Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2024/244 K.2024/869

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı ve davalı ... vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili; davalıların, arsa malikleriyle imzaladıkları Ankara 13. Noterliğinin 08/03/2013 tarihli ve 5265 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yaptıkları, ... parselde bulunan 11 nolu dükkanı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış protokollerinin ekinde yer alan teknik şartnamede belirtilenlere uygun bir şekilde yapmadıklarını, yapılan inşaatın onaylı projesine uygun olmadığını, buna ilişkin olarak Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyasında, söz konusu dükkanın bulunduğu site yönetimi tarafından eksik ve ayıplı işlere ilişkin tespit yaptırıldığını,

tespit raporunun bağımsız bölümleri ve ortak alanlardaki eksikliklerin tespiti içerdiğini, müvekkillerinince , bu bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplar bedelinin ödenmesi için davalılara 22/02/2017 tarihinde ihtar çekildiğini ancak herhangi bir sonuç alınamadığını belirterek; müvekkiline ait 11 nolu dükkandaki ve bu bağımsız bölüme ilişkin ortak alanlardaki eksik imalatların ve sonradan ortaya çıkan ayıpların giderim bedelleri için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik.

5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 26/11/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile, 5.000,00TL olan talebini 121.052,47 TL'ye yükseltmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalılar vekili; müvekkillerinin oluşturduğu adi ortaklık ile dava dışı arsa sahibi arasında, 08.03.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme kapsamında inşaat projesine ve teknik şartnamesine ve mahal listesine göre yapılıp ,malike (sözleşmenin tarafına) teslim edildiğini, daha sonra site yönetimi tarafından yapılan işe ilişkin ibraname düzenlenerek müvekkillerim ibra edildiğini, iddia ettiği şekilde bir ayıp ya da eksiklik var ise, kendilerinin işi teslimden sonra davacı tarafın yaptığı imara aykırı yapılardan kaynaklanmış olabileceğini,

işi sözleşme ve projesine ve teknik şartnamesine uygun olarak yapıp teslim ettiklerini, bu nedenle davacının taleplerini kabul etmediklerini, ayrıca iddia ettiği ayıplarda açık ayıp vasfında olup, gizli ayıp vasfında olmadığı için ibraname kapsamında kaldığnı bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece; benimsenen bilirkişi heyetinin raporu doğrultusunda : davacının davalılardan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendilerine düşen 11 nolu bağımsız bölümü satın aldığı, söz konusu bağımsız bölümde eksik işlerin açık ve gizli ayıpların bulunduğu, taraflar arasındaki satım sözleşmesi kapsamında eksik işler ve açık ayıplarla ilgili alıcı davacının süresinde yaptığı bir ihbarın yada itirazın bulunduğuna dair belgesi olmadığı,

bu nedenle bu hususlar yönünde bağımsız bölümü olduğu şekli ile kabul ettiğinden bunlara yönelik olarak davalılardan talepte bulunamayacağı, ancak gizli ayıp vasfında bulunan hususlarla ilgili olarak süresinde mahkemece tespit yatırarak davalılara ayıp ihbarında bulunulduğu, bu nedenle bu ayıpların giderim bedellerini talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne;

davacının talebinin 83.986,55-TL yönünden kabulüne, kabul edilen miktarın 5.000,00-TL sine dava tarihi olan 04/07/2017 tarihinden bakiyesi 78.986,55-TL'ye ıslah tarihi olan 26/11/2021 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanarak davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, fazla istemin reddine, karar verilmiş, hükme karşı taraf vekillerince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; iş yeri 22.01.2015 tarih ve 3161 yevmiye nolu satış sözleşmesi ile müvekkilimize devredilmiştir.

Davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış protokollerinde yer alan teknik şartname ile mahal listesinde yapımı olan işleri sözleşme ve şartnamede belirtilenlere uygun bir şekilde yapmamış olması sebebiyle, yapılan inşaatın onaylı projelere de uygun olmadığının mahkeme tarafından yapılan bilirkişi incelemesi ve özel bilirkişiler vasıtasıyla yapılmış olan incelemeler sonucu tespit edilmiş olması neticesinde müvekkillerinin de ödemiş oldukları bedelin karşılığını alamadığını ciddi bir zarara uğradığını,

hesaplamaya dahil edilmeyen ayıpların açık ayıp olarak değerlendirilmesinin kabul edilmemekle birlikte açık ayıp olarak değerlendirilse dahi bu ayıpların tespiti ve davalıya bildirilmesi, ihtar edilmesinin makul sürede gerçekleştiğini, mahkemenin makul süreyi neye göre hesapladığının anlaşılamadığını belirterek ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

II-)Davalı ... vekili; iş yerinin davacıya mevcut durumuyla satıldığını ve yapı kullanma izin belgesinin alınarak davacıya teslim edildiğini, satış tarihinden sonra ihbarda bulunmadığını, eksik incelemeye dayalı hüküm tesis edildiğini, delil tespitinin kat maliki olmayan site yöneticisi tarafından yaptırıldığını ve açık ayıp iddiasının davacı tarafından makul sürede bildirilmediğini, yine gizli ayıplar için de derhal bildirim koşulunun gerçekleşmediğini, zamanaşımı itirazının hatalı değerlendirildiğini, gizli ayıp varsa ilk kez ortaya çıktığı tarihin şüpheye yer vermeyecek şekilde tespiti gerektiğini,

dava edilen taşınmaz ve ortak alanların müvekkili tarafından eksiksiz ve tam olarak teslim edildiğini bildirerek ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık; gayrimenkul satış sözleşmesinin, eksik imalattan ve ifadan kaynaklanan zararın bulunup bulunmadığı ve var ise kapsamı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, yükleniciden satın alınan işyeri ve işyerinin bulunduğu site ortak alanındaki eksik ve ayıplı işlerden kaynaklanan tazminat istemlerine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.

Taraflar arasında 11 numaralı taşınmazın davacıya satışına dair protokol sunulduğu, yargılama sırasında sunulan bu satış protokolüne dayanılarak eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsilinin talep edildiği anlaşılmakla, dava konusu uyuşmazlıkta TBK'nun satış sözleşmelerine ilişkin hükümlerinin uygulanması gereklidir.

TBK'nun 231/1.maddesi hükmüne göre, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü davanın ayıp sonradan ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak 2 yıl geçmekle zamanaşımına uğrayacağı ve alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak 2 yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan defi hakkının bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmayacağı, aynı maddenin 2.fıkrasında ise, satıcının satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu olması halinde 2 yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacağı; TBK'nun 146.maddesinde ise kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacağın 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu düzenlenmiştir.

Somut olayda; taraflar arasındaki sözleşme, bilirkişi raporu, mahkemenin kabulü, dosyadaki tüm bilgi ve belgeler değerlendirildiğinde; dava konusu eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili için süresinde ayıp ihbarında da bulunulduğu anlaşıldığından, yukarıda açıklanan yasa maddeleri gereğince, 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiği, bu sürenin TBK'nun 231.maddesi hükmü gereğince taşınmazın davacıya tapuda devredildiği 22/01/2015 tarihinden başlatılarak, yapı kullanma izninin 12/12/2014 tarihinde alındığı, bu durumda; her iki tarih itibariyle de ıslah tarihi olan 26/112021 tarihinde 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı görülmektedir.

Dava, satış sözleşmesinde ayıplı olduğu iddia edilen malın ayıplı olmadığından bahisle bedelinin tahsili istemine ilişkin olmakla ticari satımlarda muayene ve ihbar külfeti TTK 23/c. maddede düzenlenmiştir. Bu hükme göre “ Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmeye mecburdur.

Açıkça belli değilse alıcı emtiayı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde muayene etmeye veya ettirmeye ve bu muayene neticesinde emtianın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür.” Ancak ayıp ihbarının bu süre içinde satıcıya ulaşması şart değildir. Bu süre içinde satıcıya ulaşmasa bile alıcı haklarını korumuş olur.

TTK 23/c. maddede gizli ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde Borçlar Kanunun 223. maddesinin uygulanacağı belirtilmiştir. Borçlar Kanunun 223/2. maddesinde ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde bildirimin derhal yapılması aksi halde alıcı malı ayıp ile beraber kabul edilmiş sayılacaktır.

Açıklanan nedenlerle somut olayda TTK'nin 23.maddesine göre alıcı malı teslim aldıktan sonra 2 ve 8 gün içinde incelemek veya incelettirmek ile ve bu inceleme sonucu malın ayıplı çıkması halinde durumu satıcıya bildirmekle yükümlü olduğu, 2 ve 8 günlük muayene ve ihbar yükümlülüğüne uymayan alıcının malı o hali ile kabul etmiş sayılacağı, ayıplar için kanunun kendisine tanıdığı hakları kaybedeceği, süresinde ayıp ihbarında bulunmayan davacının TBK'nun 227/1 maddesinden de yararlanamayacağı gözetilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde de bir isabetsizlik görülmemiştir.

Ayıbın niteliği bilirkişilerce belirlenerek taşınmazlarda eksik imalatlardan gizli ayıp niteliğinde bulunanların tespitiyle gizli ayıplar yönünden davanın kısmen kabulüne açık ayıplar yönünden davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü yasal sürede yerine getirmediği gözetilerek açık imalat hatalarından dolayı davanın kısmen reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Açıklanan bu nedenlerle mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına ve özellikle hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak karar verilmiş olmasına göre davalılardan ... ve davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."