Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/301 K.2025/207

Mahkememize açılan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan yargılaması sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatife 1994 tarihinde üye olduğunu, bu tarihten itibaren aidatlarını düzenli olarak ödediğini ve kooperatife borcunun bulunmadığını, 72 üyeli olan kooperatifin konutları bitirdiğini, 2 kişi hariç herkesin tapularının verildiğini, daire teslimlerinin 2008 yılında olduğunu, üzerinden yaklaşık 9 yıl geçmiş olmasına rağmen müvekkiline dairesinin teslim edilmediğini, müvekkilinin 2010 yılından bu yana Mersin ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 33 pafta, 76 ada, 85 parsel C Blok, 8. Kat, 15 nolu dairede ailesi ile birlikte ikamet ettiğini,

13/04/2015 tarihli yönetim kurulu kararı ile bu taşınmazın tapusunun müvekkiline verilmesine karar verildiğini ancak bu karar uyarınca müvekkilinin yıllardan beri içinde oturduğu taşınmazın tapu devrinin yapılmadığını, tapu masrafı adı altında müvekkilinden 2016 yılının nisan ayında 1.000,00-TL tahsil edildiğini ancak buna rağmen tapu devrinin gerçekleşmemesi üzerine Kayseri C.

Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunduklarını ve soruşturmanın ... soruşturma sayılı dosyasında devam ettiğini, taşınmazın başkalarının adına kayıt ve tescili ihtimali bulunduğundan öncelikle müvekkilinin mağdur olmaması adına taşınmazın tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, yapılacak yargılama sonucunda ıslah ve dava değerini artırma hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı kooperatif adına kayıtlı Mersin ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 33 pafta, 76 ada, 85 parsel C Blok, 8. Kat, 15 nolu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline,

bunun mümkün olmadığı takdirde dava tarihindeki rayiç bedelinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bunun da mümkün olmaması halinde ödedikleri paranın endekslenmiş şekli ile dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacının yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmediği için tapu devrinin gerçekleştirilmediğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı kooperatif tasfiye memurları duruşmadaki beyanlarında; davacının kooperatifin üyesi olduğunu, adına tahsisli dairenin davacıya teslim edildiğini ancak belediyeye vergi borcu, site aidatı, kooperatife üye aidatı gibi yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde tapunun kendisine devredileceğini beyan etmişlerdir.

Mahkememizce verilen 23/12/2020 tarih ... karar sayılı ilamı, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin 08/04/2021 tarih *** karar sayılı ilamı ile kaldırılmakla, dosya mahkememizin ... esas sırasına kaydı yapılmış ve yargılamasına bu esas üzerinden devam edilmiştir.

YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, dava konusu taşınmazın noter kurası ile davacıya isabet etmesi nedeniyle tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel değerinin davacıya ödenmesi talebinden ibarettir. Yargılama kapsamında davalı kooperatifin ana sözleşmesi ve genel kurul tutanakları, taşınmazın tapu kaydı, C. Başsavcılığı dosyasının sureti, ... Belediye Başkanlığı'ndan ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden gelen cevabi yazılar, tarafların dayandığı tüm delil ve belgeler toplanmış, bilirkişilerden uyuşmazlığın çözümü için ayrıntılı ve gerekçeli raporlar alınmıştır.

Dosyaya ibraz edilen 09/04/2019 havale tarihli bilirkişi heyet raporunda; dava konusu Mersin ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 76 ada, 85 parselde 3.280-m2 alanlı arsa olarak kayıtlı taşınmazdaki 46/3280 arsa paylı C Blok, 8. Kat, 15 bağımsız bölüm nolu meksen olarak kayıtlı taşınmazın S.S. ...

Sahil Sitesi Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, davacının davalı kooperatifin 31 nolu üyesi olduğu ve son olarak da 81 nolu üye olarak kooperatif ortağı olarak gözükmekte olduğu, davacının peşin ödemeli ve sabit fiyatlı ortak olmayıp, normal aidat ödeyen ortaklardan olduğu ve davacının halen ortaklığının devam ettiği, davacının ortaklığı nedeniyle davalı kooperatife yapmış olduğu ödemenin 24.060,41-TL olduğu, davacının davalı kooperatife aidat ve genel giderlerden dolayı bakiye 1.100,00-TL borcu bulunduğu, ayrıca ...

İcra Müdürlüğü'nün 2013/4001 esas sayılı icra takip dosyasındaki borçtan dolayı dava konusu taşınmazın tapu kaydına haciz konulmuş olduğundan, davacıya tahsisi ve halen davacı tarafından kullanıldığı beyan edilen C blok 15 nolu daire için 3.308,51-TL ortak aidat borcunun davacı tarafça ödenmesi gerektiği, davalı kooperatif tarafından 13/04/2015 tarihinde C Blok 8. Kat 15 nolu dairenin tapusunun ...'a verilmesine dair karar alındığı, bu kararın noter tarafından onaylandığı,

dosyadaki tüm kayıtlar, genel kurul kararları ve kooperatif uygulamasına göre davacının adına tahsisli dairenin davalı kooperatif adına olan tapunun iptali ile kendi adına tescilini isteyebileceği ancak yukarıda belirtilen bedeli ödemesi gerektiği, ortakların kooperatife yaptığı ödemelerin genelde 18.500,00-TL, 19.200,00-TL ve 20.000,00-TL arasında olduğu, davacının kooperatife olan yukarıda belirlenen borcunu ödediğinde tapu iptali ve tescil hakkını kazanmış olacağı yönünde görüş bildirmişlerdir.

Tarafların rapora yapmış oldukları itiraz üzerine bilirkişilerden alınan 12/06/2020 havale tarihli ek raporda; davacının kooperatife ödemiş olduğu bedelin 24.060,41-TL olduğunun kooperatif kayıtları, muavin defter kayıtları ile tespit edilmiş olduğu, mahkemenin ... karar sayılı dosyasındaki 09/09/2019 havale tarihli bilirkişi raporunda da davacının kooperatife ödemiş olduğu bedelin 24.060,41-TL olarak tespit edilmiş olduğundan davacı vekilinin müvekkilinin kooperatife daha fazla ödediğinden bahsederek bilirkişi raporuna karşı yapmış olduğu itirazların kabule şayan olmadığı,

2018/671 esas sayılı dosyadaki bilirkişi raporunda davacının ödemesi gereken miktarın 14.696,42-TL olarak belirlenmiş ise de bu miktarın sadece kooperatif ortaklarının kooperatif aidatı olarak ödediği miktarlar olduğu,

davacının ödemesi gereken 25.160,00-TL bedelin içerisinde kooperatif üye aidatı ile kooperatife ait blokların teslim edilmiş ve halen oturulmakta olduğu ve tapularda kooperatif adına kayıtlı olduğunda bloklar halindeki binaların ortak gider ve aidatlarından da C Blok 15 nolu daire sahibi olarak gözüken davacının sorumlu olduğu miktarlar ve onaylık muavin defter kayıtları nazara alınarak davacının tapu tescil talebinde bulunabilmesi için ödemesi gereken miktar olarak tespit edildiği, davacının 11/03/2018 tarihi itibariyle 1.100,00-TL borcu olduğu kanaatlerinde bir değişiklik olmadığı yönünde ek raporlarını dosyaya sunmuşlardır.

Mahkememizin ... Karar sayılı ve 23/12/2020 tarihli kararı ile davanın kabulüne, taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Karara karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin *** Karar sayılı kararı ile 1-dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri tespit ettirilerek eksik harcın davacıya ikmal ettirilmesi, 2-kabule göre de bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle davacının davalı kooperatife akçalı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin tespit edilmesi, 1163 sayılı kanunun 23. Maddesi uyarınca eşitlik ilkesine aykırı bir durum bulunup bulunmadığı,

tapu iptal tescil koşullarının oluşmadığı anlaşılırsa tedritli talep olan taşınmaz değerinin iade talebin üzerinde durularak hesaplama yaptırılması gerektiğinden bahisle mahkememiz kararının kaldırılmasına karar verilerek dosya yeniden yargılama yapılma üzere mahkememize gönderilmiş ve yukarıdaki esas numarasına kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı sonrasında ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden talimat yoluyla alınan 18/06/2021 tarihli kök raporda; dava konusu taşınmazın dava tarihi olan itibariyle 231.425,00-TL olduğu tespit edilmiştir. Ancak bilirkişi sehven dava tarihini 17/04/2021 kabul ederek bu hesaplamayı yapmış olduğundan dava tarihi olan 18/07/2017 tarihi itibariyle taşınmazın değerinin hesaplanması için ek rapor alınmasına karar verilmiştir.

Düzenlenen 15/10/2021 tarihli ek raporda: dava konusu taşınmazın keşif tarihi olan 11/06/2021 itibariyle değerinin 240.500,00-TL, dava tarihi olan 18/07/2017 itibariyle değerinin 103.250,00-TL, davacı ...'ın sözleşme tarihi olan 13/04/2015 tarihi itibariyle değerinin 88.550,00-TL olduğu görüş ve kanaatinde olduğunu bildirmiştir. Alınan ek rapor denetime elverişli olup hükme de esas alınmıştır.

Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değer 103.250,00-TL kabul edilmiş olup mahkememizin 22/12/2021 tarihli duruşma ara kararı ile bu tutar üzerinden eksik 1.333,57-TL harcı ikmal etmek üzere davacı vekiline kesin süre verilmiş, verilen kesin süre içerisinde 28/12/2021 tarihinde davacı vekili tarafından eksik harç ikmal edilmiştir.

Bilirkişiler ... ve ...'in sunduğu 08/06/2022 tarihli ek raporda: davalı kooperatifin üye kayıt defterleri üzerinden yapılan incelemede davacının güncel ödemesi gereken miktarın 27.910,00-TL, ödediği miktarın ise 20.285,00-TL ve bakiye borcunun 7.625,00-TL olarak gösterilmiş olduğu, kooperatif kayıtları ile muavin defterlerinin incelenmesinde davacının dava tarihi olan 01/04/2018 tarihi itibariyle yatırmış olduğu bedelin 24.060,41-TL olup, normal üye ödemeleri ve genel kurul kararlarına göre davacının dava tarihi itibariyle ödemesi gereken miktarın 14.696,42-TL olarak tespit edilmiş olduğu,

bu durumda davacının dava tarihi itibariyle akçalı yükümlülüğünün olmayıp 9.363,99-TL fazladan ödemesi olduğu, kooperatif kayıtlarının incelenmesinde davacının güncel ödemesi gereken bedelin 27.910,00-TL olarak gözüktüğü, yine kooperatif kayıtlarına göre davacının ödediği bedelin 24.060,41-TL olarak belirlenmiş olduğundan davacının güncel borcunun 3.849,59-TL olduğu, davalı kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemelere göre kooperatif üyelerinden sadece davacı ... ile dava dışı Hava Yay isimli üyeye tapusunun verilmediği, diğer üyelerin tamamına kooperatife borçları olduğu halde tapularının verilmiş olduğu,

davalı kooperatif tarafından davacı ile aynı durumda olan üyelerin büyük çoğunluğuna tapuları verilmiş olduğundan eşitlik ilkesine uyulmadığının tespit edilmiş olduğu, davacının dava tarihi itibariyle akçalı yükümlülüklerini yerine getirmiş olduğu kooperatif kayıtlarından anlaşıldığından tazminat ile ilgili hesaplama yapılmasının uygun olmadığı görüş ve kanaatinde olduklarını bildirmişlerdir.

Mahkememiz yargılaması devam ederken davalı kooperatifin 23/05/2022 tarihli olağan genel kurul toplantısının 8 nolu maddesine istinaden 26/07/2022 tarihli, 10 nolu kararı ile davacı ...'ın kooperatif üyeliğinden ihracın karar verilmiş, davacı tarafından davalı aleyhine ilgili kararın iptali için Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile dava açılmıştır.

Eldeki davada tapu iptal tescil kararı verilebilmesi için davacının kooperatif üyesi olması gerekmekte olup bu şartın yargılama boyunca sağlanması gerekmektedir. Anılan genel kurul kararı ile bu şart ortadan kalkmış, ancak iptali için dava açıldığından mahkememizce bu dosyanın sonucunun beklenmesine karar verilmiştir. Nihayetinde Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas, ...

Karar sayılı kararı ile davacının davalı kopperatiften ihracına dair 26/07/2022 tarihli genel kurulun 10 nolu maddesinin iptaline karar verilmiş, ilgili karar istinaf ve Yargıtay denetiminden geçerek 14/10/2024 tarihinde kesinleşmiştir.

Davacının istinaf kaldırma kararı öncesinde de kooperatif yönetim kurulunun 29/05/2018 tarihli, 7 nolu kararı ile ortaklıktan çıkarılmasına karar verilmiş, mahkememizin ... Karar sayılı kararı ile ilgili yönetim kurulu kararının iptaline karar verilmiştir.

Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi kök ve ek raporları, istinaf mahkemesinin kaldırma kararı ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu, davacının kooperatiften ihracına yönelik alınan genel kurul kararlarının mahkeme kararları ile iptaline karar verildiği, böylelikle karar tarihi itibariyle halen davacının davalı kooperatif üyesi olduğu,

istinaf mahkemesinin kaldırma kararı kapsamında bilirkişi kurulundan alınan 08/06/2022 tarihli ek rapora göre davacının kendisine tahsis edilen Mersin ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 76 ada, 85 parselde 3.280-m2 alanlı arsa olarak kayıtlı taşınmazdaki 46/3280 arsa paylı C Blok, 8. Kat, 15 bağımsız bölümdeki daireye ait kooperatife ödemesi gereken toplam borcunun 27.910,00-TL olup davacının 24.060.41 TL'lik kısmını ödediği, dairenin tescili için ödemesi gereken güncel tutarın 3.849,59-TL olduğu, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede sadece davacı ... ve dava dışı üye Hava Yay'a tapusunun verilmediği,

kooperatife borcu olan diğer üyelere tapusunun verildiği, bu suretle 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesine davalık kooperatifçe uyulmadığı, böylelikle davacının dairenin tapusunu istemekte haklı olduğu, zira kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı olarak kooperatife halen borçlu olan bir kısım üyelere tapusunu vermesine rağmen aynı durumda olan davacıya tapusunu vermediği, tüm bu nedenlerle davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil şartlarının oluştuğu anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmazın dava tarihinde alınan ilk tapu kaydında ... İcra Dairesi'nin 2013/4001 esas sayılı icra takip dosyasından haciz bulunmakta ise de taşınmazın güncel tapu kaydına göre bu haciz kaldırıldığı, Mersin 5. İcra Dairesi'nin 2024/6613 Esas sayılı dosyasından haciz şerhi işlendiği, bu haciz dava tarihinden sonra işlenmiş olduğundan ve mahkememizce verilen kararda da taşınmazın üzerindeki takyidatları ile birlikte davacı adına tesciline karar verildiği gözetildiğinde ilgili haciz alacaklısının davaya dahiline gerek görülmemiş ve mahkememiz dosyası aşağıdaki şekilde karara bağlanmıştır.

05/03/2025 Katip ... · e-imzalı Hakim ... · e-imzalı