İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2021/593 K.2024/1071

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ... ve ...'un 08/04/2008 tarihinde bedelini ödeyerek ... köyü ... ada ... parsel sayılı arsayı üzerindeki binasıyla satın aldığını ve davalı tarafça kendilerine tapu tahsis belgeleri verildiğini, müvekkilinin 2009 yılından beri burada ikamet ettiğini, 16/12/2014 günü arsanın tapusunun kooperatifçe müvekkillerine 1/4 oranında düzenlenmiş şekilde verildiğini, ancak müvekkillerinin daha sonradan tapuda yazan arsa metrekaresinin 293,93 m2 olduğunu ve davalı kooperatif yöneticileri tarafından aldatıldıklarını anladığını,

müvekkillerinin bedelini ödeyip aldıkları ve tapu tahsis belgesinde yazan miktar ile arsada 30,19 m2'lik fark olduğunu, bu kısmın .. adadaki hangi parsele ne şekilde geçtiğini tespit edemediklerini belirterek öncelikle ... adada davalı kooperatif tarafından müvekkilleri adına tescil edilmesi gereken 30.19 m2'lik eksik arsanın müvekkilleri adına tescili, olmadığı taktirde 30,19 m2'lik eksik kısmın günümüz rayiç bedelinin tespiti ve davalıdan işleyecek faiziyle tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davacılar vekili 13/06/2019 tarihli ıslah dilekçe ile dava dilekçesinde talep ettikleri 5.000,00-TL değerindeki alacağın 86.165,00-TL artırılarak 91.165,00-TL bedelin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı kooperatif yetkisi cevap dilekçesinde özetle; davacıların tapularını kooperatiften tapu memuru huzurunda aldıklarını, kooperatifin davacılara arsa tahsisi ettiğini, arsayı satmadığını, herhangi bir yeri küçültüp büyütmenin belediyenin uhdesinde olduğunu belirterek Kooperatif aleyhine açılan davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece; tapu tahsis belgesinde belirtilen .. ada l parsel (... ada ... parsel)sayılı 324,12m2 alan ile davacılar adına kayıt edilen .. ada ... parsel sayılı 293,93m2 alan arasındaki farkın tapu tahsis belgesinde belirlilen parsel kadastral parsel iken ... sayılı kanunun 18. Madde imar uygulaması DOP kesintisi yapılarak davacılar adına kaydedilen parsel imar parseli olması nedeniyle DOP kesintisinden kaynaklandığının anlaşıldığı,

davacıların kooperatif üyesi oldukları, davaya konu arsanın 2000 yılında yapılan imar uygulaması sırasında davalı kooperatifin tapu maliki olması ve arsanın geometrik şeklini düzenleyen imar uygulamasına karşın hak sahibi bulunan davalı kooperatifin bu tarihte itiraz etmeyerek, yeni İmar uygulaması çerçevesinde m2 eksikliği oluşmakla davalı kooperatifin bunu bilerek davacılara üyelik gereği 2008 yılında 293,93 m2 lik arsa tahsis edilmesi gerekirken 324,12 m2 olarak tahsis edildiğinin anlaşıldığı,

2000 yılında yapılan imar uygulamasına karşın süresi içinde tapu malîki ve hak sahibi bulunan davalı kooperatifin itiraz etmeyerek imar planlarının kesinleştiği ve tapu kayıtlarının buna göre oluştuğu, davacıların huzurdaki dava ile 30,19 m2 lik eksik arsa m2 sinin adlarına tescil istemelerinin hukuken mümkün olmadığı, davacıların terditli taleplerinden 30,19 m2 lik eksik arsa bedelinin, dava tarihindeki değeri olan 91,165.00,TL nin davalı kooperatiften taleplerinin hukuka uygun olduğu, davacılar ... ve ... tarafından imzalanan ibranamelerin, davacıları bağlamayacağı, soyut nitelikte olduğu,

alacak kalemleri ifadesinin açık ve hangi kalemleri kapsadığının belirli olmadığı, üyelerin kooperatif karşısında ayrıca güçsüz konumda yer aldığı, tanzim tarihindeki alacaklara yönelik olup gelecekte doğacak talepleri kapsamadığı, iş bu davaya konu talep içeriğinin söz konusu ibranamede açıkça yer almadığı bu hali kabul edilemez olduğu gerekçesi ile davacıların terditli taleplerinden arsa bedelinin tahsili talebinin kabulü ile 30,19 m2 lik eksik arsa bedelinin dava tarihindeki değeri olan 91,165.00,TL'nin davalı kooperatiften tapu payları oranında dava tarihinden itibaren işletişecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ Karar yasal süresinde davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Davalı vekili istinaf nedenleri olarak; dava konusu alanlardaki küçülmenin müvekkilden kaynaklanmadığını, imar uygulaması neticesinde yasal düzenleme ortaklık payı kesintisinden kaynaklandığını, davacıların müvekkili kooperatife üye oldukları kabul edilen 2008 yılında davala konu parselin kooperatif adına müstakil tapusunun bulunduğunu, bu taşınmazın 2008 yılından beri müstakil tapusu bulunan metrekaresi tapu ve belediye kayıtlarında belli olan bir taşınmaz olduğunu ve davacıların bu hususu bilmeleri gerektiğini, yerel mahkemece bu hususta hatalı bir değerlendirme yapıldığından kararın kaldırılması gerektiğini,

davacıların dava konusu müvekkili kooperatif hissesi ve parselinin; hisse sahipleri ...ve ... tarafından davacı ... ve ...'a satıldığını, gerekli ödemelerin üyelik devreden ve devralanlarca kendi aralarında yapıldığını, tamamlayıcı bir işlem olarak müvekkili kooperatifin hisse devrini ve üyelikleri gerçekleştirdiği ve davacılar adına üyelik senedi tanzim ettiğini, bu üyelik senedi tanzim edilirken de önceki üyelik senedinin baz alındığını ve oradaki bilgilere göre yenisinin düzenlendiğini ve bu hususun dip not olarak tüm üyelere yazıldığı gibi senette yer aldığını, bu hususun kooperatiifin genel bir teamülü olduğunu,

davacılara mahsus olmadığını ve bu nedenle davacılara yönelik herhangi bir kötü niyet veya aldatmanın söz konusu olmadığını, ...'in müvekkili kooperatif yönetim kurulu üyesi olmasının sorun gibi gösterilerek bir bağ kurulmaya çalışılmışsa da, kooperatif tüzel kişiliğinin ayrı ve müstakil bir kişilik olduğunu, sadece yönetim kurulu üyeliği gerekçe gösterilerek müvekkili kooperatifin hiç bir menfaatinin bulunmadığı bir alım satım işleminde kötü niyetli ilan edilerek tazminata mahkum edilmesinin hatalı olduğunu,

davacıların 2014 yılında tapusunu aldıktan sonra aynı tarihte müvekkili kooperatiften herhangi bir alacaklarının kalmadığına ilişkin müvekkilime 16.12.2014 tarihli ibraname verdiklerini, yerel mahkemece ibraname yokmuş gibi karar verildiğini belirterek yerel mahkemenin kararının istinaf incelemesi sonucunda kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, tapu tahsis belgesinde gösterilen m2 den ferdileşme sonucu tahsisi yapılan taşınmazın 30.19 m2 eksik olduğu iddiasıyla eksik 30.19 m2 lik kısmının tapu iptali ile mümkün olmadığı takdirde rayiç bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı kooperatif hükmü istinaf etmiştir. Davacıların davalı kooperatifin üyesi oldukları, adi şekilde tanzim edilen 08.04.2008 tarihli satış belgesine göre satıcı ...'in alıcı ...'a 128.

Sokakta 2 katlı kaba inşaatı toplam 130.000,00-TL ye satmış olduğu, davalı Kooperatif tarafından tanzim edilen bila tarihli 2 adet tapu tahsis belgesine göre ...

Köyü ... ada, ... parsel, ... imar adasında 324.12 m2 lik 1/2 hisse oranında kooperatif yönetim kurulunun 18.05.1992 tarih 27 sayılı kararı ile bahsi geçen arsanın davacılar ... ve ... adına tahsis edildiği ve her iki tahsisinde Büyükçekmece Belediye Meclisinin 06.10.1989/76 sayılı kararına istinaden yapıldığı belirtilmiştir. Tapu kayıtlarına göre İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parsel 293,93 m2 lik arsanın tamamının ... köyü ...

Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken 1/4 payının davacı ..., 1/4 payının davacı ..., 1/4 payının davacı ... ve 1/4 payının davacı ... adına ferdileşme işlemi gereği 16.12.2014 tarihinde tapuda tescil edildiği anlaşılmıştır. Davacıların kooperatif üyeliği yönünden bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacılar kooperatif tarafından düzenlenen tapu tahsis belgesinde gösterilen m2 ile tapuda tahsis edilen m2 arasında 30.19 m2 lik eksikliğin bulunduğunu belirterek 30.19 m2 eksik tescil edilen arsanın öncelikle tapu iptal ve tescili olmadığı takdirde 30.19 m2 lik arsa bedelinin tahsilini talep etmişlerdir.

Mahkemece alınan bilirkişi raporlarına göre davalı kooperatif adına kayıtlı bulunan .. ada ... parselin ... yılında yapılan imar uygulaması gereği DOP kesintisinin yapıldığı, ... ada ... parselin imar uygulaması görmesinden sonra ... ada ... parsele dönüştüğü, tapu tahsis belgesinde belirtilen ... ada .. parsel(... ada ... parsel) sayılı 324.12 m2 alan ile davacılar adına tescil edilen ... ada ... parsel sayılı 293.93 m2 alan arasındaki farkın DOP kesintisinden kaynaklandığının tespit edildiği anlaşılmıştır.

Davalı kooperatif vekili istinaf dilekçesinde, taşınmazın davacıların üye olduğu tarih olarak kabul edilen 2008 yılından beri kooperatif adına müstakil tapusunun bulunduğunu, açık tapu kayıtlarına göre davacıların bu hususu bilmeleri gerektiğini, davacıların taşınmazı o dönemki maliki dava dışı 3.kişiden satın aldıklarını ve tamamlayıcı işlem olarak müvekkili kooperatifin hisse devrini gerçekleştirdiğini ve müvekkili kooperatif tarafından da hisse senedi tanzim edildiğini, bu hisse senedi tanzim edilirken de önceki hisse senedi baz alınarak oradaki bilgilere göre yeni senet düzenlendiğini,

burada herhangi bir kötüniyetinin bulunmadığını müvekkili kooperatifin bu işlemde hiç bir maddi menfaatinin bulunmadığını bu nedenle dosyadaki deliller dikkate alınmadan hatalı karar verildiğini ileri sürmüştür.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2012/10190 E-2012/12210 K sayılı 30.10.2012 tarihli kararında; "...Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.12.1996 tarihli ve 1996/14-763-864 sayılı kararında da belirtildiği gibi, tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. Tapu tahsis belgesinin varlığı tahsis edilen yerin adına tahsis yapılan kişi veya mirasçıları adına tescili için yeterli değildir.

Tahsis kapsamındaki yerin hak sahibi adına tescil edilebilmesi için; hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması, tahsise konu yerde 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca imar planı veya 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasa uyarınca ıslah-imar planlarının yapılmış olması, ilgilisine, tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması, tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması,

tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılması, tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması,

imar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 sayılı Yasa ile değişik 2981 sayılı Yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekir.

Yukarıda belirtilen koşullar doğrultusunda yapılacak inceleme sonucunda, tescil isteğinin kabulü için yasal koşulların oluştuğu kabul edildiği takdirde, 3290 sayılı Yasa ile değişik 2981 sayılı Yasanın 10/C-2 maddesi gereğince tahsise konu yerde uygulanan düzenleme ortaklık payının (DOP) davacıyı da bağlayıcı nitelikte olduğu dikkate alınarak tahsis miktarından bu oranda yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilmelidir..." denilmiştir.

Yukarıda da belirtildiği üzere, taşınmazdaki imar uygulaması tarihi 2000 yılı olup, imar uygulaması nedeniyle DOP kesintisi sonucu, ... ada ... parseldeki arsanın m2 si 324.12 m2 iken, 293.93 m2 olmuştur. Görüleceği üzere DOP kesintisi, kanunen yapılması gerekli bir kesinti olduğundan, davacıları bağlayıcı niteliktedir.

Davacılar adına düzenlenen ve ilgilisine sadece kişisel hak sağlayan zilyetlik belgesi niteliğindeki tapu tahsis belgesinde, davalı kooperatifin salt taşınmazın DOP kesintisinden önceki yüz ölçümünü nazara alması nedeniyle kusurlu olduğu söylenemez. Bu nedenle de, kanuni kesintiden kaynaklı m2 farkından dolayı davalı kooperatif sorumlu değildir.

Bununla birlikte, tapu tahsis belgesinde ismi bulunan davacılar tarafından verilen, davalı kooperatiften herhangi bir hak ve alacaklarının kalmadığına dair 16.12.2014 tarihli ibraname dikkate alındığında, davalı kooperatifin bir sorumluluğunun bulunmadığı anlaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.