İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2022/621 K.2025/1530

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davacı şirket ile davalı şirket arasında İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ... parsel, C Blok 1. Bodrum kat 364 nolu brüt 38,8 m2 net 32,81 m2 alanlı dükkan nitelikli taşınmazın satışı konusunda 09.03.2017 tarihli “...

İstanbul Dükkan Satım Sözleşmesi” akdedildiği ve sözleşmenin ayrılmaz bir cüz'ü olarak 15.10.2019 tarihli ek protokol imzalandığını, sözleşmede dava konusu taşınmazın satışı karşılığı satıcı yana KDV dahil 1.120.000 TL ödeneceğini, ek protokol ile ise KDV dahil 1.106.400 TL olarak revize edildiğini, sözleşmenin 5. maddesinde taşınmazın en geç 30 Aralık 2018 tarihinde davacı şirkete teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, aradan geçen süre zarfından taşınmazın teslim ve tapu devrinin gerçekleşmemesi üzerine,

davalı şirketle irtibata geçildiğini, davalı tarafça sözleşme bedelinin geriye kalan ve henüz vadesi gelmemiş toplam 136.000 TL bedelin hemen ödenmesi karşılığında 13.600 TL indirim yapılacağını belirtmesi üzerine 15.10.2019 tarihli ek protokol imzalandığını ve 16.10.2019 tarihinde indirimli tutar üzerinden tüm ödemelerin kapatıldığını, böylece taşınmazın satış bedelinin tümüyle davalı yana ödendiğini, ancak taşınmazın davacı şirkete devri/teslimi yapılmadığı gibi bu hususta hukuk uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk müracaatından da olumlu bir netice alınamadığını,

bu aşamada sözleşme ve ek protokol kapsamında tüm bedeli davalı yanca tahsil edilen taşınmazın müvekkil şirkete devir ve teslimi halen gerçekleşmediğini, taşınmazın belirtilen 31.12.2018 tarihinde teslim edileceğinin sözleşme uyarınca kararlaştırılmış olmasına rağmen, teslim edilmemiş olması karşısında müvekkil şirketin kira kaybı, geç teslim sebebiyle tazminat ve cezai şart talep etme hakkı doğduğunu, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ... parsel,

C Blok 1. Bodrum kat 364 nolu dükkan nitelikli taşınmazın tapu kaydının üzerine kötü niyetli tasarrufların önlenmesi ve müvekkil şirketin telafisi imkansız zararların önüne geçilebilmesi amacıyla teminatsız olarak ihtiyatı tedbir şerhi konulmasını, bu talebin kabul edilmemesi halinde TMK 1010 maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil davası açıldığına ilişkin dava konusu taşınmazın tapu kaydına davalıdır şerhi konulmasını, davanın kabulüne, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ... parsel, C Blok 1. Bodrum kat 364 nolu dükkan nitelikli taşınmazın tapu kaydının iptali ile tamamının müvekkil şirket adına tesciline,

bunun mümkün olmaması halinde, ödenen belgenin her bir vade için işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı yandan tahsili ile müvekkil şirkete ödenmesini, davacının geç teslim sebebiyle uğramış olduğu kira kaybı ve geç teslim sebebiyle uğradığı zararın karşılığı olarak fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak üzere şimdilik 2000 TL nin davalı yandan alınarak davacı şirkete ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretlinin davalı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekilinin cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " , ... Somut olayda, keşfen bilirkişi eliyle yapılan inceleme neticesinde dava konusu taşınmazın % 45'nin tamamlandığı, dolayısıyla taşınmazın tamamlanarak teslime hazır durumda bulunmadığından 30.09.... tarihli ve 1987/2-.../2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı uyarınca tescilin koşulları oluşmadığından davacı tarafın tescil isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

Bu açıklamalar ışığında taraflar arasında aktedilen sözleşme taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan kira kaybı ve taşınmazın geç tesliminden kaynaklı zarar talepleri de geçersizdir. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar verdiklerini geri alma hakkına sahiptir.

Her ne kadar davacı taraf ödeme tarihinden itibaren işlemiş faiz talebinde bulunulmuş ise de, dava tarihinden önce davalı temerrüte düşürülmediğinden dava tarihinden itibaren işlemiş faiz talebe hükmetmek gerekmiştir. Bu kapsamda davacı tarafın davasının kısmen kabulü ile 1.106.400,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı şirketten tahsil edilerek davacı tarafa iadesine, fazlaya ilişkin dava öncesi faiz talebinin reddine," karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararında, gayrimenkul satış sözleşmesinin ve hükümlerinin şekil şartına aykırı olduğundan bahisle geçersiz olduğunun belirtildiğini, ancak yerleşik Yargıtay içtihatları gereği taraflarca dahi ileri sürülmeyen bir definin yerel mahkeme tarafından re'sen göz önünde bulundurularak taraflarca tüm ifaları gerçekleştirilen sözleşmenin geçersiz sayılmasının isabetli olmadığını, gerek arabuluculuk sürecinde gerekse de davacı taraflarla yapılan harici görüşmelerde dava konusu taşınmazın davacılara teslime hazır olunduğunun belirtildiğini, buna rağmen,

davacının teslime yanaşmayarak alacaklı temerrüdünün oluşmasına sebep olduğunu, yargılama kapsamında hükme esas alınan mezkur raporda C bloktaki inşaatta tamamlanma oranının %45 olduğunun tespit edildiğini, bu tespit ve değerlendirmenin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, zira yapı denetim firması tarafından düzenlenen seviye tespit tutanaklarında da C blok için tamamlanma oranının %80-%90 seviyesinde olduğunun görüleceğini, yerel mahkemece mücbir sebep itirazlarına itibar edilmediğini, ancak, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 7. maddesi uyarınca ülkedeki ekonomik krizin,

15 temmuz darbe girişiminin ve covid-19 pandemisinin mücbir sebepler olarak kabul edileceğinin ve bu haller sebebi ile gecikilen sürenin teslim süresine ekleneceğinin izahtan vareste olduğunu, bilirkişi raporuna yapılan itirazda da belirtildiği üzere taraflar arasında akdedilen sözleşmenin geçerli sayılması durumunda dahi davacı yanın somutlaştıramadığı gecikme cezası, kira bedeli ve sair tazminat taleplerinde bulunmasının mümkün gözükmediğinin görüleceğini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklı tapu iptali ve tescili bunun mümkün olmaması halinde ödenen bedelin faiziyle tahsili, kira kaybı ve geç telim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince davacının terditli talebi bedel iadesi yönünden kabulüne karar verilmiş, davalı tarafça yukarıda yazılı sebepler ile istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, delillerin takdirinde hata edilip edilmediği noktasındadır.Taraflar arasında 09.03.2017 tarihli “...

İstanbul Dükkan Satım Sözleşmesi” başlıklı adi yazılı sözleşme ile İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ... parsel, C Blok 1. Bodrum kat 364 nolu brüt 38,8 m2 net 32,81 m2 alanlı dükkan nitelikli taşınmazın satışının kararlaştırıldığı, 16.10.2019 tarihli ek protokol ile belirlenen KDV dahil 1.106.400 TL satış bedelinin tamamının davalı satıcıya ödenmiş olduğu, anahtar teslim tarihinin 31.12.2018 olarak taahhüt edildiği, ancak süresi içerisinde taşınmazın tamamlanarak davacı tarafa devrinin sağlanmadığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. (T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu : 2014/14-342 E. 2015/2685 K., Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/12914 e.

2016/10554 k sayılı kararları ) Davalının sözlemeye aykırı davranışı ile süresinde taşınmazı tamamlayıp teslim etmediği, sözleşmeye aykırı davranıp taraflarca kararlaştırılan tarihte taşınmazı teslim etmeyerek TBK 117 maddesi hükmünce temerrüde düştüğü, 15 Temmuz darbe girişiminin davalının sektörü ve taahhütleri yönünde mücbir sayılacak bir yönünün olmadığı, davacının sözleşmeden dönerek bedelin iadesi isteminde haklı olduğu mahkemecede ödenen bedelin iadesine karar verilmiş olmasında isabetsizlik bulunmadığından davalının istinaf isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.