İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2021/508 K.2024/1069

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin, davalı kooperatif üyesi olduklarını, zira davalı kooperatifin 13.04.2003 tarihinde yapılan 2002 yılı olağan genel kurul kararının 9 nolu maddesi ile “ kooperatife ait boş yerlere yeni ortak alınması, bu yeni ortaklardan şimdiye kadar diğer ortaklarca ödenmiş bulunan aidatlara 10.000,00TL ilavesi ile tahsilat yapılması, dilatasyon olarak talepli yerlere de inşaatını kendisi yapması,

ancak kooperatifin genel giderlerine katılması ve 20.000,00TL arsa bedeli alınarak ortak alınması bu konuda yönetim kuruluna yetki verilmesine dair alınan genel kurul kararı gereğince 04.02.2004 tarihinde kooperatif tarafından ...blok yeri olarak belirlenen 7.000 m²' lik alana tekabül etmek üzere, 58 hisseye karşılık dilatasyon bazında inşaatları kendileri yapmak ve kooperatifin genel giderlerine katılmak üzere kooperatife üye olmak üzere müracaatta bulunduklarını,

kooperatif yönetim kurulunda 09.02.2004 tarihli karar ile müvekkillerinin taleplerinin kabul edildiğini ve yukarıdaki şartlar dahilinde müvekkillerinin toplam 1.450.000,00 TL ödeme yaparak üye olduklarını, davalı kooperatifin, tüm işyerlerini yapıp tamamladığını, kooperatife ait dükkanların tamamlanması ve mülkiyetlerinin devri için öncelikle ferdileşme yoluna gidilmesi gerektiğinden, müvekkiline tahsis edilen 11.blok nolu alanın diğer yerlerden ifraz edilmesi zorunluluğunun doğduğunu, bu konunun 27.06.2010 tarihinde yapılan 2009 yılı olağan genel kurulunun 7.maddesinde ele alınarak karara bağlandığını,

bu karar çerçevesinde ifrazın yapılması hususunda davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından İkitelli Organize Sanayi Bölgesi Başkanlığına başvuruda bulunduğunu, başvuruya mütakip gerekli işlemler tamamlandıktan sonra, ifraz neticesi oluşan parselin İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, ikitelli mahallesi, .. ada .. parsel 7.000 metrekare yüzölçümlü arsa vasıflı gayrimenkul olarak 04.11.2011 tarihinde ... yevmiye ile davalı kooperatif adına tapuya kayıt ve tescil edildiğini, ancak ifraz ile oluşan bu parselin tapusunun müvekkillerine devredilmediğini ve halen kooperatif adına kayıtlı olduğunu,

tüm üyelerin işyerlerinin kendilerine tahsis ve teslim edildiğini, tapu devirlerinin yapıldığını, site yönetiminin faaliyete geçtiğini, davacılara tapu devrinin yapılmamasının gerekçe ve dayanağının ise kooperatife ait tüm sitenin (...

Blok yeri dahil olmak üzere) projesinin birlikte hazırlatılıp onaylandığı ve projeye uygun olarak inşaat ruhsatlarının alındığı müvekkillere ait 11. Blok yeri üzerinde projeye uygun yapı yapılmadığı için devrinin mümkün olmadığı, müvekkillerinde kendilerine tahsis edilen alanlarına diğer bloklardaki gibi aynı şekilde bina yapılmamasının gösterildiğini belirterek davanın kabulü ile Başakşehir ilçesi, İkitelli mah, ...

Mevkii, .. ada .. parsel sayılı 7.000 m2 yüzölçümlü arsanın davalı kooperatif adına olan kaydının iptali ile müvekkilleri adına kooperatif hisse pay oranlarına göre ..., ..., ..., ... adına olacak şekilde tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların, 04.02.2004 tarihinde ... Ve ...’un 12 şer hisse, ...

Ve ...’un ... şer hisse almak için kooperatif yönetimine müracaatta bulunduğunu, 09.02.2004 tarihinde yönetimin bu müracaatı kabul ettiğini, davacıların yapılan yazılı ve sözlü uyarılara rağmen inşaatlarını kooperatif projelerine, tasdikli proje ana sözleşme yönetim planı ve organize sanayi bölgesi kanununa aykırı olarak beton santrali kurduklarını, kooperatifin diğer parsellerindeki tüm inşaatların 2010 yılında tamamlandığı,

davacıların bu süre içinde projeye uygun inşaatlarını yapmadıkları için 27.06.2010 tarihli genel kurul kararı doğrultusunda davacıların hissedarı bulunduğu 11.blok yerinin ifraz yapılarak ayrı tapu halinde getirildiğini bu suretle ferdileşme yapılarak işyeri tapularının sahiplerine verildiğini, davacıların kooperatifin mevcut tasdikli projesini bilerek ve kabul ederek projeye göre inşaatı kendileri yapmak şartıyla üye olduklarını, diğer bir değişle 58 işyerinde dükkan sahibi olmak için üye olduklarını, davalı kooperatifin arsa kooperatifi olmayıp işyeri kooperatifi olduğunu,

davacılarla aynı şartlarla üye olan (inşaatı kendisi yapmak şartıyla) ...’ın inşaatını projesine uygun olarak yapması neticesinde tapularını aldığını, davacının da tahsis amacına uygun şekilde tasdikli projeye göre inşaatı yapıp tamamlamaları halinde tapuların kendilerine verilmesinin mümkün olacağı, davacıların söz konusu beton santralinin kaldırılacağına dair noterden tanzim ettikleri taahhütnameyi verdiklerini, ama buna rağmen kaldırmadıkları gibi inşaatlarını kooperatif projesine ve şartlarına uygun olarak yapmadıkları için tapuların halen kooperatif adına bulunduğunu,

davacının dayandığı 06.05.2010 tarihli fesihnamede davacılara tahsis edilen yerde 58 bağımsız bölümden oluşan 11. blokun kurulacağının açıkça belirtilmiş olduğu, keşide edilen ihtarnamelerde yasadışı beton santralinin kaldırılması ve kooperatif tasdikli projesine uygun inşaatın yapılmasının talep edildiği, bu nedenle ... Blok yerine ayrı bir projenin yapılmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece; davacıların hissedarı oldukları ... Blokla ilgili tasdik edilen onaylı Mimari proje, elektrik, statik.vb. projelerin dosya ekinde mevcut olduğu ve işyeri olarak düzenlendiği, eşitlik prensibi dahilinde davacıların genel kurul kararında alınan karar gereğince davaya konu ...

Blok yeri diye adlandırılan taşınmaz üzerinde kooperatif tarafından bildirilen projeye uygun olarak 58 dairelik bina inşa etmesi gerekirken bunu yerine getirmediği, yine teknik bilirkişinin yaptığı tespitler çerçevesinde söz konusu taşınmaz üzerinde plan ve projeye aykırı olarak ruhsatsız olan beton santralini işletmeye ve kullanmaya devam ettiklerinin tespit edilmesi karşısında davalı kooperatifinde 23. Maddede tanımlanan eşitlik prensibi dahilinde uygulama açısından üyeler arasında eşitlik ilkesine aykırı şekilde keyfi hareket edemeyeceği kuralı gereğince davacıların tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ Karar yasal süresinde davacılar vekili tarafından istinaf edilmiştir. Davacılar vekili istinaf nedenleri olarak; dava konusu yerde beton santrali işletmesinin bulunmasının, tapu devri talebinin reddi için gerekçe olarak kabul edilemeyeceğini, bu beton santralinin, kooperatifin müteahhitliğini yapmış olan ... İnş. San. Tic. A.

Ş.'ne ait olduğunu ve kooperatif binalarının yapımı için buraya kurulduğunu, inşaatların bitmesinden sonra da, şirketin bu beton santralini taşıyacak yer ve imkan bulamaması nedeniyle, halen burada durduğunu, bir Anonim Şirkete ait olan bu beton santralinin, gerçek kişi ve kooperatif üyesi olan müvekkillerinin, kooperatif ile aralarındaki hak ve yükümlülüklerinin şartı veya dayanağı olmasının, müvekkillerinin bu nedenle bazı haklarından mahrum veya bazı müeyyidelere maruz bırakılmasının hukuka ve hakkaniyete açıkça aykırı olduğunu, davalı kooperatifin, üyeliğe alınmalarından başlamak üzere,

müvekkillerine diğer üyelerden farklı birçok uygulama yaptığını, bu kadar farklı uygulama ve durum mevcut iken, eşitlik ilkesine dayandırılarak, müvekkillerine ait yerlerin tapu devrinin yapılmamasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ve Mahkeme kararının bu bakımdan da isabetsiz olduğunu, davalı kooperatifin, dosyaya sunulan yazışma ve ihtarnamelerde, müvekkillerine dava konusu yerde farklı bir yapılaşmaya gidilebileceğini beyan ve kabul ettiklerini, müvekkillerinin tapu devrini talep ettikleri alandaki mevcut binanın, diğer bloklardaki yapı alanından daha küçük/az bir yapı alanı içerdiğini, bu binanın varlığının,

bu bakımdan eşitlik ilkesine aykırı olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, mevcut bina için imar barışı çerçevesinde başvuru yapılıp, yapı kayıt belgesi alındığını, davalı kooperatifin daha önce başka üyelere, (müvekkillerinin talep ettiği şekilde) farklı uygulama yaptığını, eşitlik ilkesinin uygulanması konusunda hatalı değerlendirme yapıldığını, daha başlangıçta kendilerine neresinin tahsis edileceği belirlenmiş ve binalarını da kendileri yapmak üzere üye kaydedilmiş bulunan müvekkillerinin yapacağı binanın, diğer üyelere ait dükkanlar ile birebir aynı olmasının gerekliliğinin bulunmadığını, müvekkillerinin, mevcut binayı yıkarak,

diğer bloklardaki şekilde bir bina yapması kendilerinin de menfaatine olmakla birlikte, mevcut maddi durumları buna elvermediği için, aslında kendileri için daha elverişli ve avantajlı olan bu uygulamayı yapamadıklarını, sırf bu nedenle müvekkillerinin haklarından mahrum edilmesinin, asıl eşitlik ilkesine aykırılık teşkil ettiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına kooperatif hisse pay oranlarına göre ..., ..., ..., ... adına olacak şekilde tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkindir. Davacıların, davalı kooperatifin 13.04.2003 tarihli genel kurulun 9 nolu kararı gereğince kendilerine tahsis edilen ...

Blok arsasında inşaatı kendileri yapmak şartıyla üye olma yönündeki istemlerinin 09.04.2004 tarihli yönetim kurulu kararı ile kabul edilmesi üzere kooperatif üyesi oldukları ve davacıların üyelikleri gereği ve hisse nispetinde belirtilen üyeliklerine ilişkin olarak genel kurul kararları doğrultusunda belirlenen ödemeleri yaptıkları konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacıların kooperatif üyeliği nedeniyle fiilen kendilerine tahsis edilmiş olan ve ifraz edilerek ayrı bir parsel olarak davalı kooperatif adına tapuda kayıtlı olan .. ada .. parsel sayılı ... blok alanı için, diğer bloklardaki gibi ortak projeye bağlı kalma zorunluluğu bulunup bulunmadığı, davacıların iddia ettiği gibi davacılara ait kısmın tapusunun kendilerine devri için, mevcut projeye göre bina yapmak mecburiyetinde olup olmadıkları ve farklı bir yapılaşmaya gidip gidemeyeceklerine ilişkin olduğu anlaşılmıştır.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekili hükmü istinaf etmiştir. Mahkemece uyuşmazlık konusunda bilirkişi rapor alınmıştır.

29/06/2020 tarihli bilirkişi heyet raporunda; "...davalı şirketin 2004 yılına ait ticari defterler ve kayıtlarının sahibi lehine delil niteliği taşımadığı, davacıların dava dilekçesinde, davalı tarafa toplam 1.450.000,00 TL ödeme yaparak kooperatife üye olduklarını beyan ettikleri, 20.12.2019 tarihinde davalı tarafın merkez adresinde yapılan yerinde incelemede; davalı tarafın 2004 yılı ticari defter ve kayıtlarında davacılar tarafından yapılan toplam 1.450.000,00 TL ödeme olduğu tespit edildiği taraflar arasında ödeme yönünden bir uyuşmazlığın bulunmadığı,

davalı kooperatif genel kurul kararlarında davaya konu, bedeli davacılarca ödenen taşınmazın işyeri dışında başka bir amaçla kullanılması ve beton santrali yapılması hususunda karar alınmadığı gibi tahsil edilen ödemelerin davacı yanca inşaatı yapılacağı taahhüt edilen 58 adet işyeri karşılığı denilmek suretiyle tahsil edildiği, davacılarla aynı konumda olup dilatasyon gereği inşaatı kendisi yapmakla yükümlü olan diğer üyelere farklı şekilde işlem ve uygulama yapıldığının dosya kapsamı ile tevsik edilemediği, ... ada ... parselin İfraz işlemi sonrası, .. ada .. ve.. parsel olarak ayrıldığı, söz konusu ... ada ... parselde (M...

Blok )yerinde tespitte Beton santrali mevcut olduğu, 23.01.2019 tarihinde dava konusu mevcut yere yapı kayıt belgesi düzenlendiği, beton santrali için dosyada mevcut ruhsat ve projenin olmadığı, davacıların hissedarı oldukları ... Blokla ilgili tasdik edilen onaylı,Mimari proje, elektrik, statik.vb. projelerin dosya ekinde mevcut olduğu ve işyeri olarak düzenlendiği, eşitlik prensibi dahilinde davacıların genel kurul kararında alınan karar gereğince davaya konu ...

Blok yeri diye adlandırılan taşınmaz üzerinde kooperatif tarafından bildirilen projeye uygun olarak 58 dairelik bina inşa etmesi gerekirken bunu yerine getirmediği, yine teknik bilirkişinin yaptığı tespitler çerçevesinde söz konusu taşınmaz üzerinde plan ve projeye aykırı olarak ruhsatsız olan beton santralini işletmeye ve kullanmaya devam ettiklerinin tespit edilmesi karşısında, davalı kooperatifinde 23. Maddede tanımlanan eşitlik prensibi dahilinde uygulama açısından üyeler arasında eşitlik ilkesine aykırı şekilde keyfi hareket edemeyeceği kuralı gereğince davacı yanın tapu iptal ve tescil taleplerinin bu şart yönünden yerinde olmayacağı,

dava konusu İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, İkitelli Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı, taşınmazın toplam arsa+yapılarının değerinin dava tarihi itibariyle (09.07.2018) 48.749.600,00 TL olarak hesap ve takdir edildiği.." belirtilmiştir.

13.04.2003 tarihinde yapılan 2012 hesap yılı genel kurul kararının 9 nolu kararı ile “ kooperatife ait boş işyerlerine yeni ortak alınması şartlarının görüşülmesi sonucunda halen boş olan yerlere ödenmiş bulunan aidatlara asgari 10.000.TL eklenerek ortak alınmasına, yönetim kuruluna bu hususta yetki verilmesine oy birliği ile karar verildi, ayrıca dilatasyon olarak talepli, olan yerlere de inşaatını kendi yapması ancak kooperatifin genel giderlerini karşılaması şartıyla 20.000.000.000.TL arsa bedeli alınarak yeni ortak alınması için yönetim kuruluna oy birliği ile yetki verildi” şeklinde genel kurul kararı alındığı anlaşılmıştır.

14.04.2003 tarihli Yönetim Kurulunun 5 nolu kararı ile genel kurul kararına istinaden yeni alınacak üyelerden, müracaat ettiği aydaki ödenmiş olan miktar üzerine 10.000.000.000-TL eklenerek alınmasına, ayrıca dilatasyon bazında yer talep edenlerden dükkan bazında arsa bedeli olarak 20.000.000.000-TL alınmasına, inşaatlarını kooperatifin şartlarına uygun olarak yapmasına, kooperatif giderlerine katkılarını tam olarak yapmalarına karar verildiği anlaşılmıştır.

09.04.2004 tarih 225 sayılı Yönetim kurulu kararı ile 04.02.2004 tarihli dilekçe ile müracaat eden kooperatif ortaklarından ..., ..., ... ve ...'un taleplerinin kabulü ile genel kurulun almış olduğu karar doğrultusunda dilatasyon bazında satışı göz önünde alınarak satılmasına durumun talep edenlere bildirilmesine, yukarıda verilen dilatasyonların .... Blok yerinden verilmesine dair karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, söz konusu ... ada ... parselde(... blok) yapılan yerinde tespitte, Beton santralinin mevcut olduğunu, 23.01.2019 tarihinde dava konusu mevcut yere yapı kayıt belgesi düzenlendiğini, beton santrali için dosyada mevcut ruhsat ve projenin olmadığı, davalı kooperatif genel kurul kararlarında davaya konu, bedeli davacılarca ödenen taşınmazın işyeri dışında başka bir amaçla kullanılması ve beton santrali yapılması hususunda karar alınmadığı gibi tahsil edilen ödemelerin davacılarca inşaatı yapılacağı taahhüt edilen 58 adet işyeri karşılığı denilmek suretiyle tahsil edildiği belirtilmiştir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğu, dosya kapsamına göre, davacılar tarafından davaya konu 11. Blok olarak adlandırılan taşınmaz üzerinde kooperatif tarafından bildirilen projeye uygun olarak 58 dairelik bina inşa edilmediği anlaşılmıştır.

14.04.2003 tarihli Yönetim Kurulunun 5 nolu kararı ile dilatasyon bazında yer talep edenlerden inşaatların kooperatifin şartlarına uygun olarak yapmasına karar verilmiştir. Kooperatife ait diğer dükkanların tamamlanması nedeniyle ferdileşme yoluna gidilebilmesi için davacılara tahsis edilen ... Blok nolu alanın diğer yerlerden ifrazı yoluna gidilmiştir.

Bu kapsamda, davacıların dava konusu taşınmaz üzerinde eşitlik prensibi gereği tahsis amacına uygun olarak 58 dairelik blok inşaatı yapmaları gerekirken yapmadıkları anlaşıldığından, mahkemece davacıların tescil talebinin reddedilmesi yerindedir. Açıklanan sebeplerle, ilk derece mahkemesince tesis edilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla davacılar vekilinin istinaf başvurusunun reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere.

1-Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/657 Esas, 2021/28 Karar sayılı ve 14/01/2021 tarihli karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1b-1 bendi gereğince esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince her bir davacı yönünden ayrı ayrı alınması gereken 427,60 TL istinaf karar harcından davacılar tarafından ayrı ayrı peşin olarak yatırılan 59,30 TL harcın mahsubu ile her bir davacı için bakiye bakiye 368,30 TL harcın davacılardan ayrı ayrı tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,3-Davacılar tarafından