İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2022/246 K.2024/991

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkili şirketin sahibi olan ... ile davalı şirket arasında imzalanan 03/11/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi gereğince ... ada, 1 parselde bulunan İstmarina isimli projede satın almış olduğu ... Blk. ...

Kat, ... nolu dairenin müvekkiline teslimi konusunda anlaşıldığını, sözleşme gereğince teslim süresinin sözleşmenin imzalanmasını müteakip üç yıl olarak belirlendiğini, 15/05/2018 yılında teslimatın yapıldığını, sözleşmeye ek olarak yapılan 20/01/2015 tarihli sözleşme gereğince, bir adet buzdolabı, bir adet bulaşık makinesi ve bir adet mikrodalga fırının da müvekkiline bila teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından davalı şirkete Antalya ...

Noterliğinin 19/03/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira kazanç kaybının ve eksik teslim edilen işlerin tamamlanmasının talep edildiğini, davalının ihtarnameye cevap vermediğini, ihtarname tarihi itibariyle, müvekkilinin geç teslimat nedeni ile kira kazancı kaybı ve buzdolabı, bulaşık makinesi ve mikrodalga fırının müvekkilinin teslim edilmediğini, halen de bahse konu konutun teslim edilmiş olmasına rağmen yaşamaya müsaade edilmediğini, yazılı teslim yapılmasına müteakip müvekkilinin tüm alacak ve hakları işle birlikte 27/02/2018 tarihli ve davalı tarafından muvafakati ile birlikte iş bu daireyi sahibi olduğu, ...

Tic.

A.Ş.'ne devir etmiş olduğu için dava hakkının müvekkili şirkette olduğunu, uğranılan kira kazanç kaybının ve eksik teslim edilen ve teslim belgesinde de belirtilen kırık lavabo, parke çıtaları, genel banyo duş altı çıtası, balkon sonlamaları, ahşap mobilyala rötuşlarının tamiri için gereken masraflar ve buzdolabı, bulaşık makinesi ve mikrodalganın evin konum ve kalitesi göz önüne alındığında orta halden daha iyi modellerinin tahsili için dava tarihi itibariyle halen tapu teslimi yapılmadığı,

çevre düzenlemesinin yapılmadığı ve iskan alınmadığı sebebi ile bu süreçte uğranılan değer kaybının tahsili için davayı açtıklarının belirterek mahrum kalınan kira kazancının şimdilik 1.000,00 TL 'sinin, eksik işler nedeniyle uğranılan zararın şimdilik 1.000,00 TL'sinin ve çevre düzenlemesinin halen yapılmamış olması sebebiyle değerlenen satışın yapılmadığı sebebiyle değer kaybının şimdilik 1.000,00 TL 'si olmak üzere toplam 3.000,00 TL'nin davalılardan alınarak kendilerine ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ile, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin, ... Tic. A.Ş.

Adi Ortaklığı arasında akdedildiğini, her ne kadar adi ortaklığın tüzel kişiliği olmasa da ayrı bir muhasebesi olduğundan verilecek olan kararın iş bu adi ortaklığı adına verilmesini talep ettiklerini, davacının taleplerini incelendiğinde uğramış olduğu zararlarının neler olduğu ve bu zarara karşılık ne talep ettiğinin anlaşılamadığını, davanın usulden reddinin gerektiğini, müvekkili şirket tarafından davaya konu edilen taşınmazın dava dışı ... 'a 15/02/2018 tarihinde teslim edildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin bu teslimle son bulduğunu, davacının devir aldığı ... ile yapılan konut sözleşmesinde,

temlik için müvekkilinin onayı gerektiğini, müvekkilinin onay vermediğini, esasen de teslimle sona ermiş olan bir sözleşmeyi, bu teslim tarihinden sonra devir alındığından bahisle müvekkiline dava açılmasının mümkün olmadığını, teslim sırasında saklı tutulmayan hakların teslimden sonra talep ve dava edilmeyeceğini, ... 'ın 15/02/2018 tarihinde imza altına almış olduğu teslim ve tesellüm tutanağı ile iddia edilen gecikmeye dair herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunmadığını, iddia edilen alacağını da saklı tutmadığını, BK.179/2 maddesi uyarınca davacının gecikme tazminatı talep edebilmesinin mümkün olmadığını,

davacının devir aldığı ... 'ın davacıya devirden önce müvekkili şirketi ibra ettiğini, ... 'ın talep hakkının bulunmadığı bir hususta devir alanının talepte bulunabilmesinin mümkün olmadığını, davacının ancak müvekkili şirketin teslime davet ettiği 08/12/2017 tarihine kadar yaşanmış gecikme nedeniyle tazminatı talep edebileceğini, müvekkili şirket tarafından dava dışı ... 'a buzdolabı, fırın, bulaşık makinesi, mikrodalga taahhüdünde bulunulmadığını, davaya konu konutun tesliminden kısa bir süre gecikme yaşandığını, bu gecikmenin de mücbir sebepten kaynaklandığını,

15 Temmuz 2016 darbe girişimi nedeniyle müvekkili şirket gibi yüksek iş gücü ve finansman gerektiren işlerin sekteye uğramadığı veya işlerin olumsuz etkilenmediğini iddia etmenin hakkaniyete de uygun düşmeyeceğini, bu hususta İstanbul Valiliğine ve keza İçişleri Bakanlığına yazı yazıldığında vaki darbe teşebbüsü nedeniyle inşaat sektöründe gecikmenin ne kadar süre olduğunun ortaya çıkacağını, davayı kabul anlamına gelmemek kaydı ile dava dışı ... 'ın neticei talep kısmında belirtmiş olduğu "eksik işler nedeniyle uğranılan zarar" talebi ile "İskan alınamamasından kaynaklanan zarar" talebinin içerik bakımından aynı mahiyette olduğu,

talep bakımından tekerrür içeren iş bu taleplerinin reddi gerektiğini, davacının metre kare eksiğine dair iddiasına itiraz ettiklerini, müvekkili şirketin sözleşme ekinde yer alan mimari proje ve teknik şartnameye uygun olarak edimini ifa ettiğini, davacının usulü eksikliklerini yerine getirmesi, talep miktarını belirtmesi ve haçlandırması gerektiğini, faiz oranı ile talep edilen faizin hukuka aykırı olduğunu belirterek öncelikle davanın usulden reddini, aksi halde talep sonucunun somutlaştırılması, cevap ve itiraz hakları saklı kalmak üzere haksız davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi 08/09/2020 tarih 2019/658 Esas 2020/324 Karar sayılı kararında; "....Yapılan yargılama sonucunda dosya kapsamındaki tüm delillere alınan raporlara göre davalılar ile dava dışı olup davacı şirketin yetkilisi ve dayanak sözleşme uyarınca mevcut alacaklarını davacı şirkete temlik eden ... arasında Beyoğlu ... Noterliği'nce düzenlenmiş 03.11.2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığı, davalıların ... ili ...

İlçesi ... ada ... parselde kayıtlı ... Projesinde yer alan ... Kat ... (numara değişikliği bildirim yazısına göre 257) nolu bağımsız bölümün satışının konu edildiği sözleşme uyarınca bağımsız bölümün 15.04.2018 tarihli teslim tesellüm tutanağına göre dava dışı ...

15.02.2018 tarihinde teslim edildiği ve 15.04.2018 tarihli teslim tesellüm tutanağında sözleşme tarafı ... davaya dayanak sözleşme uyarınca bağımsız bölümü oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz elektrik doğalgaz, sıhhi tesisat, ısıtma- soğutma tesisatının çalışır durumda ve görünen hiçbir kusuru bulunmaksızın görüp inceleyerek teslim aldığını ve yine ana sözleşme nedeni ile davalılardan ve dava dışı arsa malikinden her ne nam adı altında olursa olsun tazminat, gecikme cezası vs. gibi herhangi bir talebi olmadığını, teslim aldığı gayrimenkulde hiçbir eksiklik ve ayıbın bulunmadığını,

sözleşme nedeni ile davalıları ve dava dışı arsa malikini tamamen ibra ettiğini beyan ederek tutanağı imzaladığı, ... hem ana sözleşmenin asıl tarafı olduğu gibi hem de davacı şirketin yetkilisi olması nedeni ile ibraname ile T.M.K 2. Maddesi uyarınca bağlı olduğu vicdani kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde davanın reddine karar vermek gerekmiştir. .."gerekçesi ile, Davanın REDDİNE, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu, Davalı firma daire teslimi esnasında maliklere ilgili tutanağı zorunlu olarak imzalatmakta olup ilgili daire müvekkili incelenerek eksiklik ve ayıp olmadığını kontrol edilerek akabinde imzalanmadığını, davalı firma daire teslimi esnasında zorunlu olarak ilgili tutanağı müvekkiline imzalattığını, kaldı ki, tutanak tarihleri yerel mahkemece doğru tespit edildiğinde de görüleceği üzere tutanağın tarihi teslim tarihiyle aynı olmakla aradan müvekkilinin eksikliği ve ayıbı kontrol edebileceği, görebileceği bir zaman da geçmediğini,

ilgili tutanağın Davalı tarafça aynı gün zorunlu olarak imzalattığı gerçeği karşısında tutanağın hukuken geçerliliği olmadığını, İleri sürerek istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının istinaf incelemesi sonucunda kaldırılmasına, davanın kabulüne, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı mahrum kalınan kira kazancı, eksik işler nedeni ile uğranılan zarar, iskan alınmaması tapu tescilinin yapılmaması ve çevre düzenlemesinin halen yapılmamış olması sebebi ile uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.Mahkemece, davanın reddine, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Somut olayda, Beyoğlu ...

Noterliği tarafından düzenlenen 03.11.2014 tarihli ... yevmiye sayılı "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile Davalılar ... Tic A.Ş - ... Tic A.Ş ortak girişimi ile davacı şirket yetkilisi dava dışı ... arasında ... İli ... İlçesi ... ada ... Parselde kayıtlı ... Projesi'nde yer alan ... Blok ....

Kat ... nolu (Numara değişikliği bildirimi yazısı ile ... nolu olduğu bildirilen ) daire nitelikli bağımsız bölümün 1.148.491,00 TL bedel ile satışının konu edildiği, sözleşmenin 13.1.

Maddesinde; bağımsız bölümün teslim tarihinin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 36 ay olduğu, satıcının mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihine kadar teslimle mükellef olmayacağı, sözleşmenin 13.2. Maddesinde.

Bağımsız bölümlerin teslim yerinin proje mahalli olduğu, satıcı tarafından, yazılı, elektronik ileti veya kısa mesaj yoluyla yapılacak bildirimde belirtilen yer ve tarihte, alıcı veya noterden hazırlanmış vekaletname ile tayin edeceği vekili marifetiyle bağımsız bölümü teslim almak zorunda olduğu, birden fazla alıcı varsa alıcılardan birine yapılan tebligatın ve teslimatın diğerlerine de yapılmış sayılacağının düzenlendiği, 15.02.2018 tarihli teslim tesellüm tutanağında ; "...

Blok ... nolu dairenin 15.02.2018 tarihinde sözleşmesinde belirtildiği şekilde teslim alındığı, açıklamalar kısmında ebeveyn banyo lavabosunun kırık, parke çıtaları, mutfak kapı camı, genel banyo duş tekne alt çıtası, balkon sonlamaları (tekmelik, baskı çıtaları, süzgeç kapakları) ahşap mobilya genel rötüş (iç kapılar dahil) tezgahlar zımpara rötüş, bulaşık makinesi, buzdolabı, mikrodalga taahhüt sözü dairede mevcut değildir," şeklinde yazılıp davalılar ile teslim alan dava dışı ... tarafından imzalandığı, Teslim tesellüm tutanağı başlıklı 15.02.2018 tarihli tutanakta ise;''...

İli, ... İlçesi ... Ada, ... No'lu parselde bulunan ... yukarıda blok numarası ve bağımsız bölüm numarası belirtilen gayrimenkul 15/02/2018 Tarihinde, sözleşmesinde belirtildiği şekilde teslim alınmıştır. Sözleşme ekindeki teknik şartname, Alıcı (teslim alan ) ile tek tek değerlendirilmiş, gözden geçirilmiş, bağımsız.

Bölümün teknik şartnamede ve sözleşmede belirtilen özelliklere uygun olduğu, bayındırlık tüzük ve yönetmeliklerine göre yapılmış bulunduğu ve ayrıca teknik şartnamede belirtilen evsaf ve özelliklerde olduğu görülmüş ve buna göre gayrimenkul anahtarı ile teslim alınmıştır.

Söz konusu bağımsız bölümün oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda ve eksiksiz olduğunu, elektrik, doğalgaz, sıhhi tesisat, ısıtma-soğutma tesisatının çalışır durumda olduğunu ve görünen hiçbir kusur bulunmadığını görüp tetkik ederek kabul ettiğimi beyan ederim...Aramızda yapmış olduğumuz sözleşme dolayısıyla Yüklenici ... TİC. AŞ-... TİCAŞ. ORTAK GİRİŞİMİ ile Arsa Maliki ...

ANONİM ŞİRKETİ” nden her ne nam adı altında olursa olsun, tazminat, gecikme cezası vs. gibi herhangi bir talebim olmadığını, aynı zamanda. teslim aldığım gayrimenkulde hiçbir eksiklik ve ayıbın olmadığını, bu sözleşme nedeni ile Yüklenici ... TİCAŞ-... TİC.AŞ. ORTAK GİRİŞİMİ ile Arsa Maliki ...

ANONİM ŞİRKETİ' ni tamamen ibra ettiğimi beyan ve kabul ederim...'' Şeklinde yazılıp teslim eden davalılar ile teslim alan dava dışı ... tarafından imzalandığı, Teslim tesellüm tutanağının düzenlendiği 15/02/2018 tarihinden sonra davaya konu Beyoğlu .... Noterliğinden yapılan 03.11.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ... A.Ş. ile yapılan ... Projesi... 1.137.119,80 TL bedelli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin Kadıköy....

Noterliği'nin 27.02.2018 tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde sözleşmesi ile aynı şartlarla bütün hak ve hukuki vecibelerin davacı ...

Tic A.Ş.'ye devredildiği, devre ilişkin noterlikçe düzenlenen sözleşmede davalıların ve dava dışı arsa sahibi ...A.Ş.'nin devire açıkça onay verdiklerinin belirtildiği, Davacı tarafça taşınmazın 15/05/2018 tarihinde teslimatının yapıldığını ileri sürülmüş ise de, 15/02/2018 tarihli teslim tesellüm tutanağına göre taşınmazın 15/02/2018 Tarihinde, sözleşmede belirtildiği şekilde davacı şirkete taşınmazı devreden önceki malik dava dışı ...'a teslim edildiği belirtilmiştir.

Teslim tesellüm tutanağı başlıklı 15.02.2018 tarihli tutanak ile konutun davacı tarafa taşınmazı devreden dava dışı ...'a teslim edildiği ve aynı tutanak ile dava dışı ... tarafından davalı tarafın ibra edildiği, ibra sözleşmesinin imzalandığı anda taşınmazı devir alanın iradesinin sakatlandığına yönelik iddia ileri sürülmediği gibi bu yönde dosya kapsamına göre delilde olmadığından ibranın tarafları bağladığı anlaşılmıştır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nın 132. maddesi uyarınca ibra kavramı şu şekilde tanımlanmaktadır;“MADDE 132- Borcu doğuran işlem kanunen veya taraflarca belli bir şekle bağlı tutulmuş olsa bile borç, tarafların şekle bağlı olmaksızın yapacakları ibra sözleşmesiyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir.”İbra, borcu sona erdiren hallerden biri olup, bir edimi yerine getirme yükümlülüğünü hukuken ortadan kaldırır.

Bununla birlikte, borçlunun borcunu ortadan kaldırdığı gibi alacaklının alacak hakkını da sona erdirir. TBK.’nın 132. madde hükmü somut olay ile birlikte değerlendirildiğinde. 15.02.2018 tarihli ibranamede; ''...Aramızda yapmış olduğumuz sözleşme dolayısıyla Yüklenici ...TİC AŞ. ORTAK GİRİŞİMİ ile Arsa Maliki ...

ANONİM ŞİRKETİ” nden her ne nam adı altında olursa olsun, tazminat, gecikme cezası vs. gibi herhangi bir talebim olmadığını, aynı zamanda teslim aldığım gayrimenkulde hiçbir eksiklik ve ayıbın olmadığını, bu sözleşme nedeni ile Yüklenici ... TİCAŞ- .... TİC.AŞ. ORTAK GİRİŞİMİ ile Arsa Maliki ...

ANONİM ŞİRKETİ' ni tamamen ibra ettiğimi beyan ve kabul ederim...'' şeklindeki beyan gözetildiğinde, talebe konu zararlara ilişkin saklı tutmaya yönelik bir beyanın bulunmadığı gibi teslim aldığı gayrimenkulde hiçbir eksiklik ve ayıbın olmadığı açıkça beyan edildiğinden ibranın talebe konu alacakları da kapsadığı anlaşılmakla.

Bu tespitler doğrultusunda Mahkemece davanın reddine yönelik verilen hüküm ve gerekçesinde yasa ve usule aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, mahkemenin kabul ve gerekçesine göre davacı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.Sonuç olarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.