Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/706 K.2026/50

Av.... DAVALI : .... VEKİLİ : Av. ...

DAVA

İtirazın İptali (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) DAVA TARİHİ :... KARAR TARİHİ :... KARAR YAZIM TARİHİ : ...

Mahkememize açılan İtirazın İptali (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan yargılaması sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: müvekkili kooperatifin 31/10/2023 tarihli genel kurul kararıyla kesin maliyet hesap raporu çıkarıldığı ve tarafların bu rapora muvafakat ettiklerini, maliyet raporlarının üyelere ayrı ayrı tebliğ edildiğini, yapılan tebligatlara rağmen tarafların kooperatife olan borçlarını ödemekten imtina ettiklerini davalı ...'nin işbu borcu ödememek için halen kooperatif ile ilişiği kesilmediği halde kooperatife ait iş yerinin dava dışı ...'a danışıklı olarak devrettiğini, borçlarının ödenmemesi üzerine davalı aleyhine Kayseri Genel İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyası üzerinden takip başlatıldığını,

davalının yaptığı kötü niyetli itiraz üzerine takibin durduğundan bahisle fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla davalı yanın icra dosyasına yaptığı haksız ve kötü niyetli itirazının iptali ile takibin devamına, dava dışı ...

TCKN'li ...'a danışıklı olarak devretmiş olduğu Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ...bağımsız bölümün tapu kaydı üzerine tedbir konulmasını, haksız ve kötü niyetli olarak takibe itiraz edilmesi nedeniyle davalı aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini, yargılama giderlerinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

CEVAP

Davalı taraf süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır.

DELİLLER

Kayseri Genel İcra Dairesi'nin... esas sayılı takip dosyasının uyap kayıtları, kooperatif kayıtları, Kayseri Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün cevabi yazısı ve mahkememizce talep edilen kayıtlar, tapu kayıtları ve tarafların dayandığı tüm deliller toplanmış, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Kayseri Genel İcra Dairesi'nin... esas sayılı takip dosyasında: alacaklının ... İşyeri Yapı Kooperatifi, borçlunun ... olduğu, 1.259.531,52-TL toplam alacak üzerinden ilamsız takip başlatıldığı, borçlunun süresinde yaptığı itiraz üzerine takibin durdurulmasına karar verildiği görülmüştür.

Dosyaya mübrez 30/06/2025 tarihli bilirkişi raporunda: davacı tarafın davalıdan teknik heyet tarafından hazırlanan maliyet raporuna dayalı olarak talepte bulunduğu, söz konusu tutarın üyelerden tahsiline yönelik bir ödeme takviminin genel kurulca tayin edilmediğinin anlaşıldığı, dosya kapsamındaki teknik heyet raporu ve genel kurul tutanakları incelendiğinde kesin maliyet çalışmasının 35 adet dükkan için yapıldığı, inşaatların tamamlanmadığı ve tamamını kapsamadığının anlaşıldığı, genel kurulda ve ana sözleşmede yapılacak inşaatların etap türünde yapılmasına yönelik bir karar da bulunmadığı,

davacı kooperatifin davalıdan talep ettiği tutarın dayanağı olan kesin maliyet raporu incelendiğinde ana sözleşmeye, fiili maliyet sistemine ve eşitlik ilkesine uygun olmadığının değerlendirildiği yönünde görüş bildirmiştir.

15/11/2025 tarihli bilirkişi ek raporunda: kök rapordaki görüş ve kanaatlerinde bir değişiklik olmadığını belirtmiştir.

YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, kooperatife kesin maliyet borcundan kaynaklı olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı talebine ilişkindir. Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarının karşılamaktır. Bu amaçla bir araya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler.

Kooperatifler Kanunu 23.maddesine göre "kooperatif ortakları bu yasanın kabul ettiği ilkeler ışığında hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Kooperatif ana sözleşmesi kooperatif ortaklarının birbiri ve ortaklarla kooperatif tüzel kişiliği arasında özel hukuk sözleşmesindir. Ana sözleşmeye Kooperatifler Kanunu'na aykırı olmamak koşulu ile sözleşme serbestisi çerçevesinde istenilen hükümler konulabilir. Somut olayda.

Kooperatif Ana Sözleşmesinin kesin maliyete ilişkin 61.maddesi ve kur'a çekimine ilişkin 62.maddesinde değişiklik yapılarak kooperatifin etap etap yapılacağı, inşaat sona erdikçe, biten binalar için kur'a çekileceği ve çıkarılan kesin maliyet hesabına göre %10 fazla ödeyenlerin bağımsız bölümlerin teslim edilerek kooperatiften istinaf edebilecekleri ana sözleşme hükmü olarak belirlenmiştir.

Bu ana sözleşme hükmü; gerek kanunla belirlenen kooperatiflerin ana ilkesine, gerekse eşitlik ilkesine aykırıdır. Her ne kadar ana sözleşme değişikliği ile ilgili iptal davası açılmamış ise de kanuna aykırı kararlar yok hükmünde olacağından her zaman göz önünde bulundurulur. Ana sözleşmenin 61 ve 62.maddelerindeki değişiklikler Kooperatifler Kanununda çerçevesi çizilen ana ilkelere ve eşitlik ilkesine aykırı olduğundan yok hükmünde oldukları eldeki davada da gözetilmelidir.

Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmelidir. Kooperatif, inşaatlar bitmeden bağımsız bölümü teslim alıp istifa eden üyelerden bağımsız bölümü geri alma hakkına sahiptir.

İnşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağını ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, maliyetlerin artması halinde bu bedelin kooperatif ortaklarından talep edilebileceği yerleşmiş Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir.

Yine somut olaya gelindiğinde kooperatif yukarıda belirlenen gerekçeyle, geçersiz olan ana sözleşmenin 61 ve 62.maddesi uyarınca kesin maliyet hesabı çıkartıp, bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de, henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır.

Bu gerekçeler doğrultusunda kanuna aykırı olarak düzenlenen ana sözleşme uyarınca belirlenen bedelin davalıdan talep edilebilmesini kabul etmek mümkün değildir. Ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunabilecektir.

Mahkememizce kooperatifler alanında uzman mali müşavir bilirkişiden alınan 30/06/2025 tarihli kök rapor ve 15/11/2025 tarihli ek rapora göre davalının kooperatife 200 metrekare iş yeri tipi ortaklığı için üyelik başvurusunda bulunduğu, kooperatif üyesi olarak ödemeler yaptığı ve taahhütname imzaladığı, 18/07/2018 tarihli kat irtifakı tapusunun ferdileştirme ile kooperatif adına çıktığı, aynı tarihte dava dışı Kenan Oğuz adına ferdileştirme yapıldığı, 05/09/2018 tarihinde ise davalı adına satış işlemi yapıldığı, dosyadaki maliyet raporunda ana sözleşmeye göre 35 üyenin hissesine isabet eden kesin maliyetin hesaplandığı,

ancak raporun 8. Sayfasında toplam yapılacak dükkan sayısının 58 olduğunun belirtildiği, genel kurul tutanaklarında üye aidatlarına ilişkin kararların alındığının görüldüğü, ancak teknik heyet tarafından çıkartılan ve eldeki davanın konusun oluşturan kesin maliyet bedelinin ödeme takvimine yönelik alınmış herhangi bir genel kurul kararının bulunmadığı, ana sözleşmede ödemelerin endekslenmesine yönelik bir hükmün bulunmadığı, ancak maliyet raporunda endeksleme yapıldığı,

inşaat maliyetine yönelik yapılan hesaplamanın katlanılan fiili maliyetler ve müteahhit tarafından yapılan hakediş tutarları esas alınmadan yapıldığından hesaplamanın usulü uygun olmadığı, belirlenen 2.200 TL/metrekare arsa maliyetinin fiili arsa maliyeti olmadığı, fiili proje maliyetlerinin esas alınmadığı, genel giderlerin üyelere bölüştürülmesine ilişkin hesaplamada nispi metodun kullanılmadığı, tüm inşaatlar tamamlanmadan yapılan kesin maliyet çalışmasının Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre usule uygun olmadığı, davacı tarafça kök rapora itirazda etap usulün inşaat yapıldığını belirtmiş ise de dosyaya bu yönde bir delil sunulmadığı,

tüm bu nedenlerle maliyet raporunun usulüne uygun olmadığı ve buna dayalı olarak takip başlatılamayacağından davacının ispat edilemeyen davasının reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hükmün tesisi uygun görülmüştür.

Katip ... Hakim ...