İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/10 K.2025/272

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/10 Esas

KARAR NO:2025/272

DAVA

Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ: 05/01/2022

KARAR TARİHİ: 17/04/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA, SAVUNMA, DOSYA KAPSAMI

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davalı ile müvekkili arasında ------- yevmiye numaralı ------düzenlendiğini, sözleşme uyarınca; ---- parsel üzerinde yapılacak olan ---- bağımsız bölümün ---- tutarında satışı ve ------tarihi itibariyle teslimi konusunda anlaştıklarını, müvekkili şirketin üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdiğini;

-------- ödemesini gerçekleştirdiğini, aradan geçen zaman zarfında davalı firmanın, bahse konu taşınmazı taahhüt ettiği süre içerisinde teslim etmediğini, halihazırda da normal teslim süresi üzerinden yaklaşık 4 yıl geçtiğini, davalının sözleşme ile üstlenmiş olduğu yükümlülüklerini yerine getirmediği gibi bu zamana kadar müvekkiline bilgi de vermediğini,

bu hususta sözleşme ile üstlenilen yükümlülüğün ne zaman yerine getirileceği veya yerine getirilebilecek mi sorularına cevap aradıklarını ve yine aradan geçen süreçte müvekkilinin ödemiş olduğu bedelin günümüz ekonomik koşullarında kaybetmiş olduğu değeri karşısında bu zararının karşılanması gerektiğini, müvekkilinin bu zararının ne şekilde telafi edileceği aksi halde sözleşmenin feshi ile ödenen bedelini iadesinin talep edileceğini bildiren şekilde fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydı ile ------ yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş ise de, karşı tarafın bu ihtarnameye de cevap vermediğini belirterek.

“Taraflar arasında imzalanmış olan ------ yevmiye numaralı ------ feshine, denkleştirici adalet prensibi gereğince davacı müvekkilinin ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs. gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla yapılacak hesaplaması ile belirleneceğinden, davalarının HMK.

107 kapsamında belirsiz alacak davası olarak ikamet ettiklerini ve şimdilik 10.000,00 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davacı müvekkiline ödenmesine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Usule ve zamanaşımına ilişkin itirazlarını sunmuş olup, esasa ilişkin itirazlarında;----- yevmiye numaralı ------- parsel üzerinde yapılacak olan ------bölüme ilişkin ----- imzalandığını, ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre talep edilemeyeceğini, sözleşmenin feshinin iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, davacının dava açılmadan önce müvekkili şirketi temerrüde düşürülmediğini, dosya kapsamında müvekkili şirketin temerrüde düşürülmüş olduğuna dair herhangi bir bilgi olmadığını, bu nedenle davacının faiz talebinin reddi gerektiğini, sözleşme kapsamında dönme cezasının hesaplanmasını talep ettiklerini,

her ne kadar davacı tarafın sözleşmeden dönme talebi olmamakla birlikte, semen iadesi talebinin bu kapsamda değerlendirilmesi halinde davalı müvekkili şirket lehine hesaplanacak dönme tazminatının davacının alacağından mahsup edilmesini talep ettiklerini, ayrıca, dönme halinde sözleşme nedeniyle oluşan her türlü harç ve benzeri giderlerden kaynaklanan tüm masrafların ve noter masraflarının dönen tarafın sorumluluğunda olduğunu, TBK madde 138 ve TMK madde 1,2 uyarınca hakim tarafından sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerektiğini belirterek,

davanın usulden ve esastan reddine, iş bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde, davalı müvekkili şirket lehine dönme cezası hesaplanmasına, davacı tarafın sözleşmeden dönmesi halinde sözleşme masraflarına dönen tarafın katlanacağı hususlarının göz önüne alınmasına, mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

İNCELEME ve GEREKÇE:Dava, taraflar arsında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimlerin davalı tarafça yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiğinin tespiti ile davacı tarafça ödenen bedelin denkleştirici adalet sistemi dikkate alınarak dava tarihinde ulaştığı alım gücünün bilirkişi vasıtasıyla hesaplanarak davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Dilekçeler aşaması tamamlanmakla ön inceleme duruşmasında, dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktalarının tespiti ile tahkikat aşamasına geçilerek deliller toplanmış, bilirkişiden rapor aldırılarak sonuca gidilmiştir.

------ tarihli cevabi yazısında; dava konusu taşınmaza ait takyidatlı ve tedavallü tapu kaydının gönderilmiş olduğu, -----yüzölçümlü arsa nitelikli gayrimenkulde kat irtifakına ayrılan ---- paylı, daire nitelikli,---- hissesinin ---- yevmiye) kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.Taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre; sözleşmede kararlaştırılan taşınmaz ve değerine karşılık olarak-----tarihinde, ---- tarihinde nakden ödendiği, -----tarihli müzekkere cevabına göre, davacı tarafından davalı hesabına ---- ödemeye yapıldığı anlaşılmıştır.------- yevmiye numarasıyla onaylanmış ---- incelendiğinde;

----teslim tarihinin ------- olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 1. maddesinde satmayı vaad eden davalının tapu bilgileri yer alan taşınmazı belirtilen bedel mukabilinde iş bu sözleşmede yazılı koşullarda almayı vaad edene satmayı vaat, kabul ve taahhüt ettiği, 3.1. maddede satmayı vaad edenin, bağımsız bölümü, mücbir nedenler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında sözleşmenin kapak kısmında belirtilen tarihe kadar tamamlayarak,

anahtar teslimi olarak almayı vaad edene teslim edeceği, 3.2. maddede belirtilen süre içerisinde bağımsız bölüm teslim edilmediği takdirde, sürenin bitiminden sonraki her ay için cezai şart ve aylık kira bedeli toplamı olarak peşin sözleşme bedelini binde ikisinin satmayı vaad eden tarafından almayı vaad edene ödeneceği, ancak satmayı vaad edenin kusuru olmaksızın mücbir sebepler ve kendisine bağlı olmayan nedenlerden dolayı oluşabilecek gecikmelerde almayı vaad edenin cezai şart ve aylık kira bedeli talep hakkı olmadığı,

10.11. maddede almayı vaad edenin, bağımsız bölümün devir veya teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunduğu, dönme hakkının kullanıldığının almayı vaad eden tarafından noter aracılığı ile satmayı vaad edene bildirilmesinin yeterli olduğu,

almayı vaad edenin sözleşmeden dönmesi halinde almayı vaad edenin, sözleşme ve satıştan dolayı oluşan tüm vergi, harç ve benzeri doğan masraflar ve sözleşme bedelinin yüzde ikisi kadar tazminatı da satmayı vaad edene ödemekle mükellef olduğu kararlaştırıldığu ve taraflar arasında imza altına alındığı anlaşılmıştır.Davacı tarafça davalı tarafa gönderilen ------- yevmiye numaralı ihtarname incelendiğinde;“...Sözleşme konusu inşaatın yapımına başlanılmasından ve belirli bir seviyeye gelmesinden üzerinden 5 yıllık bir süre geçmiş olmasına karşılık bahse konu inşaatın tamamlanmamış ve dairenin teslim edilmemiş olması nedeniyle yükümlülüğün ne

zaman yerine getirileceğinin dairenin ne zaman teslim edileceği hususunun ihtarnamenin tebliğinden itibaren 5 gün içinde bildirilmesi aksi halde, sözleşmenin feshi ile birlikte ödenmiş paranın güncel rayiç değeri üzerinden iadesi ve uğranılan tüm zararların tanzimi için tüm yasal yollara müracaat edileceği...” hususlarının ihtar edildiği görülmüştür.Dosya Gayrimenkul değerleme uzmanı ve hesap uzmanı bilirkişine tevdi edilmiş olup; yapılan inceleme sonucunda düzenlenen ----- tarihli raporda özetle.

Dava konusu taşınmazın dava tarihi olan ----- tarihi itibariyle değerinin ----- olarak belirlendiği, davacı tarafından, davalıya ödenen bedellerin, dava tarihi olan ------ tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki alım koşullarına uyarlanması sonucunda, --- tarihinde ödenen ---- tarihinde ödenen ---- tarihinde ödenen ---- tarihinde ödenen ---- olmak üzere toplam ---- için toplam ----olarak hesaplandığı anlaşılmıştır.Davalı tarafın bilirkişi raporuna itirazlarını karşılayacak şekilde mevcut heyetten ek rapor aldırılmış olup; bilirkişi heyetinin ----tarihli raporunda;

davalının tüm itirazlarının karşılandığı kök raporda ortaya konan görüşlerde bir değişiklik bulunmadığı yönünde rapor tanzim edildiği anlaşılmıştır.Davacı vekili --- tarihli bedel artırım dilekçesi ile dava değerini ---- yükselterek tamamlama harcını yatırmış ve işbu bedele sözleşme tarihi olan --- itibaren ticari faiz işletilmesini talep ettiği görülmüştür.

Taraflar arasında sözleşme ilişkisi bulunduğundan dava 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup, davanın zaman aşımı süresi içerisinde açıldığı anlaşılmıştır.Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır." denilmiştir.Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.

Diğer bir anlatımla, hukuken geçersiz olan bu sözleşme sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.Somut olayda.

Taraflar arasında ------- yevmiye numaralı onaylanmış ----- imzalandığı, sözleşme gereğince davalı şirket tarafından davacıya-------bağımsız bölümün davacıya satışının vaat edildiği, davacı taraf sözleşme kapsamında --- ---- nakden, banka aracılığıyla ----- olmak üzere toplamda ---- ödeme yaptığı, taşınmazın davacıya teslim tarihinin ---- olarak kararlaştırıldığı, davacı tarafça davalı tarafa ------- tarihinde gönderilen ihtarnameye rağmen davalının edimini yerine getirmediği,

6098 Sayılı Yasanın 125/4 maddesinde" Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler." şeklinde düzenleme mevcut olup, bu kapsamda davalının temerrüde düştüğü, davacının sözleşmeyi sonlandırıp ödediği bedeli faizi ile beraber iadesini talep edebileceği, dosyadaki mevcut deliller kapsamında taraflar arasında noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin feshedildiğinin tespiti ile,

dosyada mevcut belgelere göre davacı tarafça davalı şirkete ödenen ----- denkleştirici adalet ilkesi gereği bilirkişi marifetiyle hesaplanan ve mahkememizce hükme esas alınan karşılığı --- dava tarihi ---- tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.