Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi E.2023/215 K.2025/258

Mahkemece verilen karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İstinaf talebinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya okunup gereği düşünüldü:

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı kooperatifin yönetim kurulu kararıyla bağımsız bölümün davacıya 365.000,00 TL karşılığında satılmasına karar verildiğini, bedelin ödenmesine karşın devir yapılmadığını, satış kararının taşınmaz satış vaadi niteliğinde olduğunu, taşınmazın fiilen teslim edildiğini ve kullanılmaya başlandığını, bağımsız bölüme tadilat ve imalatlar yaptırdığını, devir yükümlülüğünün yerine getirilmediğini ileri sürerek;

bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, aksi takdirde fazlaya ilişkin hakların saklı kalması kaydıyla, taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerine karşılık şimdilik 5.000,00 TL'nin ve imalat ile tadilat giderleri kapsamında şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 19/10/2022 tarihli dilekçesiyle tapu iptali ve tescil taleplerinden vazgeçtiklerini belirterek, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanan 1.047.578,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, davacının zilyetliğinde mecur olmadığını, anahtar ve tapunun davalının elinde olduğunu, geçerli bir sözleşme düzenlenmediğini, taşınmaza tamirat ve tadilat yapılmadığını, kooperatif tarafından yapılan harcamalar bulunduğunu, davacının bedel talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

MAHKEME KARARI

Mahkemece; davanın kabulü ile, 1.047.578,00 TL sebepsiz zenginleşmeden doğan tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, imalat bedellerine ilişkin 5.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davacı tarafın fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş, karara karşı davalı vekili tarafından süresinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf talebinde, davacının ödeme yapmadığını, ödemelerin üçüncü kişi tarafından yapıldığını, taşınmazın davacının zilyetliğinde olmadığını ve tadilat yapmadığını, geçerli bir sözleşme yapılmadığını, iyileştirmelerin eski yönetici vasıtasıyla kooperatife yaptırıldığını, davacının taşınmazda hakkı bulunmadığını, bilirkişi hesaplamasının tekniğe uygun olmadığını, sebepsiz zenginleşme koşulları oluşmadığını, dairenin muvazaa ile elde edinildiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, davalı kooperatif tarafından davacıya yapılan taşınmaz devrinin gerçekleşmemesi nedeniyle taşınmaz bedeli ve yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir.

Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, TMK'nın 706, TBK'nın 237 Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen yapılan satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.

Somut olayda; davalı kooperatif yönetim kurulunun 07/01/2018 tarihli kararıyla dava konusu dairenin davacıya satılmasına karar verildiği, davacı tarafından satış bedeline yönelik ödeme dekontları ibraz edildiği, taşınmazın devredilmemesi nedeniyle ilk olarak tapu iptali tescil talep edildiği, daha sonra talepten vazgeçilerek sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında denkleştirici adalet ilkesine göre bedelin tahsilinin istenildiği görülmektedir.

Davalı kooperatif yönetim kurulunun taşınmaz devrine ilişkin karar tarihiden önce dava konusu taşınmazın 17/02/2017 tarihinde davalı adına kat irtifakı tesisi yapıldığı belirlenmektedir. Buna göre; söz konusu devir hukuken geçersiz olduğundan ödenen bedel sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde denkleştirici adalet ilkesi uyarınca geri istenebilir. Mahkemece; dava konusu daire bedeli yönünden denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilmesi doğru ise de; Yargıtay içtihatlarına göre denkleştirici adalete göre belirlenen değerin rayiç değeri geçemeyeceği ilkesinin de gözetilmesi gerekmektedir.

O halde, mahkemece; dava konusu taşınmaz bedeli yönünden denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenen bedelin taşınmazın rayiç değeri olarak tespit edilen 900.000,00 TL'den fazla olamayacağı dikkate alınarak, rayiç değer üzerinden karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2. Davacı; diğer bir talebinde dava konusu taşınmaza yapılan masrafların tahsilini talep etmiştir.

Öncelikle; davacı taraf taşınmazı fiilen kullandığını beyan etmiş ise de davalı taraf cevap dilekçesinde taşınmazın anahtarının kendilerinde olduğunu ifade ettiğinden bedel talep etmesinde hukuki yararının bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kural olarak belli bir olayın gerçekleşip gerçekleşmediğini, tarafların ispat etmesi gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6 ncı maddesi uyarınca; “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” Aynı yöndeki düzenleme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 190 ıncı maddesinin birinci fıkrasında, "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir." şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre ispat yükü, iddia edilen vakıalara dayanan tarafa ait olup, herkes iddiasını ispatla yükümlüdür.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davacının dava konusu taşınmaza imalat ve tadilat yaptırdığını iddia ettiği, davalının ise tadilatların kooperatife yaptırıldığını savunduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda 296.000 TL miktarında tespit yapılmakla birlikte dekorasyon işlerine ait proje ve ödeme belgesi bulunmadığının belirtildiği, davacı tarafından tadilatlara ilişkin maliyet belgesi ibraz edilmediği anlaşılmaktadır.

Buna göre; mahkemece, davacının taşınmaza masraf yaptığını ispatlayamaması nedeniyle bu yönden talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Belirtilen nedenlerle ve dosya kapsamına göre yapılan inceleme sonucunda davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile HMK'nun 353/1-b.3. maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak, " davanın kısmen kabulüne " ilişkin 6100 sayılı HMK.'nın 353/1-b,3 maddesi gereğince YENİDEN ESAS HAKKINDA KARAR vermek gerekmiştir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK.'nun 355. md. hükmüne göre istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır