşmede alıcı davacının adresi açıkça yazılı olduğuna göre, alıcının yasal ikametgahı mahkemesinin belirlenebilir olduğu, bu durumda taraflarca birden fazla mahkemenin yetkili kılındığı ve taraflara seçimlik hak tanındığı kabul edilmesi gerektiği, davacının da seçimlik hakkını alıcının yani kendisinin ikametgahı olan (...)İstanbul Mahkemelerinden yana kullandığı,

bu itibar ile davalıların yetki itirazının yerinde olmadığı " gerekçesi ile mahkememiz kararı kaldırılmıştır.

Dava dosyası mahkememiz esas defterinin 2022/197 Esas sırasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur.

Dosyanın Mali Müşavir Bilirkişi ...ve Finans Uzmanı Bilirkişi ...'e verilerek; taraf defter ve belgeleri üzerinde inceleme yapılıp, taraflar arasındaki Konut Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında, yapılan masraf, sözleşmenin 12/4 maddesine göre alınabilecek tazminatı, sözleşmenin fesih şartları, sözleşme kapsamında yapılan ödeme ve fesih nedeni ile davacının talep edeceği alacağa ilişkin ayrıntılı inceleme yapıp rapor düzenlemelerinin istenilmesine karar verilmekle,

bilirkişiler tarafından "Davacı tarafından davalıların iş ortaklığına verilen 507.200,00 TL tutarındaki senedin davacıya iade edilı i anlaşılan 118.800,00 TL'nin 62.460,00 TL'lik kısmı iade edilmesine rağmen 56.340,00 TL'lik kısmının “sözleşme iptal bedeli” olarak faturalandırıldığı.

19/08/2020 dava tarihi itibarıyla davacının davalıdan 56.340,00 TL asıl alacak ve 6.437,81 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 62.777,81 TL alacaklı olduğu sonuç ve kanaatine varıldığı" 19/08/2022 tarihinde rapor edilmiştir.

Tüm dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde;

Davacı ve ortaklığındaki davalıların ...Tic. A.Ş.-... Tic. A.Ş. Adi Ortaklığı arasında 08/07/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin akdedildiği, sözleşme konusu taşınmazın ... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 9133 Ada, 1 Parselde bulunan ... isimli projede 19/01/2018 başvuru tarihli, 29 kayıt numaralı tadil ruhsatında yer alan A Blok 282 numaralı bağımsız bölüm olduğu, davacının sözleşme ile üstlendiği ödeme edimini ifa etmek için davalılara 118.800,00-TL nakit ödeme yaptığını, ayrıca muhtelif meblağlı bonolar verdiğini, sonrasında sözleşmenin hukuki şekil ve esaslara uygun olmadığının farkına vardığından,

bu hususu davalılara 06/11/2019 tarihinde noter kanalı ile ihtar ettiğini, davalıların ödediği meblağın yanlızca 62.460,00 TL sini iade ettiklerini, bakiye 56.340,00 TL nın ise iadesi gerekir iken iade edilmediğini beyan ile 56.340,00 TL nın davalılardan tahsilini talep ettiği; davalıların basiretli bir tacir gibi hareket etmeyen davacının ceza kesintisine katlanması gerektiğinden ve davacıya borçlu olunmadığından bahisle davanın reddi gerektiğini savundukları görülmüştür.

Taraflar arasında sözleşmenin ve ticari ilişkinin varlığı konusunda bir ihtilaf bulunmayıp, uyuşmazlık sözleşmenin geçerli olup olmadığı, davalıların sözleşme uyarınca davacının ödediği bedelden cezai şart kesintisi yapıp yapamayacakları ve davacının yapılan kesintinin davalılardan tahsilini talep edip edemeyeceği hususlarından kaynaklanmaktadır.

Mahkememizce konusunda uzman bilirkişiler vasıtası ile tüm dosya kapsamı ve tarafların ticari kayıtları üzerinde yaptırılan inceleme neticesinde; tarafların ticari defterlerinin usul ve yasa hükümlerine uygun tutulup tasdik edilmiş ticari kayıtlar olduğu, taraf ticari kayıtlarının birbirini teyit eder olduğu, bu ticari kayıtlara göre davacı tarafından davalıların iş ortaklığına verilen 507.200,00 TL tutarındaki senedin davacıya iade edildiği, ancak davacı tarafından ödendiği anlaşılan 118.800,00 TL'nin 62.460,00 TL'lik kısmı iade edilmesine rağmen 56.340,00 TL'lik kısmının sözleşme iptal bedeli olarak faturalandırıldığı,

Türk Borçlar Kanunu 237'nci maddesinde, taşınmaz satım vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hüküm altına alındığı, açık bir şekilde Türk Borçlar Kanunu, satış vaadi sözleşmelerinin resmi senede bağlanması gerektiğinin düzenlendiği, TBK haricinde 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi, 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 maddeleri ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 41.maddesinin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koyduğu, söz konusu hükümlerin emredici nitelikte olduğu,

bahsi geçen resmi şeklin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ispatı için geçerli olan şartı değil, söz konusu sözleşmenin geçerlilik şartı olduğunu ve kamu düzenine ilişkin olduğu, dolayısıyla resmi şekilde, usulüne uygun olarak yapılmayan satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olacağı, TBK m. 12/2 hükmüne göre kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin, kural olarak geçerlilik şekli olduğu, öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı düzenlemesinin, öngörülen şeklin geçerlilik şartı olduğunun açık bir şekilde hüküm altına alınması anlamına geldiği,

sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyecek, taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilecekleri tespit ve rapor edilmiş; mahkememizce bilirkişi raporunun tarafsız, bilimsel veriler ve dosya kapsamı ile uyumlu ve ayrıca denetime elverişli olduğu kanaatine varılmıştır.

Davalı ... şirketince projedeki hak ve borçlarını 22/10/2019 tarihinde ...A.Ş ne devrettiklerinden bahisle dava konusu taleplerin kendilerine yöneltilemeyeceğinden bahisle husumet itirazında bulunulmuş ise de, sözleşme tarihinde diğer davalı ile ortaklığının bulunduğu anlaşıldığından, yerinde görülmeyen husumet itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

Taraflar arasındaki ihtilafa konu 08/07/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin, resmi şekilde yapılmadığı anlaşılmakla, emredici kanun hükümlerine uygun olarak yapılmayan, kanunda sayılan şekil şartlarını taşımayan sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyeceği, dolayısı ile anılan sözleşmenin, sözleşmenin taraflarına hak ve ayrıca borç yüklemeyeceği, davalıların davacının ödediği meblağdan cezai şart kesintisi yapmakta haklı olmadıkları, davacının sözleşme ile kararlaştırılan iş için ödediği tüm bedellerin iadesini talep edebileceği kanaatine varılmakla davacının davasının kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.