İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi E.2024/929 K.2026/69

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. Maddesi gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında Beşiktaş 3. Noterliğinin .../12/2010 tarih ve ... yevmiye nolu "..." (sat ve geri kirala) temeline dayalı olarak Finansal Kiralama Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme konusu taşınmazların müvekkili şirketin grup şirketi olan ve sözleşmenin kefil sıfatıyla tarafı olan .... ve Tic. A.Ş.'ye ait olduğunu, ...

Gıda şirketinin kredi ihtiyacının olduğu 2010 yılının sonlarına doğru davalının...şirketine uzun vadeli kredi verebileceğini, ancak bunun karşılığında sahibi olduğu Muğla, Merkez, ... Mah., ...

Yolu ve ... mevkiinde kain, ... pafta, ...ada, ... parsel noda kayıtlı taşınmaz ve üzerinde inşa edilmiş olan bağımsız bölümleri teminat olarak davacı şirkete devretmesi gerektiğini ifade ettiğini, davalı şirketin teklifine göre müvekkilinin grup şirketi olan...şirketinden teminat olarak aldığı AVM nin yine asıl sahibine kiralanmasının sağlandığını, böylelikle kredi ödemelerinin kira bedeli olarak lanse edildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin davalının yasal ve sözleşmesel yükümlülüğü olmasına rağmen hiçbir zaman tapuya şerh edilmediğini,

davalının müvekkiline tebliğ dahi edilmeyen ödeme ihtarını gerekçe göstererek sözleşmeyi feshettiğini, sözleşme şerhinin kaldırılması için İstanbul12.

ATM 2015/1053 esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, davaya cevap vererek karşı dava açtıklarını, karşı davanın tefrik edilerek 2016/452 esasına kaydedildiğini, her iki davanın da derdest olduğunu, davalının sözleşme konusu AVMyi tasarruf edebilmeleri için mahkemeye yatıracakları teminatın belirlenmesini talep ettiklerini, talep dilekçesi ekinde değerin çok altında bir değerleme raporu sunduklarını, aradan geçen sürede taşınmazın değer kaybetmeyeceğinin açık olduğunu, aksine gayrimenkul fiyatlarının arttığını,

söz konusu 12. ATM dosyasının yapılan duruşmasında davalıya sözleşme konusu taşınmazı istediği gibi keyfi bir şekilde tasarruf etme yetkisi verilmediğini ve davalının talep ettiği şekilde teminat değerini de belirlemediğini, davalı tarafça dosyaya 15.000.000,00TL tutarında teminat yatırıldığını, bu durumun öğrenilir öğrenilmez Kadıköy 19. Noterliğinin .../08/2016 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi gönderilerek davalıya yasal sorumluluklarının hatırlatıldığını, ihtarnameye rağmen rayiç değerinin çok altında .../2016 tarihinde üçüncü şahıslara sattığını, müvekkilinin zararda olduğunu,

müvekkilinin İstanbul 12. ATM 2015/1053 esas ve 2016/452 esas sayılı dosyalarındaki hak ve iddialarına halel gelmeksizin ve o dosyalardaki hak ve iddialarından feragat etmeksizin fazlaya dair talep ve hakları saklı kalmak kaydıyla HMK 107 maddesi uyarınca şimdilik 100.000,00TL nin sözleşme konusu AVM nin üçüncü şahıslara satış tarihi olan .../2016 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde;

İstanbul 12. ATM 2015/1053 esas ve 2016/452 esas sayılı dosyaları ile aynı konuda olduğundan, ilgili davaların tarafları, konusu talepleri aynı olması sebebiyle derdestlik nedeniyle davanın reddinin gerektiğini, ayrıca söz konusu bu davaların bekletici mesele yapılmasını, dava açılırken eksik olarak yatırılan harcın ikmal edilmesini talep ettiklerini, davacı tarafından iddia edildiği üzere müvekkili şirketin davacı şirkete şans vererek sözleşmeyi feshetmediğini, 08/04/2013 tarihinde ödeme planını revize ederek ödeme planına uymadıklarını,

böylelikle Beşiktaş 3. Noterliğinin .../.../2015 tarih ve ...yevmiye sayılı ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedilmesine neden olduğunu, taşınmazın verilen fiyatlardan en yüksek teklifi veren .... ve İnş.

A.Ş. ye .../2016 tarihinde satıldığını, davalı tarafın müvekkili şirket ile defalarca görüştüğünü, müşteri yönlendirdiğini, en sonunda kendi kabulünde olan firmaya satış için muvafakat verdiğini, öncelikle davanın usulden reddine, aksi kanaatte olunması halinde esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI

tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde,

Davacı ... şirketinin, sözleşmenin usulüne uygun olarak feshinden sonra, sözlşemeye konu malın güncel/adil ve acil satış değerini içeren gayrimenkul değerleme raporlarını SPK lisanslı firmalara yaptırdığı, malın iadesinden sonra satış için finansal kiracı ile diyaloglu bir 9 aylık dönem sürdürüldüğü, malın değerinin bulunduğu ortamda çok yüksek olması karşısında adil satış değerinde satışını gerçekleştirememekle satışın acil satış değeri üzerinden sonuçlandırıldığı,

bilirkişi tarafından bu tür olaylarda uygulamada bir kesinliğin bulunmadığı belirtilmekle beraber davalının yasa mevzuat ve uygulama kapsamında tüm gerekleri yerine getirmiş olduğunun söylenebileceği davalının malın satışında kasıt ve kusuru bulunmadığı, davacının davalıdan alacaklı olduğunun dair de dosya kapsamında bir kayıt olmadığı anlaşıldığından davanın REDDİNE," şeklinde karar vermiştir.

İSTİNAF İSTEMİ

Davacı vekili istinaf isteminde özetle;

Mahkemenin rapora karşı itirazları değerlendirmediğini,

dosyada 4 adet gayrimenkul değerleme raporu olduğunu, mahkemenin 2014 tarihli satıştan iki yıl önceki ve davalının hazırlattığı değerlemeyi esas alıp diğer değerlemeleri yok saydığını, yok sayılan 3 raporda da birbirine yakın ve tutarlı değerlemeler mevcut olduğunu, davalının sürekli çalıştığı değerleme şirketi ile yakın ilişkisi olduğu için, değerlemeyi etkilemiş olabileceğini, Davalının yaptırdığı 18.07.2014 tarihli gayrimenkul değerleme raporunun herhalükarda esas alınımıyacağını, sözleşmenin fesih tarihi 12.07.2015 olarak belirlenmişken, Bilirkişi heyetinin değerlemeye temel aldığı raporun ise 18.07.2014 tarihli, satışın ise 17.08.2016 tarihinde gerçekleştiğini,

Hesaplamanın acil satış değerinden yapılması gerektiğini bir an için kabul edilse dahi, acil satış değerini belirlerken bilirkişilerin sadece davalının satıştan 2 yıl önce hazırlattığı 18.07.2014 tarihli raporu mutlak doğru olarak kabul etmesinin hatalı olacağını,

11.07.2016 tarihli SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporuna göre dava konusu AVM’nin değeri KDV Dahil 27.140.000,00 TL olarak belirlendiğini, kararın gerekçesiz olduğunu, kesin hüküm niteliğindeki Muğla 2. AHM 2019/296 E. Sayılı dosyasından mahkemece hazırlatılan raporlardaki değerler ile dava dosyasına dava dilekçesinde 5 nolu ek olarak sunduğumuz değerleme raporundaki değerin tutarlı olduğunu,

Kadıköy 19. Noterliğinin ....08.2016 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesinde, 27.140.000,00 TL’den daha düşük bir bedelle müvekkillerinin rızası olmaksızın yaptığı her satışın yasal hakları zedeleyeceğinin ihtar edildiğini, buna rağmen davalının yaptığı satışın basiretli bir davranış olmadığını, 18.07.2014 tarihli rapora göre acil satış değeri dahi 14.000.000,00 TL olarak belirlendiği dikkate alındığında, satış tarihi olan 17.08.2016 tarihinde (yani 2 yıl sonra) aynı değerden satılması mantıksız olduğunu,

ülkedeki enflasyonu ve gayrimenkul değerlerindeki artışın döviz kurundaki değer artışının da çok üzerinde olduğu gerçeğini de dikkate almadıklarını, Davalının yaptığı fiili satış değerinin, bilirkişilerin esas aldıkları sözde acil satış değerinden dahi 630.000,00 Euro düşük olduğunu, Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/296 E. Sayılı dosyasında, dava konusu AVM'nin mahkeme tarafından atanan bilirkişilerce belirlenen toplam değerinin KDV Hariç 26.955.452,90 TL olarak belirlenmesi nedeniyle 03.11.2020 tarihli duruşmada huzurdaki davanın davalısı şirkete 26.955.452,90 TL üzerinden harç tamamlatılma kararı verildiğini,

kararın istinaf edilmediğini, bu nedenle, Müvekkilinin kararın içeriğini kabul etmiş durumda olduğunu, davalının (iş bu dava davacısının) istinafa başvurmadığını, AVM'nin asgari rayiç değerinin 26.955.452,90 TL olduğu kesinleşmiş olduğunu,Dava konusu AVM'nin satışı zor olan ve acil satış değerinin temel alınarak alelacele elden çıkarılması gereken bir taşınmaz olmadığını, aksine, Muğla'nın en değerli yerinde, merkezde bulunan tek AVM olma niteliği taşıdığını, acil satış değerinin dikkate alınması gerektiği yorumunun da dosya kapsamıyla uyumlu olmadığını, yapının çok değerli olduğunu,

Davalının bağımsız denetim raporunda 2016 yılında tek bir binanın satışından bahsedildiğini, denetim raporunda bahsedilen 62.037.000,00 TL'lik satışın dava konusu AVM satışı olduğunu, satış değerini düşük gösterdiğini, Müvekkilinin Davalıya ödemelerini TL para cinsinden gönderdiğini, Davalının ise, hesaplarına euro para cinsinden bu ödemeleri aktardığını, yazılı ihtar dahil olmak üzere birçok kez ödemelerin hangi kur üzerinden hesaplara dahil edildiği konusunda açıklama talebine rağmen bu hususta davalı şirketin hiçbir açıklama yapmadığını, Raporun eki olarak gösterilen belgelerin raporla birlikte dosyaya sunulmadığını,

Davalının mali kayıtlarına ve uyguladığı fahiş faize de itiraz ettiklerini, fahiş bir faiz uygulamaya hakkı olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, alacak istemine ilişkindir. Davacı, finansal kiralama sözleşmesine konu taşınmazın rayiç değerinin belirlenerek bu tutarın borçtan mahsubu ile kalan kısım yönünden alacağın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı davacı vekili, yasal süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi gereğince, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.

Somut uyuşmazlıkta.

Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/296 Esas sayılı dosyasında finansal kiralama sözleşmesinin temerrüt nedeni ile davalı yanca fesh edildiği kabul edilerek sözleşmeye konu taşınmazların aynen iadesine karar verildiği, davacı tarafça finansal kiralama sözleşmesinin iptali talebi ile açılan karşı davanın reddine karar verildiği, kararın kesinleştiği, mahkemece alınan kök ve ek bilirkişi raporları aynı doğrultuda olup raporda; finansal kiralama sözleşmesinin feshinden ve malın iadesinden sonra satış için finansal kiracı ile diyaloglu bir 9 aylık dönem sürdürüldüğü,

malın değerinin bulunduğu ortamda çok yüksek olması karşısında adil satış değerinde satışını gerçekleştirememekle; satışın acil satış değeri üzerinden sonuçlandırıldığı, uygulamada bu konuda bir kesinliğin bulunmadığı, davalının yasa mevzuat ve uygulama kapsamında tüm gerekleri yerine getirmiş olduğunun söyleyebileceği ve davalının malın satışında kasıt ve kusuruna da rastlanılamadığı, davacının alacaklı olduğuna dair bir veriye de rastlanılmadığı,

satış bedelinin borçtan mahsup edildiği yönünde görüş belirtilmiş olmakla mahkemece yeterli nitelikteki rapora göre davanın reddine karar verilmesinde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık görülmemiş, davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar vermek gerekmiştir.