Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2023/214 K.2025/327

İncelenen Kararın Mahkemesi:Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi Tarihi:04/11/2022 Davanın Türü:Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Karar Yazım T:20/03/2025

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacı vekili açtığı dava ile, davacı ve davalı yüklenici ...

İnşaat A.Ş. arasında Antalya 4. Noterliğinin 05/11/2014 tarih ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre imar tadilatının 8 ay içerisinde sonuçlandırılması gerektiğini, davalının bu işi savsakladığını, 06/04/2016 tarihinde imar tadilatının yapıldığını, imar planı tadilatının kesinleşmesinden sonra 3 ay içerisinde mimari projenin hazırlanarak inşaat ruhsatının alınması gerektiğini, davalının inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 36 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesini alarak inşaatı teslim etmesi gerektiğini,

inşaat ruhsatının 3 ay içerisinde alınmayıp 13/01/2017 tarihinde alındığını, inşaat ruhsatı alınmasına kadar davalının basiretli bir tacir gibi davranmadığını, süresinde sözleşmenin ifasının mümkün olmadığından davalıya ihtarname gönderildiğini, davalıya KYK kapsamında kayyım atandığını, sözleşmenin yapılmasından 2 yıl 2 ay 9 gün sonra tadilat projesinin kesinleşerek inşaat ruhsatının alındığını, davalının dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, mahkemece yapılan tespitte inşaat seviyesinin inşaatın % 0,5 seviyesinde kaldığını, kalan sürede inşaatın bitirilmesinin mümkün olmadığını,

sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevabında, taraflar arasında 05/11/2014 tarihinde noterde sözleşme yapıldığını, imar tadilatının 06/04/2016 tarihinde kesinleştiğini, bu süreçte davalının kusurlu olmadığını, ... belediyesince başvuru yapılmasına rağmen işlemlerin geciktirildiğini, davalının süresi içerisinde ruhsat başvurusu yaptığını ancak belediyenin ruhsat işlemlerini geç yaptığını, Antalya 1. Sulh Ceza Hakimliğinin 14/06/2017 tarih ve ... D.

İş sayılı kararı ile davalıya TMSF'nin kayyım olarak atandığını, TMSF tarafından 30/06/2017 tarihinde şirket yönetim kuruluna atamalar yapıldığını, davacının kötü niyetli ihtarname çektiğini, davalının ruhsat alımından itibaren 36 aylık süresi bulunduğunu, mücbir sebep sebebiyle inşaatın tamamlanmasında gecikmeler olduğunu, 13/01/2020 tarihinde inşaatın teslim edileceğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen karar dairemizin ... Esas ... Karar sayılı ilamıyla ticaret mahkemelerinin görevli olması nedeniyle ortadan kaldırılmış olmakla, Antalya Asliye Ticaret Mahkemesince yapılan yargılama sonunda taraflar arasında Antalya 4. Noterliğinin 05/11/2014 tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile mal sahibi davacı ve davalı müteahhit arasında, ... İlçesi ...

Mahallesi ... ada 8 parsel, ... ada 1 parsel, ... ada 1 parsel ve ... ada 1 parsellerin 21/01/2016 tarih ve ... sayılı encümen kararı ve parselasyon uygulaması gördüğü, ... ada 8 parselin uygulama sonucu ... ada 1 parsele, ... ada 1 parselin ... ada 1 parsele dönüştüğü, ... ada 1 parselin ... ada 1 parsel, ... ada 1 ve 2 parsele, ... ada 1 parselin ise ... ada 2 ile 3 parsele dönüştüğü, taşınmazlar üzerine inşaat yapılması hususunda anlaşma yapıldığı, anlaşma uyarınca davalı ...

A.Ş'nin inşaat yapma yükümlülüğünü üstlendiği, mahkemece dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan keşifte, davalının inşaatı %1 seviyesinde bıraktığı, davalı şirketin Antalya 1. Sulh Ceza Hakimliğinin 14/06/2017 tarihli ve ... değişik iş sayılı kararı ile 674 sayılı KHK kapsamında TMSF'nin şirkete kayyum olarak atandığı, sözleşme hükümlerinin gerçekleştirilmediği,

sözleşmeye göre imar planında tadilat yaptırılması sonucu oluşacak yeni arsalara villa yapılacağı, imar tadilat planı ilgili Belediyece kabul edildikten ve plan kesinleştikten sonra yüklenicinin 3 ay içinde gerekli mimari projeyi hazırlayarak ilgili Belediyeden inşaat ruhsatı almak zorunda olduğu ve inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içinde tamamlanarak yapı kullama izin belgesi alınabilir hale getirileceği, belirlenen sürede işin bitirilememesi halinde her villa için emsal kira bedeli kadar aylık tazminat ödemek şartıyla yükleniciye 3 ayı geçmemek üzere ek süre verileceğinin düzenlendiği, ...

Belediyesinden alınan yazıda davaya konu taşınmazlardaki imar tadilatı ...

Belediyesi 12/06/2015 tarih ve 497 sayılı kararı ile değiştirilerek onaylandığı, 30.09.2015 tarihinde askıdan inerek kesinleştiği, ancak bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere davaya konu taşınmazlarda ... ada 1 parsele ait yapı ruhsatına esas onaylı mimari proje bulunmakla birlikte ... ada 1, 2 ve 3. parsellere ait herhangi bir yapı ruhsatı dahi olmadığı, keşif sırasında yapılan incelemede parseller üzerinde herhangi bir inşaat çalışmasının olmadığı, inşaat bilirkişisi raporunda; ... ada 1 parselin inşaat seviyesinin %1 olduğu, sözleşme kapsamındaki diğer parsellerde herhangi bir çalışmanın olmaması sebebiyle seviyenin %0 olduğu,

yapı ruhsat tarihinin 13/01/2017 olduğu, sözleşmeye göre ruhsat tarihinden sonra en geç 36 ay içerisinde inşaatın tamamlanarak, yapı kullanma izin belgesi alınabilir hale getirilmesi gerektiği, bu sürenin 13/01/2020 tarihinde sona ereceği, 13/01/2020 tarihinde bu inşaatın tamamlanarak yapı kullanma izin belgesi alacak duruma getirilemeyeceğinin belirlendiği, sözleşmenin yerine getirilmemesinde davacı mülk sahibinin herhangi bir kusurunun ve sorumluluğunun olmadığı, davalı tarafın kendi üzerine düşen edimini yerine getirmediği, sözleşme üzerinden geçen zaman ve ifa süresinin dolmuş olması,

inşaatın seviyesi dikkate alındığında davalının edimini getirmesinin artık beklenemeyeceğinin gözetilerek davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmekte haklı olduğu sonucuna varılmakla davanın kabulüne karar verilmesi gerekçesiyle davanın kabulü ile; taraflar arasında akdedilen Antalya 4. Noterliği'nce düzenlenen 05/11/2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davalı vekili, her davanın açıldığı tarihteki duruma göre değerlendirilmesi gerektiği, davalı şirketin edimlerini yerine getirirken şirket sahibinin tutuklanarak cezaevine girdiği ve şirkete 14/06/2017 tarihinde kayyım atandığı, 19/07/2017 tarihinde davalıya fesih ihtarı gönderildiği, Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde fesih davası açıldığı, davacı tarafın sözleşmeye aykırı ve kötü niyetli olarak dava açtığı, yüklenici tarafında arsalarda tevhit ve ifraz işlemleri yapıldığı, davalı şirket sahibinin 20/02/2020 tarihinde beraat ettiği ve kayyımın görevinin sona erdiği,

Asliye Hukuk Mahkemesince verilen fesih kararının Bölge Adliye Mahkemesince kaldırıldığı, mahkemece kaldırma kararı sonrası yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasını talep etmelerine rağmen hatalı rapor esas alınarak karar verildiği, görevsiz mahkemede yapılan keşif ve bilirkişi raporuna göre karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, davalının 13/04/2020 tarihine kadar süresi varken fesih ihtarı göndermesinin kötü niyetli olduğu, feshi gerektiren bir husus olmadığı, mahkemede şirket lehine yeterli savunma yapılmadığı, mahkeme kararı olmaksızın tek yanlı feshin mümkün olmadığı,

erken açılan davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddi gerektiği, davalı şirket sahibinin tutuklanmasının mücbir sebep olduğu, bu hususun dikkate alınması gerektiği, yine pandemi sürecindeki kapanma sürelerinin sözleşme süresine eklenmesi gerektiği, davacı kooperatif tarafından plan değişikliği yapılması için genel kurul kararı alındığı ve davalı şirkete yetki verildiği, bu sürenin sözleşme süresine ilavesi gerektiği, davacının kötü niyetli davrandığı, imar durumunun değiştirilmesi ve kesinleşmesi için davalı şirketten faydalandığı, üyelerden müstakil tapu devrini sağladığı, sözleşmenin uygulanmasını imkansız hale getirdiği,

mahkemenin yeniden bilirkişi incelemesi yaptırarak rapor aldırması gerektiği, imar planı değişikliğinin 1,5 yıl sonra sonuçlandırıldığı iddiasının gerçek dışı olduğu, davalıdan kaynaklanan bir kusur bulunmadığı, ruhsatın sözleşmede kararlaştırılan sürede alınmamasının temerrüt için yeterli olmadığı, yüklenicinin herhangi bir kusurunun bulunmadığı, dava tarihine kadar hiçbir gecikme olmadığı gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemi olup, davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.

2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı

İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.

3. Değerlendirme

3.1.Harca tabi davalarda nisbi harcın eksik olması halinde ne şekilde işlem yapılacağı 492 Sayılı Harçlar Kanununun 30. ve 32. maddelerinde gösterilmiştir. Verilen süre içerisinde noksan harç tamamlanmadığı takdirde davaya devam olunamaz. Bu durumda yapılacak işlem, dosyanın işlemden kaldırılmasıdır. Sonraki 3 ay içerisinde harç eksiği tamamlanarak davanın yenilenmemesi halinde ise, HMK'nun 150. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekir. Kamu düzeninden olan ve Hakim tarafından re'sen gözetilmesi gereken eksik harcın ikmali davaya devamın şartı niteliğindedir.

3.2. İlk derece mahkemesince geriye etkili feshi istenilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazların varsa üzerindeki mevcut imalatlarla birlikte dava tarihi itibariyle belirlenen değeri üzerinden hesaplanacak peşin nispi harçtan, daha önce yatırılan harç düşülerek belirlenecek eksik harç tamamlattırıldıktan sonra yargılamaya devam edilmesi gerekirken, bu eksiklik giderilmeden yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun düşmemektedir.

3.3. Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a/4 maddesi uyarınca, esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

V. KARAR