İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1474 K.2020/143

T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2018/1474 Esas

KARAR NO: 2020/143

DAVA : Tazminat

DAVA TARİHİ: 04/02/2015

KARAR TARİHİ: 20/02/2020

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile ------- başlangıç tarihli ve açılış tarihinden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin 5.maddesine göre kira bedelinin ----- kararlaştırıldığını, davalı sözleşme hükümlerine aykırı davranarak tek taraflı olarak sözleşmeyi --------- tarihinde haksız olarak fesih ettiğini,davalı basiretli tacir olarak kendi iradesi ile imzalamış olduğu kira sözleşmesi hükümlerine uymak zorunda olduğunu,feshin haksız olduğunu, erken tahliye halinde kural olarak dönem sonuna kadar kiralardan sorumlu bulunduğunu, BK.nun 264.maddesince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik altı aylık kira bedeli --------- tazminatın tahsilini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; kiralayan davacının ---- tarihinde keşide ettiği ihtarla kiralananın teslim alınmasının istendiğini, --- tarihli cevabı ihtarda ------- geçmesine rağmen halka açılmadığını,mecurun ruhsatının olup olmadığı konusunda da bir bilgi ve belge verilmediğini, tek taraflı sözleşme ile tanınan yetkinin başlangıçta kötüye kullanıldığını, henüz başlanmamış olan sözleşmenin fesih edildiğinin bildirildiğini, sözleşmenin tek tip olarak ingilizce-türkçe hazırlandığını, sözleşme üzerinde önceden bir müzakere olmadığını, düzenlemelerin hepsinin kiraya veren lehine olduğunu, bu sözleşmenin batıl ve hükümsüz olduğunu, taşınmazın teslim alınamadığını ve sözleşme feshedildiğine göre yeniden kiralama yapılmasının mümkün olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

DELİLLERİN İNCELENMESİ VE GEREKÇE

Dava, erken fesih nedeniyle "6" aylık kira bedelinin tahsiline ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davalı ile ----- başlangıç tarihli ve açılış tarihinden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin 5.maddesine göre kira bedelinin ---- kararlaştırıldığını, davalı sözleşme hükümlerine aykırı davranarak tek taraflı olarak sözleşmeyi ---- tarihinde haksız olarak fesih ettiğini,davalı basiretli tacir olarak kendi iradesi ile imzalamış olduğu kira sözleşmesi hükümlerine uymak zorunda olduğunu,feshin haksız olduğunu, erken tahliye halinde kural olarak dönem sonuna kadar kiralardan sorumlu bulunduğunu,

BK.nun 264.maddesince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik altı aylık kira bedeli ------ tazminatın tahsilini istemiş,davalı vekili ise, kiralayan davacının ---- tarihinde keşide ettiği ihtarla kiralananın teslim alınmasının istendiğini, --- tarihli cevabı ihtarda----- bir yıl geçmesine rağmen halka açılmadığını,mecurun ruhsatının olup olmadığı konusunda da bir bilgi ve belge verilmediğini,

tek taraflı sözleşme ile tanınan yetkinin başlangıçta kötüye kullanıldığını,henüz başlanmamış olan sözleşmenin fesih edildiğinin bildirildiğini,sözleşmenin tek tip olarak ingilizce-türkçe hazırlandığını,sözleşme üzerinde önceden bir müzakere olmadığını,düzenlemelerin hepsinin kiraya veren lehine olduğunu, bu sözleşmenin batıl ve hükümsüz olduğunu,taşınmazın teslim alınamadığını ve sözleşme feshedildiğine göre yeniden kiralama yapılmasının mümkün olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemmizce ------ tarihli ------ Karar sayılı kararıyla; ------ tarihinde alındığı, çalışma ruhsatın --- tarihinde verildiği, açılış tarihinin ---- olduğu, davalının sözleşmede kiraladığı mecurun ------- tarihinde başkasına kiralandığı anlaşılmaktadır.

Kira sözleşmesinin 1/2 maddesi mecurun kiralayan davacının belirlemeleri doğrultusunda inşa edilip açılacağı, 2/1 madde de alışveriş merkezinin açılmasından en az --- gün önce teslim edileceği öngörülmüştür. Yani taraflar yaptıkları sözleşmede ------ ne zaman açılacağı hususunda tarih belirlememiş, açılış tarihi kiralayan davacı tarafça belirleneceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Sözleşme davacı tarafça------- olarak önceden hazırlanmış bir sözleşmedir. Sözleşme anında bina proje halinde olup ticaret yapılabilecek, kullanılabilecek bir bina yoktur. Yani kira sözleşmesi konusu mecur amaca uygun teslim ve kullanımı başlamamıştır. Çok detaylı olarak hazırlanan tip sözlemede davalı kiracının menfaatine hiçbir hüküm yoktur.

Tacir olan tarafların menfaati alış - veriş merkezinin bir an önce işletmeye alınmasıdır. Alış - veriş merkezinin açılmasının 1 yılı aşkın olarak gerekenden fazla geciktirilmesi hakkın suiistimalidir. Sözleşme davacı tarafça hakkaniyete aykırı düzenlenmiştir. Teslim alıp kullanmaya başlamadığı binaya ilişkin sözleşmeyi sürdürmesini zorlamak, ticaret yapacak olan davalı tacirden beklemek doğru olmaz.

Ayrıca, sözleşmede kiranın başlangıcının belirsiz bir tarih olması da ayıp niteliğindedir. Tacir olan davalı kiracının, kiranın başlangıç tarihini bilmesi gerektiği gibi kullanmaya uygun makul bir sürede bitirilmesini beklemesi de hayatın olağan akışına uygundur.

Böylece; ticari işletmesiyle ilgili tüm işlerde basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü gereği 1 yılı aşkın sürede bitirilmeyen ve kullanılmayan mecurla ilgili yapılan sözleşmenin davalı tarafça feshedilmesi, mahkememizce haklı bulunmuş, davalı savunmaları kabul edilerek kanıtlanamayan davanın reddi gerektiği vicdani kanaatine varılmıştır." gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Yargıtay ---------Esas - Karar sayılı ilamıyla. "Hükme esas alınan ----- düzenleme tarihli ve beş yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında bir ihtilaf yoktur.Sözleşmenin 2/1 maddesinde “ teslim tarihinin açılış tarihinden ------ gün önce olacağı,” 6. maddede:kira,kiracının mecuru hangi tarihte halka açtığına bakılmaksızın aşağıdaki onbeşinci maddede tanımlanan,---------- tarihinden itibaren işlemeye başlar”,

15/3 maddesinde ise ------açılış tarihini kiralayan seçecektir.Mecurun brüt kiralama alanı ---- den az ise kiralayan programlanan tarihi -----gün süreli bir ön bildirimle ve alanı----- veya daha büyükse ---gün süreli ön birlimle kiracıya bildirileceğini,yukardakilerine rağmen kiralayanın öngörmediği nedenle ---- açılış tarihi değiştirilmek zorunda kalınırsa ve bunun sonucunda da mecurun halka açılış tarihini ertelemek veya öne almak gerekirse kiralayan ---- açılış tarihini değiştirebilir.

Böyle bir değişiklik kiracıya her hangi bir tazminat veya para talep etme hakkı vermeyeceği gibi kiralayanın belirlediği yeni tarihte açma yükümlülüğünü de ortadan kaldırmaz”hükmüne yer verilmiştir. Taraflar tacir olup ticari ilişkilerinde basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerin de gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir.

Taraflar arasında yapılan sözleşme tarafların serbest iradesi ile yapılmış olup kendilerini bağlar.Sözleşmede ---------- açılış tarihini belirtir bir tarih olmadığı gibi,açılış tarihinin kiraya veren tarafından değiştirilebileceği az yukarda açıklanan sözleşme hükmünde belirtilmiştir.

Kiraya veren tarafından sözleşmenin 2/1 maddesine uygun olarak, belirlenmiş olan açılış tarihinden önce davalıya, --- Noterliğinin ---------- nolu ihtarı ile kiralanan yerin teslim alınması ihtaren bildirilmiştir. Bu ihtar davalının da kabulündedir.

Kiralananın teslimi için ihtar keşide edildiği halde ve sözleşmede ---- açılış tarihi de belirtilmediğine göre, sözleşmenin imzalanmasından itibaren bir yıl sonra yerin teslim edilmesi sebebiyle davalının -------- tarihli fesih ihbarı ile sözleşmeyi feshetmesi haklı bir fesih olarak kabul edilemez. Öte yandan kiralananın -------- tarihinde yeniden kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin 6.maddesine göre, kira bedelinin --- açılış tarihinden itibaren ödemeye başlanacağı belirtilmiştir.Mahkemece yapılacak iş kira sözleşmesi ---------- tarihinde fesih edildiğine göre, bu tarihten itibaren kiralananın Türk Borçlar Kanununun 325.maddesine göre, aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi, kira bedeli ödemesinin -------- açılış tarihi olan -----------tarihinde başlayacağının nazara alınması ve bu tarihten itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği tarih de gözetilerek makul süre tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından,

hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesi ile mahkememiz kararı bozulmuş, dosyanın mahkememize iade edilmesi üzerine mahkememizce yapılan yargılama sonucunda, mahkememizce ------- tarihinde , Kira sözleşmesinin --------- tarihinde feshinden sonra aynı şartlarla kiraya verilebilecek makul sürenin -------- açılış tarihinin ---- olduğundan açılış tarihine kadar kira ödenmeyeceğinden ödenecek kira davacının ----- aylık kiralama süresi sonu olan --- tarihi arasındaki ---- günlük süre olduğu buna göre ------- kira bedeli talep edebileceği bu bedelinin --- tarihinde---------- TL'nin davalıdan tahsiline, aşan istemin reddine karar verilmiştir.

Mahkememizin -------- tarihli kararı taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

----Hukuk dairesi -------- tarihinde, Mahkemece, gerektiğinde keşif de yapılmak suretiyle raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmesini, itirazların karşılanmasını sağlayacak şekilde somut verilere dayalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli, bilirkişi raporları arasındaki çelişkiyi de giderecek şekilde rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması gerekçesiyle mahkememizin kararını bozmuştur.

Dosyanın mahkememize iade edilmesi üzerine yukarıdaki esası alarak yargılamaya devam edilmiş, daha önce alınan raporlar arasındaki çelişkiler giderilerek, denetime açık hüküm kurmaya elverişli rapor tanzimi için dosyanın mahkememizce res'en seçilecek bir inşaat mühendisi, bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve bir nitelikli hesaplamalar uzmanından oluşan "3" kişilik bilirkişi heyetine tevdi edilmesine karar verilmiş, bilirkişi tarafından tanzim edilen rapor mahkememizce denetime açık ve hüküm kurmaya elverişli görülerek hükme esas alınmıştır.

Kiraya veren---------------------kiracı ---------- arasında akdedilen --- tarihli kira sözleşmesi ile ------- bulunan ve inşaatı devam eden kiralık toplam brüt alam ------araçlık otopark alam bulunan alışveriş merkezinde yaklaşık ------------içinde teslim edilmek üzere alışveriş merkezinin açılış tarihinden itibaren --yıl süre ile garanti edilen aylık ---------- bir tutar veya mecurun aylık net satışının % 8 i ile kiraya verilmiş olduğu anlaşılmıştır.

Dosyada bulunan yapı kullanma izin belgesi örneğinden dava konusu -------parsel sayılı taşınmazda inşa edilen alışveriş merkezine ----- tarihinde yapı kullanma izni verildiği anlaşılmıştır.

Yargıtay ----- tarihli ------- Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, Hükme esas alınan -------- konusunda taraflar arasında bir ihtilaf yoktur.Sözleşmenin 2/1 maddesinde “ teslim tarihinin açılış tarihinden --- gün önce olacağı,” 6. maddede:kira,kiracının mecuru hangi tarihte halka açtığına bakılmaksızın aşağıdaki onbeşinci maddede tanımlanan------ açılış tarihinden itibaren işlemeye başlar”, 15/3 maddesinde ise ------------ açılış tarihini kiralayan seçecektir.

Mecurun brüt kiralama alanı ----- den az ise kiralayan programlanan tarihi - gün süreli bir ön bildirimle ve alanı ------------veya daha büyükse---- gün süreli ön birlimle kiracıya bildirileceğini,yukardakilerine rağmen kiralayanın öngörmediği nedenle ----- açılış tarihi değiştirilmek zorunda kalınırsa ve bunun sonucunda da mecurun halka açılış tarihini ertelemek veya öne almak gerekirse kiralayan -------açılış tarihini değiştirebilir.

Böyle bir değişiklik kiracıya her hangi bir tazminat veya para talep etme hakkı vermeyeceği gibi kiralayanın belirlediği yeni tarihte açma yükümlülüğünü de ortadan kaldırmaz” hükmüne yer verilmiştir. Taraflar tacir olup ticari ilişkilerinde basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerin de gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir. Taraflar arasında yapılan sözleşme tarafların serbest iradesi ile yapılmış olup kendilerini bağlar.

Sözleşmede --------- açılış tarihini belirtir bir tarih olmadığı gibi, açılış tarihinin kiraya veren tarafından değiştirilebileceği az yukarda açıklanan sözleşme hükmünde belirtilmiştir. Kiraya veren tarafından sözleşmenin 2/1 maddesine uygun olarak, belirlenmiş olan açılış tarihinden önce davalıya, --- Noterliğinin--------- nolu ihtarı ile kiralanan yerin teslim alınması ihtaren bildirilmiştir. Bu ihtar davalının da kabulündedir.

Kiralananın teslimi için ihtar keşide edildiği halde ve sözleşmede ---- açılış tarihi de belirtilmediğine göre, sözleşmenin imzalanmasından itibaren bir yıl sonra yerin teslim edilmesi sebebiyle davalının ----------- keşide ve ------- tarihli fesih ihbarı ile sözleşmeyi feshetmesi haklı bir fesih olarak kabul edilemez.

Bu nedenle çözümlenmesi gerekin husus taşınmazın ne kadar süre ile kiraya verileceği konusudur.

Mahkememizce yazılan talimat üzerine mahallinde yapılan keşif ve inceleme sonucu -Asliye ticaret mahkemesinin ---- Talimat sayılı dosyasına sunulan -------tarihli bilirkişi kurulu raporunda Dava konusu işyerinin yeniden kiraya verilmiş olması nedeni ile davalı kiracılar tarafından kiralama amaçlarına yönelik olarak mecurda değişiklik yapılıp yapılmadığının tespitinin mümkün olmadığı, dava konusu yerin yeniden kiraya verilebilmesi için--- aylık bir zaman gerektiği ancak ------tarihinde kiraya verildiği belirtilmiştir.

Aynı bilirkişi kurulunun---------- tarihli ek raporunda dava konusu işyerinin yeniden kiraya verilebilmesi için fesih tarihi olan --- tarihinden itibaren --- bir zaman gerektiği davacının -aylık kira bedeli talep etmekte haklı olduğu belirtilmiştir

-------- tarafından dosya üzerinden hazırlanan --- tarihli bilirkişi ek raporunda Sözleşmenin fesih tarihinden sonra----sonra kiralayan yeni bir kira sözleşmesi yapabildiği bu dönem içinde söz konusu ------ tarihinde açıldığı yani akdin feshinden -ay sonra -------- açılmasından itibaren 1 aylık süre içinde kiralananın yeniden kiraya verilmesinin mümkün olacağı günlük konjöktüre uygun olduğunun düşünüldüğü bu halde davacının isteyebileceği ---------- olduğu belirtilmiştir.

Aynı bilirkişi kurulunun---- tarihli ek raporunda akdin fesih tarihi ---- tarihi olup üç aylık kiralama süresinin sonunun---- olacağı bu süre içinde ---tarihine kadar kira ödenmeyeceğinden ödenecek kira borcunun ------- tarihi arasında kira olacağı bunun ----------- olacağı belirtilmiştir.

Aynı bilirkişi kurulu --------- raporunda ise Önceki ek raporlanndaki görüşlerinde ısrar etmişlerdir.

Mahkememizce alınan son bilirkişi raporu ve dosya kapsamında bulunan önceki raporlar birlikte değerlendirildiğinde, yeni açılan bir alışveriş merkezinde yaklaşık --- alanlı işyerinin bulunduğu --- yeni açılmış olması ve ancak ------------ tarihinde kiraya verildiği dikkate alındığında akdin fesih tarihi olan ---- tarihinden sonra --- tarihinden itibaren aylık ---------------- bedeli ile --- günde kiraya verilemeyeceği kiraya verilme tarihi olan ------- tarihinin makul ve kabul edilebilir bir süre olduğu,

davalının bu tarihe kadar kira bedelinden sorumlu olacağı, davalı tarafından emsal olarak dosyaya sunulan ----Asliye Ticaret mahkemesinin ----------- Karar sayılı kararına konu taşınmazın ---------- oluşu ve -ayda kiraya verilebileceği, keşif sırasında -------nün boş olduğunun tespiti dikkate alındığında dava konusu taşınmazın açılış tarihinden sonra 33 günde kiraya verilemeyeceğinin kabulü gerekeceği kanaatine varılmıştır.

Bu sebeple davacının ---açılış tarihi olan --- tarihinden taşınmazın kiraya verildiği --- tarihine kadar geçen ---- sürenin kira bedeli olan----------- ---tutarındaki tazminatı talep edebileceği, davacı ---- olan alacağını ---- olarak talep edebileceği gibi talep tarihindeki TL karşılığımda talep etme hakkına sahiptir. Açılan dava tarihi ---olup davacı bu tarihteki --- alacağının TL karşılığım reoskont faizi ile tahsilini talep etmiş olduğu, davacının --- günlük kira alacağının karşılığı --------------tarihindeki TL karşılığı --------- olarak hesaplanmış olup davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.