İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/250 K.2025/457

T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2025/250 Esas

KARAR NO : 2025/457

DAVA : Tazminat

DAVA TARİHİ : 04/02/2015

KARAR TARİHİ : 29/05/2025

-----------sayılı ilamı ile bozularak mahkememize gönderilen Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: davalı ile 05.07.2007 başlangıç tarihli ve açılış tarihinden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin 5.maddesine göre kira bedelinin 12.000 Euro kararlaştırıldığını, davalı sözleşme hükümlerine aykırı davranarak tek taraflı olarak sözleşmeyi 12.08.2008 tarihinde haksız olarak fesih ettiğini,davalı basiretli tacir olarak kendi iradesi ile imzalamış olduğu kira sözleşmesi hükümlerine uymak zorunda olduğunu,feshin haksız olduğunu, erken tahliye halinde kural olarak dönem sonuna kadar kiralardan sorumlu bulunduğunu, BK.nun 264.maddesince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik altı aylık kira bedeli 154.523.65 TL tazminatın tahsilini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekilinin cevap dilekçesinde, özetle, kiralayan davacının 25.07.2008 tarihinde keşide ettiği ihtarla kiralananın teslim alınmasının istendiğini, 02.08.2008 tarihli cevabı ihtarda AVM.nin bir yıl geçmesine rağmen halka açılmadığını,mecurun ruhsatının olup olmadığı konusunda da bir bilgi ve belge verilmediğini, tek taraflı sözleşme ile tanınan yetkinin başlangıçta kötüye kullanıldığını, henüz başlanmamış olan sözleşmenin fesih edildiğinin bildirildiğini, sözleşmenin tek tip olarak ingilizce-türkçe hazırlandığını, sözleşme üzerinde önceden bir müzakere olmadığını, düzenlemelerin hepsinin kiraya veren lehine olduğunu,

bu sözleşmenin batıl ve hükümsüz olduğunu, taşınmazın teslim alınamadığını ve sözleşme feshedildiğine göre yeniden kiralama yapılmasının mümkün olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

DELİLLER

----------- Asliye Ticaret Mahkemesi'ne, ----------- Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne müzekkere yazıldığı görüldü. Mahkememizce alınan 06/12/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle. "Dosya kapsamında alınan ikinci bilirkişi kurul ve ek raporlarına katılarak taraflar arasındaki sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu.

Davacının 18.10.2008 AVM açılış tarihi ile 20.11.2008 makul süre bitim tarihleri arasında talep edebileceği kira tutarının 13.200 Euro olup 18.10.2008 tarihi itibarı ile TL karşılığının 23.420,76 TL olarak hesaplandığı" hususları tespit edilmiştir.Mahkememizce alınan 17/05/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle.

"6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun "Temel İlkeler" başlıklı 3/2 maddesi gereği dosya içerinde yer alan bilgi, belge ve teknik uzmanlıklarımız kapsamında dava dosyasında yapılan incelemede Kök raporumuzda yapılan değerlendirmelere katıldığımızı;Dosya kapsamında alınan ikinci bilirkişi kurul ve ek raporlarına katılarak taraflar arasındaki sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu;Davacının 18.10.2008 AVM açılış tarihi ile 20.11.2008 makul süre bitim tarihleri arasında talep edebileceği kira tutarının 13.200 Euro olup 18.10.2008 tarihi itibarı ile TL karşılığının 23.420,76

TL olarak hesaplandığı" hususları tespit edilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Mahkememizce 07/09/2023 tarih --------- Esas ve --------- Karar sayılı ilamlaDava, kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle altı aylık kira bedeli tutarı 154.523.65 TL'nin tahsiline yönelik tazminat davasıdır. Davacı ----------Ş kiraya veren, davalı ----------Ş ise kiracı sıfatındadır. a)SAFAHAT: - Dava 29/06/2009 tarihinde --------- Esas numarası ile açılmıştır. - ---------- adliyelerinin ---------- Adliyesi olarak birleşmesi nedeniyle dosya ---------- Esas sayısını almıştır. - ---------- sayılı 04/02/2014 tarihli kararla davanın reddine karar vermiştir.

- ---------- sayılı ilamla davalının feshinin haksız bir fesih olduğu ve "Öte yandan kiralananın 10.03.2009 tarihinde yeniden kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 6.maddesine göre, kira bedelinin AVM açılış tarihinden itibaren ödemeye başlanacağı belirtilmiştir.

Mahkemece yapılacak iş kira sözleşmesi 20.08.2008 tarihinde fesih edildiğine göre, bu tarihten itibaren kiralananın Türk Borçlar Kanununun 325.maddesine göre, aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi, kira bedeli ödemesinin AVM'nin açılış tarihi olan 18.10.2008 tarihinde başlayacağının nazara alınması ve bu tarihten itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği tarih de gözetilerek makul süre tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle hükmü bozmuştur.

- Bozmadan sonra dava ---------- Esas numarasını almıştır.

- ------------ sayılı 13/07/2017 tarihli kararla özetle "makul sürenin fesihten itibaren 3 ay olduğu, ödemenin AVM'nin itibaren başlayacağı ve arada 33 gün olduğu, bu yüzden 13.200,00 Euro tazminat ödenmesinin gerekli olduğu ama kur kira bedelinin talep edilebileceği tarihte 1,7443 TL olduğu" gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.

- Anılan karar ---------- sayılı ilamı ile özetle "ilk bozma öncesi 10 ay içinde yeniden kiraya verilebilir yönünde rapor bulunduğu sonra 3 ayda kiraya verilebilir diye rapor sunulduğu, arada çelişki bulunduğu, Mahkemenin neden 3 ayda kiraya verilebilir diyen rapora itibar ettiğini gerekçesine yazmadığı, gerekirse keşif yapılarak karar verilmesi gerektiği" gerekçeleriyle bozulmuştur.

- Bozmadan sonra dava ------------ Esas sayısını almıştır.

------------ sayılı ilamla yargılama sırasında alınan bilirkişi raporuna itibar ederek özetle "makul sürenin 6 ay olduğu, AVM'nin açılışı ile birlikte 4 ay 20 gün karşılığı tazminata hümedilmesi gerektiği" gerekçesiyle kısmen kabul kararı (talebi aşarak KDV'ye de hükmetmiştir) vermiştir

- Anılan hüküm ------------- sayılı 17/02/2021 tarihli ilamı ile özetle "1-ikinci bozma ilamına uyulduğu ama gereği yerine getirilmediği çünkü dava konusunun bulunduğu mahal dışından bilirkişi seçilip keşif yapılmadan bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeye çalışıldığı ve 2-Davacı sadece kira bedeli talep etmesine rağmen talebin aşılıp KDV'ye de hükmedildiği" gerekçesiyle bozulmuştur.

- Anılan bozmadan sonra dava-------------- Esas numarasını almıştır.

b)Esasa ilişkin gerekçe;Mahkememizce yukarıda da özetlendiği üzere, dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde keşif yapılması için---------- Asliye Ticaret Mahkemesi'ne talimat yazılmış, ----------Talimat sayılı dosyasında yapılan keşif sonucunda sunulan bilirkişi heyeti raporuna göre "Dosya kapsamında alınan ikinci bilirkişi kurul ve ek raporlarına katılarak taraflar arasındaki sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu.

Davacının 18.10.2008 AVM açılış tarihi ile 20.11.2008 makul süre bitim tarihleri arasında talep edebileceği kira tutarının 13.200 Euro olup 18.10.2008 tarihi itibarı ile TL karşılığının 23.420,76 TL olarak hesaplandığı," tespitinin yapıldığı görülmüştür.

Rapora taraflarca itiraz edilmiştir.Mahkememizce raporun denetime açık olmadığı ve varılan sonuca hangi kriter ve yöntem izlenerek varıldığının tespit edilemediği kanaatine varılmış, 15/03/2023 tarihli ara karar evrakı ile dosyanın "davacının itirazları değerlendirilmesi ve ayrıca --------- sayılı ilamında belirtildiği gibi dava konusu kiralananın çevre yoluna ve yerleşim merkezlerine mesafesi, toplu taşıma araçları yönünden ulaşımın zorluğu ile ekonomik kriz şartları, AVM'nin yeni açılıyor olması,

kira bedeli gibi "fesih tarihindeki" objektif ve somut kriterler dikkate alınarak ve tartışılarak Yargıtay'ca kabul edilen fesih tarihinden itibaren yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin denetime açık şekilde (objektif kriterler tartışılmak suretiyle) belirlenmesi" amacıyla bilirkişiye verilmesine dair ara karar kurulmuştur.Bu kapsamda alınan 17/05/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda "Dava Konusu --------- ilçesinde açılan ilk Outlet Avm özelliğinde olması ve bölgede orta ve dar gelirli vatandaşlara hitap etmesi bakımından 2009 yılı için önem taşımaktaydı.

Avm çevre yoluna yakın oluşu, merkeze olan yakınlığı, ---------- ve ---------- İlçesi sınırında olması, 2009 yılında Avm içerisinde yer alan firmaların kurumsal firmalar olması bakımından ve bu tarihte ülkemizde AVM'lerin yaygınlaştığı göz önüne alındığında AVM'lerde kiralık işyeri arayışından dolayı kiralama süreleri kısalıydı.

Heyetimizce 26/08/022 tarihinde yapılan keşif icrasında dava konusu kiralanan taşınmazın restoran katında olduğu ve "-----------" olarak hizmet verildiği ve dava konusu AVM'de boş dükkan/işletmeye karşılaşılmamıştır.

Davacı tarafından dava konusu taşınmazın kiralaması yapılması aşamasında aynı AVM de bulunan diğer işyerlerinin kiralanma sürelerine ilişkin bilgi ve belge sunmadığından aynı AVM de yer alan işyerlerinin kiralanma sürelerine ilişkin değerlendirme yapılamamıştır." gerekçeleriyle "6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun "Temel İlkeler" başlıklı 3/2 maddesi gereği dosya içerinde yer alan bilgi, belge ve teknik uzmanlıklarımız kapsamında dava dosyasında yapılan incelemede Kök raporumuzda yapılan değerlendirmelere katıldığımızı;

dosya kapsamında alınan ikinci bilirkişi kurul ve ek raporlarına katılarak taraflar arasındaki sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu; davacının 18.10.2008 AVM açılış tarihi ile 20.11.2008 makul süre bitim tarihleri arasında talep edebileceği kira tutarının 13.200 Euro olup 18.10.2008 tarihi itibarı ile TL karşılığının 23.420,76 TL olarak hesaplandığı" görüş ve kanaatine varıldığı görülmüştür,

Mahkememizce yapılabilecek başka bir işlem kalmadığı kanaatine varılmıştır.Mahkememizce yapılan değerlendirmede, davanın kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle altı aylık kira bedeli tutarı 154.523.65 TL'nin tahsiline yönelik tazminat davası olduğu,

yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere, Yargıtay içtihatları ile de sabit olduğu üzere somut olayda davalı tarafından yapılan feshin haksız olduğu ve davalının 20/08/2008 fesih tarihinden itibaren kiralananın aynı şartlardan kiraya verilebileceği makul süreye kadar geçen zaman (taraflar arasındaki sözleşmenin 6. Maddesine göre kira bedeli ödemesinin AVM'nin açılış tarihi olan 18.10.2008 tarihinde başlayacağı ve ve bu tarihten itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği 10.03.2009 tarih de gözetilerek) için makul süre tazminatından sorumlu olduğu,

bu kapsamda yukarıda da ayrıntılı olarak açıklandığı üzere ---------- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ---------- Talimat sayılı dosyasında yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi kök ve ek raporlarına göre "sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu; davacının 18.10.2008 AVM açılış tarihi ile 20.11.2008 makul süre bitim tarihleri arasında talep edebileceği kira tutarının 13.200 Euro olduğu" tespitlerinin yapıldığı, tüm bu sebeplerle davalının davacıya karşı makul süre tazminatı olarak 13.200,00 Euro ödemekle yükümlü olduğu,

her ne kadar önceki hükümlerde kira bedelinin talep edilebileceği tarihteki kur üzerinden hüküm kurulmuş ve bu husus Yargıtay bozma ilamları ile tartışılmamış olsa da, davacının alacağını dava dilekçesinde dava tarihindeki TL kuru üzerinden talep ettiği ve alacağa bu tarihteki kur üzerinden TL olarak hükmedilmesi gerektiği, zira dava konusu alacağın yabancı para borcu olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 99. maddesi (davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 83) uyarınca davacının hangi tarihteki kur üzerinden alacağın tahsilini talep edebileceği hususunda seçimlik yetkisinin bulunduğu,

davacının ise bu seçimlik yetkisini dava tarihindeki kur yönünde kullandığı, dava tarihindeki kurun 2,1454 TL olduğu, bu sebeple davacının davalıdan dava tarihi itibariyle 28.319,28 TL makul süre tazminatı alacağı olduğu, davalının bu tazminat yönünden ilk kira bedelinin ödenmesi gereken tarih olan 18/10/2008 tarihinde temerrüte düştüğü, tarafların tacir olması ve alacağın tarafların ticari işletmesinden kaynaklanması nedeniyle alacağa ticari faiz işletilmesi gerektiği kanaatine varılmış, tüm bu gerekçelerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. gerekçeleriyle "1-Davanın KISMEN KABULÜ ile,

28.319,28 TL maddi tazminatın 18/10/2008 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin REDDİNE," hükmedilmiş, anılan hüküm ----------- sayılı 20/11/2024 tarihli ilamı ile 1.Mahkemece bozma kararı doğrultusunda aldırılan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli,

makul süre olarak belirlenen 3 aylık süre fesih tarihinden itibaren başlamakla davacı kiraya verenin kira bedelini alışveriş merkezinin açılış tarihinden itibaren talep edebileceği gözetilerek kira başlangıç tarihi olan 18.10.2008 tarihi ile makul sürenin bitimi arasındaki süre kira bedeline hükmedilmesinin ise doğru olduğu anlaşılmakla; davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir. Ayrıca Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Kesinleşmiş olan bu kısımlar lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşur.

3.Bunun dışında taraflardan sadece bir tanesinin hükmü temyiz etmesi ve Yargıtayın bozma kararı vermesi hâlinde bozmaya uyan mahkemece önceki karara nazaran kararı temyiz eden aleyhine olacak şekilde karar veremez. Bu ilke, aleyhe hüküm kurma yasağı olarak ifade edilmektedir.

4.Somut olayda, Mahkemece uyulan bozma ilamında açıkça; davacının faize ve esas alınan kur tarihine yönelik temyiz talebi bulunmadığından, bu yönlerden davalı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu belirtilmesine rağmen, davalının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilerek ve aleyhe hüküm kurma yasağına aykırı olacak şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. gerekçeleriyle bozulmuştur.Yargıtay bozma ilamında atıf yapılan mahkememiz hükmü Mahkememizin 13/07/2017 tarihli -------- Esas ve --------- Karar sayılı ilamı olup, anılan ilamda "DAVANIN KISMEN KABULÜNE, 23.024,76 TL'nin davalıdan tahsiline,

Aşan istemin reddine," hükmedilmiş, anılan ilam davacı tarafından alacak kuru ve faiz yönünden temyiz edilmemiş, anılan karar esasa (eksik incelemeye) ilişkin gerekçelerle bozulmuş, akabinde Mahkememizce 20/02/2020 tarihli --------- Esas ve --------- Karar sayılı ilamla "1-Davanın KISMEN KABULÜNE.

121.945,60 TL kira alacağı ve 21.950,20 TL KDV olmak üzere toplam 143.895,80 TL'nin 29/06/2009 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine," hükmedilmiş, anılan ilam da ------------ sayılı 17/02/2021 tarihli ilamı ile esasa ilişkin gerekçelerin yanı sıra Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir.

Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usulü kazanılmış hak oluşturmaktadır (4.2.1959 gün ve 13/5 sayılı YİBK). Mahkemece verilen 13/07/2017 tarihli kararda.

13.200 Euro kira bedelinin 18/10/2008 tarihindeki Euro kurunun 1.7443 TL karşılığı olan 23.024,76 TL olarak davanın kısmen kabulüne, 23.024,76 TL'nin davalıdan tahsiline, aşan istemin reddine karar verilmiş, hükmün taraflarca temyizi üzerine, bilirkişi raporundaki çelişkinin giderilmemiş olması nedeniyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma kararı verilen bu hükme karşı davacı tarafından faize ilişkin ve esas alınan kur tarihine yönelik herhangi bir temyiz talebi bulunmadığından bu husus davalı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturmaktadır.

Bu nedenle bozma sonrasında davalının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilerek alacağın faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi ve 18/10/2018 tarihindeki esas alınan kur değerinden vazgeçilerek daha yüksek bir kur değeri üzerinden hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.gerekçeleriyle bozulmuştur.Mahkememizce yapılan değerlendirmede, yukarıda da ortaya konulduğu üzere, Mahkememizce 13/07/2017 tarihli ----------- Esas ve ------------ Karar sayılı ilamla davacının faiz talebi bulunmasına rağmen faize hükmedilmediği,

yine tespit edilen 13.200,00 Euro alacağın 18/10/2008 tarihinde Euro'nun 1,7443 karşılığı olan miktar üzerinden kabul edildiği, anılan ilamın davacı tarafça temyiz edilmemesi nedeniyle atıf yapılan Yargıtay ilamlarında da haklı olarak belirtildiği gibi durumun davalı yönünden usulü kazanılmış hak teşkil ettiği, bu sebeple mahkememize faize ve Euro'nun 1,7443 TL'yi aşan kuru üzerinden hüküm verilemeyeceği, bunlar haricinde kalan diğer hususlarda mahkememizin yukarıda atıf yapılan 07/09/2023 tarih --------- Esas ve --------- Karar sayılı ilamındaki gerekçelerin geçerliliğini koruduğu,

------------ sayılı 20/11/2024 tarihli ilamı ile de bu hususlara ilişkin temyiz sebeplerinin reddine karar verilerek mahkememiz gerekçesinde yer alan hususların kesinleştiği, yani buna göre davalı tarafından yapılan feshin haksız olduğu ve davalının 20/08/2008 fesih tarihinden itibaren kiralananın aynı şartlardan kiraya verilebileceği makul süreye kadar geçen zaman (taraflar arasındaki sözleşmenin 6. Maddesine göre kira bedeli ödemesinin AVM'nin açılış tarihi olan 18.10.2008 tarihinde başlayacağı ve ve bu tarihten itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği 10.03.2009 tarih de gözetilerek) için makul süre tazminatından sorumlu

olduğu, bu kapsamda ----------- Talimat sayılı dosyasında yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi kök ve ek raporlarına göre "sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu; davacının 18.10.2008 AVM açılış tarihi ile 20.11.2008 makul süre bitim tarihleri arasında talep edebileceği kira tutarının 13.200 Euro olduğu" tespitlerinin yapıldığı, tüm bu sebeplerle davalının davacıya karşı makul süre tazminatı olarak 13.200,00 Euro ödemekle yükümlü olduğu,

davalı lehine gerçekleşen usulü kazanılmış hak kapsamında alacağın 1,7443 Euro kuru üzerinden 23.024,76 TL olarak kabulünün gerektiği, yine davalı lehine gerçekleşen usulü kazanılmış hak kapsamında alacağa faiz hükmedilemeyeceği kanaatine varılmış, tüm bu gerekçelerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.