Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2020/1494 K.2025/996

Davacı vekili ile davalı Tasfiye Halinde ... vekili tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ

Davacı vekili; davacının, davalı THSS ... KYK'nin üyesi olduğunu, kendisine düşen ... parselde bulunun C Blok 1 numaralı taşınmazın tapusunun verilmediğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, tescilinin mümkün olmaması halinde dairenin teslim tarihi itibariyle değerinin ve taşınmaza yapılmış masrafların tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı T.H.... vekili; davanın diğer davalı kooperatifin ortağı olması nedeniyle kooperatifle fiili ve hukuki bir bağı bulunmadığından müvekkili kooperatife husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı S.S. ... KYK vekili; diğer davalı kooperatifin yöneticilerinin müvekkili tasarrufunda bulunan dairelerden bir kısmını üçüncü kişilere devrederek ve tapuda işlem yaparak ortaklarının mağduriyetine neden olduklarını, müvekkili tüzel kişinin sorumlu olamayacağını ve tapu işlemlerinin yapılmasında bir kusuru bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ

İlk derece mahkemesince; "Dava, kooperatif üyeliğine dayalı olarak tapu iptali tescil olmadığı takdirde daire değerinin tahsili istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık, davalı her iki kooperatif arasında akdedilen kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesine göre; arsa sahibi kooperatif tarafından yüklenici kooperatif ortağı davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümün, arsa sahibi kooperatif tarafından ... adına ferdileşme işlemi ile verilmiş olması daha sonra ... inşaat Malz. Emlak Gıda El. Mob. Beyaz Eşya Oto San. Taah. ve Ticaret Ltd. Şti., ... ve ...'ye satılması nedeniyle, dava konusu bağımsız bölümün, davacı adına tapuda tescil edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

... parselde kayıtlı bulunan C Blok 1 numaralı bağımsız bölüm ile ilgili Etimesgut Kaymakamlığı “Tapu Müdürlüğünün yazısı ve eki tapu tedavüllü tapu kayıtlannın incelenmesinden; dava konusu taşınmazın ... üzerine kayıtlı iken 20/05/2010 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği, sonrasında sırasıyla ..., ... İnşaat Malz. Emlak Gıda El. Mob. Beyaz Eşya Oto San. Taah. ve Ticaret Ltd. Şti.'ne satılmış olduğu ve halen malikinin ... olduğu anlaşılmıştır.

KK.’nun 42. maddesinde genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkileri sayılmıştır. Anılan madde hükmüne göre; satılacak gayrimenkulü ve bu gayrimenkulun asgari fiyatını belirlemek yetkisi genel kurulundur. Anılan madde hükmü doğrultusunda yapılan incelemede; dava konusu dairelerin satışı ve asgari bedellerinin belirlenmesi konusunda arsa sahibi ... genel kurullarınca alınmış bir kararının mevcut olmadığı görülmüştür.

S.S. ... KYK., 26/08/2003 günlü sözleşme ile ...me ait ... ... parselde kayıtlı arsa üzerinde üç blok halinde ve her blokta 32 adet bağımsız bölümün inşaatlarını yapmak konusunda anlaşmışlardır. Yapılacak konut sayısı 3 blok halinde (A-B-C) 96 adet olup, toplam 70 adet bağımsız bölüm yüklenici kooperatife ait olacaktır.

Yüklenici, sözleşme şartlarını eksiksiz yerine getirdiği takdirde; B ve C Bloklarda bulunan 64 adet dairenin tapularının yükleniciye veya kooperatif yönetim kurulunun göstereceği ortaklara verileceği, A Blokta bulunan ve yükleniciye ait zeminde 4 adet, normal katta 2 adet (5 ve 6 nolu daireler) olmak üzere toplam 6 adet dairenin tapularının ise iskan ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verilecektir. Keşif sırasında mahallinde yapılan tespitlere ve inceleme sırasında da kooperatiflere ait kayıt ve belgelere göre; yüklenici Tasfiye Halinde ...min inşaatların % 100 oranında tamamlanmış oiduğu ve iskan ruhsatlarının alındığı anlaşılmıştır.

23/06/2003 tarihli genel kurulda, giriş kat dairelerine sabit fiyatla ortak kaydedilmesi yolunda yönetim kuruluna verilen yetki doğrultusunda, ...ne ait 11/09/2003 gün ve 53 sayılı yönetim kurulu kararına göre, davacı ... 10.000,00 TL. sabit bedel ve 50,00 TL. yıllık genel gider katılım payı ödemek üzere kooperatif ortaklığına alınmıştır.

KK.'nun 23. maddesi ışığında; kooperatifin anasözleşmede yazılı amacını gerçekleştirebilmesini için; her ortağın genel kurullarca belirlenen aidat ve diğer ödemeleri ödemekle yükümlü olduğu, kooperatifin de bu yükümlülüğünü yerine getiren ortaklarına kurada kendilerine çıkan dairelerini tahsis etme borcu bulunmaktadır.

Davalı yüklenici ..., kendisine düşen 70 adet daireden 35 adedini inşaatların tamamlanmasını müteakip ortaklarına tapuda tahsis ettiği, ancak adına tapuda daire tahsisi yapılan ortaklarından bir kısmının ferdileştirme tarihi itibariyle aidat borçlannın bulunduğu görülmüştür. Davalı kooperatifin, davacı dışındaki borçlu ortaklarına konutlarını tahsis ettiği göz önüne alındığında, KK.'nun 23. maddesinde açıklanan eşitlik ilkesi gereği, borçlu bu ortağına da konut tahsis etme borç ve yükümlülüğü bulunduğu açıktır.

Keşif tarihi itibariyle inşaatın, kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ve ekinde yer alan teknik şartnameye uygun olarak imal edilmiş olduğu ve yapılarda elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının bulunduğu, inşaatların tüm bloklarda sözleşmeye uygun olarak tamamlanarak ortakların ve davacının kullanımına açıldığı, çevre düzenlemesinin ve müşterek otoparkın yapıldığı saptanmıştır.

Davalı ...'nin kendisine düşen dairelerden davacıya verebileceği emsal nitelikte boş halde başka bir konutu bulunmamaktadır.

Keşif tarihi itibariyle inşaatın, kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ve ekinde yer alan teknik şartnameye uygun olarak imal edilmiş olduğu ve yapılarda elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının bulunduğu, inşaatların tüm bloklarda sözleşmeye uygun olarak tamamlanarak ortakların kullanımına açıldığı, çevre düzenlemesinin ve müşterek otoparkın yapıldığı, yüklenici kooperatifin edimini yerine getirmiş olduğu, mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, dava konusu dairenin bedelinin dava tarihi (15/10/2018) itibariyle serbest piyasa rayiçlerine göre değeri 300.000,00 TL. olarak takdir ve tespit edildiği, davacıya verilebilecek emsal nitelikte boşta bir dairenin bulunmadığı anlaşılmıştır.

Dava konusu eylemler nedeniyle ceza mahkemesinde açılan kamu davasının yargılaması neticesinde verilecek kararın dosyamızda verilecek kararı etkilemeyeceği anlaşıldığından ve davacının müşteki/katılan sıfatı da bulunmadığından, dosyanın sonuçlanması bekletici mesele yapılmamıştır.

Davalı son tapu maliki ...'nin, kooperatif ve davacı arasındaki hukuki ilişkiyi bildiği ve kötüniyetli olduğu ispat edilemediğinden tapu iptali ve tescil istemi yönünden sorumlu olmadığından, diğer davalılar yönünden husumet bulunmadığındın davanın reddine; davalı ... Yapı Kooperatifi yönünden ise davacının üyeliğe dayalı hak talep edebileceği, davacıya verilecek emsal daire bulunmadığından tazminat talebinin uygun olduğu, ancak davacı ile eşit durumda bulunan yani borcu olan üyelere tapularının verildiği anlaşıldığından Kooperatifler Kanunu nun 23.maddesinde açıklanan eşitlik ilkesi gereği daire rayiç bedelinin tahsili istemi uygun görüldüğünden..." 300.000,00TL nin davalı THSS ... KYK den tahsiline, diğer davalılar hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle: bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, davalıların kötüniyetli olarak devir işlemlerini gerçekleştirdiğini beyan ederek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir. Davalı Tasfiye Halinde ... vekili istinaf dilekçesinde özetle: Tapu vermeye ve tescil işlemlerini yaptırmaya gayrımenkulün tapusunun sahibi olan, diğer davalılardan S.S. ... Yapı Kooperatifinin yetkili olduğunu beyan ederek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE

Dava, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptali tescil olmadığı takdirde daire değerinin ve yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir.

Davacı, davalı T.H....'nin üyesidir. T.H.... ile T.H.... arasında yapılan sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın T.H.... üyeleri adına tahsis edildiği, davacının edimlerini yerine getirerek, bu taşınmazın mülkiyetini istemeye hak kazandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Mahkemece son tapu maliki ve taşınmaz devralıp devreden diğer davalıların iyiniyetli olduğu gerekçesiyle davacının terditli taleplerinin ilki olan tapu iptali yerinde görülmemiştir.

Dava konusu taşınmaz arsa sahibi ... Yapı Kooperatifi ile yüklenici ... Yapı Kooperatifi arasında imzalanan Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici kooperatife isabet eden bağımsız bölümlerden olup ... Yapı Kooperatifinin yüklenici kooperatifin bildirdiği ortağa ferdileşme yapıldığı beyanına göre yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirdiği sabittir. Davacının yüklenici kooperatif üyesi olup kur'a ile dava konusu taşınmazın kendisine isabet ettiği ve kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiği hususu mahkemenin de kabulünde olup ihtilaf konusu değildir.

Emsal dosyalar kapsamında Yargıtay 6.Hukuk Dairesi (Kapatılan 23 ve 15. HD) içtihatlarına göre kooperatife ait bir taşınmazı tahsisle devralıp kullanan bir ortağın taşınmazını tapuda resmi işlemle temlik alanın iyiniyeti korunamaz. Tapuda işlem yapanın basit bir araştırmayla taşınmazın kooperatif tarafından kime tahsis edildiğini öğrenebilecek durumdadır. Kaldı ki içinde kooperatif üyesinin oturduğu bir taşınmazı satın alırken böyle bir araştırmayı yapmak taşınmaz alan herkesten beklenmelidir. Ayrıca taşınmaz devirlerinin kısa süreler içinde yapılması, taşınmaz alımına ilişkin ödeme belgelerinin sunulmaması da iyiniyet iddiasının dinlenmesini mümkün kılmamaktadır. (Yargıtay 23. HD 2019/3393 E, 2021/82K)

Bu durumda mahkemece, davacının dava konusu taşınmazda ikamet edip etmediği, ikamet ediyorsa ne zamandan beri oturmaya başladığı, taşınmaz devri işlemleri arasındaki süreler, beyan edilen satış değerleri, davalıların taşınmaz alımına ilişkin ödeme bilgi/belgelerinin olup olmadığı gözetilerek, ilgili satış belgeleri de getirtilerek değerlendirilip davalıların iyiniyetli olup olmadıklarının belirlenmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle, Dairemizce davacı vekilinin istinaf isteminin kabulüne, HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi uyarınca, esası incelenmeksizin kararın kaldırılmasına,davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 14/11/2025

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ... · e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdı