Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2023/1807 K.2025/1622

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında noterden 24/03/2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının brüt 136,15 metrekare büyüklüğünde ofisi müvekkiline teslim ve devir etmeyi taahhüt ettiğini, taşınmazın tesliminden sonra yüz ölçümünün sözleşmeye aykırı olduğundan şüphelenildiğini ve mahkemeden delil tespiti talebinde bulunduğunu, tespit dosyasında taşınmazın yüz ölçümünün net 89,67 metrekare olduğunun tespit edildiğini,

sözleşmede brüt 136,15 metrekare ve yapı kullanım izin belgesinde net 102 metrekare olduğu belirtilmesine rağmen net 89,67 metrekare ofis teslim edilmesinin sözleşmeye aykırı olduğunu, davalının sözleşme ile kararlaştırılan ve en temel nitelik olan yüz ölçümü şartına aykırı hareket ettiğini, ağır kusurlu olduğunu, müvekkilinin olağan bir gözden geçirme ile metrekaredeki eksikliği tespit etmesinin mümkün olmadığını belirterek bilirkişi hesaplaması sonrası arttırılmak üzere belirsiz alacak mahiyetinde şimdilik 18.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; talep edilen zararın belirlenebilir olması nedeniyle belirsiz alacak davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, taşınmazın 31/07/2017 tarihinde itirazi kayıt konulmadan teslim alındığını, zamanaşımı süresi dolduktan sonra davanın açıldığını, davanın ikame edildiği tarihe kadar herhangi bir ayıp ihbarında bulunulmadığını, tespit dosyasında yoklukta alınan bilirkişi raporunun delil niteliğinde olmadığını, müvekkilinin sözleşme ile taşınmazın net metre karesi üzerinden taahhütte bulunmadığını, taahhüdüne uygun şekilde taşınmazın brüt 136,15 metre kare olarak tamamlandığını, tespit dosyasında net metre kare hesabının yapıldığını, yapılan net metre kare hesabının da hatalı olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

Mahkemece toplanan delillere, tüm dosya kapsamına ve davacı tarafça imzası inkar edilmeyen 31/07/2017 tarihli taşınmaz teslim tutanağı ile anahtar teslim tutanağı başlıklı belge içeriklerine göre, davacının taşınmazı satış sözleşmesi ve ekinde yer alan teknik şartnameye uygun eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim aldığını, adı geçen firmadan bir hak ve alacak talebinin bulunmadığını, ...

İnşaat şirketini gayrikabili rücu ibra ettiğini beyan ettiği, ayrıca satın aldığı bağımsız bölümü teslim almadan önce ayrıntılı olarak incelediğini, tarafına taahhüt edildiği şekilde teslimin tam ve eksiksiz olarak yapıldığını, taahhüt edilen niteliklerde hiçbir eksiklik bulunmadığını bizzat müşahede ettiğini belirtilerek eksikler varsa tespit edilen eksiklerin ayrıca ekipman teslim belgesi düzenlenerek tutanağa yazıldığının belirtildiği, aynı tarihli müşteri talepleri değerlendirme formunda metrekareye yönelik herhangi bir tespit/ ihtirazi kayıt olmadığı, buna göre dava konusu taşınmazın 31/07/2021 tarihinde davacı tarafça teslim alındığı,

metrekare eksikliği hususunun davalı tarafa ihbarına dair davacı tarafça yazılı belge sunulmadığı, taşınmazdaki eksik metrekare iddiasının yerleşik yargısal içtihatları nazara alındığında açık ayıp olarak nitelendirildiği, buna göre davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü yasal sürede yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; taşınmaz satışı olmasına rağmen taşınır satışına ilişkin TBK 223 maddesine göre hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, uygulanması gereken hükümlerin TBK 237 ve devamındaki maddeler ile eser sözleşmesine ilişkin hükümler olduğunu, taşınmaz satışı vaadinin eser sözlemesi niteliğinde olduğunu, bu nedenle genel hükümlere göre zararın talep edildiğini, sözleşmeye aykırılık konusunda değerlendirme yapılması gerektiğini, sözleşme ile kararlaştırılan yüz ölçümü şartına aykırı hareket eden davalının ağır kusurlu olduğunu, olağan gözden geçirme ile metrekare eksikliğinin tespit edilemeyeceğini,

eksik ifa hükümlerinin tartışılması gerektiğini, ayıplı ifa olarak değerlendirme yapılsa dahi ayıbın gizli ayıp olduğunu, gizli ayıpta bildirim yapılmasının beklenmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, 31/07/2017 tarihinde taşınmazın anahtarının teslim edildiğini, 13/03/2018 tarihinde delil tespiti talebinde bulunulduğunu, bilirkişilerin metrekare eksikliğini tespit ettiğini, raporun davalıya tebliğ edildiğini, davalının ayıptan haberdar edildiğini, gizli ayıpta ihbar yükümlülüğünün yerine getirildiğinin kabulü gerektiğini ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, tazminat istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

Satıcı ... İnşaat Şirketi ile davacı şirket arasında 24/03/2016 tarihinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde; 2. maddede bağımsız bölüm tarif edilirken; karma kullanım projesinde ekli vaziyet planı ve ekli onaylı kat planında B Blok 132 numara ile işaretlenmiş renkli kalemle taralı olan, çatı hariç zeminin üstündeki ortak alanlardan gelen bağımsız bölüm paylarının dahil olduğu brüt 136,15 metrekare, 1 adet ofis niteliğinde olan alan olarak tanımlanmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 6.2.son maddesinde; "Satıcı, ... Karma Kullanım Projesinin genel mimari konseptine bağlı kalmak suretiyle bağımsız bölümler/bölümlerin brüt büyüklüğünün, bloğunun ve katı ile yönünün değişmemesi kaydı ile mevcut veya tadil edilecek projelerin uygulanması sırasında fiili imalatın gerektirdiği, ana sözleşmenin veya kendilerinin gerekli gördükleri her türlü konum ve/veya proje değişikliğini yapmakta serbesttir. Alıcı bu hususta hiçbir itirazı bulunmadığını peşinen kabul, beyan ve taahhüt etmektedir " düzenlemesinin,

Sözleşmenin 13.1. maddesinde de; "Alıcı, bağımsız bölüm/bölümleri ana sözleşme ve eklerine göre satın almayı tercih etmiştir. Alıcı, maket, broşür, afiş ve benzeri görsellerde var olan imalat ve aksesuarların teknik şartnamedekilerden farklı olabileceğini kabul eder. Alıcı, sözleşmeye konu taşınmaz ile ilgili olarak proje, bina kat sayısı ve yüksekliğinde değişiklik yapabileceğini, idarenin satıcıya süre uzatımı vermesi halinde, süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olması durumlarında satıcıdan herhangi hak ve talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder. Bu nedenle ileride satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz" düzenlemesinin bulunduğu görülmüştür.

Davacının imzaladığı 31/07/2017 tarihli teslim tutanağında; satın alınan taşınmazın satış sözleşmesi ve ekinde yer alan teknik şartnameye uygun eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim alındığı, adı geçen firmadan bir hak ve alacak talebinin bulunmadığını, ...

İnşaat şirketini gayrikabili rücu ibra ettiğini beyan ederek ayrıca satın aldığı bağımsız bölümü teslim almadan önce ayrıntılı olarak incelediğini, teslimin tarafına taahhüt edildiği şekilde tam ve eksiksiz olarak yapıldığını, taahhüt edilen niteliklerde hiçbir eksiklik bulunmadığını bizzat müşahede ettiğini belirtilerek eksikler varsa tespit edilen eksiklerin ayrıca ekipman teslim belgesi düzenlenerek tutanağa yazıldığının belirtildiği görülmüştür.

Aynı tarihli müşteri talepleri değerlendirme formunda da taşınmazın eksiksiz teslim alındığının belirtildiği görülmüştür.

Davacı tarafından davalı tarafa metrekare eksikliği hususunda gönderilen ihbar bulunmadığı, davacının mahkemeden delil tespiti talebi üzerine alınan 19/04/2018 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın net kullanım alanının 89,67 metrekare olduğunun belirtildiği, davanın 09/03/2023 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.

Somut olayda, taraflarca yapılan sözleşmede bağımsız bölümün tanımı yapılırken yalnızca brüt yüz ölçümünün (136,15 metrekare) belirtildiği, alıcının bağımsız bölümün brüt yüz ölçümü, yer aldığı blok, ait olduğu katı ve bulunduğu yönü dışında her türlü proje değişikliğinin yapılabileceğini, alıcının broşür ve benzeri görsellerde yer alan aksesuarların teknik şartnameden farklı olduğunda hak talebinde bulunamayacağını kabul ettiği anlaşılmaktadır. Davacı, davaya konu ofisin brüt büyüklüğünün sözleşmede yazılı miktardan az olduğunu iddia ve ispat etmemiştir. Sözleşmenin incelenmesinde davalı satıcının ofisin brüt yüz ölçümü konusunda taahhüdünün bulunduğu, net yüz ölçümü konusunda bir taahhüdünün bulunmadığı anlaşıldığından ortada eksik ifa söz konusu değildir.

Taşınmazlarda eksik metrekare iddiası yerleşik içtihatlarda açık ayıp olarak nitelenmiştir.

Taraflar tacir olup aralarındaki satış sözleşmelerinde uygulanacak olan 6102 sayılı TTK'nin 23.maddesinde; "Bu maddedeki özel hükümler saklı kalmak şartıyla, tacirler arasındaki satış ve mal değişimlerinde de Türk Borçlar Kanununun satış sözleşmesi ile mal değişim sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır...

c) Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır." hükmü bulunmaktadır.

TBK 223 maddesine göre ise; "Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.

Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. " hükmü bulunmaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazlardaki eksik metrekare iddiası açık ayıp niteliğinde olup davacı muayene ve ihbar yükümlülüğünü yasal sürede yerine getirmediğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi yerindedir (Aynı mahiyette, aynı davalıya karşı açılan davada Dairemizce verilen 28/02/2022 Tarih, 2019/651 Esas, 2022/204 Karar sayılı ilamının onanmasına ilişkin Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 16/12/2023 Tarih, 2022/3358 Esas, 2023/7112 Karar sayılı ilamı).

Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına göre davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."