İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2021/845 K.2024/1278

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin üyesi olduğu ve aidatlarını ödediği davalı kooperatife ait ...

Başakşehir/İstanbul adresindeki dairenin kendisine tahsis edildiğini, akabinde müvekkilinin üyelikten ihraç edilerek dairenin de 3. bir kişiye satıldığını, daha sonra müvekkili tarafından açılan davada üyelikten ihraç kararının iptal edildiğini ve kararın Yargıtay'dan da geçmek suretiyle kesinleştiğini, bunun üzerine müvekkili tarafından ihtarname çekilerek dairenin kendisine teslimi talep edilmiş ise de talebinin kabul görmediğini, müvekkilinin üyeliği ve daire üzerindeki hak sahipliğinin devam ettiğini belirterek dairenin veya güncel değerinin (şimdilik 100.000,00 TL);

söz konusu dairenin ihraç-iskan tarihinden başlayarak günümüze kadar ki kira bedelinin (şimdilik 10.000,00 TL); dairenin bunca yıl kullanmadan kaynaklı değer kaybının (şimdilik 5.000,00 TL) müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 30/11/2020 tarihli talep artırım dilekçesi ile; kira bedeli ve değer kaybına ilişkin talep hakları devam etmek ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, daire ile ilgili 100.000,00 TL olan taleplerini HMK m.107/2 uyarınca bilirkişinin belirlediği 181.965,62 TL'ye artırdıklarını beyan etmiştir.

CEVAP

Davalı tarafından davaya cevap verilmemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

İlk derece mahkemesince; davacının kooperatif üyeliğinin devam ettiği, davalı kooperatifin, ödemelerini eksiksiz yapan üyeleri yönünden ferdileşmeye geçmiş olmakla eşitlik prensibi gereği yükümlülüklerini yerine getiren üyelerine tapu tescillerini yapmakla yükümlü olsa da, davacının sunduğu ödeme belgeleri ve davalı kooperatifin defter kayıtlarına göre davacının ödemelerinin eksik olduğunun anlaşıldığı, buna göre davacının daire tahsisi isteminin yerinde olmadığı, tazminat talebinin ise yerinde olduğu, itibar olunan bilirkişi raporunda davacının talep edebileceği tazminat tutarının 181.965,62 TL olarak hesaplandığı,

ıslahla arttırılan 181.768,62 TL'nin davalıdan tahsiline ve akçeli yükümlülüklerini diğer üyeler gibi yerine getirmediğinden ve işbu dava tapu iptali ve tescil davası olmadığından davacının kira bedeli ve değer kaybı taleplerinin reddine dair karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Karar yasal süresinde davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesinde; dava tarihi itibariyle dairenin değerinin 270.000,00 TL olduğuna yönelik tespitin kabulünün mümkün olmadığını, dairelerin üyelere natamam olarak teslim edildiğini, 11/02/2001 tarihli genel kurul ile tüm ince inşaatın üyeler tarafından yapılmasına karar verildiğini, buna göre dairenin, satın alan kişi tarafından bugünkü haline getirildiğini, kaldı ki şu anda bile yaptıkları araştırmaya göre ihtilafa konu dairenin emsal değerinin en fazla 180.000,00 TL olabileceği bilgisine ulaşıldığını,

kabul anlamına gelmemek üzere eğer bir tazminat hesabı yapılacak ise, dairenin satıldığı 2006 Aralık ayındaki satış bedelinin dikkate alınması gerektiğini, ayrıca satış tarihinde kooperatifin elde ettiği bedelin dava tarihi itibariyle ne kadar olabileceğinin tespit edilerek tazminat hesabının yapılması gerektiğini, davacının kooperatif üyeliğinden ihracına ilişkin kararın iptaline yönelik açılan davada verilen kararın kesinleşme tarihinin 21/12/2011 olduğunu, davanın 5 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra ikame edilmesi sebebiyle davacının bir hak ve alacak talep edemeyeceğini,

kira bedeli ve değer kaybına yönelik taleplerin reddine ilişkin Mahkemenin kararının hukuka uygun olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat ile kira bedeli ve değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

İstinaf incelemesi 6100 sayılı HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf başvurusunda ileri sürülen istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılmıştır.Bilirkişi heyeti tarafından sunulan 19/04/2018 tarihli raporda; incelenen davalı kooperatif genel kurul tutanakları ve dosya kapsamına göre, davacının, davalı kooperatifin üyesi iken üyelikten ihraç edildiği, ihraç kararının iptali ile davacının tekrar davalı kooperatif üyesi olduğunun kesinleşen mahkeme kararı ile tespit edildiği,

davacının, davalı kooperatif bilançolarına göre üyesi bulunduğu kooperatife 21.706.76 TL ödediğinin genel kurul kararı ile kabul ve beyan edildiği, bunun dışında davacının, üyeliğinin başlangıcından itibaren davalı kooperatife yaptığı ödemelere ilişkin dosyaya belge ibraz etmediği gibi davalı kooperatifin ise yasal muhasebe defter, belge ve kayıtları dosyaya sunmadığı, davalı kooperatifin, diğer yıllarda ödenmesine karar verilen akçeli yükümlülüklerin davacı yanca yerine getirildiğine dair ödeme belgelerini dosyaya sunmadığı,

davalı kooperatifin akçeli yükümlülüklerin tamamını yerine getiren diğer ortaklarına kullanılabilir durumdaki daireleri ferdileşme işlemleri gereğince tahsis ve tescil ettirdiği, davacının ise davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmemesi sebebiyle adına tahsis edilen bağımsız bölümün kooperatif tarafından tescil edilmediğinin anlaşıldığı ve davalı kooperatif uhdesinde davacıya verilebilecek başkaca boş bir dairenin bulunmadığının tespit edildiği, dairenin dava tarihi itibariyle değerinin 270.000,00 TL olduğu,

Çevre ve Şehircilik Bakanlığından davalı kooperatifin genel kurul dosyasının getirtilmesinden sonra ancak tazminat hesabı yapılabileceği, dosya kapsamına göre davalı kooperatife borcu olan diğer üyelere eşitlik prensibine aykırı olarak daire teslimi yapıldığının tespit edilememesi sebebiyle akçeli yükümlülüklerini diğer üyeler gibi zamanında yerine getirmediği düşünülen davacının kira bedelini talep etmekte haklı olmadığı, davacının talebi tapu iptal ve tescile yönelik olmadığından, gayrimenkulün aynına yönelik olan değer kaybı isteminin yerinde olmadığı bildirilmiştir.

Bilirkişi heyetinde yer alan kooperatif uzmanı bilirkişi tarafından sunulan 09/11/2018 tarihli ek raporda; davacının, davalı kooperatife yaptığı ödemelerin Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2010/8 Esas sayılı dosyasına kooperatif tarafından ibraz edilen cari hesap ekstresinde gösterildiği ve kooperatif tarafından kabul edilen ödemelerin dava tarihi itibariyle güncel değerinin 120.815,30 TL olduğu, aidatını normal ödeyen bir üyenin ödemelerinin ise dava tarihi itibariyle güncel değerinin 179.265,35 TL olduğu, taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 270.000,00 TL olarak hesap edildiği,

115 m2 daire için kooperatife normal ödemesini yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı elde ettiği yararlanmanın 270.000,00 TL - 179.265,35 TL = 90.734,65 TL olacağı, davacının eksik ödemelerinin güncel değerinin sağladığı kazanımın 61.150,24 TL olacağı, buna göre davacının davalı kooperatiften talep edeceği tazminat tutarının 181.965,62 TL olacağı bildirilmiş olup aynı bilirkişi 27/01/2020 tarihli 2. ek raporunda ise, belirlenen tazminat tutarında değişiklik yapılacak bir durumun tespit edilmediğini belirtmiştir.Uyuşmazlık,

kendisine konut tahsis edilmeyen davacının tazminat talebinde bulunup bulunamayacağı ve miktarı noktasında toplanmaktadır."...Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir.

Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceği, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.

Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir: a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi "TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır. c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife

normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır. d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir.

Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır..." (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2023/1415 Esas 2024/2062 Karar sayılı ilamı).

Somut olayda, davacının ihracına yönelik kararın iptaline ilişkin kesinleşmiş Mahkeme kararının bulunması karşısında davacı halen davalı kooperatifin üyesi olup esasen bu hususa davalı kooperatifin de bir itirazı bulunmamaktadır.

İhraç kararından önce davacıya tahsis edilen ...'de bulunan 6 numaralı dairenin davacının ihracı ile birlikte kooperatif genel kurulunda alınan karar ile satılmasına karar verildiği ve akabinde satıldığı, bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere, davacının eksik ödeme yaptığı, ödemelerinin tamamını yapan diğer ortaklara ise dairelerin tahsis ve tescil edildiği, davalı kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek başkaca boş bir dairenin bulunmadığı anlaşılmakla eksik ödeme yaptığı tespit edilen davacının konut karşılığı tazminat talep etme hakkı bulunduğunun kabulü gerekir.

İlk derece mahkemesinde alınan bilirkişi raporu ile Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre hesaplama yapılarak davacının talep edebileceği tazminat miktarı 181.965,62 TL olarak tespit edilmiştir.

Ayrıntılı ve gerekçeli bilirkişi raporu ile davacının konut karşılığı alabileceği tazminat miktarı Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında belirttiği beş aşamalı formüle göre hesaplanmış olup Mahkemece benimsenen bilirkişi raporu doğrultusunda tazminat miktarına hükmedilmesinde bir isabetsizlik yoktur.Davalı vekili istinaf başvurusunda, dava tarihi itibariyle dairenin değerinin 270.000,00 TL olduğuna yönelik tespitin kabulünün mümkün olmadığını ve dairelerin üyelere natamam olarak teslim edildiğini, 11/02/2001 tarihli genel kurul ile tüm ince inşaatın üyeler tarafından yapılmasına karar verilmesi sebebiyle dairenin,

satın alan kişi tarafından bugünkü haline getirildiğini ileri sürmüş ise de, taşınmazın rayiç değeri 19/04/2018 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile tespit edilmiş olup duruşmada tebliğ edilen rapora karşı davalı vekili herhangi bir beyanda bulunmadığından artık davacı yararına usuli müktesep hak oluştuğu gözetildiğinde davalının bu hususlara yönelik istinaf başvurusu yerinde görülmemiştir.Davalı vekili istinaf başvurusunda, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmadığından bahisle davanın reddi gerektiğini ileri sürmüş ise de,

davalı yasal süresinde cevap dilekçesi sunmamış olup ıslaha karşı zamanaşımı itirazında bulunduğundan zamanaşımına yönelik istinaf isteminin ancak ıslah ile arttırılan kısma ilişkin değerlendirilmesi gerekir.Yargıtay içtihatları ile kabul edildiği üzere, tapu iptali ve tescile,

üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı davalarda olduğu üzere üyelik sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler ile ilgili olan, diğer anlatımla üyenin parasal yükümlülükleri ile ilgisi bulunmayan uyuşmazlıklarda üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemeyecek olup somut dava tahsis hakkına dayalı olarak açıldığından davalının zamanaşımına yönelik istinaf sebebine itibar edilmemiştir.

Açıklanan sebeplerle, ilk derece mahkemesince tesis edilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere.

1-Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/142 Esas, 2021/77 Karar sayılı ve 26/01/2021 tarihli kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b.1 bendi gereğince esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulanan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 427,60 TL harcın davalı tarafından peşin olarak yatırılan 3.104,16 TL harçtan mahsubu ile bakiye 2.676,56 TL harcın talep halinde davalıya İADESİNE, 3-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda,