Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/125 K.2022/461

Av. ... ...

DAVA

Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 09/02/2022

KARAR TARİHİ : 02/06/2022

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 17/06/2022

Davacı tarafça davalı taraf aleyhine mahkememizde açılan alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda:

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı kooperatifin Kayseri İli ... İlçesinden faaliyet gösterdiğini, arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği ... adet blokta kendi ortakları için ... konut, arsa sahipleri için ... konut olmak üzere toplam ... adet konut ile tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere .. adet işyerinden oluşan inşaatları üstlendiğini, fiilen 2007 yılından itibaren inşaatlara devam edildiğini,

yüklenilen konutların tamamının aynı anda tesliminin mümkün olmaması nedeniyle konutların tamamlandıkça ortaklara teslim ve teslim tarihindeki konut kesin maliyet bedellerinin tahsil edilebilmesinin yanında konutunu teslim alanlara inşaatı devam eden ortaklar arasındaki eşitliğin de sağlanabilmesine yönelik olarak bakanlık onayı alınarak 27/01/2008 tarihli genel kurulda ortakların kabulü ile birlikte değiştirilerek uygulamaya konulduğunu, 3 bloktaki 177 adet daireyi tamamlayarak kat mülkiyeti tapuları ile birlikte 2011 yılında teslim edildiğini,

ana sözleşme gereği tüm konutların yapımı tamalanmadan önce kura neticesinde kendisine konutu tahsis edilmiş ve tamamlanmış olan ortağın kat mülkiyeti tapunu alarak ortaklıktan ayrılmak istemesi halinde tamamlanmış ve tahsis edilmiş konutların kesin maliyet bedeli belirlenerek tapusu verilebildiğini, bu şekilde konutunu teslim almak isteyen ortaklardan ileride çıkabilecek ve tüm ortaklara yansıtılması gereken müşterek giderler ile erken konut teslimi ile sağlanan faydanın karşılığı olarak konutun teslim tarihindeki kesin maliyet bedelinin %10'u nun ayrıca alınacağını,

kooperatif genel kurulunca kabul edilmiş bir kesin hesap maliyeti olsa dahi değişen durumlar ve geçen zaman içerisindeki yeni bir kesin maliyet hesabının belirlenmesinin mümkün olacağına ilişkin emsal kararlar bulunduğunu, davalının da davet edildiği genel kurulda alınan kararlar gereğince güncellenen hesaplar nedeniyle davalıya çıkarılan 60.767,08-TÜL tutarlı borcuna karşılık davalının kooperatife yaptığı ödemelere ilişkin cari hesap ekstresinden görüleceği üzere 20.500,00-TL kısmını ödediğini ancak dava tarihi itibariyle davacıya 40.267,08-TL borcu bulunduğunu,

bedelin geç ödenmesi halinde kooperatif genel kurul toplantısı maddesi uyarınca geciken taksitlere aylık %1,5 oranı ile gecikme cezası uygulanacağının karara bağlandığını, dava tarihi itibariyle davalının 7.658,83-TL tutarında gecikme cezası borcu bulunduğunu, arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamadığını, bu nedenlerle davalının davacıya ödemesi gereken 40.267,08-TL güncellenmiş konut kesin maliyet bedelinin şimdilik 5.000,00-TL'sinin,

bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeniyle aylık %1,5 gecikme cezası olan 7.658,83-TL'ye istinaden şimdilik 5.000,00-TL'si olmak üzere toplam 10.000,00-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalının yaklaşık 15 yıldır davacı kooperatife üye olduğunu, ortak olduğu tarihten itibaren ödemelerini düzenli ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, tüm bu sürelerden sonra davacı kooperatifin halen davalının evinin teslim edemediğini, davacı kooperatifçe birden fazla kez güncellenmiş konut kesin hesap maliyetleri çıkardığını, tüm ortaklardan yüksek miktarda para tahsil edildiğini, alınan bu ödemelerin nerelere harcandığı hususunun incelenmesini talep ettiklerini, davacı kooperatifçe çıkarılan borcun gerçeği yansıtmadığını, bazı ortaklara maliyetlerin yansıtılmadığını,

eşitlik ilkesine aykırı davranıldığını, 14/04/2019 tarihli genel kurulda konutunu erken teslim alarak erken oturmaya başlayan ortaklardan aylık 1.000,00-TL kira alınacağına karar verildiğini ancak kira alacaklarının talep edilmediğini, davalının borcunun kabul anlamına gelmemek kaydıyla dava dilekçesinde belirlenen miktar olmadığını, gecikme cezası olmadığının açık olduğunu, davalının üzerine düşen tüm yükümlülükleri eksiksiz yerine getirdiğini, bu nedenlerle haksız davanın reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Genel kurul toplantı tutanakları, hazirun cetvelleri, kooperatif defter, kayıt ve belgeleri, ödemelere ilişkin hesap ekstresi, kesin maliyet hesapları, tebligatlar, keşif, bilirkişi incelemesi.

GEREKÇE

Dava, kooperatif genel kurul kararı uyarınca oluşturulan komisyon tarafından yapılan kesin maliyet hesabı doğrultusunda davalıdan talep edilen kesin maliyet bedeli alacağı ile bu alacağa işletilen gecikme cezasına ilişkindir. Konuya ilişkin emsal Yargıtay kararı şu yöndedir:

"Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla biraraya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler. Kooperatifler Kanunu 23. maddesine göre “kooperatif ortakları bu yasanın kabul ettiği ilkeler ışığında hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Kooperatiflerin ana sözleşmesi kooperatif ortaklarının birbiri ve ortaklarla kooperatif tüzel kişiliği arasında özel hukuk sözleşmesidir.

Ana sözleşmeye Kooperatifler Kanunu’na aykırı olmamak koşulu ile sözleşme serbestisi çerçevesinde istenilen hükümler konulabilir. Somut olayda.

Kooperatif Ana Sözleşmesinin kesin maliyete ilişkin 61. maddesi ve kur’a çekimine ilişkin 62. maddesinde değişiklik yapılarak kooperatifin etap etap yapılacağı, inşaat bittikçe biten binalar için kur’a çekileceği ve çıkarılan kesin maliyet hesabına göre % 10 fazla ödeyenlerin bağımsız bölümlerinin teslim edilerek kooperatiften istifa edebilecekleri ana sözleşme hükmü olarak belirlenmiştir.

Bu ana sözleşme hükmü; gerek kanunla belirlenen kooperatiflerin ana ilkesine, gerekse eşitlik ilkesine aykırıdır. Her ne kadar ana sözleşme değişikliği ile ilgili iptal davası açılmamış ise de kanuna aykırı kararlar yok hükmünde olacağından her zaman göz önünde bulundurulur. Ana sözleşmenin 61 ve 62. maddelerindeki değişiklikler Kooperatifler Kanununda çerçevesi çizilen ana ilkelere ve eşitlik ilkesine aykırı olduğundan yok hükmünde oldukları eldeki davada da gözetilmelidir.

Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmelidir. Kooperatif, inşaatlar bitmeden bağımsız bölümü teslim alıp istifa eden üyelerden bağımsız bölümü geri alma hakkına sahiptir.

İnşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağına ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, maliyetin artması halinde bu bedelin kooperatif ortaklarından talep edilebileceği yerleşmiş Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir.

Yine somut olaya gelindiğinde kooperatif yukarıda belirlenen gerekçeyle geçersiz olan ana sözleşmenin 61 ve 62. maddesi uyarınca kesin maliyet hesabı çıkartıp bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır.

Bu gerekçeler doğrultusunda kanuna aykırı olarak düzenlenen ana sözleşme uyarınca belirlenen bedelin davalıdan talep edilebilmesini kabul etmek mümkün değildir. Ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunulabilecektir.

Bu durumda mahkemece eldeki davanın erken dava olduğu gerekçesiyle reddi ile masraf ve vekalet ücretinin bu doğrultuda sonuçlandırılması gerekirken yazılı gerekçelerle kabulü doğru görülmemiştir." (Yargıtay 6. HD, 20.01.2022 Tarih, 2021/6310 Esas, 2022/185 Karar sayılı kararı.)

Somut olaya gelince; kooperatif yukarıda belirlenen gerekçeyle, geçersiz olan ana sözleşmenin 61. maddesi uyarınca kesin maliyet hesabı çıkartıp, bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de, henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır.

Bu gerekçeler doğrultusunda kanuna aykırı olarak düzenlenen ana sözleşme uyarınca belirlenen bedelin davalıdan talep edilebilmesini kabul etmek mümkün değildir. Ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunabilecektir.

Bu durumda eldeki davanın erken açılmış dava olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddi ile, masraf ve vekalet ücretinin de bu doğrultuda ve bu konudaki Yargıtay HGK nun 2013/385 Esas - 2014/100 Karar sayılı emsal içtihadı da gözetilmek suretiyle (Davanın erken açılmış olması nedeniyle usulden reddi halinde davalı lehine maktu vekalet ücretini geçmemek üzere nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğine dair) gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır