Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2022/214 K.2024/882

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili, davalı ...

Şirketinin belirtilen parseldeki arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını davalı şirketin payına düşen iki taşınmazı müvekkiline sattığını C blok 40. kat 414 ve 42. kat 428 nolu bağımsız bölümlerin ofis nitelikli taşınmaz olarak davacı tarafça satın alındığını, diğer ihtarların yanı sıra davalı tarafa kira kaybı ödenmesinin istendiği ancak kabul edilmediği 10.07.2018 tarihine kadar olan kira tazminatlarının Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/ 489 esas sayılı dosyasına konu edildiğini,

taleplerinin 10.07.2018 tarihinden sonra işleyen kira tazminatları ile ilgili olduğunu müvekkilinin taşınmazları devretmiş olup 414 nolu taşınmaz için 15.12.2020 tarihine kadar, 428 nolu taşınmaz için de 15.04.2021 tarihine kadar işlemiş kira tazminatının bu davanın konusu olduğunu fazla ilişkin haklar saklı kalmak üzere 414 nolu taşınmazdan kaynaklı 10.07.2018-15.12.2020 tarihleri arasında işlemiş kira tazminatından şimdilik 500,00TL'nin her ay için muaccel oldukları tarihten itibaren işlemiş ve işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini,

428 nolu taşınmaz için de 10.07.2018- 15.04.2021 tarihleri arasında işlemiş kira tazminatında şimdilik 500 TL avans faizi ile birlikte muaccel oldukları tarihten itibaren tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı vekili, tarafların tacir olduğunu aralarında düzenlenen sözleşmede arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatımının teslim süresini etkileyeceği hususunun açıkça sözleşmede belirtildiğini,dönemde yaşanan darbe girişimi ekonomik kriz vesaire kusurları olmadan bir kısım işlemlerin durduğunu, gecikme tazminatı talep edilemeyeceğini bildirerek davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

Mahkemece, davanın geç teslim nedeniyle kira kaybı istemine ilişkin olduğu taraflar arasında dava konusu 2 adet taşınmazın satımı hususunda 15 Mayıs 2015 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin 6. ve 17. maddesinde söz konusu taşınmazların teslim tarihinin 31.10.2017 olarak belirtildiği aynı sözleşmenin 6. maddesinde arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatım halinde bu sürenin teslim süresine ekleneceğinin belirtildiği,

yine 20.4.maddesinde davalı tarafından tutulan kayıt ve evrakların kesin delil olduğunu kabul edileceği, bu kapsamda davacı tarafından arsa sahiplenince verilen süre uzatım protokolünün sunulduğu, bu protokol kapsamında teslim tarihinin 30 Nisan 2020 olarak belirlendiği, buna göre davacıya dava konusunda taşınmazların devir tarihi olan 02.04.2018 tarihi itibarıyla süre uzatım protokolü de dikkate alınarak davalı tarafından yapılan geç teslimden bahsedilemeyeceği, geç teslime bağlı kira alacağı isteminin yerinde olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf kanun yoluna başvuran davacı vekili tarafından.

Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu, tacir olmadığı, sözleşmenin 6. maddesinin haksız şart niteliğinde olduğu, Tüketici Yasasına aykırı olduğu, tüketici olarak kabul edilmesi dahil teslim tarihinin sözleşmenin tarafı olmayan arsa sahiplerinin iradesine bağlanmasının genel işlem koşulu olduğu, dosyada bulunan sözleşmelerin 416 nolu ve 430 nolu bağımsız bölümler ile ilgili olup, sözleşmenin 6. maddesindeki hükmün dava konusu olan 414 ve 428 nolu bağımsız bölümleri bağlamayacağı, ayrıca sözleşmelerde taraf olan kişinin müvekkili şirket değil ... olduğu,

kabul etmemekle beraber teslim süresinin uzatıldığı kabul edilse dahi bu sürenin en fazla 30.04.2020 tarihine kadar uzadığını, bu tarihten sonraki kira kaybı taleplerinin reddinin hukuk aykırı olduğu bildirilmiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık; gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında taşınmazların geç teslim edilip edilmediği burada varılacak sonuca göre gecikme tazminatı talep hakkının doğup doğmadığı hususuna ilişkindir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, ... Projesi kapsamında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı taşınmazın süresinde teslim edilmemesi nedeni ile gecikme tazminatı tahsili için girişilen icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

30.03.2018 tarihli davacı ... Gıda Sanayi Limited Şirketi ile satıcı ... arasında düzenlenen 1 parsel 428 nolu bağımsız bölümün gayrimenkul satış vadi sözleşmesi ile davacıya satıldığı; sözleşmenin 6.1.maddesinde satıcının bağımsız bölümleri mücbir sebepler veya arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatımı halleri dışında ana sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar anahtar teslimi tamamlayacağı ve alıcıya teslim edeceği belirtilmiştir

Tapu senedinin incelenmesinde; 1 nolu parsel 428 nolu bölümün ... adına kayıtlı iken ... Gıda Turizm Sanayi Limited Şirketine 02.04.2018 tarihinde satış suretiyle devredildiği; 414 nolu bağımsız bölümün ise ... Yönetim Danışmanlığı Anonim Şirketi adına kayıtlı iken ... Gıda Turizm Limited şirketine satışla 02.04.2018 tarihinde temlik edildiği görülmüştür .

30.03.2018 tarihli 414 nolu bağımsız bölüm için taraflar arasında düzenlenen sözleşmede de; satış bedeli ve ödeme şartları başlıklı 5. maddesi uyarınca KDV hariç( KDV oranı %1 olarak hesaplanmıştır) 206.335,00 TL bedelle satılması konusunda tarafların anlaştığı; alıcının KDV hariç(KDV oranı %1 olarak hesaplanmıştır) 206.335,00 TL tutarındaki satış bedelini ... Yapı Şirketi ile alıcı arasında düzenlenen ödeme planının sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğunun belirtildiği.

5.3. maddesinde de yukarıda yazılı bulunan satış bedeline KDV dahil olmadığı, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından itibaren 7 gün içerisinde alıcıya fatura düzenleneceği, KDV oranının meri sebeplerle artması halinde fark tutarı en geç faturanın tanzim edildiği tarihte satıcıya nakten ve defaten ödeneceği belirtilmiştir.

Tapu kaydının incelenmesinde 414 no'lu parselin ... Yönetim Danışmanlığı Anonim Şirketi tarafından 23.12.2016 tarihinde kat irtifakı tesisiyle taşınmazın maliki iken ... Gıda Turizm Limited Şirketi'ne 02.04.2018 tarihinde satış suretiyle ve bu şirket tarafından da 16.12.2020 tarihinde ... adlı kişiye devredildiği görülmüştür.

Dava dışı arsa sahipleri ile ... arasında düzenlenen kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi uyarınca 44050 ada 1 nolu parselde yapılacak inşaat işine ilişkin olduğu, sözleşmenin 10.maddesinde inşaatın süresi, yapı ruhsatının alınış tarihi inşaatın başlangıç tarihi kabul edildiği, ancak yapı ruhsatının sözleşme tarihinden itibaren en geç 8 ay içinde alınmak zorunda oduğu,

inşaat ruhsatının gecikmesinin inşaat teslim süresinin kesinlikle uzatmayacağı, söz konusu uzamanın yüklenicinin dışında gelişebilecek engelleyecek hususların istisna olduğu (Belediye, arsa sahibi ve benzeri uygulamalardan doğabilecek yüklenici dışı gerekçeler); yüklenicinin inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 36 ay içinde inşaatın bitirilip yapı kullanma izin belgesini alarak anahtar teslimine hazır hale getirmeyi kabul ve taahhüt ettiği anlaşılmaktadır.

Öte yandan yüklenici ... ile arsa sahipleri arasında düzenlenen-bunların içerisinde ... Yönetim Danışmanlık Anonim Şirketi de bulunmaktadır- düzenlenen protokol başlıklı belgenin incelenmesinde; ...

Şirketi ile arsa sahipleri arasında yapılan 29.07.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat ruhsatı alındığı, inşaata başlandığı ve inşaatın devam ettiği, 15 Temmuz 2016 tarihinde gerçekleşen darbe girişimi ve buna bağlı olarak ortaya çıkan olağanüstü hal ile bu tarihten sonra gerçekleşen ekonomik gelişmeler ve inşaat birim fiyat ve maliyetleri ile döviz kurlarındaki artışların sözleşmenin 11.maddesi uyarınca mücbir sebep olarak taraflarca kabul edildiği,

ayrıca sözleşmenin 11. maddesi uyarınca yapılacak işlerin tamamına etki etmek üzere bedelsiz olarak taraflar arasındaki karşılıklı iyi niyet ve yapılan müzakereler sonucunda inşaatın teslim tarihinin 30 Nisan 2020 olarak belirlendiği bu protokolün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olduğu belirtilerek taraflarca imzalanmıştır .

Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacı her ne kadar davanın tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiğini istinaf itirazı olarak ileri sürmüşse de; tarafların ticari şirket olduğu ve dava konusu taşınmazların da ofis nitelikli iş yeri olması nedeniyle davaya asliye ticaret mahkemesinde bakılması doğru olmuştur.

Öte yandan mahkemece taşınmazların tapuda devir tarihi teslim tarihi olarak kabul edilerek hüküm kurulmuşsa da; sözleşmeler gereği davacıyı da bağlayacak olan dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen süre uzatımı ile teslim tarihi 30.04.2020 gününe kadar uzatılmıştır. Taşınmazların sözleşmede belirtildiği şekilde teslim edildiğini kanıtlama yükü davalı tarafa düşmektedir. Teslim tarihinin 30.04.2020 tarihine kadar uzatıldığı, eldeki davanın ise taşınmazların geç teslim edildiği iddiası ile 29.04.2021 tarihinde açılmış olduğu gözetilerek, sözleşmedeki teslim hükümlerine göre taşınmazların fiilen teslim edildiği tarih araştırılarak dava tarihi itibariyle geç teslim olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir.

Açıklanan nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nin 353/1.a.6.maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."