İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/137 K.2024/789

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2019/137

KARAR NO : 2024/789

DAVA

Alacak ( Danışmanlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 11/04/2019

KARAR TARİHİ : 16/10/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Danışmanlık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacının uzun yıllardan beri davalıların gayrimenkullerinin satışı, kiralanması, ortaklık sözleşmelerinin yapılması hususunda yetkilendirildiğini, ayrıca davalılara gayrimenkul pazarlama vb. konularda da danışmanlık yaptığını, müşteriler bulduğunu, sözleşmelerini hazırladığını, ödemelerini sağladığını ve tapu devrine kadar tüm aşamaları gerçekleştirdiğini, yapılan işin mahiyeti itibariyle satışlarda asgari 3 ücret ödeme gerektiğini, kat karşılığı hizmet bedelinin ise asgari m2/50 USD tuttuğunu, Ağustos 2010 tarihine kadar yapılan işlerden doğan ve davalıların da imzaladığı borç-alacak hesabına göre davalıların borcunun 672.000 USD olduğunu,

---- hisselerinin 37.000.000 USD'ye satışından dolayı minimum talepleri olan %2 ücret, yani 740.000 USD'nin ödenmediğini---- 81 daire'nin----firmasına satışından dolayı minimum talepleri olan 41.000.000 USD x %2 ücret, yani 820.000 USD'nin ödenmediğini, --- kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle 14419m2x50 USD - 720.950 USD''nin ödenmediğini, ---- kat karşılığı İnşaat Sözleşmesiyle 5.428m2x50 USD= 271.400 USD'nin ödenmediğini, ----- kat karşılığı inşaat Sözleşmesiyle 1.510m2 x 50 USD=575.500 USD'nin ödenmediğini, davalıların sayılan işlerle ilgili olarak bugüne kadar sadece 370.027 USD ödemeyi yıllar içinde yaptıklarını,

bakiye alacaklarının minimum 3.501.823 USD olduğunu, bu sebeple ----Noterliğinden 27.09.2018 gün ----- yev.no.lu ihtarın muhataplara keşide edildiğini ve 01.10.2018 de tebliğ edildiğini, davalıların ödemeye yanaşmaması üzerine arabulucuya başvurulduğunu fakat anlaşmaya varılamadığını, subut bulacak davalarının kabulü ile; fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla; şimdilik 1.000.000TL'nin ihtarname tarihinden itibaren ticari avans faizi, masraf, ücreti vekalet ile birlikte davalılardan müteselsilen alınarak taraflarına ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle. Davacının TBK 'nun Simsarlık Sözleşmesi başlıklı 520.

Maddesi hükümleri kapsamına göre dava açtığını, müvekkillleri ile yapılmış yazılı bir sözleşme, belge sunmadığını, müvekkili şirketin gayrımenkul inşaat, taahhüt ve çeşitli sektörlerde faaliyet gösteren bir şirket olup, diğer müvekkili ...'nın ise şirketin yetkilisi ve ortağı olduğunu, davacının şahsı ile müvekkili ...' nın şahsi münasebetleri dışında dava konusu sözde komisyon alacaklarına konu satış devir işlemlerine ilişkin dava tarafları arası hiçbir hukuki ilişki bulunmadığından ... hakkındaki davanın pasif dava ehliyeti olmadığından reddi gerektiğini,

gayrımenkul alım-satım- kiralama gibi faaliyetlerin ancak resmi şekilde noterlikçe düzenlenmiş vekaletname ve yetkilendirmelerle yapılabileceğini, davacının hiçbir şekilde geçerli olmayan, varolmayan bir yetkilendirmeyle herhangi bir ücrete hak kazanmasının mümkün olmadığını, davacının haksız taleplerine ilişkin ---- Noterliğinin 27.09.2018 tarih, ----- yevmiye no lu ihtarnamesine karşı müvekkilleri tarafından -----Noterliğinin ------ Yevmiye No Lu 08.10.2019 Tarihli İhtarnamesi ile cevap verildiğini,

müvekkili ile şahsi münasebet sebebiyle maddi sıkışıklığını gidermek için davacıya ödenmiş olan bedellerin geri ödenmemesi için davacının haksız menfaat temini çabasına girdiğini, tarafları bağlayıcı bir hukuki ilişkinin var olması için kanunun emredici hükmü gereği yazılı şekilde simsarlık sözleşmesi yapılması şartı olduğunu, kanunun, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmeleri bakımından öngördüğü şekil geçerlilik şartı olup, yazılı sözleşme bulunmaması halinde hukuken geçerli bir sözleşmeden söz edilemeyeceğini, davacının geçerli olmayan sözleşmeye dayanarak tellallık ücreti talebinde bulunamayacağını, davanın reddi gerektiğini,

davacının dilekçesinde taleplerinin dayanakları, kalemlerin neden ibaret olduğu, sözde alacak hesaplarının neye dayandığı nasıl hesaplandığının anlaşılmadığını, davacının neyi kısmen talep ettiği belli olmayan şekilde açılmış olan davasında karar verilebilecek bir netice-i talep olamayacağından dava şartı yokluğundan davanın reddi gerekmekle, ayrıca harca esas değere de itiraz ettiklerini, davacının talepleri ve sözde alacaklarının tahakkuk ettiğini iddia ettiği tüm işlemlerine ilişkin Ticaret işleri tellallığı ücretinin,

6762 Sayılı Yasa'nın 106/2. maddesi uyarınca muamelenin yapıldığı günden itibaren bir yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu, dava konusu taleplerin hiçbiri kabul anlamına gelmemek kaydı ile zamanaşımına uğradığını, davanın tellallık -simsarlık sözleşmesinden kaynaklanması ve miktarı itibariyle tanık dinletilebilmesinin mümkün olmadığını belirterek yazılı senet deliline dayanmayan davacının tüm taleplerinin reddi gerektiğini savunmuştur.

İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile alacak davası olup dilekçeler aşaması tamamlanmakla mahkememizin 09/10/2019 tarihli ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktalarının tespiti ile tahkikat aşamasına geçilerek deliller toplanıp bilirkişi raporları alınmak suretiyle sonuca gidilmiştir.Davacı mahkememizde açtığı alacak davasında, uzun yıllardır davalıların gayrımenkullerinin satışı, kiralanması,

ortaklık sözleşmelerinin yapılması hususunda davalılar tarafından yetkilendirilmiş olması nedeniyle işlem yaptığını, aynı zamanda davalılara gayrimenkul pazarlama vs.konularda danışmanlık hizmeti verdiğini, müşteri bulup sözleşme hazırlayarak ödemeleri sağlayıp tapu devrine kadar ki aşamaları gerçekleştirdiğini, hak ettiği ücretin ödenmediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000.000 TL.nin ihtarname tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş,

davacı vekili tarafından sunulan 22/10/2019 tarihli dilekçe ile müvekkili ile davalılar arasındaki ilişkinin 2005 yılında başlayıp 2018 yılında bittiğini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik talep edilen alacak miktarının kalemlere ayrılarak ayrı ayrı meblağlarının;

a-2010 yılı Ağustos ayı öncesi yapılan işler için şimdilik; 88.000 TL b----- projesinde yapılan işlerden doğan alacağımız için şimdilik; 215.000 TL c----- projesinde yapılan işlerden doğan alacağımız için şimdilik; 240.000 TL d-----projesinde yapılan işlerden doğan alacağımız için şimdilik; 210.000 TL e----- projesinde yapılan işlerden doğan alacağımız için şimdilik; 80.000 TL f------ projesinde yapılan işlerden doğan alacağımız için şimdilik; 167.000 TL olduğunu bildirmiştir.

Davalılardan ... öncelikle pasif husumet yokluğu nedeniyle kendisi hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacıyla şahsi münasebeti dışında komisyon alacağına konu edilebilecek herhangi bir hukuki ilişkisi olmadığını savunmuş, aynı zamanda davalılar, davacının gerçeğe aykırı beyanda bulunduğunu, kendisinin taşınmaz alım-satım, devir-kiralama gibi hususlarda yetkilendirildiğinin doğru olmadığını, bu şekilde bir yetkilendirme yapılmadığını, davacı taraf resmi simsarlık-tellallık faaliyetinde bulunuyorsa bu faaliyetine karşılık kendilerine hiçbir fatura kesmediğini,

davacının maddi sıkışıklığı nedeniyle kendisine ödeme yapıldığını, bu durumun davacı tarafça gönderilen ihtarnameye verilen 08/10/2018 tarihli cevabi ihtarnameyle de davacıya bildirilerek yapılan ödemelerin iadesinin talep edildiğini, taşınmaz tellallık sözleşmelerinin tarafları bağlayıcı olması için yazılı şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu, bu yönde aralarında hiçbir sözleşme imzalanmadığını, davacının taleplerinin dayanakları ve alacak kalemlerinin nelerden ibaret olduğunun ne şekilde hesaplandığının dava dilekçesinden anlaşılmadığını, davacının tahakkuk ettiğini iddia ettiği tüm işlemlerin 1 yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğunu,

öncelikle davanın zaman aşımı nedeniyle reddi gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir.

Davacı taraflar arasındaki ticari ilişkinin taşınmaz simsarlığı olmadığını, davalı tarafça kendisine yetki belgesi verildiğini, davalıların danışmanı, vekili olarak hareket ettiğini, danışmanlık hizmeti dahil vekil sıfatıyla davalı yanın birçok işini yaptığını, bu nedenle karma bir sözleşme ilişkisi bulunduğunu, yaptığı işlerden ötürü ücrete hak kazandığını, görevinin taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi yapılmasına kadar davalı firmaya danışmanlık yapmak ve prosedürleri yönetmek olup satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra ki sürecin iş kapsamında olmadığını beyan etmiştir.

Davacı vekili 22/10/2019 tarihli dilekçesinde yapılan işler ve davacının statüsü, davalılara nasıl bir hizmet verdiği husularında tanık dinletme talebinde bulunmuş, dava dilekçesi ekindeki belgelerin bir kısmı yazılı delil olduğu gibi bir kısmı da yazılı delil başlangıcı niteliğinde olup aradaki ilişki nedeniyle alacağın doğduğunu da ispat ettiğini, karşı tarafın mevcut belgelere karşı hiç bir belge ibraz edemediğini,

davaya konu her satış veya kat karşılığı inşaat sözleşme dosyalarıyla ilgili davalıların veya vekillerinin veya sair yetkililerinin mail ile müvekkiline verdikleri talimat ve yazışmaların da delil başlangıcı sayılıp tanık dinlenebileceğini ileri sürmüş, davalı vekili davanın yazılı delil ile ispatı gerektiğinden tanık dinletilmesine muvafakat etmediğini bildirmiştir.

Dosyaya sunulan e posta yazışmalarının HMK 202 maddesi kapsamında değerledirilip değerlendirilemeyeceği ve dolayısıyla davacının tanık dinletme talebinin yerinde olup olmadığının tespiti bakımından dosyaya sunulan e posta yazışmalarının yapıldığı davacıya ait bilgisayar üzerinde inceleme yapılarak dava konusu edilen her bir iş bakımından kayıtların tarih sırasına göre düzenlemesinin yapılarak içeriklerinin karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığı ve yazışmaların karşılıklı yürütülüp yürütülmediği hususlarında bilgisayar mühendisi bilirkişiden rapor alınmıştır.

HMK 200 maddesinde senetle ispat zorunluluğu düzenlenmiş olup somut olayda dava konusunun değeri itibariyle tanık dinlenilmesi mümkün değildir. Davalı tarafta tanık dinlenmesine muvafakat etmediğini beyan etmiştir. HMK 202 maddesinde senetle ispat zorunluluğunun bulunduğu hallerde delil başlangıcı var ise tanık dinlenebileceği kabul edilmiştir.

Maddenin 2. Fıkrasında delil başlangıcının tanımına yer verilmiş ve iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belge olarak tanımı yapılmıştır. Bu durumda HMK 202. maddesi uyarınca yazılı delil başlangıcının bulunması halinde tanıkla ispat mümkündür.

Ancak davacı tarafın dayandığı e posta içerikleri incelendiğinde HMK 202 maddesinde tanımı yapılan nitelikte belgeler olmadıkları, davalıların doğrudan düzenledikleri e postalar olmayıp daha çok dava dışı şirket yetkili yahut vekilleriyle davacı arasında geçen yazışmalar oldukları, bir kısmının da satış vaadi sözleşmesi sonrası tapuda satış gerçekleşinceye kadar ki sürece ilişkin olduğu anlaşılmıştır.

Davacı yan bu davanın konusunun satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasına kadar verilen hizmetler olduğunu ifade ettiğinden ileri tarihli bu yazışmaların davanın konusunu ilgilendirmedikleri kabul edilmiş , daha önceye dayalı yazışmaların ise yukarıda belirtildiği gibi delil başlangıcı niteliğinde olmadığı sonucuna varılarak davacı yanın tanık dinletme talebi reddedilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Davacı vekilinin bildirdiği Esnaf Odası ve Ticaret Sicil Müdürlüğü'nden emsal ücret araştırması konusunda gerekli müzekkerelerin yazılmış ancak emsal ücret bildirimi yapılamadığı anlaşılmıştır.Dosyada toplanan deliller ile davalı şirketin 2005 ila 2018 (bu yıllar dahil) yılları ticari defter ve dayanak kayıtları üzerinde inceleme yapılarak tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilmek suretiyle taraflar arasında ücret ödemesi yapılmasını gerektirir nitelikte bir ticari ilişki bulunup bulunmadığı, davalı yanın davacıya ücret veya benzeri bir isim altında ödeme yapıp yapmadığı,

yapmış ise miktarı, ödeme sebebi, hangi tarih itibariyle yapıldığı, davacının kendi iddiaları doğrultusunda davalılardan ücret talep hakkının bulunup bulunmadığı yönlerinden tüm dosya kapsamı incelenip rapor düzenlenmek üzere dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiş alınan 29/09/2022 tarihli ilk heyet raporu "...

Davacının dava dilekçesindeki talepleri incelenip yorumlandığında, bu taleplerin simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan simsarlık ücreti alacağı talepleri niteliğinde olduğu kanaatine varılmaktadır.

Nitekim davacı, dava dilekçesi ekinde Ek-18 olarak, taraflar arasında emsal nitelikteki Danışmanlık Sözleşmelerinin örneklerini sunmuştur. Davacının emsal olarak sunmuş olduğu bu sözleşmelerin, 28.02.2008 ila 26.12.2014 tarihleri arasında davalı şirket ile davacı arasında akdedilmiş oldukları görülmektedir. Davacının bu davada talep ettiği simsarlık ücretlerinin bu sözleşmelere ilişkin olmadıkları anlaşılmaktadır.

Zaten davacı da bu sözleşmelerin emsal nitelikte olduklarını yani örnek nitelikte olduklarını açıkça beyan etmiştir.

Bu sözleşmeler incelenip hükümleri yorumlandığında; bu sözleşmelerle davacının, davalı şirket ile davadışı kişiler arasında Taşınmaz Satımı Sözleşmesi, Taşınmaz Hisse Satımı Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi akdedilmesine yönelik aracılık hizmeti vermeyi borçlandığı; davalı şirketin de,davacının vereceği aracılık hizmeti neticesinde söz konusu sözleşmelerin akdedilmesi halinde davacıya ücret ödemeyi borçlandığı, anlaşılmaktadır.

Dolayısıyla da bu sözleşmelerin TBK.md.520/f.3'de sözü edilen “taşınmazlar konusunda simsarlık sözleşmeleri (taşınmaz simsarları sözleşmeleri)” niteliğinde oldukları kanaatine varılmaktadır. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.

Davacı ayrıca dava dilekçesi ekinde, 30.06.2010 ile 31.12.2013 tarihlerinde düzenlenmiş olan Yetki Belgeleri'nin örneklerini sunmuştur. Bu Yetki Belgeleriyle davalı şirketin, davacıyı sadece üçünce kişilerle ön görüşme yapması için yetkilendirdiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla bu belgelerin Simsarlık Sözleşmesi olarak nitelendirilemeyecekleri, hatta Sözleşme olarak da nitelendirilemeyecekleri,yetkilendirme belgesi olarak nitelendirilebilecekleri kanaatine varılmaktadır.

Takdiri tamamen Mahkemeye aittir. TBK.md.520/f.3'e göre; taşınmazlar konusunda simsarlık sözleşmelerinin (taşınmaz simsarlığı sözleşmelerinin) geçerli olması için yazılı şekilde yapılmaları gerekmektedir. Bu hükme göre; taşınmazlar konusunda simsarlık sözleşmeleri (taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri) yazılı şekilde yapılmadıkları (sözlü olarak yapıldıkları) takdirde geçerli olmayacaklar, geçersiz (batıl, kesin hükümsüz) olacaklardır.

Dolayısıyla davacı (simsar) bu sözleşmelerden dolayı davalı şirketten simsarlık ücreti alacağına hak kazanamayacaktır. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir. Yargıtay içtihatlarında haklı olarak belirtildiği üzere, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin geçerli olması için her iki tarafın da imzasının bulunması gereklidir. Zira bu sözleşmeler “iki tarafa borç yükleyen sözleşme” niteliğindedirler.

TBK.md.14/f.1'e göre; kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülmüş (yazılı şekle tabi kılınmış) olan sözleşmelerin geçerli olması için borç altına airenlerin imzasının bulunması gerekmektedir. Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesiyle her iki taraf da borç altına girdiğinden (iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğundan), bu sözleşmenin geçerli olması için her iki tarafın da imzasının bulunması gerekmektedir. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.

Öte yandan, Taşınmaz Simsarlık Sözleşmeleri sektörel teamül olarak da “yazılı şekilde” akdedilmektedir. Zira taşınmazlar ile ilgili olarak aracılık hizmeti vermeyi meslek edinmiş kişiler (taşınmaz simsarları) taşınmaz simsarlığı sözleşmesini yazılı olarak akdetmedikleri takdirde hukuken geçersiz olacağını bilmektedirler.

Davacının dava dilekçesinde belirttiği “taşınmazların veya bu taşınmazlardaki hisselerin üçünce kişilere Satımına” veya “bu taşınmazlar ile ilgili olarak üçüncü kişiler (arsa sahipleri vb.) ile Kat karşılığı İnşaat Sözleşmeleri akdedilmesine” ya da “bu taşınmazlar ile ilgili olarak üçüncü kişiler ile Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi” akdedilmesine yönelik olarak davacının aracılık hizmeti vermesini konu edinen, davalı şirket ile davacı arasında yazılı olarak akdedilmiş Simsarlık Sözleşmeleri örneklerine dava dosyası içeriğinde rastlanmamıştır.

Bu durum nedeniyle, davacının dava dilekçesinde sözünü ettiği taşınmazlar ile ilgili verdiğini iddia ettiği aracılık hizmetlerinden dolayı davalı şirketten simsarlık ücreti alacağına hak kazanamadığı, dolayısıyla da dava tarihi itibariyle davalılardan iddia ve talep ettiği gibi alacakları bulunmadığı düşünülmektedir. Takdiri temamen Mahkemeye aittir.

Davalı şirkete tarafından dava dosyasına sunulmuş olun ticari defter kayıtları incelendiğinde, davalı şirket tarafından davacıya 25.05.2010 ila 29.09.2014 tarihleri arasında bir kısım ödemeler yapılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durum, davacı ile davalı şirket arasında bir ticari ilişkinin kurulup uygulandığını ve bu ticari ilişkiye istinaden davalı tarafından davacıya bir kısım ödemeler yapılmış olduğunu göstermektedir.

Ancak davalının ticari defter kayıtlarına göre, davacıya işbu ticari ilişkiden kaynaklanan bakiye borcu bulunmamaktadır. Davacı da, bu ticari ilişkiden dolayı davalıdan bakiye alacağı olduğunu ispata yönelik somut deliller sunmamıştır. Bu nedenle davalı şirket ile davacı arasında kurulup uygulanmış (işlemiş) olan ticari ilişkiden dolayı da davacının davalı şirketten bakiye alacağının bulunduğu hususunun ispata muhtaç olduğu düşünülmektedir. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.

Davacı taraflar arasındaki akdi ilişkinin Danışmanlık Akdi İlişkisi şeklinde uygulandığını, iddia emiştir. Bir an için taraflar arasındaki akdi ilişkinin Danışmanlık Akdi İlişkisi olarak uygulandığı farz edilse bile (ki kanaatimizce taraflar arasındaki akdi ilişkinin Simsarlık Akdi İlişkisi olarak uygulandığı anlaşılmaktadır); bu durumda da davacı, işbu akdi ilişkiden dolayı davalıdan bakiye hizmete bedeli alacağı olduğunu ispat etmekle yükümlüdür.

Ancak davacı dava dosyasına ticari defterlerini ya da işletme defterlerini sunmamıştır. Davalı şirket ise ticari defterlerini sunmuştur. Davalının ticari defterlerinde ise davacıya olan herhangi bir borç kayıtlı değildir.

Bu nedenle bir an için taraflar arasındaki akdi ilişkini Danışmanlık Akdi İlişkisi şeklinde kurulup uygulandığı (işlediği) farz edilse bile, işbu akdi ilişkiden dolayı davacının davalı şirketten bakiye alacağı bulunduğu hususunun da ispata muhtaç olduğu düşünülmektedir. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.Davacının davalılardan, iddia ettiği gibi alacaklarının bulunduğu hususunda bir kanaate ulaşılamadığı. Hususunu Mahkemenin takdirine arz ederiz." şeklinde düzenlenmiştir.

Davacı vekili tarafından bilirkişi raporuna itiraz edilmiş olup itiraz gerekçeleri mahkememizce de yerinde görüldüğünden dosya kapsamı yönünden yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verilmiş ,yeni bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen kök raporda davalı Şirket tarafından ibraz edilen ticari defterleri ve hesap hareketlerinden davalı Şirketçe davacı ...------VERİLEN İŞ AVANSLARI Ana Hesabı altında açılan Alt Hesap Kodlarında kayıt altına alınmış toplam 30.929,00 TL ödeme yapıldığı ve davacının davalı Şirkete 30.929.-TL İŞ AVANSI borçlusu durumunda olduğu,

davalı ---- tarafından davacı ... ---- hesabına, ----- kasası hesabına borç yazılmak suretiyle, 2012 Yılında 31.700.- ve 2013 Yılında 33.000.-TL olmak üzere toplam 64.700.-TL ödendiği, yukarıda iş avansları hesabında yer verilen ve toplamda 30.929,00 TL olan ödemelere ilaveten, ödenen işbu 64.700.-TL ile birlikte ----- şirket hesaplarında kayıt altına alınmış ödemeler toplamının.

(30.929,00 TL * 64.700,00 TL-) 95.629,00 TL olduğu ,diğer davalı ...'nın defter tutma yükümlülüğü bulunmadığı dikkate alınmak suretiyle, dosyada örnekleri mübrez ---- Banka Dekontlarından tespit edildiği üzere, davalı ... tarafından, --- nezdinde bulunan şahıs hesabından, davacının ---- Şubesi nezdinde bulunan Mevduat Hesabına, toplamda 831.000.-TL ödeme yapıldığının tespit edildiği, davalı Şirketin incelenen ticari defterlerinde, yapılan bu ödemelere ilişkin olarak, davacı adına yapılmış bir hakediş ve/veya fatura alacağı kaydının yer almadığı ,davalı Şirketin ticari defterlerinde, diğer davalı ...

Ortaklar Hesabı kayıtlarında, davacı ile ilişkilendirilebilecek ve/veya huzurdaki davada hukuki yarar sağlanabilecek herhangi bir kayıt tespit edilememiş olduğu mali bilirkişi tarafından ifade edilmiştir.

Teknik bilirkişi tarafından da davacı tarafça sunulan Danışmanlık sözleşmeleri, yetki belgeleri, düzenleme Şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri incelenmiş, dosyada mevcut 17.08.2020 tanzim tarihli bilirkişi ---- tarafından kapsamlı bir şekilde değerlendirmesi yapılan E-Posta, ----- yazışmaları da gözetilerek davacının talep edebileceği alacaklar hesaplanmıştır. Hesaplama rapordan aynen "...

1- ---- sayılı parsellere ilişkin olarak, davalı ----- şirket yetkilisi ...'nın yukarıda yetki belgeleri bölümünde açıklaması yapılan ve davacı ... ---- adına 01.01.2012 tarihi ile 31.12.2012 tarihleri arasındaki yetkilendirme belgesi göz önüne alınarak, -----, Cumhuriyet Mahallesinde satışı 18.10.2012tarihinde 65.966.879,00TL bedelle satışı yapılan taşınmazdır.

Serbest piyasa kurallarına göre, emlak alımı/satım hizmetleri karşılığında, hizmet veren emlakçının, alımı ve satımı yapılan taşınmaz bedelinden alıcı ve satıcından ayrı ayrı %3'er komisyon alınması bilinmektedir. İstisnası, her ne kadar pazarlığa tabi bulunsa da satışı yapılan taşınmazın bedeli yüksek bir bedel olması halinde bu oran %2'şer oranına kadar indirildiği bilinen bir yöntemdir. Söz konusu taşınmaz noter sözleşmesi ile 65.966.879,00TL bedel karşılığında ------ şirketi tarafından satılmıştır. O halde davacı, davalıdan%2 oranında komisyon bedeli talep edebileceği kanaatine varılmış olup, bu miktar; 65.966.879,00 TL x (%2) : 1.319.337,58 TL'dir.

2- ---- ada üzerinde bulunan parsel malikleri ile yapılan 57 adet sözleşme yukarda açıklanmıştır. Davalı ---- şirket yetkilisi ...'nın yukarıda yetki belgeleri bölümünde açıklaması yapılan ve davacı ... ----- adına 01.12.2009-30.06.2010, 22.12.2010-31.12.2011,01.01.2012-31.12.2012 ve 01.01.2013-31.12.2013 tarihli yetki belgeleri göz önüne alınarak, aşağıdaki değerlendirme yapılmıştır.

Serbest piyasa kurallarına göre, emlak alımı/satım ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmasında aracılık etmiş bulunduğu hizmetleri karşılığında, hizmet veren emlakçının, kat karşılığı sözleşme kurulmasında, yüklenici firmadan parsel alanı miktarı üzerinden işin büyüklüğü ve bölgesi göz önüne alınarak%3 oranı aracılık hizmet bedeli yerine %2 oranında talep edebileceği kanaatine varılarak. (Dava tarihinde aracılık hizmet oranı %3'er olup, 2018 yılından itibaren bu oran %2'şer olarak alınmaktadır.)

Dava konusu taşınmazların semti, semt içindeki mevki, alanı gibi değerini etkileyen tüm unsurlar ve civar emlak alım-satım rayiçleri dikkate alınarak taşınmazların tamamının “arsa” olarak değerleri sözleşme tarihleri itibariyle m2 arsa bedeli 2.500,00 TL hesap ve takdir edilmiştir.

Davada talep edilen----) adalar üzerindeki muhtelif parsel malikleri ile ----- şirketi temsilcisi ... arasında yapılan sözleşmelerde davacının aracılık yapmış olduğu ve (rapor eki tabloda 2.660.14m2 hesaplanmış ) belirlenen bu miktar üzerinden hesaplama yapılmıştır.

(%2) x 2.660.14m2 x 2.500,00TL/m2: 133.007,00 TL

-Davada talep edilen -----adalar üzerindeki muhtelif parsel malikleri ile ---- şirketi temsilcisi ... arasında yapılan sözleşmelerde davacının aracılık yapmış olduğu ve (rapor eki tabloda 8.195.63m2 hesaplanmış ) belirlenen bu miktar üzerinden hesaplama yapılmıştır.

(%2) x 8.195.63 m2 x 2.500,00 TL/m2 : 409.781,50TL

Davada talep edilen (---- üzerindeki muhtelif parsel malikleri ile ----- şirketi temsilcisi ... arasında yapılan sözleşmelerde davacının aracılık yapmış olduğu ve (rapor eki tabloda 9.821.60m2 hesaplanmış ) belirlenen bu miktar üzerinden hesaplama yapılmıştır.

(%2) x 9.821.60 m2 x 2.500,00 TL/m2 : 491.080,00 TL

Mahkemece heyetimize verilen diğer görevde ise; davacının, davalılardan 2010 Ağustos ayı öncesi işler için alacaklı olup olmadığı, bunun yanı sıra ------ işleri için dosya içinde bir bilgi ve belge görülememiştir. Bu hususları olarak da davacı vekilinin 02.10.2022 kayıt tarihli dilekçesi ekinde belirtilen 8 adet spiralli dosya haricinde 13 kıt' a (parça) dosya içinde görülememiştir. Bu nedenle 2010 Ağustos ayı öncesi işlere ilişkin olarak bir değerlendirme de yapılamamıştır." şeklinde aktarılmıştır.

Bilirkişi heyetinde görevlendirilen sözleşme uzmanı bilirkişi ise davacının alacak talebini taraflar arasındaki danışmanlık sözleşmesi iddiasına dayandırırken, davalı yanın taraflar arasındaki ilişkinin simsarlık sözleşmesi olduğuna dayandırdığını, TBK. m. 520/ 1'e göre simsarlık “Simsarlık sözleşmesi,

simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlandığını, Kanun, simsarlık sözleşmesine vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağından bahsetse de getirdiği özel hükümlerle vekalet sözleşmesinden ayrılan yönlerini ortaya koyduğunu, vekalet ilişkisinde kural olarak ücret zorunluluğu bulunmadığını, fakat simsarlık sözleşmesinde bulunduğunu, yine simsar iş sahibi adına sözleşme yapmazken, vekilin görevi iş sahibi yerine sözleşmenin tarafı gibi davrandığını,

Simsarlık sözleşmesinde yazılı olma geçerlilik şartı iken vekalet sözleşmesinde böyle bir şart bulunmadığını, vekalet ilişkisinde vekilin ücrete hak kazanması için yapılan faaliyetin olumlu olarak sonuçlanması şart değilken, simsarın ücrete hak kazanması,

iş sahibinin istediği sözleşmenin kurulması şartına bağlı olduğunu, sözleşmenin taraflarının simsar ve iş sahibi olduğunu, simsarın, iş sahibinin talepleri ve talimatları doğrultusunda, temsil yetkisi olmaksızın, asıl sözleşmenin kurulmasına ortam hazırlama ve asıl sözleşmenin kurulmasının sağlanması için aracılık eden kimse şeklinde tanımlandığını, Simsarın, kendisi dışındaki kişiler arasında bir sözleşme kurulması için bağımsız hareket eden olup bu hali ile simsarın, iş sahibinin bir çalışanı, hizmetlisi, mümessili olmayıp , faaliyetini bağımsız yürüttüğünü, simsar her ne kadar,

simsarlık sözleşmesinin diğer tarafı konumundaki iş sahibinin talep ve tahriki üzerine görevine başlasa da asıl sözleşmenin taraflarından bağımsız, “ortada” bir konumda yer aldığını, simsar ile iş sahibi arasında birden fazla sözleşme bulunması simsarın bağımsızlık faaliyetini etkilemediğini, ancak simsar ile iş sahibi arasındaki iş görme faaliyetinin devamlı olması durumunda, hukuki ilişkiye simsarlık sözleşmesi değil de somut olayın şartlarına göre pazarlamacı veya acenteliğe ya da vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, simsar asıl sözleşmenin kurulması aşamasına kadar,

iş sahibi tarafından belirlenen işleri yerine getirmekle yükümlü ise de sözleşmenin kurulması aşamasından sonraki işlerden sorumlu olmadığını, simsarın faaliyetinin sözleşmenin kurulması ile sona erdiğini, TBK. m. 520/3 gereğince, taşınmazlara ilişkin yapılacak simsarlık sözleşmelerinde yazılı şekil şartı öngörülmüş olup bunun geçerlilik şartı olduğunu, Türk Borçlar Kanunu m. 502 f. 1'de, bir iş görme borcu doğuran “vekâlet sözleşmesi”nin “Vekâlet sözleşmesi,

vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir” olarak tanımlandığını, Simsarlık sözleşmesinin ise, kapsamı sınırlandırılmış ve karşılıklı borç yükleyen nitelikli bir vekâlet türü olduğunu, TBK m. 520 f. 2'de, “simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.” denildiğini, TBK m. 520 f. 2 hükmü, kıyasen bir atıf hükmü olup, vekâlet sözleşmesi hükümleri, bünyesine uygun düştüğü ölçüde (kural olarak) simsarlık sözleşmesine de uygulandığını, Simsarlık sözleşmesi,

özel bir vekâlet türü olduğundan, vekâlet sözleşmesinden ayrılan yönleri bulunduğunu, Simsarlık sözleşmesinin konusunun sözleşme kurulmasına aracılık şeklinde kendini gösteren bir iş görmeyle sınırlı bulunması yönünden vekâletten ayrıldığını, simsarlık sözleşmesinde, iş görme borcunun kapsamının, vekâlet sözleşmesindeki kadar geniş olmadığını, simsarlık sözleşmesinin konusunun asıl sözleşmenin kurulmasına ilişkin aracılık faaliyetinde bulunmaya yönelik belirli bir iş görme borcu ile sınırlandırıldığını,

simsarın kural olarak temsil yetkisi bulunmadığını ayrıca simsarlığın sözleşme olması itibariyle tek taraflı bir irade açıklaması ile verilebilen “temsil” den de sırf bu özelliği sebebiyle ayırt edilebilir olduğunu, TBK m. 502/ son' a göre, ücret, vekâletin kanuni ve zorunlu bir unsuru olmayıp sadece sözleşmede şart edildiği veya teamül bulunan durumlarda vekil, ücret isteme hakkına sahip iken simsarlık sözleşmesinde ise ücret kanuni ve zorunlu bir unsur olup, simsara ücret ödenmesi gerektiğini, TBK m. 510 f. 1'e göre, “vekâlet veren,

vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlü iken simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderlerinin ödeneceğini, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde, TBK m. 520 f.3 hükmü, geçerlilik şekli olarak “yazılı şekil öngörülmüş iken bunun dışında gerek simsarlık sözleşmesi gerekse vekâlet için “yazılı şekil” gerekmediğini, dava konusu uyuşmazlıkta ;

1 Aralık 2009-31 Aralık 2013 tarihleri arasındaki dönemleri kapsayacak şekilde----- yetkilisi ... tarafından imzalanan 4 adet “Yetki Belgesi” başlıklı belgede. Türkiye sınırları içerisinde ---- ait olan tüm gayrimenkullerin satışında, kiralanmasında veya ortaklık görüşmelerinde şirketimizi veya şahsımı borç veya taahhüt altına sokmamak kaydı ve şartı ile ------ adımıza ön görüşmeleri yapmaya tam yetkilidir. İş bu Yetki Belgesi ..

Tarihine kadar geçerlidir. ” ibaresinin yer aldığını, davacı yanca dosyaya delil olarak sunulan ve bilirkişi ---- tarafından tanzim edilen 17.08.2020 t.li raporda da yer verilen e-postalardan; davacının tarafları bir araya getirme dışında taraflar sözleşme yapmaya karar verdikten sonraki süreçte de iletişimin davacı kanalıyla yürütüldüğünün anlaşıldığını, davacı tarafından ----- adresine gönderilen 18.02.2013 t.li e-postadan; asıl sözleşmelerin yapılmasından sonra iletişimin yine davacı üzerinden devam ettiği, davacının asıl özleşmenin imzalanması dışında avukatlık sözleşmelerinin imzalanmasını da sağladığı,

ödeme taahhütlerinde bulunduğunun görüldüğünü, davacı tarafından ---- adresine gönderilen 02.08.2013 t.li e-postadan; üçüncü şirketler ile yapılacak ortaklıklar için davalı şirket adına teklifler hazırladığının görüldüğünü, -----hitaben yazılan yazıda; ismi geçen kişiler sözleşme görüşmesi ve proje tanıtımı için davet edilirken, ilgili kişi olarak davacının “Proje Geliştirme konusunda yardımcım” sıfatı ile tanıtıldığını,---- ... tarafından----- hitaben yazılan yazıda; proje teklifine ilişkin maddelerin belirtilmesinden sonra,

ön görüşmelerin şirket adına vekili olarak ---- tarafından vapılacağının belirtildiğini, davacı yanca dosyaya sunulan e-posta yazışmalarından, davalı yanca tanzim edilmiş yetki belgeleri içeriğinden, üçüncü kişilere hitaben yazılan yazılardan davacının, davalı yan adına hareket ettiği, bir kısım iş ve işlemleri yapmasında yetkilendirildiği, davacının bağımsız olmadığı, asıl sözleşmenin her iki tarafına aynı uzaklıkta değil davalı yanında yer aldığı,

asıl sözleşmenin imzalanmasından sonra da bir takım iş ve işlemlere devam ettiği, taşınmaz alım-satım, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama harici ortaklık görüşmelerinde davalı yan adına toplantılara katıldığı, iş sahibi arasındaki iş görme faaliyetinin devamlı olması göz önünde bulundurulduğunda taraflar arasındaki hukuki ilişkinin taşınmaz simsarlığı sözleşmesi ile sınırlandırılamayacağını, davacının iş görme faaliyetinin kapsamı daha geniş olup, faaliyetin süreklilik arz ettiği,

temsil yetkisi verildiği ve bağımsızlık unsurunun bulunmadığı bu durumda taraflar arasındaki hukuki ilişkinin niteliğinin simsarlık da olmadığı kanaatinde olduklarını ,davacının yerine getirdiği edimin kanunda düzenlenen başka bir sözleşmenin konusuna girmediği taraflar arasındaki bu hukuki ilişkinin vekalet olarak nitelenebileceğini, TBK. m. 502/son'a göre, ücret, vekaletin kanuni ve zorunlu bir unsuru olmayıp ancak sözleşmede şart edildiği veya teamül bulunan durumlarda vekilin, ücret isteme hakkına sahip olduğunu, taraflar, ücretin verilmesini kararlaştırmışlar fakat miktarını belirtmemişlerse;

hakimin,taraflar arasında bu konuda çıkan ihtilafı, yapılan işin ekonomik önemini, gerektirdiği uzmanlık derecesini, harcanan emeği ve zamanı, benzer işlerde verilmesi teamülen olan ücret miktarını göz önünde tutarak uygun bir ücretin ödenmesine karar vereceğini, teamülün tespitinde, ilgili meslek kuruluşlarının hazırladığı asgari ücret tarifelerinin göz önünde tutulacağını, davacı ile davalı şirket yetkilisi ve aynı zamanda davalı asil ... arasında yapılan ----- görüşmelerinde, davacının alacağını istediğini, davalının ise emlakçı hakkı neyse vermiş olduğunu belirttiğini, davacının ise vermediğini belirttiğinin görüldüğünü,

bu yazışmalardan taraflar arasında ücret ödeneceğine ilişkin anlaşmanın var olduğu, ancak ücretin miktarı ve ödenip ödenmediği noktalarında uyuşmazlık bulunduğunun anlaşıldığını beyan etmiştir.Aynı bilirkişi heyetinden alınan ek raporda tarafların itiraz ettikleri hususların değerlendirildiği kök rapordakinden farklı bir görüş beyan edilmediği anlaşılmıştır.Davacı vekili tarafından sunulan ıslah dilekçesi ile ----- projesi kapsamında yapılan işler bakımından 240.000,00 Tl olarak bildirilen alacağın 4.615.696,50 Tl olarak ıslah edildiği,

bu tutarın yalnızca davalı----- dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsili ve diğer alacak kalemlerinin ise dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesinin istendiği bildirilmiş, davalılar vekili ıslah dilekçesine karşı zamanaşımı itirazında bulunmuştur.

Mahkememizce yapılan yargılama toplanan deliller alınan bilirkişi raporları bir arada değerlendirildiğinde davacı ve davalılar arasındaki hukuki ilişkinin simsarlık ve vekalet sözleşmelerinden ayrı karma nitelikli danışmanlık sözleşmesi, niteliği taşıdığı, davacının taşınmaz alım ve satımı sözleşmeleri, inşaat projeleri ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanması, bu konuda üçüncü şahıslarla ön görüşmelerin yapılması, sözleşmelerin imzalanması, resmi kurumlar nezdinde takip edilmesi, davalı yan adına toplantılara katılım sağlanması gibi hususlarda davalılara danışmanlık hizmeti verdiği,

davacı tarafa aynı zamanda temsil yetkisi verildiği sonucuna varılmıştır. Karma nitelik taşıyan sözleşmelerde TBK'nın genel hükümlerinin uygulanması gerekli olduğundan vekalet sözleşmelerine uygulanan 5 yıllık zaman aşımı süresinin somut olayda uygulanamayacağı, dava ve ıslah tarihi yönünden genel zaman aşımı süresi olan 10 yılın henüz dolmadığı dolayısıyla davalı tarafça ileri sürülen zaman aşımı itirazının yerinde olmadığı mahkememizce kabul edilmiştir.

Davacı yan dava dilekçesinde belirttiği 6 kalem iş için davalılara danışmanlık hizmeti verdiğini ancak hak ettiği ücretin ödenmediğini belirterek dava açmıştır.

Dosyada alınan son bilirkişi heyeti kök ve ek raporunda dava konusu edilen iş kalemlerinden bir kısmı yönünden davacının ücrete hak kazandığı belirtilerek hesaplama yapılmış ancak davacının Maslak-Manhattan projesindeki dairelerin satışları, pazarlanması veya bu projeye ilişkin olarak; danışmanlık verdiği yönünde bir bilgi ve belgenin dosyaya sunulmadığı, ibraz edilen e-postaların yazışma tarihleri itibariyle de bu hususun ispat edilemediği, davacının alacak talebinin yerinde bulunmadığı,

yine davacının, davalılardan 2010 Ağustos ayı öncesi işler için alacaklı olup olmadığının belirlenmesi yönünden de alacağın varlığını ispata yarar hiçbir belge sunulmadığından alacağın bulunduğu kanaatine varılamadığı belirtildiğinden son bilirkişi raporundaki hesaplamalara mahkememizce itibar edilerek, davanın ıslah edilen haliyle ---- kısmen kabulüne, karar verilmiş buna karşılık davacının davalı ...-- danışmanlık hizmeti karşılığı alacak iddiasının ispatlanamadığı bu projeler kapsamında davalıya danışmanlık yapıldığının ortaya konamadığı sonucuna varılarak hakkındaki davanın reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın ıslah edilen haliyle davalı ----Yönünden kısmen kabulüne,

----- projesinde yapılan işlerden doğan alacak için 215.000,00 TL

---- projesinde yapılan işlerden doğan alacak için 133.007,00 TL

----- projesinde yapılan işlerden doğan alacak için 80.000,00 TL,

----- projesinde yapılan işlerden doğan alacak için 167.000,00 TL'nin davalı ----- dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, davacı tarafa ödenmesine,

2-Davacının aşan tüm taleplerinin reddine,

3-Davalı ... aleyhine açılan davanın reddine,

4-Karar harcı 40.644,92 TL 'nin davacı tarafça peşin ve ıslah harcı olarak yatırılan toplam 91.803,46 TL harçtan mahsubu ile bakiye 51.158,54 TL harcın karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,

5-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 40.644,92 TL harcın davalı ----- tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,

6-Davacı tarafından yapılan 50.80 TL ilk masraf, 940,00 TL tebligat ve müzekkere gideri, 19,500,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 20.490,80 TL yargılama giderinden davadaki haklılık oranına göre (%11) 2.253,98 TL'nin davalı----- tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına

7- Davalı ----- tarafından yapılan 69,90 TL yargılama giderinin taktiren üzerinde bırakılmasına,

Davalı ... tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından karar verilmesine yer olmadığına,

8-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 93.251,05 TL vekalet ücretinin davalı ----- alınarak davacıya verilmesine,

9-Davalı ------ kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 515.034,47 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,

Davalı ... kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 152.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,

10-7155 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/A maddesinin 13.fıkrası ve yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Hazine tarafından karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin 1.174,80 TL'sinin davacıdan, 145,20 TL'sinin davalı---- tahsili ile hazine adına irad kaydına,