İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/826 K.2024/759

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2021/826 Esas

KARAR NO: 2024/759

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 30/11/2021

KARAR TARİHİ: 03/10/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkili şirket ile davalı arsa sahibi ----------- arasında 17.06.2010 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre arsa üzerine ------------ Bloklarından oluşan üç blok inşaat yapılacağını, --------- blokun yükleniciye, --------- blokun arsa sahibine, ------- blokun ise yarı yarıya ait olacak şekilde paylaşıldığını, işbu sözleşmeye göre müvekkilinin 41 daire ile 3 dükkan verileceğini, ilgili sözleşme sonrasında müvekkili şirketin inşaata başladığını ve inşaatı büyük oranda tamamlayarak 9680 seviyesine getirdiğini,

davalı arsa sahibi ---------- sözleşmenin 9/a maddesi gereğince 10 adet dairenin tapusunu müvekkiline devrettiğini, ancak sözleşmenin 9/b maddesinde belirtilen 14 adet dairenin tapusunu inşaatın geldiği seviyeye göre devretmesi gerektiği halde devretmediğini, müvekkili şirketin ise hak ettiği daireleri devralmadığı halde inşaata devam ederek inşaatı 9680 seviyesine getirdiğini, ancak daireleri devralmadığı için finansal sıkıntı çekmeye başladığını, akabinde il-ilçe belediyesi tarafından da inşaatın durdurulması üzerine inşaatı sözleşmeye göre vaat ettiği sürede yapıp tamamlayamadığını,

inşaatın durması üzerine arsa sahibi ile müvekkili şirket arasında gergin bir süreç başladığını, tarafların arabulucuya başvurması sonucunda 2015 yılı Kasım ayında taraflar arasında yeni bir sözleşme yapıldığını, sözleşme uyarınca taraflar arasındaki çıkmaza giren süreçte inşaatın eksik işlerinin davalı ---------- Şirketi tarafından yapılması hususunda anlaşmaya varıldığını, bu sözleşme ile müvekkili ile davalı --------- arasında düzenlenen 07.06.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesh olunduğunu,

müvekkili şirket ile davalı ----------Şirketi arasında düzenlenen 17.11.2015 tarihli ve--------- yevmiye sayılı sözleşme ile müvekkili şirkete verilecek dairelerin belirlendiğini, davalı arsa sahibi ---------- ile davalı ----------- Şirketi arasında düzenlenen 17.11.2015 tarihli ve ---------- yevmiye sayılı sözleşme ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkili şirket ile davalı ----------- şirketi arasında düzenlenen sözleşme ile müvekkilinin haklarının davalı ---------- şirketi tarafından devralındığını,

bu sözleşmede müvekkilinin yaptığı işlerin karşılığı olarak toplam 16 adet dairenin tapusunun müvekkiline verileceğinin kararlaştırıldığını, bu sözleşmenin varlığından davalı --------- da bilgisinin bulunduğunu, arsa sahibi olan davalı ------------- eksik işler için davalı ----------- şirketine 35 daire vermeyi taahhüt etmesinin nedeninin 16 adet dairenin müvekkiline verileceği konusundaki bilgi ve onayı olduğunu, müvekkili şirketin kendisine 16 adet daire verileceği taahhüdü ve oluşturulan güven üzerine sözleşmeyi fesh ettiğini,

davalı ----------- Şirketi ve davalı ----------- iş birliği içerisine girerek müvekkiline verilecek daireleri dava dışı üçüncü şahıslara sattıklarını, müvekkilinin satışın yapıldığını öğrendikten sonra davalılara ihtarname göndererek sözleşmeden kaynaklanan haklarının kendisine verilmesini ihtar ettiğini, müvekkiline verilmesi gereken bir kısım dairelerin dava dışı ----------- Şirketi'ne devredildiğini, bu şirketin ise arsa sahibi olan davalı ----------- oğlu olan ---------- ait bir şirket olduğunu,

her ne kadar fesih sözleşmesinde müvekkili şirkete verilen 10 dairenin o tarihe kadar yapılan inşaat maliyetlerine eş değerde olduğu yazılmış ise de bu hususun doğru olmadığının yapılacak bilirkişi incelemesi ile anlaşılacağını iddia ederek,

dava konusu ---------, ----------, --------- mevkiinde kain --------- Pafta, ---------- parselde kayıtlı taşınmazın halen davalılar adına kayıtlı olması halinde üzerine davalı şerhi konulmasını, ihtiyati tedbir niteliğinde 50.000,00 TL tutarında ihtiyati haciz kararı verilmesini,

davalılar 16 adet daire verileceğine dair müvekkili şirkette güven oluşturmak suretiyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine neden oldukları ve vaat ettikleri 16 adet daireyi teslim etmeyerek müvekkili şirketin zararın neden oldukları için sözleşmenin fesih tarihi olan 17.11.2015 ve dava tarihi itibariyle zararın miktarının tespiti ile tespit edilecek zararın fesih tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan tazminine karar verilmesini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılara tahmilini talep etmiştir.

Davalı ---------- vekili cevap dilekçesinde özetle.

Husumet ve zamanaşımı definde bulunarak davanın öncelikle husumet ve zamanaşımı yönünden reddi gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında 17.06.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaatın en geç 20.08.2012 tarihine kadar bitirilerek iskanruhsatının alınacağının kararlaştırıldığını, ancak inşaatın süresinde tamamlanmadığını, yapılan tespit sonucu alınan bilirkişi raporunda dahi inşaatın bitmesi gereken tarihten yaklaşık üç ay sonra inşaat seviyesinin 941,56 civarında olduğunun tespit edildiğini,

davacının edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle taraflar arasındaki sözleşmenin müvekkili tarafından tek taraflı olarak fesh edildiğinin davacı tarafa bildirildiğini, sonrasında tarafların karşılıklı iradeleri ile sözleşmenin 17.11.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Fesihname ile taraflar arasındaki sözleşmenin fesh olunduğunu, tarafların birbirini karşılıklı olarak ibra ettiklerini, fesih tarihine kadar yapılan imalatların bedelinin daha önce 2011 yılında devir yetkisi verilen 10 adet bağımsız bölüme karşılık geldiği hususunda tarafların mutabakata vardıklarını,

temerrütten kaynaklı kira kayıpları ve sözleşmeden doğan cezai şartlar da dikkate alınarak anlaşma ve uzlaşma ile fesih yapıldığını, diğer davalı-------- da bir kısım imalatlar yapmasına rağmen 2018 yılı Haziran ayında yapılan tespitte dahi inşaat seviyesinin %74 olarak belirlendiğini, bu nedenle davacının inşaatın %80'lik kısmını yaptığı yönündeki iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, davacı ile diğer davalı ----------- Şirketi arasındaki sözleşmeden ve sözleşmenin içeriğinden müvekkilinin hiçbir şekilde haberdar olmadığı gibi sözleşmenin müvekkilinin onayıyla yapılmadığını, sözleşmede müvekkilinin imzasının bulunmadığını,

inşaatın büyüklüğü dikkate alındığında bir firmanın henüz %45 seviyesinde olan inşaatın asıl maliyeti yüksek olan eksikliklerini 19 adet bağımsız bölüm karşılığında tamamlayabilmesinin ekonomik olarak imkansız olduğunu, bu anlamda davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşmenin muvazaalı olduğunun açık olduğunu, müvekkilinin davalı--------- Şirketi dışında üçüncü kişilere karşı hiçbir sorumluluğu ve yükümlülüğünün bulunmadığını, müvekkili ile davalı ---------- Şirketi arasında 17.11.2015 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını ve inşaat süresinin sözleşmenin imza tarihinden itibaren 8 ay olarak belirlendiğini,

davalı şirketinin ekonomik sıkıntılara düştüğünü ve inşaatı tamamlayamaz hale geldiği gibi müvekkili ile karşılıklı feshetmeyi de kabul etmediğini, uzun yıllar sürecek bir dava sürecini göze almayan müvekkilinin davalı şirkete inşaatın tamamlanabilmesi için avans niteliğinde bağımsız bölüm devri yetkisi verdiğini, devredilen ve satışı yapılan bağımsız bölümlerle ilgili tasarrufun bu kapsamda yapıldığını, bağımsız bölüm devri ile beraber söz konusu inşaatta çalışmaların tekrar başladığını, --------- devir yetkisi verilen bağımsız bölümlerin bir kısmını ----------- devrettiğini,

----------- bu devirler karşılığında inşaata finansman sağladığını ve imalat yaptığını, ---------- devirleri müvekkili arsa sahibinin değil ---------- Şirketinin yaptığını, davacıdan mal kaçırma amacının bulunmadığını, inşaatın hali hazırda yüksek eksiklikleri bulunmasının yanı sıra yapı denetim şirketine ve ---------- borçlarının bulunduğunu, davalı ----------- Şirketinin sözleşme ile iskan ruhsatı alması gerektiğini, henüz iskan ruhsatının da alınmadığını, yapı denetim şirketine olan borç ödenmediği için yapı denetim şirketi tarafından müvekkili aleyhine icra takibi başlatıldığını,

takip sonrası müvekkili arsa sahibinin ödeme yapmak zorunda kaldığını, bu durumda-------- dahi bağımsız bölüm hak etmediğinin ortada olduğunu, davacı tarafından daha önce---------- Esas sayılı dosyası üzerinden dava ikame edildiğini, ancak usulü eksiklikler nedeniyle davanın reddine karar verildiğini savunarak, davanın husumet yokluğundan, zamanaşımı yönünden ve esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.Diğer davalı ----------şti. 'ne usulüne uygun şekilde dava dilekçesi ile duruşma davetiyesinin tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunulmadığı görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava hukuki niteliği itibariyle; tazminat davasıdır.Taraflar arasındaki uyuşmazlık ise;Davacı --------- Şti. İle davalı -------- arasında 2010 yılında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 2015 yılında feshedilmesinin ardından davalı ---------- ile diğer davalı ----------ş.

Arasında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne binaen davacının 2010-2015 arası yapmış olduğu üretimin yüzdelik oranının ne kadar olduğu, davalı--------- ile diğer davalı ---------- arasında imzalanan ikinci sözleşme kapsamında davalı ---------- devredilmesi kararlaştırılan 35 adet bağımsız bölümün 16 tanesinin davacıya verileceği hususunda taraflar arasında anlaşma olup olmadığı, davacının yapmış olduğu imalatlardan dolayı davalılardan alacağının olup olmadığı, davacı ---------- ile davalı ---------- arasında imzalanan sözleşme gereğince davacıya 16 adet bağımsız bölüm verilmesi gerekip gerekmediği,

sözleşmenin diğer davalı --------- hukuken bağlayıcı olup olmadığı, davacının alacağı var ise miktarı hususlarında uyuşmazlık olduğu tespit edilmiştir.Taraflarca bildirilen tüm belge ve dokümanlar toplanmış, --------- Noterliği, ---------- Noterliği, ---------- Noterliği, --------- Noterliği, ---------- Noterliği ve ---------- Noterliği, --------- d.iş sayılı dosyası, ---------- esas sayılı dosyası, ----------- esas sayılı dosyası, ------------ esas sayılı dosyası, ---------- d.iş sayılı dosyası, ---------- İcra Müdürlüğü ----------- esas ve --------- İcra Müdürlüğü ---------- esas sayılı dosyaları,

----------- esas sayılı dosyaları dosya içerisine celp edilmiştir.Tarafların bildirmiş olduğu tanıklara davetiye çıkarıldığı, mahkememiz 02/03/2023 tarihli celse ile 22/06/2023 tarihli celsede hazır bulunan tanıklar beyanlarında;Tanık ---------- beyanında.

"Ben ----------- şirketinin vekillik görevini yapmaktaydım, son yıllarda --------- ekonomik sıkıntılar yaşamasından dolayı şirket yetkilisi yurtdışına kaçmıştır, bende vekaleti olmasına rağmen davalarını takip etmiyorum, davacı ---------- ile arsa sahibi ---------- arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, davacı yüklenicinin işi zamanında yapamamasından kaynaklı yüklenici ile arsa sahibi arasında itilaflar yaşanmaya başlamıştır, 2017-2018 yıllarında davalı ---------- şirket yetkilisi olan --------- inşaatları devam edeceklerini arsa sahibi olan ----------- söyledi,

bunun üzerine ilk öncelikle davacı ---------- olan sözleşmenin feshedilmesi gerektiğini ve daha sonra kendileri ile sözleşme yapılması gerektiği hususunda anlaştılar, ---------- şirketi ile ---------- arasındaki sözleşme feshedildi, aynı gün ve saat ve aynı noterde --------- ile --------- arasında bir sözleşmede düzenlendi, bu sözleşmeye göre --------- inşaatın yapımından kaynaklı elde edeceği dairelerden 15-16 adetini davacı ---------- şirketine vereceğini ayrıca 2.500,000,00 - 3,000,000,00 TL vereceği hususunda anlaştılar, ben avukat olmam hasebi ile sözleşmeyi bizzat yazdım ve taraflar bu sözleşmeyi imzaladılar,

sözleşmenin feshi ve diğer taraflar arasındaki yeni sözleşme yapılırken arsa sahibi olan ---------- da oradaydı, taraflar arasındaki anlaşmadan haberi vardı ve kabulündeydi hatta ----------- şirketi sahibine sözleşmeyi fesih et ve --------- vereceğim dairelerden senin hakkına düşenleri sana vereceğim şeklinde beyanda da bulundu, ben inşaat mühendisi olmadığım için inşaat seviyesinin hangi aşamada olduğunu net olarak bilmiyorum ancak taraflar arasındaki bu sözleşme ilişkileri devam ederken, davacı ----------- şirketi sahibi ---------- %80 seviyesine getirildiğini ifade ediyordu,

------- şirket yetkilisi ise %70 ler civarında olduğunu beyan ediyordu, bu süreçte davalı ---------- da delil tespiti yaptırdığını duyduk oranı tam olarak bilmiyorum, --------- ikinci sözleşmeyi yaparken ilk sözleşmede yükleniciye ait olan belirli ticari alanlardan feragat etti, bu nedenle tahminimce inşaat seviyesi de farklı çıkmış olabilir, ---------- sözleşmesinin feshinden sonra bildiğim kadarıyla -------- --------- arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendi, ----------- inşaatlara devam etti, belirli bir seviyeye getirdi, ben dışarıdan baktığımda inşaatın sıvası boyası yapılmış olduğunu görüyorum,

ancak ---------- içinde bulunduğu ekonomik sebeplerden dolayı inşaatı tam olarak bitirmeden ---------- yurtdışına kaçtı, daha sonra inşaatın kalanını arsa sahibi kime tamamlattı tam olarak bilgim yok şuanda dışarıdan gördüğüm kadarıyla tam olarak bitmiş durumda görünüyor, sözleşmede arsa sahibi ve yüklenici %50 %50 civarı bir oranla anlaşmışlardır, arsa sahibi ---------- tarafından 10 dairenin tapusunu davacı şirkete devretmiştir, arsa sahibinin ilk sözleşmenin feshinden önce başka firmalarla görüşüp görüşmediğini bilmiyorum, ancak arsa sahibi --------- ---------- ile sözleşme yapılması konusunda ısrarcıydı,

sözleşmenin hazırlanması aşamasında ortağım olan ----------- olaya dahil olmuştur, noter aşamasında bulunup bulunmadığını hatırlamıyorum, ---------- avukatı ----------- ile ---------- arasındaki noterde düzenlenen sözleşmeden haberi vardı, ayrıca ben ---------- bulunduğu ortamlarda bu sözleşmenin varlığından haberi olduğunu biliyorum, ben ----------- merkezinde --------- ---------, ----------- bir araya geldik, bu bir araya gelmeler en az 3 kez tekrarlanmıştır, ayrıca ---------- de bir görüşme gerçekleşmiştir, ---------- ile ------------ arasındaki sözleşmeden haberi vardı,

---------- bu görüşmelerde ---------- olmamasını kesinlikle istemedi," şeklinde,

Tanık ---------- beyanında.

"Ben davacı --------- adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile daire satın aldım, inşaat %70 -80 civarına gelmişti, dış cephe yapılmış, sıvalar çekilmiş vaziyette ---------- şirketi inşaatın ---------- tarafından devam ettireleceğini ve dairelerimizin bizlere teslim edileceğini söyledi, ben bu süreçte ------------ yetkilisiyle tanışmak için inşaata gittim, --------- şirket yetkilisi bana dairemi gezdirdi, haklarımızın baki olduğunu söyledi, inşaatlar şuan bitmiş durumdadır, ----------- ile sözleşme yapıldığı dönemde ben ---------- ulaşmaya çalıştım, oğluyla da tanıştım ancak muhatabımızın --------- şirketi olduğunu,

----------- hesapları kontrol edilerek alacağının olması halinde bizlere bilgi verileceği şeklinde ucu açık bir konuşma gerçekleşti," şeklinde,Tanık ---------- beyanında.

"Ben 2014 yılında adi yazılı sözleşme ile davacı ----------- yapıdan satış vaadi sözleşmesi ile bir daire aldım, davacı --------- şirketi tarafından 2015 yılında teslim edileceği söylenmişti, ancak teslimat gecikti, biz bu süreçte davacı şirket ile tartışmalar yaşadık, ancak daha sonra davacı ---------- şirketi davalı --------- ile aralarında bir sözleşme yaptıklarını bu sözleşme gereğince ----------- inşaatı devam ettireceğini, kendilerine de 13-16 arasında bir daire verileceğini, benim almış olduğum dairenin de bu daireler içerisinde olduğunu söyleyerek sözleşmeyi bana gösterdi,

---------- şirket yetkilisi bana arsa sahibi --------- ---------- ile anlaşma yapılmasına izin verdiğini söyledi, inşaata --------- tarafından devam edildi, bu süreçte biz aldığımız daireleri gidip görürdük, kimse de bize itiraz etmezdi, ---------- inşaata başladığı tarihte inşaatların kaba işi bitmişti, iç bölmeleri yapılmış, sıvaları yapılmış haldeydi ancak ben sadece kendi aldığım dairenin olduğu bloka gittim, diğer blokların yapılıp yapılmadığı konusunda bilgim yoktur, dışardan dış cephesi tamamlanmış görünüyordu," şeklinde, Tanık --------- beyanında.

"Ben dava konusu inşaatın hafriyat işlerini yaptım, buna karşılık ------------ daire satış vaadi sözleşmesi yaptım, davacı tarafından inşaat kabası bitirilmişti, dış cephe bitmişti, iç tarafa başlanmıştı, bu arada davacı ekonomik zorluk yaşadığından dolayı diğer davalı ------------ ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetti, ---------- telkin ve tavsiyesiyle ----------- ile ---------- sözleşme yaptığını ayrıca ---------- ile ----------- arasında da 16 daire verileceği hususunda da sözleşme yapıldığı, bu daireler içerisinde bizlerin de satın almış olduğu dairelerin bulunduğu,

bu sözleşmenin bize gösterilmesinde ----------- tarafından ---------- göstereceği kişilere tapunun devredileceği yazılıydı, ben --------- ile bizatihi görüşmedim --------- ile --------- arasındaki sözleşmeden bilgisi olduğunu bilmiyordum," şeklinde,Tanık ---------- beyanında.

"Ben davalı ---------- oğlu olurum, davacı -------- Şirketi ile babam arasında 2010 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendi, bu sözleşme gereğince 2012 yılında inşaatlar teslim edilecekti, geç teslim halinde her bir daire için 400 dolar ve 1 milyon TL cezai şart öngörülmüştü, yapılan inşaatın %50 si arsa sahibine %50 si yükleniciye olacaktı, davacı taraf işi çok yavaş yürütüyordu, biz bu hususu tespit edince davacı ile birden çok görüşmemiz oldu hatta aramız gerildi, 2015 yılında davacı ile arsa sahibi olan babam arasında sözleşme feshedildi, ---------- ile yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandı,

davacı ile sözleşmenin feshedildiği tarihte üç bloktan oluşan inşaatta ------- ve--------- bloklarında tuğlalar örülmüş ve kısmi olarak sıvalar yapılmıştı, --------- blokta ise sadece birinci katın tuğlası örülmüş, diğer katlarda herhangi bir tuğla sıva işi yapılmamıştı, --------- blok sözleşme gereğince arsa sahibine kalan bloktur, --------- ile ---------- arasında imzalanan sözleşmeden babamın hiçbir şekilde haberi yoktur, hayatın olağan akışına da uygun değildir,

---------- ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ile --------- ---------arasında imzalanan sözleşmenin aynı noterde olması tamamen davacının yönlendirmesi nedeniyle tesadüfe bağlıdır, yoksa davalı ---------- bu sözleşmenin varlığından haberi ve rızası yoktur, noter sözleşmeleri yapıldığında ben noterde değildim, ben ----------- şirket merkezinde veya ----------- taraflar arasında herhangi bir toplantıya katılmadım, babamın da katıldığına dair bilgim yoktur, bildiğim kadarıyla babam hiçbir zaman ----------- merkezine gitmemiştir, bildiğim kadarıyla babam inşaatla ilgili herhangi bir kamu kurumuna şikayette bulunmamıştır,

ben ---------- ismiyle tanıtan avukatla bir kez -------- oturdum, orada da inşaatın ilerlemesiyle ilgili konuştuk, daha sonra herhangi bir toplantıda bir araya gelmedik, ----------- ile sözleşme feshedilmeden önce bu görüşme gerçekleşmişti," şekilnde,Tanık ---------- beyanında.

"Ben davalı ----------- avukatıyım, hala daha vekillik ilişkimiz devam etmektedir, müvekkilim ile davalı ----------- arasında 2010 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, bu inşaat sözleşmesi kapsamında bildiğim kadarıyla %50 arsa sahibine %50'de müteahhite kalacak şekilde anlaşma sağlanmış,2012 kasım ayına gelindiğinde inşaatın seviyesi %41,56 olarak mahkeme vasıtasıyla tespit edilmiştir, sözleşmenin normal süresi içerisinde davacı tarafından tamamlanamayacağı anlaşılınca 07/03/2014 tarihinde davalı olan ---------- tarafından geriye dönük sözleşmenin feshine ilişkin ihtarname davacı tarafa tebliğ edilmiştir,

2012 ile 2014 yılları arasında yaklaşık iki yıl boyunca hiçbir iş yapılmamıştır, nisan 2014 te --------- tarafından---------- belediyesine hitaben dava konusu olan inşaatın projesinin usulsüz olduğu yönünde bir yazı gelmiştir, bu yazıdan sonra inşaatta mühürleme yapılmıştır, bu yazı nedeniyle inşaatın yıkılma ihtimali gündeme gelince davacı ile görüşmeler davacı tarafın isteğiyle yeniden yapılmıştır, ben 07/03/2014 te tek taraflı fesihten önce de bir kez davacı tarafla görüştüm, tek taraflı fesihten sonra da inşaatı yeniden yapmak isteyen davacı taraf ile görüşmeler yaptım,

davalı arsa sahibi tarafından 10 adet dairenin devir yetkisi davacı tarafa verilmiş belediyenin yazısı üzerine inşaatın yıkılma ihtimali göz önüne alınarak, davacı taraf sözleşmenin karşılıklı feshedilmesine razı olmuştur, çünkü inşaatı yıkıldığında kendisine 10 adet dairenin tapusunun iptali için davalarının gündeme geleceğini düşünerek bu feshe razı olmuştur, zaten sözleşme süresinde yapılamadığı için davacı aleyhine cezai şart ve tazminat talebi de olduğundan dolayı davalı arsa sahipleri de bu taleplerinden vazgeçti bu şekilde anlaşma sağlandı, 2015 yılından sonra --------- inşaatını devam ettirmiştir,

-------- ile ---------- arasındaki 16 dairenin verileceğine ilişkin anlaşma iddiasından ---------- haberi yoktur benim de bu husustan haberim yoktur, ben de müvekkilim adına bu görüşmeleri yapıyordum böyle bir durumdan ------------ haberi olsaydı doğal olarak benim de haberim olurdu, ben ----------- adına davacı şirketin avukatlarından olan --------- ve ------- ile birkaç kez onların talebiyle görüşme yaptım, bu görüşmelerimde ---------- yoktu, ------------ zaten sert mizaçlı bir insandır, inşaatın gecikmesinden dolayı da mutazarrır durumdadır, bu nedenle görüşmelere ben ----------- götürmedim,

bu görüşmelerde ---------- ile ---------- arasında 16 dairenin devredileceğine ilişkin herhangi bir beyan veya konuşma söz konusu değildir, ben bu hususu mahkeme sürecinde öğrendim," şeklinde,Tanık ---------- beyanında.

"Ben 2013 yılında ----------- 2015 yılında ise ----------- avukatlığını yapmaya başladım, -------- sahibi bir müddet sonra yurt dışına kaçtığı için onunla olan vekalet ilişkimi sonlandırdım, halen daha ----------- bazı hukuki işlemlerinin avukatlığını yapmaktayım, ben -------- inşaatın sahibi -------- ile 2013 yılında tanıştım, bu tarihte dava konusu inşaatın %80 seviyesinde olduğunu kendisi bana ifade etti ancak teknik bir bilgim olmadığı için seviyenin tam olarak ne olduğunu bilemiyorum, ben inşaatı bir iki kez dışarıdan gördüm, ---------- yaptığı dönemde 2 bloktan oluşan inşaatın dış cephesi koyu gri renkteydi,

boya mı sıva mı olduğunu tam olarak hatırlamıyorum, pencerelerin çerçeveleri yerleştirilmişti, camların takılıp takılmadığını hatırlamıyorum, iki bloğun altı ve ortadaki boşluk bir olacak şekilde dükkan olarak yapılmıştır, bu dükkanın da çerçeveleri yerleştirilmişti, camların takılıp takılmadığını hatırlamıyorum, çatısının da takılıp takılmadığını hatırlamıyorum, inşaatın içine hiç girmediğim için içindeki imalatları bilmiyorum, taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşandığı tarafıma iletilince biz görüşme organize ettik, birkaç kez davalı ---------- avukatı ---------- ve ---------- oğullarından birisinin bulunduğu ortamda görüşme sağladık,

bu görüşme içerisinde ---------- yoktu, ------------- hangi oğlu olduğundan emin değilim, bu görüşmelerde --------- ile ---------- arasındaki sözleşmenin varlığının ve detaylarının konuşulduğunu hatırlamıyorum, bir toplantı da ----------- sahibi -----------, arsa sahibi ----------- ve muhtemelen tarafların avukatları ile birlikte ----------- ofisinde inşaatın yapım süreci ile ilgili bazı konuşmalar yapıldı, ancak bu konuşmanın sözleşmeden önce mi veya sonra mı olduğu konusunda emin değilim, ---------- ile ---------- arasındaki sözleşmeden kanaatimce ---------- haberi vardır zaten sözleşmeler aynı noterde peş peşe yapılmıştır,

şirket yetkilileri ve arsa sahibi orada bulundular tarafların avukatları da oradaydılar herkesin sözleşmelerden haberdar olduğunu düşünüyorum, yoksa arsa sahibi ---------- ile ----------- arasındaki sözleşme feshedildikten sonra ----------- istediği müteahhite verme hakkına sahiptir, ancak ----------- aynı bölgede iş yaptığı ve ----------- tarafından bulunduğunu tahmin ettiğim, ------------ işin verilme sebebi budur, 2015'ten sonra ---------- inşaatı devam ettirdi, -------- bazı satışlar yaptı, ------------ inşaatı tam bitirip bitirmediği konusunda da emin değilim, ----------- mali krizler başladı,

ben -------- inşaat alanının devrinden sonra hiç gitmedim," şeklinde beyanda bulundukları anlaşılmıştır. Mahkememiz 22/06/2024 tarihli celse, 4 nolu ara kararı gereği, dosyanın 1 inşaat mühendisi, bir mimar bir nitelikli hesaplama uzmanı ve bir borçlar hukuku alanında uzman bilirkişiye tevdi edildiği, 15/04/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "..sözleşmenin cezai şartlar başlıklı bölümündeki hükümlere göre.

A: Davalı/-------- yukarıda yazılı borçların tümünü eksiksiz olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir.

B: davalı/----------- bu sözleşmede devir edeceği dairelerin devrini yerine getirmediğinde o dairelerin bedellerini ihtilaf tarihindeki rayiç değeri üzerinden cezai şart olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiği, sözleşmede yer alan bu hüküm karşısında; davalı/---------- tarafından davacı/-------- devri sözleşmede taahhüt edilmiş olan 16 adet bağımsız bölümün devredilmemesi sebebiyle, davacı/--------- davalı/-----------, işbu 16 adet bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değeri tutarının tahsilini talebe hak kazandığı,

davacı davalıyı dava tarihinden önceki bir tarihte, bu daireleri devir borcunun ifasında temerrüde düşürmemiş (temerrüt ihtarnamesi keşide etmemiş olduğundan), davacı alacağının, dava tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği, heyetimiz davacının 16 adet daire üzerinde hak iddia edebileceği yönünde ve söz konusu dairelerin değerinin dava tarihi olan 30/11/2021 tarihi itibariyle toplam 3.623.883,00 TL mertebesinde değere sahip olduğu.." şeklinde rapor sunulmuştur.Tüm dosya kapsamı ve deliller birlikte değerlendirildiğinde;

dava, taraflar arasında düzenlenen inşaat sözleşmeleri uyarınca davacıya teslim edilmeyen dairelerden dolayı davacı şirketin uğradığı zararın davalılardan tazmini istemine ilişkin olup, ön inceleme duruşmasında, taraflar arasındaki uyuşmazlığın. “Davacı --------- Şti. ile davalı ----------- arasında 2010 yılında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 2015 yılında feshedilmesinin ardından davalı ----------- ile diğer davalı -----------Ş.

Arasında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine binaen davacının 2010-2015 arası yapmış olduğu üretimin yüzdelik oranının ne kadar olduğu, davalı ---------- ile diğer davalı ----------- arasında imzalanan ikinci sözleşme kapsamında davalı --------- devredilmesi kararlaştırılan 35 adet bağımsız bölümün 16 tanesinin davacıya verileceği hususunda taraflar arasında anlaşma olup olmadığı, davacının yapmış olduğu imalatlardan dolayı davalılardan alacağının olup olmadığı, davacı ---------- ile davalı---------- arasında imzalanan sözleşme gereğince davacıya 16 adet bağımsız bölüm verilmesi gerekip gerekmediği,

sözleşmenin diğer davalı ---------- hukuken bağlayıcı olup olmadığı, davacının alacağı var ise miktarının ne kadar olduğu” noktalarında toplandığı tespit olunmuştur.--------- D.İş sayılı dosyasında davalı arsa sahibi --------- tarafından delil tespiti yaptırılmış ve 19.11.2012 tarihli bilirkişi raporuna göre inşaatın %41,56 seviyesinde bulunduğu tespit edilmiştir.--------- D.İş sayılı dosyasında davalı arsa sahibi ------------ tarafından delil tespiti yaptırılmış ve 12.06.2018 tarihli bilirkişi raporuna göre inşaatın %75,17 seviyesinde bulunduğu tespit edilmiştir.--------- Noterliği'nin 17.06.2010 tarihli,

---------- yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; ilgili sözleşmenin davacı -------- şirketi ile davalı ---------- arasında imzalandığı, ----------- Noterliği'nin 17.11.2015 tarihli,---------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Fesihname incelendiğinde, davacı -------- şirketi ile davalı ---------- arasında düzenlenen 17.06.2010 tarih ve ---------- yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin” feshinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Fesih sözleşmesinin 1 nolu maddesi hükmüne göre; davacı/yüklenici, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile yapmayı taahhüt ettiği işi (inşaatı) süresinde yapamamış olup, davalı/arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesini kayıtsız şartsız kabul etmiştir. Sözleşmenin 2 nolu maddesi hükmüne göre; davacı/yüklenici, feshe konu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan her türlü talep ve dava hakkından gayrikabili rücu olarak kayıtsız şartsız feragat etmiştir.

Sözleşmenin 4 nolu maddesi hükmüne göre; işbu fesih sözleşmesinin imzalanması ile davacı/yüklenici, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine istinaden davacı/yüklenicinin payına düşen tüm konut ve dükkan vasıflı bağımsız bölümlerden davalı/arsa sahibi lehine mutlak şekilde feragat etmiştir.

Davacı/yüklenici, inşaatın devamı sırasında devir için verilen vekaletnameye istinaden 3.şahıslara satışını yaptığı 10 adet bağımsız bölüm hariç geri kalan tüm bağımsız bölümler ile tüm inşaat maliyeti ve tüm inşaat enkaz bedellerinden feragat etmiştir.

Davacı/yüklenicinin bu feragatine karşılık davalı/arsa sahibi, her türlü tazminat ve cezai şart talep hakkında vazgeçmiştir.Davalı/---------- (arsa sahibi) ile davalı/---------- (yeni yüklenici) arasında, 17.11.2015 tarihinde noterde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiştir. Bu sözleşmenin taraflar arasında 16.11.2015 tarihinde düzenlendiği, notere 17.11.2015 tarihinde tasdik ettirildiği anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin 2 nolu maddesi hükmüne göre; bu sözleşmenin konusu, davacı/--------- (eski yüklenici) tarafından yarım bırakılmış (tamamlanmamış) olan inşaatın yapımının davalı/--------- (yeni yüklenici) tarafından tamamlanması ve paylaşım cetvelinde gösterilen bağımsız bölümlerin davalı/---------- devrine ilişkindir.

Sözleşmenin 5 nolu maddesi hükmüne göre; davalı/-------- (arsa sahibi), davalı/---------- (yeni yüklenicinin) yapacağı inşaat karşılığında, 35 adet bağımsız bölümü/davalı ---------- veya onun göstereceği kişi veya kişilere devredecektir.--------- Noterliği'nin 17.11.2015 tarihli, ---------- Yevmiye Numaralı Devir Sözleşmesi incelendiğinde, davacı ----------- Şirketi ile davalı ----------- Şti. arasında “-------- ---------- ---------- köyü, --------- mevkiinde kain tapunun --------- pafta,

----------- parsel nosunda kayıtlı 2.698,92 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde ---------- Noterliğinden 17.06.2010 tarihinde ---------- yevmiye no ile yapılan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile yapılan üçlü görüşmeler sonucunda sözleşmenin feshedilerek,

fesih sonrasında kalan işlerin-------- şirketi tarafından tamamlanarak iskan alınması karşılığında olmak üzere, ----------- fesih tarihine kadar yaptığı imalatlar karşılığında olarak ---------- arsa sahibi ile yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden hangi daireleri alacağını yani ----------- hangi daireleri ---------- veya göstereceği şahıslara tapularını devretmeyi taahhüt, kabul ve beyan ettiğini gösterir” konulu sözleşme düzenlendiği, Sözleşmenin 6. Maddesi ile; “--------- Blok -------- nolu ve --------- nolu bağımsız bölümler;

---------- Blok ------- nolu, -------- nolu, ------- nolu, ------- nolu, -------- nolu, -------- nolu, -------- nolu, -------- nolu, -------- nolu, --------- nolu,-------- nolu, -------- nolu, --------- nolu ve ---------- nolu bağımsız bölümlerin ----------- gösterdiği kişilere --------- tarafından devir edileceği” hususunun kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

İlgili sözleşmeye göre, taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile davalı --------- Şirketinin toplamda 16 adet bağımsız bölümü davacı şirket veya davacı şirket veya davacı şirketin gösterdiği kişilere devrinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Davacı/---------- Şirketi (yüklenici) ile davalı/---------- (arsa sahibi) arasında, 17.06.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshini ve feshin sonuçlarını (akdi ilişkinin haklardan feragati ve ibrayı) düzenleyen 17.11.2015 tarihli Fesih Sözleşmesinin akdedildiği tarihte;

davacı/---------- Şirketinin sözleşmeden kaynaklanan borcunu zamanında tamamlayamamış, yapımını borçlanmış olduğu inşaatın az bir kısmını tamamlamış, dolayısıyla borcunu ifada temerrüde düşmüş (TBK.md.117/f.2) durumda olduğu ve davalı/------------ karşı akdi sorumluluk ve bu sorumluktan kaynaklanan yükümlülük (gecikme tazminatı vb.) ödeme yükümlülüğü vb.) altına girmiş olduğu (TBK.md.118 vb.) anlaşılmaktadır.Davacı/---------- Şirketinin (yüklenicinin), böyle bir durumdayken, davalı/---------- (arsa sahibi) ile akdettiği fesih sözleşmesinde;

feshe konu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan her türlü talep ve dava hakkından gayrikabili rücu olarak kayıtsız şartsız feragat etmesinin.

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesine istinaden payına düşen tüm konut ve dükkan vasıflı bağımsız bölümlerden davalı/arsa sahibi lehine mutlak şekilde feragat etmesinin; inşaatın devamı sırasında devir için verilen vekaletnameye istinaden 3.şahıslara satışını yaptığı 10 adet bağımsız bölüm hariç geri kalan tüm bağımsız bölümler ile tüm inşaat maliyeti ve tüm inşaat enkaz bedellerinden feragat etmesinin; davacı/yüklenicinin bu feragatine karşılık davalı/arsa sahibinin, her türlü tazminat ve cezai şart talep hakkında vazgeçmesinin, “hayatın olağan akışına uygun” ve “makul” bir davranış olduğu,

dolayısıyla da “hilenin” etkisi altında gerçekleştirilmiş bir davranış olamayacağı, ayrıca davalı/---------- (arsa sahibinin) davacı/---------- (eski yüklenici) nezdinde uyandırdığı herhangi bir “güvene aykırı” davranışının varlığında da söz edilemeyeceği kanaatine varılmış olup, ayrıca davalı---------- davacı şirket yetkililerine yönelik hileli bir hareketinin olmadığı, davalı ----------- davacı şirkete karşı herhangi bir taahhüdünün bulunmadığı,

taraflar arasındaki sözleşmelerin aynı tarihte ve aynı noterde peş peşe feshedilip yeni sözleşme yapılmasının davalı arsa sahibini tek başına sorumluluk altına sokacak nitelikte olmadığı anlaşıldığından davanın ---------- yönünden reddine karar verilmiştir. Davacının, diğer davalı/--------- Şirketi'nden tazminat talep etme hakkına sahip olup olmadığına gelince.

Davacı/----------- Şirketi (yüklenici) ile davalı/--------- Şirketi (yeni yüklenici) arasında, 17.11.1015 tarihinde noterde Sözleşme akdedilmiştir. Bu sözleşmenin konusu, davalı/----------- (yeni yüklenici) tarafından davacı/---------- Şirketi'ne (eski yükleniciye) inşaattan bağımsız bölüm devredilmesinin taahhüt edilmesidir.

Yani bu sözleşme ile davalı/------------(yeni yüklenici), yapımını devraldığı inşaattan davacı/---------- Şirketi'ne (eski yükleniciye) veya onun göstereceği 3.şahıslara bağımsız bölüm devretmeyi (kendi payına düşen bağımsız bölümlerin bir kısmını devretmeyi taahhüt etmiştir.

Davalı/---------- yukarıda yazılı borçların tümünü eksiksiz olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir. davalı/---------- bu sözleşmede devir edeceği dairelerin devrini yerine getirmediğinde o dairelerin bedellerini ihtilaf tarihindeki rayiç değeri üzerinden cezai şart olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir.Davacının dava dilekçesinde; sözleşmenin 1lI/6 nolu maddesinde davacıya devri taahhüt edilmiş olan -------- Blok -------- nolu ve -------- nolu bağımsız mler;

---------- Blok -------- nolu,------- nolu,------- nolu, -------- nolu, --------- nolu, --------nolu, -------- nolu, -------- nolu, ------- nolu, -------- nolu, --------- nolu, -------- nolu, -------- nolu ve ---------- nolu bağımsız bölümlerin (16 adet bağımsız bölümün) davalı/--------- tarafından davacıya tapuda devredilmemesi sebebiyle uğramış olduğu zararın dava tarihi itibariyle tazminini talep ettiği, anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin Cezai Şartlar başlıklı bölümündeki hükümlere göre. Davalı/---------- yukarıda yazılı borçların tümünü eksiksiz olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir. davalı/---------- bu sözleşmede devir edeceği dairelerin devrini yerine getirmediğinde o dairelerin bedellerini ihtilaf tarihindeki rayiç değeri üzerinden cezai şart olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir. Sözleşmede yer alan bu hüküm karşısında.

Davalı/----------- tarafından davacı/--------- devri sözleşmede taahhüt edilmiş olan 16 adet bağımsız bölümün devredilmemesi sebebiyle, davacı/--------- davalı/-----------, işbu 16 adet bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değeri tutarının tahsilini talebe hak kazandığı,

davacının davalıyı dava tarihinden önceki bir tarihte, bu daireleri devir borcunun ifasında temerrüde düşürmemiş olduğu (temerrüt ihtarnamesi keşide etmemiş olduğundan), davacı alacağının, dava tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği kanaatine varılmış, dava 50.000,00 TL üzerinden açıldığından davanın davalı -------- yönünden kabulüne karar verilerek aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.