İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2025/54 K.2025/222

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sırasında verilen ara kararına karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Dava; taraflar arasındaki eser sözleşmesinden kaynaklanan zararların ve cezai şartın tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece davacı vekilinin ihtiyati haciz talebinin reddine dair verilen ara karara karşı davacı vekili tarafından istinaf talebinde bulunulmuştur.Davacı vekili; taraflar arasında 13/06/2022 tarihli “Niyet Sözleşmesi/Kiralama Ön Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşme kapsamında taraflar kiraya veren davacı adına kayıtlı, “İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ...

Mahallesi, ... Ada, ...

Parsel”de kayıtlı taşınmazın inşaatının tamamlanması ve sonrasında davalı tarafa kiralanması yönünde anlaşıldığını, davacının kira sözleşmesine konu ilgili taşınmazın sahibi ve bu süreçte taşınmazın kaba inşaatını yapacak olan taraf konumunda olduğunu,sözleşme imzalanmadan önce söz konusu taşınmaz için davacı tarafından hazırlanmış mimari projeye uygun olarak konut ile ticari ruhsatın alındığını ve inşaata başlanmışsa da imzalanan sözleşme ile davalı tarafın talebi doğrultusunda ruhsatın ticariye çevrilmesine ve mimari projenin kiracının sunacağı projeye göre düzenlenmesine diğer bir ifade ile sunulacak tadilat projesine göre yalnızca tadil

edilmesine karar verildiğini; davalı tarafından tanıklar huzurunda tadilat proje ruhsatının 25 gün içinde alınacağı ifade edildiğini ve davalı tarafın ruhsat alınması hususunda idari işlemleri vb. takip etmesi için kendisi özel bir ekip oluşturarak ve bu ekibin varsa ücreti, masrafı vb. kendisi tarafında karşılanmak üzere davacıyı ruhsat alma sürecinin dışında bıraktığını, davalı tarafından en geç 01/08/2022 tarihine kadar tadilat projesi sunulması gerekirken; davalının bu sürede tadilat projesini sunmadığı gibi;

davalının iç mimarları tarafından yapılan etütler neticesinde binanın konturlerinin (kolonları vs.) değiştiğini ve neticesinde zaruri olarak statik projenin de değiştiğini, bu değişimlerin neticesinde ise ruhsatın sadece iç tadilatları ilgilendiren basit tadilat durumundan çıkarak yeni ruhsat alınması aşamasına dönüştüğünü, davacının elinde mevcut olan ruhsat ile inşaata devam etme imkanının kalmadığını gelinen durumun sıkıntılı olduğu sıklıkla davalı tarafa iletilmişse de, davalı tarafından yine en geç bir ay içinde yeni tadilat ruhsatı alınacağı belirtilmesine rağmen bu sürenin 15 ayı bulduğunu,

sözleşmenin 5.a maddesinde mimari tadilat projesinin mimari, mekanik, elektrik ve değişmesi gereken diğer projelerin bedeli, harçlar vs. tüm masrafların kiracı tarafından karşılanacağı ve gecikmesinin sorumlusunun kiracı olacağı kararlaştırıldığını, davalı tarafça mimari proje sözleşmenin 5. Maddesine uygun olarak en geç 01/08/2022 tarihine kadar olacak şekilde zamanında teslim edilmediğini ve yeniden ruhsat alınması hususunda davalı tarafın üzerine düşen yükümlülükler sözleşme maddelerine uygun ve eksiksiz olarak yerine getirilmediğini,

davalının mimari projeyi zamanında teslim etmeyerek alınacak ruhsatın gecikmesinden de sorumlu hâle geldiğini, davacıdan sözleşmenin sürdürmesi beklenemeyecek derecede çekilmez hâle geldiğinden, 13/06/2022 tarihli “Niyet Sözleşmesi/Kiralama Ön Sözleşmesi” Kartal ...

Noterliği 08/07/2024 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarname ile haklı nedenle feshedildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin eser ve kira sözleşmesi hükümlerini içeren yap-işlet-devret sözleşmesi olduğunu, davada; entegre tesis yapılarak ruhsat alınması gerektiği halde yerine getirilmediğinden tazminat talep edildiğinden, davaya bakmaya sulh hukuk mahkemesi görevli olmayıp asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu sözleşmenin imzalanmasından sonra davalının, hazırlatmış olduğu mimari proje ve statik projenin bir örneğini sözleşmenin 5. maddesine aykırı olarak,

zamanından sonra davacıya teslim ettiğini ve davacının kendisine geç de olsa teslim edilen bu projeye uygun olarak inşaat işlemlerine devam ettiğini, bu kapsamda davacının, daha önce almış olduğu ruhsata göre yaptığı asansör kuyusunu iptal ettiğini ve davalı tarafın sunduğu proje kapsamında çift asansör kuyusu yaptığını, tüm bu maliyetli ve zorlu inşa süreci yürütülürken daha sonrasında davalı tarafın belediyeye, davacıya teslim edilenden farklı bir mimari proje sunduğunun öğrenildiğini, davacının haberi olmayan mimari projeye göre yapılan inşaat neticesinde dükkanda 25,13 metrekare, cephe duvar nedeniyle her bir dairede 14,57 metrekare,

cam cephe nedeniyle ise 10,92 metrekare net kayıplar oluştuğunu ve asansör merdiveninin kısımlarının 95 cm, cephe kısımlarının ise 15 cm daraldığını, davacının büyük zarara uğradığını, ayrıca binanın geometrisine de zarar vererek taşınmazın bütün değerinin de en az %25 oranında düşmesine neden olduğunu, taşınmazın yaşadığı alan ve değer kaybı nedeni ile artık taşınmazın davalı ile yapılan sözleşmede belirtilen tutar üzerinden kiraya verilmesinin ya da bütünüyle satılması ihtimalinin de kalmadığını, bu yönüyle de davacının zarara uğradığını, ek olarak yaptığı boşuna masraflar da yaptığını,

15 aylık gecikme nedeni ile bu sürede kira kaybınında oluştuğunu, bu süreçte inşaatta kullanılan malzeme ve işçilik maliyetinin fiyatlarının arttığını, sözleşmenin "Proje ile ilgili uygulanacak cezalar" başlıklı 7. maddesinde "sözleşmenin normal ve uzayacak yürürlülük süresi boyunca uygulanmasının herhangi bir aşamasında bu sözleşmenin ilgili maddelerinde düzenlenen yükümlülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi halinde, diğer tarafda oluşan zarar ile birlikte ceza koşulu olarak 5.000.000,00-TL (Beş Milyon TL) ödeyecektir." denilmekte olup; davalı tarafın sözleşme yükümlülüklerine aykırı davranarak,

cezai şart bedeli ile de sorumlu olduğunu belirterek; davacının uğradı zararların tazmini için belirsiz alacak davası olarak şimdilik 1000-TL maddi tazminatın, 1000- TL cezai şart bedelinin ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile davalıdan tahsiline ve davalının taşınır, taşınmaz malları ile bankalardaki ve üçüncü kişilerdeki hak ve alacakları üzerine teminatsız olarak ihtiyati haciz niteliğinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davacı vekili 27/11/2024 tarihli dilekçesi ile;

"ihtiyati haciz niteliğinde ihtiyati tedbir" konulması talebimizin "ihtiyati haciz talebi" olduğunu açıklamıştır. Mahkemece 03/12/2024 tarihli ara karar ile; sunulan belgeler tetkik edildiğinde alacağın varlığı ve muacceliyatı yargılamayı gerektirdiği ve muhatap olan açısından ortaya çıkacak sonuçların ağır ve telafi edilmesi güç sonuçlara yol açabileceği gerekçesi ile; davacı yanın ihtiyati haciz talebinin reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesi ile.

Somut olayda da haklılıklarının, yaklaşık ispat usulü ile ortaya koyulduğunu, mahkemenin öncelikle davacının hakkına ulaşmasına mani bir durum olup olmadığını değerlendirmesi gerekirken; hiçbir incelemeye yer vermeden yasaya ve usule aykırı olarak ihtiyati haciz talebini reddettiğini, dosyaya taraflar arasındaki sözleşme ve görüşmeler, mimari projeler ve üçüncü kişilere yapılan ödeme belgelerinin sunulduğunu, hâl böyle iken, dava konusunun yargılamayı gerektirdiği gerekçesi ile taleplerinin reddedildiğini belirterek; ihtiyati haciz kararı verilmek üzere;

yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur .Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.Taraflar arasında 13/06/2022 tarihli “Niyet Sözleşmesi/Kiralama Ön Sözleşmesi akdedilmiştir.

İİK'nın 257. maddesinde; rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcu alacaklısının, borçlunun yedinde veya üçüncü şahısta olan taşınır ve taşınmaz mallarını ve alacaklarıyla diğer haklarını ihtiyaten haczettirebileceği, vadesi gelmemiş borçtan dolayı ancak borçlunun belirli bir yerleşim yerinin bulunmaması veya mallarını gizleme, kaçırma, kaçma gibi alacaklının haklarını ihlal eden eylemlerde bulunması halinde ihtiyati haciz kararı verilebileceği düzenlenmiştir.

Aynı kanunun 258. Maddesinde de; ihtiyati haciz talep eden tarafın, öncelikle dilekçesinde dayandığı ihtiyati haciz sebebini belirtmesi ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ve yasal delillerle ispat etmesi gerektiği belirtilmiştir. Somut olayda, dava dosyasında tarafların iddia ve savunmalarını ispatlayacak deliller tam olarak toplanmamış, İİK'nın 257 ve devamı maddelerinde aranan koşullar yönünden yaklaşık ispat şartı gerçekleşmemiştir.

Bu nedenle yerel mahkemece dosya kapsamındaki delillerin doğru değerlendirilmesi suretiyle davacı vekilinin ihtiyati haciz talebinin reddine karar verilmesi anılan maddeye uygun olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme ara kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.