Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/995 K.2025/344

Mahkememizde görülmekte olan tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirkete ait Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Mahallesi, Pöhrekli Mevkii, ...

Ada 9 Parsel de bulunan taşınmazı 2010 tarihinde satın aldığını, söz konusu taşınmazın 2010 tarihinde şirketin kayıtlarına ilgili tarih itibariyle işlendiğini, müvekkili şirkete ait taşınmazın bugün itibariyle tahmini bedelinin 150.000.000-TL (yüzelli milyon Türk Lirası) olduğunu, ticari şirketin defterinde gider olarak gösterebileceği hususların kanunda yer aldığını, söz konusu taşınmazın şirketin envanterinde bulunan taşınmazlardan biri olduğunu, müvekkili şirketin sermaye arttırımına gitmek istediğini,

2025 yılına girmeden sermaye arttırımının gerçekleştirilmesi dolayısıyla müvekkili şirketin sermaye artırımında taşınmazını gösterme hakkına kanunen haiz olduğunu, ancak taşınmazın alınma tarihinin üzerinden yaklaşık 14 sene geçmiş olmakla birlikte değişen ekonomik koşullar ve enflasyon g e alındığında değerinin yeniden tespit edilmesi gerektiğini belirterek açılan davanın kabulü ile, dava konusu Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Mahallesi, Pöhrekli Mevkii, ...

Ada, 9 Parselde bulunan taşınmazı şirket sermayesinin arttırılmasına esas almak üzere değerinin tespitinin yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, davacı adına kayıtlı taşınmazın değerinin tespiti talebine ilişkindir. Mahkememizce mahallinde keşif icra edilmiş, görevlendirilen Gayrımenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 15/01/2025 havale tarihli raporda özetle; "Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada 9 Parsel ... m² yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmazın; keşif tarihi olan 18/12/2024 itibari ile değerinin 56.056.085-TL olduğu/olacağı" belirtilmiştir. Davacı vekilinin 23/01/2025 tarihli dilekçesi ile 15/01/2025 tarihli bilirkişi raporuna karşı itirazları bildirilmiş olup dosyanın farklı bir bilirkişiye tevdii ile yeniden rapor aldırılması talep edilmiştir.

Mahkememizce yeniden rapor aldırılması istemi yerinde görülmemiş ve davacının itirazlarını değerlendirici ek rapor düzenlemek üzere dosya rapor veren bilirkişiye tevdi edilmiştir. Gayrımenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 04/03/2025 havale tarihli ek raporda özetle. "İtiraz dilekçesi incelendiğinde, tesisin değerinin düşük olduğu yönünde itirazlarda bulunulduğu görülmüştür.

Ancak, akaryakıt istasyonlarına yönelik değerleme çalışmalarında maliyet yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi gibi yöntemler kullanılarak hesaplamalar yapılmaktadır. Değerleme uzmanı, tüm yöntemleri kullanmak zorunda olmayıp, eldeki verilere ve taşınmazın özelliklerine en uygun yöntemleri seçerek değer tespitinde bulunur. Dava dosyasında emsal taşınmaz sunulmamış olması sebebiyle maliyet yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır.

Kök raporda da görüldüğü üzere, taşınmazın mizan ve otomasyon bilgileri incelenerek İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi uygulanmıştır. Bu yöntemde, istasyonun gelir verileri analiz edilerek taşınmazın değeri hesaplanmıştır. Maliyet Yöntemi, taşınmazın arsa bedeli ve üzerindeki yapı maliyetleri dikkate alınarak toplam değer tespiti yapılmasını sağlar. Akaryakıt istasyonları gibi taşınmazlarda, arazi değeri ve tesis kurulum maliyetleri bu yöntemin temel bileşenleridir.

Taşınmaz üzerinde bulunan pompa, tabanca, tank, jeneratör vb. gibi menkullerin, gayrimenkul değerine dahil edilebilmesi için tapu siciline teferruat olarak işlenmiş olması ve ayrıca makine bilirkişisi tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir.

Sonuç olarak, itiraz dilekçesinde herhangi bir teknik veri veya somut dayanak bulunmaması, emsal taşınmaz sunulmaması ve tamamen sayısal verilere dayalı bir rapora yalnızca sözel itirazda bulunulması nedeniyle, kök raporda herhangi bir değişiklik yapılmasını gerektiren bir durum olmadığı kanaatine varılmıştır." şeklinde ek rapor düzenlenmiştir.

İzah edilen nedenle; tayin edilen Gayrımenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişi ... tarafından düzenlenip mahkememize sunulan ayrıntılı kök rapor ve ek rapor ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacının talebinin kabulü ile Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Mahallesi, Pöhrekli Mevkii, ... Ada 9 Parselde bulunan taşınmazın keşif tarihi olan 18/12/2024 itibari ile değerinin 56.056.085-TL olduğunun tespitine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan *** · E-imzalıdır · Üye *** · E-imzalıdır · Üye *** · E-imzalıdır · Katip *** · E-imzalıdır