İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2025/1919 K.2025/1511

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sırasında verilen ara kararına karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili tarafından sunulan 17/07/2024 tarihli dilekçesinde özetle; taraflarınca davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket etmesi, sözleşmeye aykırı şekilde müvekkili şirketten izin almadan 3. Şahıslar üzerinden yaptığı daire satışları sebebiyle müvekkilinin zarara uğratması ve sözleşmede belirtilen ve üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle müvekkili yüklenici şirketin uğramış olduğu zararların tespit ve tahsiline konulu dava açıldığını, süren yargılamada 04/07/2023 tarihli ara karar ile davalı kooperatife ait İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Burhaniye Mah. ... pafta,

... ada 16 parselde yer alan bağımsız bölümlerin rayiç değer altında satışının engellenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiğini, davalı kooperatifin taraflarınca iletilen ihtarnameye rağmen rayiç değer altındaki satış işlemlerine devam ettiğini, 11/06/2024 tarihli dilekçesi ile daireler hakkında ihtiyati tedbir talep temek durumunda kaldıklarını, ilgili dairelerin ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 9, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 4, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 6, ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 6, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 1,

... ada 16 parsel A6 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel C Blok No Daire 9, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 7, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 4, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 5, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A9 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A8 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 10, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 5,

... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 5'te bulunan taşınmazlara ihtiyati tedbir şerhinin konulması ve satışların duruşmasını talep ettiklerini, bu nedenlerle, ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile davalı kooperatifin satışlarının durdurulmasını ve ekte sunulan listede yer alan ilgili taşınmazlara öncelikle teminatsız olarak mahkemece uygun görülmediği takdirde uygun görülecek teminat karşılığında ivedilikle ihtiyati tedbir konulmasını, masrafların davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.Yerel mahkemenin 19/03/2025 tarihli ara kararında;

davalı kooperatife ait İstanbul ili, Üsküdar İlçesinde bulunan ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 9, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 4, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 6, ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 6, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A6 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel C Blok No Daire 9, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 7, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 4, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 5, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A9 Blok No Daire 2,

... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A8 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 10, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 5, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 5'te bulunan taşınmazların rayiç değer altında satışının engellenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmiştir.

Davalı vekili ihtiyati tedbire itiraz dilekçesiyle, mahkemenin 13.05.2025 tarihli ara kararı ile “…davacı yan her ne kadar alacak talepli dava açmış olsa da; davaya konu taşınmaz üzerinde kendisine düşebilecek daireler üzerine tedbir konulması talebinde bulunmuştur.

Davacı yanın tedbir konulmasını talep ettiği bağımsız bölümlerin sözleşme kapsamında avans mahiyetinde olduğu gözetilerek (bu yönde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin 22/01/2025 Tarih, 2024/1916 Esas, 2025/46 Karar sayılı ilamı) doğrultusunda ihtiyati tedbir kararına itirazın reddine dair karar vermek gerekmiş…” gerekçesiyle itirazın reddine verilmiştir.

Dairemizin 16/09/2025 tarih, 2025/1172 Esas 2025/919 Karar sayılı kararı ile "tapu kayıtlarında bu bağımsız bölümlerin dava tarihinden önce 3. kişiler adına tescili yapılmışsa davaya dahil olmayan bu kişilerin konutlarına hangi yasal nedenlerle tedbir konulduğunun karar yerinde tartışılmadığı anlaşılmakla istinaf talebinin kabulüne karar vermek gerektiği, açıklanan nedenlerle,

davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verildiği," görülmüştür.Mahkemenin 03/11/2025 tarihli ara kararı ile;

dava konusu tazminat davası olup mahkemece tedbir konusu edilen taşınmazlara rayiç bedelin altında satılmaması yönünde tedbir kararı verilemeyeceği, mahkemece verilen 19.03.2025 tarihli tedbir kararı konusu davalı kooperatife ait İstanbul ili, Üsküdar İlçesinde bulunan ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 9, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 4, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 6, ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 6, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A6 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel C Blok No Daire 9, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 1,

... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 7, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 4, ... ada 16 parsel A3 Blok No Daire 5, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 1, ... ada 16 parsel A9 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A1 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A8 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 2, ... ada 16 parsel A2 Blok No Daire 10, ... ada 16 parsel A7 Blok No Daire 5,

... ada 16 parsel A4 Blok No Daire 5'te bulunan taşınmazlar ile yine Mahkememizce verilen 04.07.2023 tarihli tedbir kararı konusu İstanbul ili Üsküdar ilçesi Burhaniye Mah. ... pafta ... ada 3 parselde yer alan bağımsız bölümlere konulan tedbirlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.Davacı vekilinin 13/11/2025 tarihli istinaf dilekçesi ile;

taraflar arasında yapılan Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacı yüklenici müvekkil şirket kendi üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini ve inşaatı tamamladığını, tüm kooperatif üyelerinin dairelerini aldığını bir kısmının kiraya verdiğini, bir kısmının ise İhtiyari Arabuluculuk Tutanağı ile Kök Sözleşme - m.8’ e ( L ) bendi ilave edilmiş olup, anılan bentte ise << Daire satışlarında satış önceliği ve satış fiyatının belirlenmesi hakkı müteahhide aittir.

Arsa sahipleri, müteahhidin ticari olarak zarara uğramaması için, müteahhitten yazılı onay almadan bağımsız bölümlerini satamaz, aksi halde müteahhidin uğrayacağı tüm zararları ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder.

Bu satışlar müteahhit tarafından tesis edilecek satış ofisi üzerinden yapılacaktır >> yazılmasına rağmen kooperatif kendilerine noterden ihtar çekilmesine rağmen şirketin maliyetinin ve hatta devletin belirlediği asgari maliyetin altında satış yaparak şirketin zarara uğramasına sebebiyet verdiklerini,

davalı tarafın dava dosyasındaki evraklar ile alenen ispat edildiği üzere ihtiyari arabuluculuk tutanağı ile kök sözleşme - m.8’ e ( l ) bendi uyarınca satışlarını müteahhidin tesis ettiği satış ofisi harici yaparak ve de dava dosyasında bulunan sayın mahkeme nezinde yaptırılan spk lisanslı değerleme bilirkişisinin raporundaki değerlerin 6-7 hatta bazıları 8 kat altında satışlar yaptığı bilindiğine göre;

hayatın doğal akışı uyarınca ve davaya konu inşaatların 109 adet olduğu bilindiğine göre kooperatifin tüzel kişiliği üzerindeki veya kanun gereği borçlarından sorumlu ortakların üzerindeki daireler üzerine veya kooperatifin banka hesapları üzerine tedbir konulması gerekeceğini, bu satışların sözleşmeye aykırı olarak yapıldığının en büyük delilinin ise yerel Mahkeme tarafından yaptırılan ve dava dosyasında mevcut olan SPK lisanslı değerleme bilirkişisinin raporu olduğunu,

dolayısı ile bu durumda sözleşmenin 8/L maddesinde yüklenicinin zarara uğratılmayacağı bu sebeple zarar oluşmuş ise zararın davalı Kooperatifçe karşılanacağının kabul edildiğini, belirterek yerel mahkemenin 03/11/2025 tarihli ara kararının kaldırılarak, taşınmazlar üzerine ihtiyadi tedbir konulmasına dair karar verilmesini, aksi halde kooperatifin ortak banka hesapları üzerine tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Her ne kadar 22.02.2025 tarihli 2024/1916 Esas ve 2025/46 Karar sayılı ve 03.6.2025 tarihli 2025/636 Esas ve 2025/582 Karar sayılı kararlarımızda yükleniciye devredilen arsa paylarının avans mahiyetinde olduğundan ve ayrıca ihtiyati tedbir konusu yapılan bağımsız bölümler dava konusu oluşturduğundan bahisle karar verilmiş ise de, dava konusunun sözleşmeden dönme ya da sözleşmenin feshi ve tapu iptal taleplerini içermediği, sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılan “tazminat” ve ayrıca “muvafakatten rücu kararının ortadan kaldırılmasına” yönelik dava olduğu, “rayiç değerin altında satışın engellenmesi” talepli dava açılmadığı,

rayiç değerin altındaki satışın engellenmesinin sadece tedbir olarak dava dilekçesinde talep edildiği, bu nedenle konusu paraya ilişkin olan bu davada “daire satışının rayiç bedel altında olmaması” şeklinde bir tedbir kararı verilmesinin mümkün bulunmadığı,

diğer yandan davalı vekilinin hakkında tedbir kararı verilen 21 adet bağımsız bölümün 20’sinin dava tarihinden önce ferdileştirme işlemleri yapılan ve kooperatif ortakları adına tescil edilen bağımsız bölümler olduğu ve dava dışı 3. kişilerin adlarına tescil edilen bu bağımsız bölümlere tedbir konamayacağı davalı kooperatif üyelerinin mülkiyet hakkının kullanılmasını engelleyecek ve kısıtlayacak talebi ilişkin tedbir kararı verilemeyeceğinden mahkemenin davacının tedbir talebinin reddine dair verdiği karar dosya kapsamı itibariyle isabetli olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, 6100 Sayılı HMK 355.madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamında, kararın dayandığı deliller ile yasanın gerektirdiği nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre mahkeme ara kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1.bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.