İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/957 K.2025/1168

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/957

KARAR NO : 2025/1168

DAVA : Alacak

DAVA TARİHİ : 04.07.2011

KARAR TARİHİ : 30.12.2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

ASIL DAVADA

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile ---- birlikte yarı yarıya malik oldukları ------ 6609 Parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak arsa malikleri ile davalı -----Noterliğinin 23.01.1998 tarih ve ----- yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, davalı ...'nin müvekkili ile imzalamış olduğu sözleşmenin 14. maddesine dayanarak yapılacak işin %55'i kendi üzerinde, geri kalan %45'i ise diğer davalı ---- Kooperatifi'ne ait olacak şekilde ----.

Noterliğinin 23.02.1998 tarih ---- yevmiyede kayıtlı Düzenleme Şeklinde Ek Mukavele ile inşaatın yapımını davalı ------ooperatifi'ne devrettiğini, adı geçen sözleşmeye göre mimari projenin ----- Belediyesi'nce tasdik tarihinden itibaren üç sene sonra inşaatın tamamlanmış, daireler iskan alınmış şekilde arsa sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ------ Belediyesince mimari projenin tasdik tarihinin 05.06.1998 olduğunu, binaların 01.06.2001'de anahtar teslimi olarak inşaatların teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, ancak binaların iskan belgelerinin 26.03.2009 tarihinde alındığını,

sözleşme konusu otuz iki adet dairenin anahtarının 16.04.2010 tarihinde teslim edildiğini, dairelerin geç tesliminden dolayı ---.

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ------ Esas sayılı dosyasında 05.06.2001- 05.06.2003 tarihleri arası için cezai şart maiyetinde kira alacaklarını dava konusu yaptıklarını, işbu davanın lehlerine sonuçlanarak 21.09.2010 tarihinde karara çıktığını, davalı ------Esas sayılı dosyası ile ana mukavelenin 14. maddesine dayanarak inşaatı kendisinin tamamladığını, inşaatta teknik şartnameden hariç fazla işler yaptığından dolayı vekaletsiz iş akdine müsteniden inşaata ekstra işler yaptığından bahisle alacak davası açtığını, Mahkemece inşaatta fazla işler yapıldığı gerekçesi ile ----- aleyhine 321.681,89-TL,

----- aleyhine 321.681,89-TL tazminata hükmettiğini, ilk iki yıl için açtıkları ve ---- Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ------- Esas sayılı dosyasında görülen davanın kabulüne karar verildikten sonra temyiz aşamasında bulunulduğunu, kalan altı yıl için oluşan ve aylık 100,00 amerikan doları üzerinden hesaplanan 395.199,00-TL kira alacağının ihtarname tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi, mahkeme harç, masraf ve vekalet ücreti ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmede tanınan devir hakkına dayalı olarak sözleşmedeki işin kooperatife devredildiğini, müvekkili yönünden davanın husumetten reddi gerektiğini, ruhsatın yenilenmesi nedeniyle otuz altı aylık sürenin 14.09.2000 tarihinde başladığını, dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin 15.09.2003 olduğunu, davacı tarafın taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kusurlu olması nedeniyle teslim süresinin uzadığını, talep üzerine sözleşme dışı birçok imalatın yapılmasına rağmen davacı tarafından ödeme yapılmadığını,

açılan davanın davacı aleyhine sonuçlandığını, taşınmazın diğer paydaşı ----- kendine düşen otuz iki daireyi teslim aldığını ve bu daireleri kiraya verdiğini, davacının uzun süre bekleyerek varsa zarara razı olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan ipotekleri zamanında kaldırmayarak iskan ruhsatı alınması sürecini uzattığını, dolayısıyla zararın oluşmasına veya artmasına bizzat davacının kendisinin neden olduğunu,

davacı tarafın binalar çok daha önceden ve süresinde oturuma ve kullanmaya elverişli olmasına rağmen aidatları ödememek ve vergi ödememek için bu bağımsız bölümleri teslim almaktan ve kiraya vermekten ısrarla imtina ederek kendi zararına kendisinin sebebiyet verdiğini, müvekkiline atfedilebilecek bir kusur bulunmadığını savunarak, haksız davanın reddine, yargılama harç ve giderleri ile ücreti vekaletin davacıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

BİRLEŞEN DAVADA

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı arsa sahibi müvekkiline düşecek otuz iki dairenin davalı yüklenici ve taşeron tarafça sekiz sene iki ay onbir gün gecikme ile tesliminden dolayı cezai şart mahiyetinde kira alacağı ve dairelerin geç tesliminden dolayı uğranılan yıllık kira artış farkı toplamı olan 460.800,00-TL'nin ihtaname tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi, mahkeme harç, masraf ve vekalet ücreti ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; teslim süresinin 15.09.2003 olarak değerlendirilmesi gerektiğini, binalara ait iskan izninin alınmasından itibaren sekiz sene geçtikten sonra dava açılmasının davacının kötüniyetli olduğunun göstergesi olduğunu, davacı tarafın sözleşmede belirtilen kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle teslim süresinin uzadığını, davacının yetmiş dört adet ipotekli bağımsız bölümden sadece on dört tanesini çözdüğünü, altmış tanesinin ise ipoteğini çözmediğini,

---- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas sayılı dosyasında açtıkları ekstra yapılan imalatlarla ilgili alacak davasının lehlerine sonuçlandığını, fazla işlerin teslim süresine etkisinin bilirkişi aracılığıyla saptanarak bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiği yönünde Yargıtayca bozma kararları verildiğini, sözleşmenin asıl tarafının diğer davalı kooperatif olduğunu, bu açıdan müvekkiline açılan davanın reddi gerektiğini, müvekkilinin usulüne uygun temerrüde düşürülmediğini, 2003 yılında davacı ---- torununun biten inşaattaki bağımsız bölümleri teslim alıp kullanmaya başladığını savunarak,

haksız davanın reddine, yargılama harç ve giderleri ile ücreti vekaletin davacıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN İNCELENMESİ VE GEREKÇE

Asıl ve birleşen dava; eser sözleşmesinden kaynaklı gecikme nedeniyle cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkin olup, asıl ve birleşen davada davacılar arsa sahibi, davalılar yüklenicidir.

Mahkememizin 26.12.2023 tarih, ---- esas, ---- karar sayılı ilamı ile; " A-1-Asıl davanın kabulü ile;

-395.199,00-TL'nin dava tarihi olan 17/05/2011'den itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ----- ödenmesine,

B-1-Birleşen ----.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ------ esas sayılı dosyasındaki davanın kabulü ile;

-460.800,00-TL'nin dava tarihi olan 04/07/2011'den itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ----- mirasçılarına ödenmesine," karar verilmiştir. Karar karşı yapılan istinaf başvurusu sonucu ---- Bölge Adliye Mahkemesi ----. Hukuk Dairesi'nin --- esas, ------ karar sayılı ilamı ile mahkememiz kararı kaldırılmıştır.

Asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahibi vekilleri, müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında yazılı KKİS imzalandığını, davalı yüklenicinin düzenleme şeklinde ek sözleşme ile inşaatın yapım işini diğer davalı kooperatife devredildiğini, sözleşmede işin hangi tarihte başlayacağının ve hangi tarihte bitirilerek teslim edileceğinin belirtildiğini, davalı yüklenicinin sözleşmede öngörülen sürede işi bitirerek bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmediğini, geciktiğini, sözleşmeye göre gecikme halinde yüklenicinin arsa sahiplerine cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını belirterek gecikme cezasının tahsili talep etmiş, davalılar, gecikmede arsa sahiplerinin kusuru olduğunu belirterek davanın reddine talep etmiştir.

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında resmi KKİS imzalanmış olup, daha sonra davalılar arasında yapılan resmi ek sözleşme ile işin yükleniciliği diğer davalı kooperatife devredilmiştir.

Sözleşmenin 1 ve 4 maddelerine göre binanın anahtar teslimi yapılacağı, sözleşmenin 2/A/g maddesine göre Anahtar tesliminden maksadın, plan ve projenin inşaat ruhsatnamesinde ve teknik şartnamedeki bütün hususların eksiksiz olarak yerine getirilmesi, tesisatların her türlü testleri yapılarak müspet netice alınması ve yapı kullanma, iskan müsaadesinin istihsal edilmiş ve tapuda kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması ve bağımsız bölümlerin gayrimenkul malikine teslim edilmiş olması olarak belirtildiği, 7 maddeye göre sözleşme konusu inşaatın süresinin 36 ay olduğu,

sürenin mimari projelerin belediyece onaylanmasından başlayacağı, inşaatın kararlaştırılan sürenin sonunda tamamlanıp gayrimenkulün maliklerine anahtar teslimi olarak zamanında teslim edilmemesi halinde geciken her ay için yüklenicinin arsa sahiplerine her bölüm (daire) başına 100 USD gecikme cezası ödeyeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı arsa sahiplerinden ---- bu davadan önce aynı gerekçe ile davalı yükleniciden gecikme nedeniyle cezai şart talep etmiş olup, ---- AHM'nin -----Sayılı kararı ile (Yargıtay'ın önceki kararları bozması sonrasında bozma ilamına uyularak) davacının davasının kısmen kabulüne karar verilmiş olup, anılan iş bu karar davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ----- HD'nin ---- esas, ----- karar sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.Yargıtay onaması ile kesinleşen davada davalı yüklenici, istinafa konu somut davada ileri sürdüğü cevaplarını aynen tekrar etmiş,

Yargıtay'ca davalı yüklenicinin gecikme nedenleri olarak ileri sürdüğü itirazlarından sadece ilave işler için belirlenecek sürenin iş süresine eklenmesi gerektiği belirtilmiş olup, davalı yüklenicinin diğer arsa sahiplerinden kaynaklandığını ve kendisinin kusuru olmadığını belirttiği ipoteklerin zamanında kaldırılmaması, E bloğun tadilat projesinin onaylandığı tarihten itibaren sürenin işlemeye başlayacağı, arsa sahiplerince ödenmesi gereken bedellerin ödenmediği, inşaatın daha önce bitirilerek arsa sahiplerine fiili teslim yapıldığına ilişkin itirazları Yargıtay kararında kabul edilmemiş buna ilişkin temyiz sebepleri reddedilmiştir.

Yargıtay kararı ile işin teslim süresinin 05/12/2001 olarak tespit edildiği, bu kararın teslim tarihi yönünden kesin delil niteliğinde olduğu, davalının belirttiği işin gecikmesinde kendisinin kusuru olmadığı yönündeki bu savunmalarına itibar edilmediği ve asıl davada 05.06.2003 tarihinden sonrası için gecikme cezası talep edildiği, birleşen davada ise Yargıtay'ca belirlenen teslim tarihinden sonrası için cezai şart talep edildiği ve bilirkişilerce de buna göre gecikme süresinin belirlendiği anlaşılmaktadır.

Davalılar vekili inşaat süresi içinde 1999 yılında deprem meydana geldiğini, depremin mücbir sebep olduğunu, bu süreçte idarece inşaatların durdurulduğunu bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini belirtmiştir.

İstinaf ilamında, 1999 yılında meydana gelen deprem nedeniyle davaya ve sözleşmeye konu inşaatın bulunduğu alanı da kapsayacak şekilde inşaai faaliyetlerin durdurulmasına ilişkin karar verilip verilmediği ilgili kurumlardan sorularak, inşaai faaliyetlerin durdurulması yönünde idarece karar verildi ise durdurma süresinin belirlenerek, bu sürenin sözleşmede öngörülen teslim süresine eklenerek davalı yüklenicinin gecikmesinin tespiti ile buna göre gecikme nedeniyle öngörülen cezai şartın tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Mahkememizce istinaf ilamı doğrultusunda ----- Belediye Başkanlığı'na müzekkere yazılmış, gelen müzekkere cevaplarından, inşai faaliyetlerin durdurulmasına ilişkin herhangi bir karar bulunmadığı anlaşılmıştır.

İstinaf ilamında mahkememiz kararı, inşaai faaliyetlerin durdurulması yönünde idarece karar verildi ise durdurma süresinin belirlenerek, bu sürenin sözleşmede öngörülen teslim süresine eklenerek davalı yüklenicinin gecikmesinin tespiti ile buna göre gecikme nedeniyle öngörülen cezai şartın tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar verilmiş olup inşai faaliyetlerin durdurulmasına yönelik karar bulunmadığından istinaf kaldırma ilamındaki önce mahkememizce verilen karar doğrultusunda aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.