Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2025/103 K.2025/1207

İncelenen Kararın Mahkemesi:Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi Tarihi:07/11/2024 Davanın Türü:Tazminat Dava Tarihi:29/12/2022 Karar Yazım T:11/11/2025

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacı vekili açtığı dava ile, davacı şirketin, 22/12/2020 tarihinde, Isparta ili ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazdaki 53 ve 54 numaralı bağımsız bölümleri, inşaat projesini ve katalogları inceleyerek, henüz inşaat tamamlanmadan davalı müteahhit firma aracılığıyla satın aldığını, davacı şirketin davalı yüklenicinin taraf olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, davalı şirketin inşaatı projeye uygun şekilde tamamlamamasına,

eksik ve ayıplı işlerin bulunmasına karşın 25/12/2020 tarihinde yapı kullanma izin belgesi aldığını, yaptırdıkları delil tespiti neticesinde düzenlenen bilirkişi raporuyla, eksik ve ayıplı işlerin bedelinin, dükkanlara ilişkin aylık kira bedellerinin belirlendiğini, bu nedenlerle davacının taşınmazları hiçbir zaman kullanamadığını ve kiraya veremediğini, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten yaklaşık 10 ay sonra, taşınmazları değerinin altında satmak zorunda kaldığını ve bu şekilde zarara uğradığını belirterek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksik ve ayıplı işler nedeniyle taşınmazın değer kaybı ve 25/12/2020 - 23/10/2021 tarihleri arasında taşınmazın kiralanabilir durumda olmaması nedeniyle mahrum kalınan kar kaybı karşılığı 1.000,00 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesiyle değer kaybı/eksik-ayıplı iş bedeli yönünden taleplerini 300.552,00 TL'ye, kira kaybı yönünden taleplerini ise 84.433,33 TL'ye arttırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili cevabında, davalı şirketin, arsa sahipleri ... ve ... ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şartları doğrultusunda yapılan binadaki, C blok 53 ve 54 nolu bağımsız bölümlerin, davalı tarafından dava dışı üçüncü kişilere satıldığını, bu sebeplerle aktif husumet yokluğundan davanın reddi gerektiğini, davacı tarafın TBK 474.maddesi gereği süresinde ayıp ihbarı külfetini yerine getirmediğini, eksik ve ayıplı imalata ilişkin tazminat isteminin soyut ve mesnetsiz olduğunu, arsa sahiplerinden kaynaklanan nedenlerle ve mücbir sebeple teslimde gecikme yaşandığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesi, davacı vekili tarafından, davacı şirketin 22/12/2020 tarihinde Isparta İli ... Mahallesi ...

Mevkii ... ada ... parsel C blok zemin kat 53 ve 54 numaralı bağımsız bölümleri satın aldığı, davalı şirketin inşaatın müteahhidi olduğunu, davacı şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı, inşaat projesini ve kataloglarını inceleyip beğenerek, 53 ve 54 numaralı bağımsız bölümleri inşaat henüz tamamlanmadan davalı müteahhit firma aracılığı ile satın aldığı, davalı müteahhidin söz konusu inşaatı taahhüt ettiği projeye uygun şekilde tamamlamadığı, inşaatta eksiklikler bulunduğu, eksik ve ayıplı olarak kullanılabilir bir durumda olmaması nedeniyle, taşınmazı hiçbir zaman kullanamadığı ve kiraya veremediği,

bu nedenle eksik ve ayıplı bırakılması nedeniyle taşınmazların değer kaybına ve mahrum kalınan kar kaybına ilişkin dava açmış ise de, davacının satış suretiyle satın aldığı dava konusu C blok zemin kat 53 numaralı bağımsız bölümün yüklenici davalı adına kayıtlı iken, öncelikle dava dışı dava dışı ... İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti.'ne, bu şirketten ... Sanayi Turizm Ticaret İnşaat Ltd.

Şti.'ne, bu şirketten de davacı şirkete devredildiği, dava açılmadan önce ise 26/10/2021 tarihinde davacı şirket tarafından da satış yoluyla ... isimli kişiye devredildiği, dava konusu C blok zemin kat 55 numaralı bağımsız bölümün, yüklenici davalı adına kayıtlı iken, öncelikle dava dışı dava dışı ...'na, bu kişiden ... Sanayi Turizm Ticaret İnşaat Ltd.

Şti.'ne, bu şirketten de davacı şirkete devredildiği, dava açılmadan önce ise 26/10/2021 tarihinde, davacı şirket tarafından da satış yoluyla ... isimli kişiye devredildiği, davacı her ne kadar eser sözleşmesi kapsamında alacak talep etmiş ise de, düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin tarafı olarak dava dışı arsa sahipleri ve davalı yüklenici yer almakta olup, davacının sözleşmesinin tarafı olmadığı ve eser sözleşmesine dayanmadığı, taşınmaz satış sözleşmesine dayandığı, davacı ile davalı yüklenici arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı,

satın aldığı bağımsız bölümleri kendisi de satış suretiyle devrettiğinden, davacının satış sözleşmesi kapsamında davalıdan dava konusu alacak talep edemeyeceği, davacının talepleri yönünden davalıya husumet yöneltemeyeceğinin anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davacı vekili, davalı müteahhidin sadece arsa sahiplerine ya da kendisinin taşınmaz sattığı kişilere karşı değil, iskan tarihinden önce taşınmazı satın alan üçüncü kişilere karşı da sorumlu olduğu, davacı şirketin dava konusu taşınmazları henüz inşaat tamamlanmadan ve davalı şirket aracılığıyla satın aldığı, davalının sorumluluğunun sadece eser sözleşmesinden kaynaklanmadığı, İmar Kanunu ve yasal mevzuattan da kaynaklandığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eksik ifa nedeniyle tamamlanmadığından teslim şartının hukuken gerçekleşmiş sayılmayacağı, taşınmazda bulunan eksik işler sebebiyle yüklenicinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğunun devam edeceği gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, davacının satın aldığı taşınmazlardaki eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğranıldığı ileri sürülen zararın tazmini istemine ilişkindir. Davanın tarafları arasında sözleşme ilişkisi bulunmamakta olup, davalı dava konusu bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların bulunduğu binayı inşa eden müteahhittir.

2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı

İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.

3. Değerlendirme

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire, ortaya koyduğu gerekçeye ve ayrıca davalının yüklenici olarak yer aldığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının taraf olarak yer almamasına, davacı ile davalı arasında alım-satım akdi bulunmamasına, davacının taşınmazları davalının sattığı dava dışı şahıslardan satış yoluyla devralmış olmasına, dolayısıyla davanın tarafları arasında sözleşme ilişkisi bulunmamasına göre, mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı,

istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

V. KARAR