İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/781 K.2021/749

T.C. İstanbul Anadolu 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2019/781 Esas

KARAR NO : 2021/749

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 22/11/2019

KARAR TARİHİ : 29/09/2021

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile davacı şirket --- limitli genel kredi sözleşmesinin akdedildiğini, buna karşılık davacılara ait;--- ----- yevmiye nolu ---- bedelli --- edildiğini, davacı şirketin krediyi ödemekte güçlük çekmesi üzerine davalı -- tarihinde -- verilmesine ilişkin protokol imzalandığı, bu protokol ile davacıya ---- bedel üzerinden 18 ay süreyle davacıya vefa hakkı tanındığını, alım hakkı gerçekleşmediği takdirde bedel kadar borca mahsup edileceğinin kararlaştırıldığı,

davacının borcunu protokole uygun ödeyemediğini, davalı ---- taşınmazlar hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılacağı konusunda davacı---- uygulaması üzerine taşınmazı kaybetmek istemeyen davacı şirket ve malik olduğu taşınmazına ipotek işlenen diğer davacı davalı---- tarihinde yapılan-------- taşınmazın bankaya devredildiği,

bu devirden itibaren 18 ay süreyle taşınmazlar üzerinde davacıya ve göstereceği 3.kişiye --- tanındığını, davalı bankanın davacının zor durumundan yararlandığını, davalı ile davacı arasında akdedilen---- ---- tarihli protokolle)------ mahsup edilmek üzere ---- edildiğini, --- sözleşmesine konu---- tarihinde taşınmazın değerinin hesaplandığını ve 27.000.000,00 TL olarak belirlendiği,

ancak ----değer biçildiğini, davacının borcunun bu değer üzerinden mahsup edildiğini, ---- sözleşmesinde taşınmazlar için takdir edilen bedel ile yalnızca tek bir taşınmazın değeri arasında dahi fahiş sayılabilecek bir fark bulunduğunu, davalın bankanın davacının zor durumundan yararlanarak taşınmazı değerinden oldukça düşük bir bedelle mülkiyetine geçirdiğini, taşınmazların toplam mevcut değerinin dava tarihi itibariyle mahsup edilmek istenen tutarın 3-4 katından aşkın olduğu ve davalı bankanın taşınmazları protokolde belirtilen miktar ile mülkiyetine geçirmesinin fahiş bir nispetsizlik teşkil ettiğini,

taraflar arasında yapılan-- sözleşmesinin geçerli olmadığını tüm bu nedenlerle davanın kabulü ---- bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazların-----kayıtlarının iptali ile müvekkili üzerine tesciline, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların kredi sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle borcun --- çalışıldığını, davacılarla yapılan müzakereler sonucu davacıların da istek ve talebi ile 26.07.2016 tarihli ve protokoldeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle ---- akdedilmiş olduğu dava tarihi itibariyle kanun hükmünde belirtilen 1 yılık hak düşürücü süre içinde işbu davanın ikame edilmediğinden davanın süresi içinde açılmamış olması nedeniyle resen reddinin gerektiğini,

--- belgeler ve ---- raporlarından anlaşılacağı üzere davacılara ait taşınmazların mevcut değerler üzerinden alacağa mahsuben alındığını, anılan sözleşmelerde taşınmazların --- uzmanları tarafından hazırlanan ---değerlerinin göz önünde bulundurulduğunu, sözleşmelerin başlangıç tarihi olan --- yararlanıldığını, ----işletilip gelir kazanıldığı,

---- bitmesi ile davanın ikame edilmesinin kötü niyetli olduğunu, davaya konu protokollerin bir anlaşma olduğunu, asıl amacın borç tasfiyesi olduğunu, -- şekilde yapıldığını tüm bu nedenlerle davacı tarafından açılan davanın reddi ile yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkememizce ---- imzalanan genel kredi sözleşmeleri ve ilgili tüm evrakların onaylı suretleri, --- dava konusu taşınmazlara ilişkin onaylı--dava konusu taşınmazların --- kayıtlar ayrı ayrı celp edilmiş, mahkememizce 02/03/2021 tarihinde dava konusu taşınmazlar üzerinde keşif yapılarak taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç değerlerini tespite ---rapor alınarak taraflara tebliğ edilmiş, tespit edilen dava değeri üzerinden hesaplanan eksik harç davacı tarafa tamamlatılmıştır.

Dava, -- geçersizliği iddiasına dayalı -- tescil istemine ilişkindir.

--- ikinci ayırım madde 736. alım ve geri alım hakları başlığı altında aynen “--- hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer” hükmü getirilmiştir.

--- (geri alım hakkı) bir kimsenin satmış olduğu bir --- karşılığında tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alma imkanını veren --- doğuran şahsi bir haktır. --- şerh verildiği takdirde bu şahsi hak ayni bir nitelik kazanır. Konusu ---. T.B.K’nun 237. (B.K 213.) madde hükmüne göre resmi şekil şartı vardır. Bedel gözetilmesi zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. ---- ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle ---- dava açılarak kullanılabileceği gibi ---- kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım ---- hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716 maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir.

Öte yandan geri alım sözleşmesi noter tarafından re’sen düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşme--- şerh edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Bu husus re’sen gözetilir.

Tüm dosya kapsamı incelendiğinde taraflar arasında, davalı ---- imzalandığı, davacıların işbu kredi sözleşmelerden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemeleri üzerine taraflar arasında 26/07/2016 tarihli protokol imzalanmak suretiyle ---- davalı bankaya devredilerek, davacılara--- hakkı tanındığı, davacıların --- -- borcunu ödeyememesi üzerine bu kez taraflar arasında 19/02/2018 tarihli ikinci bir protokol düzenlenerek bu kez --- taşınmazlar davalı bankaya devredilerek davacılara --- tanındığı,--- protokollerin adi yazılı şekilde yapıldığı ve dolayısıyla resmi şekilde yapılmayan -- sözleşmelerinin geçersiz olduğu hususunda şüphe bulunmamaktadır.

Davacılar dava dilekçesi ile davalı bankanın kendilerinin zor durumundan yararlanarak, haksız çıkar sağlama amaçlı sözleşmelerin yapıldığı iddiasında bulunarak taşınmazların davalı banka adına oluşturulan--- iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmişlerdir dolayısıyla gabin hukuki sebebine dayanmışlardır.

Sözleşmenin ---- olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın, taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekir.

Dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle, sözleşme yapmaya, mallarını çok düşük bedel ile devretmeye sürüklenmiş kişileri korumak zayıfı güçlüye ezdirmemek için hukukumuzda da düzenlemeler yapılmış, 6098 s. Türk Borçlar Kanunun (TBK) 28. (818 s. Borçlar Kanunun (BK) 21) maddesi ile aynen.

"Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.

Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir." hükmü getirilmiştir.

O halde, aşırı yararlanmadan--- söz edilebilmesi, --- olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma--- hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde--- unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır.--- varlığı zarar görene----- hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı verir.

----- davasında ---- arasındaki,---- üzerinde durulmalı,---- iddia edenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu,---- maddi, manevi yönler--- unsur derinliği araştırılıp incelenmelidir.

TBK 28/2 fıkrasında zarar gören hakkını düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihden başlayarak bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihden başlayarak 5 yıl içinde kullanılması gerektiği düzenlenmiştir.

Davacılar vekili mahkememize sunduğu 10/01/2020 tarihli cevaba cevap dilekçesinde müvekkilleri üzerindeki baskının taşınmazların banka üzerine geçirilmesiyle son bulduğunu açıkça beyan---- konusu taşınmazların davalı bankaya devrine karar verildiği gibi dosyaya celp edilip incelenen--- --- --- davalı bankaya tapuda resmi olarak devredildiği, dolayısıyla davacıların kendi beyan ve iddialarına göre üzerlerindeki baskının son bulduğu tarihlerden itibaren TBK'nun 28/2 maddesinde öngörülen 1 yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu,

hak düşürücü sürelerin hukuksal nitelikleri gereği durmayan, kesilmeyen mahkemece resen dikkate alınması gereken süreler olduğu, tüm dosya kapsamı itibariyle davanın 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra 22/11/2019 tarihinde açıldığı sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM (Yukarıda Açıklanan Nedenlerle):

1-) Davanın hak düşürücü süre nedeniyle REDDİNE,

2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 59,30 TL maktu harçtan başlangıçta alınan peşin harcın mahsubu ile bakiye 474,695,20 TL harcın istek halinde davacı tarafa iadesine,

3-Davacılar tarafından yapılan masrafların kendi üzerlerinde bırakılmasına,

4-Davalı tarafça yapılan 100,00 TL yargılama masrafının davacılardan alınarak davalıya ödenmesine,

5-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan ------ uyarınca belirlenen --- ücretinin davacılardan alınarak davalıya ödenmesine,

6Davacı tarafından yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının 6100 sayılı HMK md. 333 uyarınca karar kesinleştiğinde davacılara iadesine,

Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.