Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi E.2024/796 K.2025/995

İlk derece mahkemesinin kararı süresi içerisinde istinaf edilmiş olduğundan dosya içerisinde bulunan belgeler okunup incelendi. Üye hakimin görüşü değerlendirildi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVACININ İDDİALARININ ÖZETİ

Davacı vekili, müvekkili şirket ile davalı şirketlerden ... Hizmetleri Ltd. Şti. arasında imzalanan 07.04.2021 Tarihli komisyon sözleşmesi uyarınca, müvekkili şirketin, davalı şirketin ... Mh....

Sk.B Blok No:... adresinde işletmekte olduğu özel okul işletmesinin tüm içeriği ile birlikte 3. Kişi veya kurumlara devren kiralanmasına yönelik olarak davalı tarafa danışmanlık ve pazarlama hizmeti vermek için yetki aldığını, bunun üzerine müvekkili şirkein devren kiralanacak işletmenin ilanlarını girdiğini, yatırımcı adayları ile görüşmeler yaptığını ve nihayetinde diğer davalı ...

Kurumları Ltd.Şti. yetkilileri ile görüşmeler gerçekleştirdiğini, bu görüşmeler doğrultusunda sözleşmeye konü işletmenin gezdirilmesi ve sunumunun yapılması için şirket yetkilileri ile yine 14.04.2021 tarihli yer gösterme sözleşmesi imzaladıklarını, ilerleyen süreçte davalı tarafların bahsi geçen işletmenin devri konusunda anlaştıklarını ve işletmenin devren kiralandığını, ticaret sicil gazetesi ilanlarında adres değişikliklerinin ilan edildiğini ve yine ekte davalı ...

Kurumları Ltd.Şti.'nin "Instagram " sayfasından da devri gerçekleşen işletmenin devralan bu davalı şirket tarafından işletilmeye başlandığı, bu adreste öğrenci alımlarının dahi başladığı ilan edildiğini, ancak ne var ki davalıların tüm bu süreçler sonucunda müvekkili şirketin taleplerine rağmen komisyon ücretini ödemekten çeşitli bahaneler ve vadeler ileri sürerek imtina ettiğini, müvekkili şirketin de alacağına kavuşma ümidi kalmayınca arabuluculuk başvurusu yaptığını, bu başvuru da sonuçsuz kalınca işbu davanın açıldığını belirterek davanın kabulüne, ...

Hizm. Ltd.

Şti yönünden işletme devrine yönelik yapılan pazarlama ve aracılık hizmetinden kaynaklanan 55.000,00.-TL'nin arabuluculuk son tutanağının imzalanan 08/09/2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte diğer davalı yönünden ise işletmenin tüm içeriği ile birlikte kiralanmasına dair yapılan aracılık sözleşmesi gereği 103.840,00.-TL'nin de yine 08/09/2021 tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile birlikte davalılardan ayrı ayrı tahsiline karar verilmesini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DAVALININ SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davalı ... Kurumları Ltd.

Şti vekili, davacı tarafın dava dilekçesindeki beyanları aksine, dava konusu ticari işletmenin müvekkili şirket tarafından diğer davalı şirketten kiralanmadığını, aksine satın alındığını, dava konusu işletmenin davalı müvekkilince satın alınmış olmasına rağmen, davacı tarafça yıllık kira bedeli üzerinden simsarlık hizmet bedeli talep etmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu, fahiş miktarlı talebin reddi gerektiğini, davalı şirketin eğitim öğretim sektöründe faaliyet gösterdiğini, yürütmekte olduğu ticari faaliyetleri kapsamında Antalya iline bir şubesini açmak istemiş ve buna yönelik emlak arayışı içerisine girdiğini,

müvekkili şirketçe yapılan araştırmalar neticesinde davacı şirket ile iletişime geçildiğini ve diğer davalıya ait ticari işletmenin 14.04.2021 tarihinde müvekkil şirkete gösterildiğini, ilgili ticari işletmenin müvekkili şirkete gösterilmesi üzerine,

davacı tarafla müvekkili şirket arasında 14.04.2021 Tarihli ''Gayrimenkul Görme Formu'' yer gösterme sözleşmesi imzalandığını, anılan sözleşmenin 2. Maddesi uyarınca satın alınması halinde satış bedelinin %3'ü + KDV si kadar bedeli, kiralanması halinde yıllık kira bedelinin %12 + KDV si kadar bedeli, Tellallık Hizmet Bedeli olarak davacı şirkete ödenmesine karar verildiğini, taraflaca yapılan görüşmeler doğrultusunda müvekkili şirket ilgili işletmeyi, diğer davalı şirketten 28.05.2021 Tarihli Devir Sözleşmesi ile 650.000,00-TL + KDV bedel karşılığı SATIN aldığını,

müvekkili şirketin ilgili işletmeyi diğer davalı şirketten 650.000,00-TL + KDV bedel üzerinden satın almış olmasına rağmen, davacı şirketçe bir aylık kira bedeli üzerinden (88.000,00-TL+KDV= 103.840,00-TL) ücret talep edilmesi fahiş olarak hatalı olduğunu, davacı şirketin gerçekleştirmiş olduğu simsarlık hizmeti sebebiyle müvekkili şirketten talep edebileceği gerçek ücretin, taraflarca imza altına alınmış olan 14.04.2021 Tarihli Yer Gösterme Sözleşmesi uyarınca.

Satış Bedeli 650.000,00-TL 'nin %3'ü + KDV'si olan 19.500-TL+3.510-TL(KDV)=23.010,00-TL olduğunu belirterek davanın usulden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Koleji.... Ltd.

Şti vekili, davacı tarafın beyanlarının, davacının davalı müvekkili şirket ve diğer davalı ile yaptığı sözleşmelere bakıldığında davacı şirket ile müvekkili şirket arasındaki ilişkin Borçlar Kanunu m: 520 ve devamında yer alan " Simsarlık Sözleşmesi " (Tellallık) olduğunu, Simsarlık sözleşmesinin Borçlar Kanununda açıkça yer aldığını, B.K m: 520'de "simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlandığınıi B.K m: 521'de " simsar,

ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" düzenlemesi yer aldığını, B.K m: 522'de simsarın ücretinin tarifeye, tarife yok ise teamüle göre belirleneceğini düzenlemiştir.

Bu düzenleme çerçevesinde öncelikli olarak taraflar arasında belirlenen ücretin tarife ya da teamüle göre olması gerekeceğini, bu nedenle tarife ve teamülün üzerinde belirlenen ücretin geçerli olmayacağı ve yine B.K m: 525'e göre sözleşmede belirlenen aşırı ücretin hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirileceği açıkça düzenlendiğini, Borçlar Kanununda yer alan simsarlık sözleşmesine ilişkin olarak B.K m: 523'te "Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa,

ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder." düzenlemesine yer verildiğini, bu düzenleme açık bir şekilde simsarın aracılık yaptığı tarafın aleyhine aykırı olacak şekilde ve karşı taraftan da ücret ve menfaat talep edecek şekilde bir faaliyette bulunamayacağını ortaya konulduğunu, tüm bu bilgiler ışığında davacı şirket ile davalı müvekkili şirket arasındaki ilişkinin Borçlar Kanununda yer alan simsarlık sözleşmesine göre değerlendirilmesi gerektiğini, davalı müvekkili şirket sahibi olduğu özel okulun devri için davacı şirket ile anlaştığını ve bu konuda sözleşme imzalandığını,

ancak taraflar arasındaki bu sözleşmenin niteliği basit bir komisyon ilişkisi olmayıp davacı şirketin de emek ve mesai harcayarak uygun şartları oluşturmayı kabul ettiği bir sözleşme olduğunu, davacı tarafın, müvekkili davalı şirket ile yapmış olduğu görüşmede sadece devri yapılacak olan okula müşteri bulunması hususunda değil, aynı zamanda devir işlemleri ve devir fiyatının taahhüt edilen bedel çerçevesinde olacağını da taahhüt ettiğini belirterek sonuç olarak davanın reddini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; "...

Davalıların davacı aracılığı ile bir araya geldiği, devir işleminin gerçekleştiği ve sözleşmelerde devir işleminin gerçekleşmesi halinde sözleşmelerde belirlenen (her iki sözleşmede de asgari devir bedeli olarak belirlenen 1.100.000,00.-TL) bedel üzerinde, devir bedelinin tellallık hizmeti bedelinin emlakçıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı, böylece sözleşmede belirtilen koşulların gerçekleştiği anlaşıldığından, davacının TBK.nun 521.maddesi gereğince simsarlık ücretine hak kazandığı kanaatine varılmakla; davalı ...

Hizmetleri Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne; davalı ...

Kurumları Ltd.Şti. yönünden ise - Gayrimenkul Görme Formu başlıklı mutabakat metninde ise davaya konu yerin satılması halinde satış bedelinin %3 + KDV olarak belirlendiğinden ve davaya konu kolejin devredildiğinden davanın kısmen kabulüne; dava tarihinden önce davalıların temerrüdünün gerçekleşmediği kanaatine varılarak hüküm altına alınan alacağın dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ..." şeklinde karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Ticari İşletme Devrinin, taşınmaz satışı niteliğinde bir işlem olmadığından müvekkilinin hak kazandığı komisyon ücretinin %3 üzerinden değil, kira bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini, ilk derece mahkemesi kararının kısmen kabulüne kararının kaldırılarak davanın her iki talepleri yönünden ta kabulüne karar verilmesi gerektiğini istinaf nedenleri olarak ileri sürmüştür.

Davalı ...

Hizmetleri Limited Şirketi vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesince davacı taraf ile davalı müvekkili şirket arasındaki hukuki ilişkinin ne olduğunun tespiti yapılmadan karar verildiğini, davacı tarafın beyanları, davacının davalı müvekkili şirket ve diğer davalı ile yaptığı sözleşmelere bakıldığında davacı şirket ile davalı müvekkili şirket arasındaki ilişkin Borçlar Kanunu 520 ve devamında yer alan maddesi " Simsarlık Sözleşmesi " (Tellallık) olduğunun görüleceğini, davacının yapacak olduğu işlemin bir taşınmaz satışı ya da kiralanması olmadığını,

özel okulun devrine ilişkin bir sözleşme kurulmasına aracılık etmek ve simsarlık sözleşmesi olduğunu, bu sözleşme gereğince davacının görevinin, devir için sözleşme imzalanacak tarafı bulmak ve sözleşme imzalanıncaya kadar gerekli olan her türlü işlemi yapmak ( aracılık, tarafları bir araya getirme, sözleşme şartlarının gerçekleştirilmesi,

fiyatın sözleşmede yer aldığı şekli ile uygulanmasını ve sözleşmenin bu şekli oluşmasını sağlamak ) olduğunu, davacı tarafın, üzerine düşen yükümlülüklerden sadece sözleşme yapılacak olan tarafı bulduğunu, bunun dışındaki yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu nedenle ücrete hak kazanmadığını, diğer tarafta devir bedelinin gerçekte 650.000,00 TL olduğunu bu nedenle sözleşmede belirlenen 1.100.000,00 TL üzerinden yapılan hesabın hatalı olduğunu istinaf nedenleri olarak ileri sürmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava, simsarlık sözleşmesi gereğince komisyon ücretinin tahsili istemine ilişkindir.

Dairemizce istinaf incelemesi, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520. ve devam maddelerinde düzenlenmiştir.

Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.

Kanun’un 521. ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez.

Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK'nın 521/1 madde hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 11/10/2022 tarih, 2021/(13)3-243 Esas -2022/1283 Karar sayılı ilamı).

Somut olayda, davalı ... Koleji şirketi tarafından işletilen özel okul işletmesinin devri konusunda davacı simsar ile davalı devreden ... Koleji arasında 07.04.2021 tarihli simsarlık sözleşmesinin imzalandığı, devir bedelinin 1.100.000,00 TL olup, simsarın alıcı bulup işletmenin devrine aracılık etmesi halinde devir bedelinin %5 i tutarında hizmet bedeli alacağı konusunda tarafların anlaştıkları, davacının alıcı olarak diğer davalı ... Kurumları şirketi ile irtibata geçtiği ve alıcı ile de ayrı bir sözleşme yapıldığı, 14.04.2021 tarihli bu sözleşmede de devir bedelinin 1.100,000,00 TL olup, devir halinde devir bedelinin %3 + KDV’sinin, kiralama halinde ise yıllık kira bedelinin %12 + KDV’sinin komisyon alacağı olarak belirlendiği görülmüştür.

Devam eden süreçte davalılar arasında ticari işletme devrinin gerçekleştiği bu doğrultuda noterde gerekli sözleşmenin de yapıldığı ihtilafsızdır.

05.06.2018 tarihli 30442 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ve sözleşmelerin imzalandığı tarih itibariyle yürürlükte bulunan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 1/ k bendinde, Taşınmaz ticareti: Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık faaliyetleri ile bu faaliyetlerle birlikte yürütülen ve 13 üncü maddede belirtilen diğer faaliyetler olarak" tanımlanmıştır.

Taşınmaz ticaretine konu hizmetler başlıklı 13. maddede ise; taşınmazlarla ilgili olarak alım satım kiralama ile birlikte mülkiyeti devir borcu doğuran işlemler, ayni veya şahsi hak tesis eden işlemler, devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlanmasına dair işlemler, taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetler şeklinde açıklama yapılarak bu hizmetlerin neler olduğuna geniş şekilde yer verilmiştir.

İlgili yönetmelik hükümlerine göre ticari işletme devrinin de taşınmaz ticaretine konu hizmetlerden olduğu, yukarıda yer verilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararı dikkate alındığında, taşınmaz ticaretine ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılmış olması sebebiyle geçerli olduğu, simsarın ücrete hak kazanması için asıl sözleşmenin geçerli olarak yapılmasının gerekli ve yeterli olduğu, eldeki davada bu şartların gerçekleştiği ve bu nedenle simsarın sözleşmede kararlaştırılan ücrete hak kazandığı anlaşılmaktadır.

Davacı taraf esasen kiralama olduğunu belirterek ... ve ... şirketi ile yapılan sözleşmede, kiralamaya göre belirlenen komisyon ücretine hükmedilmesi gerektiğini istinaf sebebi olarak ileri sürmüş ise de; yapılan işlem ticari işletmenin devrine ilişkin olduğundan sözleşmede devir halinde kararlaştırılan komisyon ücretine göre karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Bu nedenle davacının istinaf başvurusu reddedilmiştir.

Davalı ... Koleji şirketinin istinaf başvurusunun değerlendirilmesinde; yukarıda da ifade edildiği gibi simsarın ücrete hak kazanması için asıl sözleşmenin geçerli olarak yapılması gerekli ve yeterli olup, eldeki davada bu şartların gerçekleştiği ve bu nedenle simsarın sözleşmede kararlaştırılan ücrete hak kazandığı anlaşıldığından davalının, simsarın sözleşme konusu diğer edimlerini yerine getirmediğinden söz ederek ücrete hak kazanmadığına dair istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir. Yine simsarın komisyon alacağının, sözleşmede yazılı devir bedeli üzerinden hesaplanması ... olup devreden ile devir alan arasında kararlaştırılan devir bedeli, davacı simsarı ilgilendirmemektedir. Davalının bu yöndeki istinaf başvurusu da haksızdır.

Ancak; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin "Hizmet bedeli" başlıklı 20. maddesinde; Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamayacağı (1), aksi kararlaştırılmadığı sürece hizmet bedelinin taraflar arasında eşit paylaşılarak ödeneceği (3), devreden ve devralan ile ayrı ayrı sözleşmeler yapılsa bile sadece tek bir hizmet bedeli ödeneceği (6) düzenlenmiştir.

Eldeki davada davacı simsarın her iki davalıyla ayrı ayrı sözleşmeler yapsa bile sadece tek bir hizmet bedeli alabileceği, bunun da sözleşmede belirlenen 1.100.000,00 TL devir bedelinin %4 ü olan ....000,00 TL tutarı aşamayacağı, davalı ... ve ... şirketinin sözleşmede %3 ü oranında hizmet bedeli ödemeyi kabul etmesine ve bu doğrultuda kurulan hükme karşı davalı tarafça istinaf başvurusunda bulunulmamasına göre, diğer davalı ... şirketinin sadece kalan %1 lik kısımdan sorumlu tutulabileceği, bunun da 11.000,00 TL olduğu anlaşıldığından, Mahkemece anılı yönetmelik hükümleri dikkate alınarak ... şirketi yönünden bu tutarla sınırlı olarak hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz bulunmuş, davalının bu yöndeki istinaf başvurusu haklı görülmüştür.

Sonuç olarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı ... Koleji vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

...