Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/497 K.2023/1103

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının gayrimenkul alım satım konusunda aracılık faaliyetleri ifa ederek, bu hizmeti neticesinde hem alıcı taraftan hem de satıcı taraftan emlak komisyon ücreti (aracılık) temin ettiğini, davalı ...’nun, diğer davalı ...'nin yetkilisi olduğunu, davalının, Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, *** Mahallesi, 287 Pafta, 3866 Ada, 2 Parselde bulunan birkaç bölüm ile birlikte sözleşme konusu 49 nolu bağımsız bölümün satılması konusunda 30.03.2020 tarihinde Re/Max-Via Gayrimenkul firmasına yetki verilmesine ilişkin olarak "Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi"ni imzaladığını,

bu sözleşmenin 49 nolu bağımsız bölüm hakkındaki bitiş tarihinin, Kadıköy 14. Noterliği tarafından yapılan *** yevmiye nolu ihtarname ile 30.09.2021 olarak belirlendiğini, söz konusu taşınmazların satılması için o tarihten itibaren firma tarafından çalışmalara başlandığını, 01.09.2020 tarihinde davalı ...’nun, alıcı ... ile 4.000.000 TL + KDV ücret ile söz konusu taşınmazın satılacağına dair anlaştıklarını, davacının, bu anlaşmayı "Satışa Aracılık Yapıldığına Dair Tellaliye Satış Sözleşmesi" ile yaptığını, bu sözleşmenin 4. maddesine göre: "Satıcı ve alıcı, bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip tapudaki satış gerçekleştirmeden caysalar bile,

satış bedelinin %3'üne tekabül eden meblağı, tellaliye ücreti olarak Re/Max-Via Gayrimenkule ayrı ayrı (alıcı; %2 + KDV+%1+ KDV ve satıcı alıcı; %2 + KDV+%1+ KDV olmak üzere) ödemeyi kabul ve taahhüt etmişlerdir." şeklinde olduğunu, davalı şirketin sözleşme konusu taşınmazı sözleşmeye aykırı bir şekilde önce *** FİX firmasına kiraya vererek daha sonra da 07.01.2021 tarihinde satmak sureti ile tellallık sözleşmesinin 5.2, 5.3, 5.5., 5.1 ve 6. maddelerini ihlal ettiğini, bu ihlal sebebi ile, davacı ...

Gencer'in, hizmet bedeli ile söz konusu taşınmazın devir tarihi olan 07.01.2021 tarihinden itibaren birikmiş yasal faizini alabilmek adına arabuluculuk hizmetine başvurduğunu ancak tarafların anlaşamadığını, ilgili sözleşme gereğince, davacının hak ettiği satış bedelinin bilirkişi tarafından yapılacak tespitler neticesinde artırılmak üzere şimdilik 1.000,00 TL'ye tekabül eden kısmının ve bunların yasal faizinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerine bırakılmasına Karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davacının davasına dayanak yaptığı sözleşmelerin geçersiz olduğunu, taşınmazın tapu bilgisinin yer aldığı ilk sayfasının imzalı olmadığıı, taraflar arasında geçerli, hak/borç doğuran bir sözleşme olmaması sebebi ile reddine karar verilmesi gerektiğini, davanın "hangi gayrimenkule" ilişkin olarak açıldığının anlaşılamıyor olduğunu, dava dilekçesinin davalıya açıklatıması gerektiğini,

davacının ücrete hak kazandığını iddia ettiği anlaşılabilen 49 nolu bağımsız bölüme ilişkin sözleşmenin kabul ve çelişki manasına gelmeyerek her halükarda süresinin 30.12.2020 tarihinde dolduğunu, davacının bir an için geçerli bir sözleşmeye dayandığı varsayılsa bile,

sözleşmenin süresinin 30.12.2020 tarihinde sona erdiğini, davacının bu tarih sonrasında gayrimenkule ilişkin olarak yapılan hiç bir işlemden hiç bir nam altında ücret talep hakkının bulunmadığını, sözleşmenin ilgili maddesi, "sözleşmenin bitiminden bir ay önce taraflar yazılı olarak sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirdiği takdirde sözleşme aynı koşullarla yenilenmiş sayılır" şeklinde, davacının üçüncü şahıslarla da yaptığı, matbu, hazır bir "form" mahiyetinde olan, şahsilik içermeyen,

sözleşmenin her defasında uzaması sonucunu doğurarak sözleşmenin açıkça karşı tarafı aleyhine sonuç doğuran genel işlem haksız şartı mahiyetinde bir madde olduğunu, bu maddenin, davacının davalıyla müzakere ettiği, "şahsi anlaşma" mahiyetinde bir madde olmadığını, sözleşme süresinin dolduğunu, süre sonu itibari ile, davalıları bağlayıcı hiç bir mahiyeti bulunmadığını, davanın hem *** Enerji Turizm San. ve Tic.

AŞ. hem de şirketin yetkilisi ... davalı gösterilerek açıldığını, her iki davalıyı da sözleşmenin tarafı, davalılık sıfatına haiz gibi göstermeye çalıştığını, oysa, sözleşmede, davalılardan ...'ın imzası veya hukuken geçerli şekilde ... adına, ...'ı temsilen atılmış bir imza olmadığını, ...’ın sözleşmede hiç bir şekilde taraf olmadığını, davalı ...’nun ise ne tapu maliki olduğunu ne de kendi adına tapu aldığını veya sattığını, davalı ... tarafından davacının dayandığı sözleşmeye konu olabilecek hiç bir hukuki işlem yapılmadığını, davalılardan ... yönünden de davanın reddi gerektiğini beyan etmiş,

davacının dayandığı sözleşmenin öncelikle tümü ile akabinde ise genel şart mahiyetindeki "sözleşme süresinin uzaması maddesinin yazılmamış sayılan" madde olması sebebi ile geçersiz olması, davanın kötü niyet ile hem davalı şirket hem davalı şirket yetkilisi aleyhine açılmasının kötü niyetli ve usule aykırı olması sebebi ile davalılardan ... yönünden davanın usulden husumet yokluğu nedeniyle esastan reddine, davalılardan ... yönünden ise öncelikle husumet yokluğu nedeni ile usulden, esastan reddine,

davacı tarafça yasanın ve Yargıtay içtihatlarının aradığı şekilde hizmet yerine getirilmemiş ve ücrete hak kazanılmamış olması sebebi ile davanın esastan reddine, talep edilen ücretin fahiş olması sebebi ile davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine Karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.

*** Vergi Dairesi ve Erciyes Vergi Dairesi'ne müzekkere yazılarak davacı ve davalının tacir olup olmadığı hususları araştırılmış, gelen yazı cevapları ile davacı ve davalının bilanço esasına göre defter tuttukları ve birinci sınıf tüccar olduklarının bildirildiği görülmüştür.

Kadıköy 14. Noterliği'ne müzekkere yazılarak *** yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliğ şerhli bir örneği celp edilmiştir.

Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak Yenice İsmail Mahallesi 287 pafta 3866 ada 2 parselde bulunan ana taşınmaz kapı no:4, 49 numaralı bağımsız bölümün ... adına herhangi bir tarihte tescil edilmiş olması halinde, takyidatları ile birlikte tapu kaydı ve akit belgesi celp edilmiş, ilgili ada ve parselde ... adına herhangi bir tescil yapılmadığının bildirildiği görülmüştür.

Mahkememizin 23/11/2021 tarihli duruşmasında davalı tanığı ... dinlenmiştir.

Mahkememizin 14/06/2022 tarihli duruşmasında davacı tanığı ... dinlenmiştir.

Tüm deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, Nitelikli Hesap Uzmanı *** ve Mali Müşavir *** 24/09/2022 tarihli raporunda özetle;

1-Davalı *** Enerji Turizm San. Ve Tic.A.Ş.'nin 2020 yılı Ticari defter tasdiklerini, süresi içinde ve usulüne uygun olarak yaptırmış olduğu, sahibi lehine delil olma niteliğine haiz olduğunu,

2-Davalı ... Enerji Turizm San. Ve Tic.A.Ş.'nin 2020 yılı Ticari defter kayıtlarında, davalının takip edildiği 320.10.01.0919 ... hesabının 30.11.2020 tarihli bakiyesinin "0,00"TL olduğunu,

3-Davalılardan ... A.Ş. ile davacı arasında akdedilmiş olan 30.03.2020 tarihli Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi'nin 30.09.2021 tarihinde sona ermiş olduğuna, sözleşme süresi içerisinde, dava konusu edilen Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Yenice Mah. 3866 Ada 2 parselde kayıtlı Zemin Kat 49 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkan niteliğindeki taşınmazın ... İnş. Enr. Tur. San. Ve Tic. A.Ş. Tarafından 07.01.2021 tarihinde *** Taah. San. Ve Tic. Ltd. Şti.'ne satışının yapılmış olduğunu,

4-Davalı ... A.Ş. Tarafından yapılan 07.01.2021 tarihli taşınmaz satışının, taraflar arasında akdedilen 30.03.2020 tarihli Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi'ne aykırılık teşkil ettiğine, bu doğrultuda ve sözleşme kapsamında davacı tarafın talep edebileceği yoksun kalınan satıcı ve alıcı hizmet bedeli toplamının 240.000,00TL olduğunu,

5-Tespit edilen alacak tutarının, davalıların ekonomik mahfına saebebiyet vermeyeceğini,

6-Dava konusu edilen alacağa yönelik herhangi bir tahsilat yapılmamış olduğuna, dava konusu taşınmaza yönelik ödeme yapıldığında dair dosya kapsamında dayanak belge bulunmadığını bildirir yönde görüş ve kanaatlerini sunmuşlardır. Raporun taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davacı vekili ve davalılar vekilinin beyan ve itiraz dilekçesi sunmuşlardır.

Davacı vekilinin 27/04/2023 tarihli ıslah dilekçesi sunduğu, ıslah dilekçesinin davalı vekiline tebliğ edildiği, davalı vekilinin ıslaha karşı beyan ve itiraz dilekçesi sunduğu görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklı hizmet bedeli ve sözleşmeye aykırı davranış nedeniyle cezai şartın tahsili hususundan kaynaklı alacağın istemine ilişkindir.

Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir:

a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.

b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 30/03/2020 tarihli sözleşmede , sözleşmenin yalnızca son sayfasının davalı ... ....A.Ş adına davalı ... tarafından imzalanmasına karşın, sözleşmenin birbirini takip eden maddeler halinde düzenlendiği, sözleşme içeriğinin ve sözleşme maddelerinin birbiriyle uyumlu olup, sözleşmenin bu haliyle bütünlük arzetmesi karşısında sözleşmenin imzalanmayan sayfalarının davalı yönünden bağlayıcı olduğu, davalı şirketin imzasını inkar etmediği, dava konusu sözleşmenin davalı ... ...

Ltd. Şti’yi temsilen *** tarafından imzalandığı görülmektedir. Nitekim davalılar vekilinin cevap dilekçesinin ekinde sunduğu vekâletnamenin dayanak imza sirküleri incelendiğinde davalı şirketin A grubu işlemleri (miktarı 5 milyon TL’yi geçmeyen işlemleri) için davalı ...’nun müştereken imzaya yetkili olduğu görülmektedir. Bu anlamda sözleşmenin davalı şirket tarafından geçerli bir şekilde kurulduğu sonucuna varılmıştır.

Davalı ...’nun ise sözleşmede kendi adına imzası bulunmamaktadır.

Satışın sözleşme devam ederken, davacı tarafından yapılmamış olması davacı tarafça davaya dayanak yapılan sözleşmenin 5.9 inci maddesinde aracılık hizmet bedeli ve aracılık hizmeti kapsamında davalıya birtakım yükümlülükler yüklenmiş olduğu, davalı davacı tarafça dayanılan sözleşmenin aksini ispat edemediği ve hizmet bedeli olarak davalının ödemesi gereken oranın sözleşmede belirlenmiş olduğu, sözleşmenin 5.9 maddesi uyarınca sözleşmede yazan şekilde bilirkişi tarafından sözleşmede belirlenen asgari miktar olarak belirlenen 4.000.000,00 TL taşınmaz bedeli üzerinden hesaplama yapıldığı anlaşılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır