İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/356 K.2021/364

Davacı tarafından davalı aleyhine açılan İtirazın İptali davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda dosya incelendi.

DAVA /

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle ;davacılardan ...’ın davalı şirketten her biri 1.500.000,00 TL olan iki adet dükkanı 3.000.000,00 TL beddele satın aldığını, sözleşmenin davacı .... tarafından imzalanmasına rağmen yine davalı yanın da kabul ettiği üzere tapudaki devir işlemlerinin tüm davacıların belirlenen hisseleri oranında yapılmasının kararlaştırıldığını, bu şekilde tapuda devir işleminin de yapıldığını ,davalının sözleşmenin şartlarına uymadığını,sözleşmede belirtilen sürede teslim şartının yerine getirilmediğini,

sözleşmenin 5. Maddesine göre davacıların gecikmeden kaynaklanan cezai şart alacaklarının doğduğunu,gecikme cezası için yapılan takibe davalı yanın haksız yere itiraz ettiğini, itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA /

Davalı yan vekili cevap dilekçesinde özetle;davcılardan ... ve ...’ın sözleşmenin tarafı olmadığı için böyle bir talepte bulunamayacaklarını, sözleşmenin birden fazla tadile uğradığını,dükkanın geç tesliminde ana taşınmazdan kaynaklanan mücbir sebeplerin bulunması durumunda mücbir sebepten kaynaklanan gecikme süresinin teslim tarihine ilave edilmesi gerekeceğinin de kararlaştırıldığını, davacının bu hususu gözardı ederek talepte bulunduğunu savunarak davanın reddine, davacıların kötü niyetli takip yapmaları nedeniyle %40 oranında tazminata mahkum edilmelerini talep etmiştir.

GEREKÇE /

Tarafların Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca hasrettikleri delilleri toplanmıştır.

... İcra Müdürlüğü’nün ... Esas sayılı takip dosyası dosyamız kapsamına sağlanmış ve incelenmesinde; alacaklının davacılar borçlunun davalı olduğu sözleşmeye hesaba dayalı olarak genel haciz yolu usulüne göre takip yapıldığı, borçlu davalıya ödeme emrinin 29.06.2012 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu davalının da 02.07.2012 tarihinde itiraz ettiği, buna göre gerek itirazın ve gerekse davanın yasal süresinde olduğu anlaşılmıştır.

Ön inceleme duruşması yapılarak tarafların iddia ve savunmaları, uyuşmazlık konusu, tarafların üzerinde anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar, dava şartlarının bulunup bulunmadığı, ilk itiraz olup olmadığı, tarafların sulh olup olamayacakları ortaya konulmuş ve yargılama ön inceleme duruşmasında tarafların da onay verdikleri uyuşmazlık nitelendirmesi ile sonuçlandırılmıştır.

Taraflar akdi ilişkinin bulunduğu, tarafları, miktar ve işin teslim tarihi hususunda anlaşmazlık içinde değildirler. Anlaşmazlık konusu, işin gecikmesinde teslim süresine ilave edilmesi gereken mücbir neden olup olmadığı ve bu şekilde cezai şart talep edilip edilemeyeceği ile, eğer cezai şart talep edilebilecek ise sözleşmenin tarafı olmayan, ancak ferağ işlemi içen lehine hüküm kurulan diğer alıcıların da ceezai şart talep edip edemeyecekleri noktasındadır.

Sözleşmenin teslimi ve geç teslim halinde satıcının taahhütlerini düzenleyen maddesi 5. Madde olup, ilk sözleşmede 5. Maddedeki düzenleme şu şekildedir: Davalı yan dükkanları 31.10.2911 tarihinde alıcıya teslim edecektir.9. maddade belirtilen mücbir sebeplerden kaynaklanan gecikme süresi normal süreye eklenecektir.Satıcının herhangi bir neden olmaksızın teslimi 90 gün geciktirmesi halinde ise 5 f maddesi uyarınca beher tam ay için 6 ay boyunca metrekare başına 20 Euro gecikme cezası ödeyecektir.Bu ilk sözleşmede alıcı ... ve satıcı davalı .... AŞ.'dir.

30.05.2011 tarihli ek tadil sözleşmesinde ise teslim tarihi yine aynı tarih olarak belirlenmiş ve mücbir sebepler bulunması halinde dahi bu gecikmenin 90 günü geçemeyeceği şeklinde bir değişiklik yapılmıştır. Yani davalı mücbir sebepler olsa bile bu sebeplere dayalı olarak 90 günden fazla ilave süreden yararlanamayacaktır.

Yine ilave sözleşmeye yazılı 10. Maddede alıcı işlemlerinin ferağ safhasına kadar ... üzerinden yürütülmesine, tapudaki ferağ aşamasında diğer davacıların hisselerine göre tapuda devir yapılmasına imkan sağlanmıştır.Sözleşmeyi yine alıcı sıfatı ile ... imzalamıştır.

Gerek ilk sözleşmenin gerekse ikinci sözleşmenin alıcı sıfatıyla ... imzalamıştır.İkinci sözleşmede sadece tapuda ferağ işlemi yapılırken diğer davacıların da kararlaştırılan hisseleri oranında tapu işlemi yapılması düzenlenmiştir.Bu düzenleme sözleşmenin bütün maddeleri açısından alıcı sıfatı bulunmayan ve sadece tapudaki devir esnasında devreye girecek davacılar için hak doğuracak ve tam üçüncü kişi yararına sözleşme hükümlerinin uygulanacağı bir düzenleme olmayıp bilirkişi raporundaki hukuki görüşün aksine bu sözleşme üçüncü kişi yararına eksik bir sözleşmedir.Gerek ana sözleşmede gerekse tadil sözleşmesinde taraflar değişmemiştir.Alıcı

ve satıcı kişiler değişmemiştir.Sadece tapudaki devir işleminde sözleşmenin tarafı olmayanlar yararına devir konusunda taraflar anlaşmıştır.Bu nedenle davacılar ... ve ...’ın sözleşmeye dayalı olarak cezai şart talep edemeyecekleri davacıların birbirleri arasındaki iç ilişkileri ve sözleşmenin kendi aralarında hüküm ifade edeceği bu anlamda sözleşmeye aykırılık tespit edildiğinde tüm getirisinin davacı ...’a ait olacağı kabul edilmiş ve diğer davacıların aktif dava ehliyetlerinin olmadığı sonucuna varılmıştır.

Sözleşmenin 9.maddesinde mücbir sebepler ayrıntılı olarak düzenlenmiş ve buna göre gerek ek raporda gerekse kök raporda 9.madde de anlatılan hava şartları , ekonomik kriz , imar değişikliği gibi hususların bulunmadığı,sözleşme yapılırken mevcut şartların sözleşme devam ederken davalı aleyhine değişmediği anlaşılmıştır.Ortada mücbir sebep olmadığına göre davalı açısından 90 gün ilave süre tanınmasını gerektirir bir süre olmadığı gibi altı ayı aşmakla birlikte taraflar sözleşmeden dönmedikleri nedenle altı aylık bir sınır söz konusu olmayıp teslim tarihine kadar davalının alıcıya cezai şart ödemesi gerektiği ve toplam gecikme süresinin sekiz

ay olduğu ve toplam alacağın B 1 Blok 3 bağımsız bölüm için 32 nolu bağımsız bölüm için 211,06 m2 x 8 ay x 20 Euro = 33.769,60 Euro cezai şart talep edebileceği yine ...

Blok 3 Kat 51 nolu bağımsız bölüm için 192,95 m2 x 8 ay x 20 Euro = 30.872 Euro cezai şart talep edebileceği buna göre her iki bağımsız bölüm için 64.641,60 Euro cezai şart talep edebileceği, davacının 56.561,40 Euro talep ettiği ve talebiyle bağlı olduğu anlaşılmıştır.Bilirkişiler Euro cinsinden talep edilmiş olmasına rağmen TL üzerinden hesap yapmışlarsa da ;

mahkememizce bu basit hesap işlemi Euro olarak tekrar yapılmıştır.Yine her ne kadar davalı yan ilgili bağımsız bölümlerin tekrar kiraya verildiğini ve kiralanması nedeniyle daha az zararın oluştuğunu savunmuş ise de kira sözleşmeleri incelendiğinde kiranın başlangıcının yer teslimine bağlı olarak düzenlendiği ve bu durumda davacının zararının kira sözleşmesinin imzalanmasıyla bir sona ermediği , kira ödemesinin fiili kullanıma bağlı olarak yapıldığı anlaşılmış durumdadır.

İşin geç teslim edildiği , gecikilen gün adedi ve metrekare başına hesabın kararlaştırıldığı dikkate alındığında alacak likit ve belirlenebilir durumda olmakla icra inkar tazminatına da karar vermek gerekmiştir.

Takip Hukukundan doğan uyuşmazlıklarda müddeabih ister TL. ister yabancı para olsun tesbit edilecek husus, borçlunun icra takibine yapmış olduğu itirazında takip tarihi itibariyle haklı olup olmadığının belirlenmesidir.

Bu nedenle İİK.nun 58/3. maddesi de gözönüne alındığında, mahkemece icra inkar tazminatına, yabancı para alacağının takip tarihindeki rayicine göre TL. karşılığı 130.000,72 TL üzerinden % 20 oranına göre 26.000,14 TL olarak hükmedilmesi gerekmiştir.Yukarıdaki gerekçe ile verilen mahkememizin (kapatılan ... Asliye Ticaret Mahkemesi) 05.05.2014 tarihli ... Esas ... Karar sayılı kararı temyiz incelemesini yapan Yargıtay 19. HD' nin 18/12/2018 tarihli 2018/... Esas 2018/...

Karar sayılı kararıyla; "...6098 sayılı TBK’nin 237.(818 sayılı mülga BK'nin 213.) madde hükmü uyarınca ''Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.'' hükmünü içermektedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez. (Aynı yönde HGK 01.07.2008 tarih 3589-8256 kararı)

Davaya konu uyuşmazlığı teşkil eden 01/05/2011 tarihli satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadığı için geçerli değildir. Taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 01/05/2011 tarihli satış sözleşmelerine geçerlilik kazandırmaz.

Öte yandan tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı tarafından tapu siciline 01/05/2011 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmelere ya da 30/05/2011 tarihli ek sözleşmelere ilişkin bir şerhte konulmamıştır. Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 01/05/2011 tarihli taşınmaz satış sözleşmelerine ve 30/05/2011 tarihli ek sözleşmelere bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümler de geçersizdir. Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü yerinde görülmemiştir..." gerekçesiyle bozulmuştur.

Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin usul ve yasaya uygun bulunan bozma ilamına uyularak yargılamaya devamla, yargıtay bozma ilamı doğrultusunda dava dosyası tekrar değerlendirilmiştir.

Dava, taraflar arasında yapılan sözleşme kapsamında geç teslimden dolayı gecikme cezasının (cezai şartın) tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, davacıların 01.05.2011 tarihli sözleşme ile davalı şirketten iki adet dükkanı, bedeli 3.000.000,00'TL'yi nakit ve peşin ödemek suretiyle satın aldığını, davalı şirketçe sözleşmede belirlendiği üzere dükkanların tam ve eksiksiz olarak teslim edilmediğini, sözleşmede belirlenen teslim tarihinin üzerinden 6 ay geçmiş olmasına rağmen henüz dükkanların teslim edilmediğini, bu durumun .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/... D. İş sayılı dosyası üzerinden alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiğini ileri sürerek yükümlülüğünü yerine getirmeyen davalıdan sözleşmenin 5. maddesinde öngörülen gecikme cezasının tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine vaki itirazın iptali ile takibin devamına, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, 01.05.2011 tarihli sözleşmelerin taraflar arasında akdedilen 30.05.2011 tarihli ek sözleşmeler ile bu sözleşmelerin 5/a ve 5/f fıkraları ile 7. ve 10.maddelerinin tadil edildiğini buna göre cezai şart talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

01.05.2011 tarihli sözleşmenin teslimi ve geç teslim halinde satıcının taahhütlerini düzenleyen maddesi 5. Madde olup, ilk sözleşmede 5. Maddedeki düzenleme şu şekildedir: Davalı yan dükkanları 31.10.2011 tarihinde alıcıya teslim edecektir.9. maddade belirtilen mücbir sebeplerden kaynaklanan gecikme süresi normal süreye eklenecektir.Satıcının herhangi bir neden olmaksızın teslimi 90 gün geciktirmesi halinde ise 5 f maddesi uyarınca beher tam ay için 6 ay boyunca metrekare başına 20 Euro gecikme cezası ödeyecektir.Bu ilk sözleşmede alıcı ... ve satıcı davalı Garanti Koza İnşaat Sanayi ve Ticaret AŞ.'dir.

30.05.2011 tarihli ek tadil sözleşmesinde ise teslim tarihi yine aynı tarih olarak belirlenmiş ve mücbir sebepler bulunması halinde dahi bu gecikmenin 90 günü geçemeyeceği şeklinde bir değişiklik yapılmıştır. Yani davalı mücbir sebepler olsa bile bu sebeplere dayalı olarak 90 günden fazla ilave süreden yararlanamayacaktır.

Yine ilave sözleşmeye yazılı 10. Maddede alıcı işlemlerinin ferağ safhasına kadar ... üzerinden yürütülmesine, tapudaki ferağ aşamasında diğer davacıların hisselerine göre tapuda devir yapılmasına imkan sağlanmıştır.Sözleşmeyi yine alıcı sıfatı ile ... imzalamıştır.

Gerek ilk sözleşmenin gerekse ikinci sözleşmenin alıcı sıfatıyla davacı ... imzalamıştır.İkinci sözleşmede sadece tapuda ferağ işlemi yapılırken diğer davacıların da kararlaştırılan hisseleri oranında tapu işlemi yapılması düzenlenmiştir.Bu düzenleme sözleşmenin bütün maddeleri açısından alıcı sıfatı bulunmayan ve sadece tapudaki devir esnasında devreye girecek davacılar için hak doğuracak ve tam üçüncü kişi yararına sözleşme hükümlerinin uygulanacağı bir düzenleme değildir.

Bu sebeple bu sözleşme üçüncü kişi yararına eksik bir sözleşmedir.Gerek ana sözleşmede gerekse tadil sözleşmesinde taraflar değişmemiştir.Alıcı ve satıcı kişiler değişmemiştir.Sadece tapudaki devir işleminde sözleşmenin tarafı olmayanlar yararına devir konusunda taraflar anlaşmıştır.Bu nedenle davacılar ... ve ...’ın sözleşmeye dayalı olarak cezai şart talep edemeyecekleri davacıların birbirleri arasındaki iç ilişkileri ve sözleşmenin kendi aralarında hüküm ifade edeceği bu anlamda sözleşmeye aykırılık tespit edildiğinde tüm getirisinin davacı ...’a ait olacağı kabul edilmiş ve diğer davacılar ... ve ...’ın aktif dava ehliyetlerinin olmadığı

sonucuna varılmıştır. Bu nedenler ile davacılar ... ve ... tarafından açılan davanın aktif husumet (taraf) ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

6098 sayılı TBK’nin 237.(818 sayılı mülga BK'nin 213.) madde hükmü uyarınca ''Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.'' hükmünü içermektedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez. (Aynı yönde HGK 01.07.2008 tarih 3589-8256 kararı)

Davaya konu uyuşmazlığı teşkil eden 01/05/2011 tarihli satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadığı için geçerli değildir. Taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 01/05/2011 tarihli satış sözleşmelerine geçerlilik kazandırmaz.

Öte yandan tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı tarafından tapu siciline 01/05/2011 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmelere ya da 30/05/2011 tarihli ek sözleşmelere ilişkin bir şerhte konulmamıştır. Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 01/05/2011 tarihli taşınmaz satış sözleşmelerine ve 30/05/2011 tarihli ek sözleşmelere bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümler de geçersizdir.

Bu nedenler ile davacı ...'ın geçersiz sözleşme hükümlerine istinaden gecikme cezası-cezai şart talep edemeyeceği değerlendirilmiş ve bu davacı tarafından açılan davanın da esastan reddine karar verilmiştir.

Davalı taraf, kötü niyetli takip yapıldığından bahisle kötü niyet tazminat talebinde bulunmuş ise de icra takibinin kötü niyetli olarak yapıldığı hususunda dosya kapsamında toplanan delillere göre mahkememizde bir kanaat oluşmadığından davalı yanın bu talebinin de reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · e-imza Hakim ... · e-imza