Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/236 K.2025/1105

Av. ...

DAVALI

... - ... ... VEKİLİ : Av. ...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : ... KARAR TARİHİ : ...

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH :...

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 31.12.2015 tarihli Devir Sözleşmesi ile ve E1/...

Ortaklık Numarası ile davalı kooperatifin ortağı olduğunu, iş bu kooperatif hissesini önceki üye olan ...'dan devir aldığını, ancak ...'ın normal üye değil B tipi özel statülü bir üye olduğunu, yani peşin ödemeli statülü üye olduğunu, çünkü devir tarihinde kendisine tahsis edilen veya edilecek daireyi o tarihte peşin ödediğini, davacının peşin ödemeli statülü B tipi bir üye olduğu için haliyle, kat ifarkı, elektrik, su ve doğalgaz, sayaç ve katılım payları dışında davalı kooperatife herhangi bir yükümlüğü olmadığını, sadece genel gider ve alt yapı giderlerinden sorumlu olabileceğini ancak aidat ödeme sorumluluğunun olmadığını,

davacının hisse devir tarihi olan 31.12.2015tarihinde 115.000,00TL.yi peşin olarak ödediğini, yani davacının aslında normal bir koop. üyeliği değil, 4 ay sonra dairesini alacağı vaadiyle yani koop.başkanı ... 'nin sözlü vaadiyle ve kendisine inanarak daireyi peşin aldığını belirterek öncelikle ileride telafisi imsansız zararlara sebebiyet vermemek için teminatlı veya teminatsız Kayseri İli ...

Parselde Bulunan Sedef Apartmanı davacıya isabet Eden 2.kat 6 Nolu Daire Tapu Kaydına 3.şahıslara devir edilmemesi için dava sonuna kadar ihtiyati tedbir konulmasına, davacı adına isabet eden dairenin davacı adına tescili için tapu iptali ve tescili kararı verilmesini, şayet tapu iptali ve tescili mümkün olmayacak ise davanın bedele dönüştürülerek tazminat kararı verilmesi ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekil cevap dilekçesinde özetle: iş bu davanın yasal süre içerisinde açılmamış olup davanın reddi gerektiğini, davacıya tahsis edilmiş olan dairenin inşaatının tamamlandığı ve dairesini teslim alması için evrakların 19.08.2021 tarihinde davalıya ptt yoluyla gönderildiği ve teslim edildiğini, bu dairenin teslimatı için davacının davalı kooperatif ile görüşerek önce tapuyu almak istediğini yoksa ödeme yapmayacağını beyan ettiğini, davalı kooperatif tarafından davacıya,

sürekli olarak ödenmesi gerekli borcu ödemesi için ihtar çekmek durumunda kalındığını ancak davacı tarafından iş bu ihtarnamelere ilişkin olarak davalı kooperatife olan borçları ödemediğini, yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davacının maliyet bedelinin 447.193,80 TL miktarı kabul etmeyerek, davalı kooperatife tüm aidat borçlarını yerine getirdiği ve herhangi bir borcu kalmadığı iddialarının asılsız olduğunu belirterek hukuki mesnetten yoksun açılmış iş bu davanın esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.

Mahkememizce evvelce yapılan yargılama sonunda 08/12/2023 tarihli, ... sayılı gerekçeli karar ile; "1-Davacının davasının REDDİNE," kararı verilmiş, karara karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonunda 22/02/2024 tarihli, ... Esas ve ... Karar sayılı karar ilamı ile; "1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile; 2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 07/11/2023 tarih v... E - ... K sayılı kararın KALDIRILMASINA, 3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE," kararı verilmiştir.

İade edilen dosya mahkememizin... Esas sırasına kaydedilmiştir.

Mahkememizin 08/04/2025 tarihli duruşmasında davacı tanığı ..., ... ve ...'nın beyanı alınmıştır.

Davacı vekili 06/01/2025 tarihli talep dilekçesi ile, taşınmazda bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme yapılmasına ve dava konusu taşınmazın ada parsel bilgilerinin ve ayrıntılı tapu sicil kayıtlarının net ve açık şekilde dosyaya bildirilmesini ve ayrıca dava konusu taşınmazın üzerinde haciz varsa, bu haciz lehtarlarının da tespit edilerek taraflarına bildirilmesini talep etmiş, mahkememizin 08/01/2025 tarihli ara kararı ile davacının talebi dikkate alınarak ek rapor alınmasına karar verilmiş, 28/01/2025 tarihli ek raporda özetle;

-Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Parsel 1.545,64 m² yüzölçümlü Arsa nitelikli taşınmaz olduğu,

-Ana taşınmazın imal edilmiş olmasına rağmen henüz Yapı Kullanma İzin Belgesi almadığı, cins değişikliği işlemini yapmadığı ve binada kat irtifakı kurulmadığı,

-Kat irtifakı kurulmamasından dolayı resmi olarak 2.kat 6 no.lu mesken bulunmadığı, ana taşınmaz üzerinde hisseli olarak 24 tane malik bulunduğu, yerinde fiilen 6 kapı no.lu olarak isimlendirilmiş (resmi olmayan) mesken bulunduğu görülmüş ve gösterilmiştir. Rapordan birer suret taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davacı vekilinin beyan dilekçesi, davalı vekilinin beyan ve itiraz dilekçesi sundukları görülmüştür.

Dava dosyası kooperatif alanında uzman bilirkişiye tevdi edilerek bilirkişi raporu alınmış, 14/05/2025 tarihli raporda özetle;

1. Davacının üyesi bulunduğu bina tamamlanmış ve konut kesin maliyet bedeli 728.053,80-TL- 6.000 TL = 722.053,80-TL olarak tespit edildiği,

2. Kooperatif yönetimince devam eden inşaatlardan davacıya konut teslimi yapılabileceği bilgisi verildiği, ancak bu hususun mahkemece değerlendirilmesi gerektiği,

3. Davacının davalıdan tazminat talep edebileceği hususunda mahkemede kanaat oluşması durumunda talep edilebilecek tazminat tutarı raporda hesaplanmış olup 247.776,5- TL olarak tespit edildiği yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir. Rapordan birer suret taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davacı vekilinin beyan dilekçesi, davalı vekilinin beyan ve itiraz dilekçesi sundukları görülmüştür.

Davacı vekilinin 17/09/2025 tarihli ıslah dilekçesi sunduğu, harcını tamamladığı, ıslaha karşı davalı vekilinin beyan ve itiraz dilekçesi sunduğu görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE

Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonunda 22/02/2024 tarihli, ... Esas ve ... Karar sayılı karar ilamı ile; "1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile; 2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 07/11/2023 tarih ve... E - ... K sayılı kararın KALDIRILMASINA, 3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE," kararı verilmiştir.

Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonunda 22/02/2024 tarihli, ... Esas ve ...

Karar sayılı karar ilamında "Mahkemece öncelikle taşınmazın tapu kayıtlarını hacizlerinden ari olarak tescilini isteyip istemediği kesin olarak sorulup, davacının hacizlerden ari şekilde tescil talep etmesi halinde, haciz lehtarlarının davalı olarak davaya katılması gerektiği gözetilip, bu konuda eksikliğin giderilmesi için bunu talep eden davacı mehil verilmesi,

bu eksiklik tamamlandıktan davacıya tahsis edilecek konutun bulunup bulunmadığı duraksamaya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulmalı, daire bulunması halinde, bu daireye yönelik olarak davacının tüm edimlerini yerine getirmesi halinde dairenin rayiç bedeli kadar tazminata karar verilmeli, şayet tahsis edilebilecek konut mevcut değilse ve davacının eksik ödemesi mevcut ise ödenecek tazminat, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre belirlenmelidir.

Davalı kooperatif elinde arsa veya konut kalmaması halinde üyesine ödenecek tazminatın hesaplanması şekli, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.

a- Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya arsanın dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.

b- Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.

c- Bundan sonra, yukarıda (1) numaralı bentte bulunan değerden (2) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.

d- Bunu takiben, davacı eksik ödeme yapan ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda(b) bendinde bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (c) bendinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (d) bendinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (d) bendinde bulunan miktar, (c) bendinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (b) bendinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (d) bendinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece tespit edilecek miktara hükmedilecektir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen hususları inceleyen alanında uzman bilirkişiden rapor alınarak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken, yukarıda yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmiş olması hatalı olmuştur." gereğince taşınmazda bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme yapılmasına ve dava konusu taşınmazın ada parsel bilgilerinin ve ayrıntılı tapu sicil kayıtlarının net ve açık şekilde dosyaya bildirilmesini ve ayrıca dava konusu taşınmazın üzerinde haciz varsa, bu haciz lehtarlarının da tespit edilerek taraflarına bildirilmesini talep etmiş, mahkememizin 08/01/2025 tarihli ara kararı ile davacının talebi dikkate alınarak ek rapor alınmasına karar verilmiş, 28/01/2025 tarihli ek raporda özetle;

-Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Parsel 1.545,64 m² yüzölçümlü Arsa nitelikli taşınmaz olduğu,

-Ana taşınmazın imal edilmiş olmasına rağmen henüz Yapı Kullanma İzin Belgesi almadığı, cins değişikliği işlemini yapmadığı ve binada kat irtifakı kurulmadığı,

-Kat irtifakı kurulmamasından dolayı resmi olarak 2.kat 6 no.lu mesken bulunmadığı, ana taşınmaz üzerinde hisseli olarak 24 tane malik bulunduğu, yerinde fiilen 6 kapı no.lu olarak isimlendirilmiş (resmi olmayan) mesken bulunduğu görülmüş ve gösterilmiştir.

Dava dosyası kooperatif alanında uzman bilirkişiye tevdi edilerek bilirkişi raporu alınmış, 14/05/2025 tarihli raporda özetle;

1. Davacının üyesi bulunduğu bina tamamlanmış ve konut kesin maliyet bedeli 728.053,80-TL- 6.000 TL = 722.053,80-TL olarak tespit edildiği,

2. Kooperatif yönetimince devam eden inşaatlardan davacıya konut teslimi yapılabileceği bilgisi verildiği, ancak bu hususun mahkemece değerlendirilmesi gerektiği,

3. Davacının davalıdan tazminat talep edebileceği hususunda mahkemede kanaat oluşması durumunda talep edilebilecek tazminat tutarı raporda hesaplanmış olup 247.776,5- TL olarak tespit edildiği yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.

Tapu iptali ve tescil isteminin irdelenmesinde; Davacı vekilinin 08/04/2025 tarihli duruşmada davacı vekilinin " dava dilekçemizi tapu iptali ve tescil bu mümkün olmazsa bedele dönüştürülmesini talep etmiştik. Talebimizin yalnızca bedel yönünden devam etmesini talep ediyoruz." şeklinde beyanda bulunduğu anlaşılmıştır.

Davacının terditli tazminat talebinin irdelenmesinde; Davacı taraf, tapu iptal ve tescilin mümkün olmaması halinde, dava konusu taşınmazların güncel değeri ölçüsünde faizi ile birlikte tazminata hükmedilmesi talep etmiştir. Buna göre davacı, daire bedeli kadar tazminat talep etmektedir.

Bilindiği üzere Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir.

Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/7609 Esas 2020/22 Karar; 2017/2843 Esas 2020/3830 ve 2016/4379 Esas 2019/725 Karar sayılı emsal ilamları).

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli Yargıtay yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi "TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.

d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Bu durumda, mahkememizce, tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinip gelinmediği, diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya tahsis yapılıp yapılmadığı, davacıya tahsis edilebilecek uygun konut olup olmadığı, peşin ödemeli ortak olup olmadığı, üyeliğinin türünün gerektirdiği parasal ya da ayni (arsa payı) yükümlülüklerinin karşılığı olan bedele ilişkin sorumluluğu tam olarak yerine getirip getirmediği, bilirkişi aracılığı ile belirlenip, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu,

iki adet üyeliği bulunduğu ve davacının peşin ödemeli ortak olmadığı ve ödemelerinin de tam olmadığının tespiti durumunda ise yukarıda belirtilen benimsenen formül gereğince tazminat hesabı yaptırılmak suretiyle varılacak sonuca göre tazminat isteminin karara bağlanması gerekmiştir.

Mahkememizce görevlendirilen Bilirkişi ... tarafından sunulan rapor, dosya kapsamında bulunan tüm delillerle uyumlu, yerleşik Yargıtay kararlarına uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli olduğundan mahkememizce benimsenerek hükme esas alınmıştır.

Yargılama sonunda toplanan tüm delillere ve alınan hüküm kurmaya elverişli ve denetlenebilir bilirkişi raporunda incelenen kooperatif kayıtları ve delillere göre davacının kooperatife üye olduğunun, kooperatif üyeliğinden istifa veya ihraç edildiğini gösterir delil bulunmadığı, davacının eksik ödemesi olduğu dikkate alınarak az yukarıda belirtilen formül gereğince tazminat hesabı yaptırılmış ve benimsenen bilirkişi raporuna göre davacının terditli ikinci talebine ilişkin davanın kabulü ile 246.773,5TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

davalı kooperatifin yapı kooperatifi olduğu ve tacir olmadığı dikkate alındığında davacının hükmedilen tutara reeskont faizi işletilmesine yönelik isteminin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

Katip ... e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır