İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 44. Hukuk Dairesi E.2020/49 K.2020/203

Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİDÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 27/12/2010 tarihli taşınmaz satış sözleşmesine göre, davalıların Bursa ... Noterliğinin ... yevmiye nolu 27/10/2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Bursa ili Nilüfer İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde yapacağı inşaattan kendi uhdesinde kalacak son kat 9 ve 10 nolu dubleks daireleri davacıya satıp satış bedelinin ise Bursa ...

İcra Müdürlüğünün ... ve ... sayılı icra dosyalarındaki davacının alacağına mahsup edilmek suretiyle tamamen ödendiği, davacı yanın taşınmazların satış bedellerini bu şekilde davalı tarafa ödemek suretiyle edimini tamamen ifa etmiş olmasına rağmen davalıların sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin 5/c maddesi ile "satıcı tarafından sözleşmeye konu taşınmazların kat irtifakı tapusu alıcıya ya da göstereceği bir başka kişiye 30/03/2011 tarihine kadar verilmez ise satıcı ve kefil 50.000,00 TL cezai tazminat ödemeyi kabul ve taahhüt eder" hükmünü içermekte olup,

tapu kayıtlarından da görüleceği üzere müvekkili şirketin gösterdiği 3. Kişi olan ... adına tapuda devir işleminin kesin süre geçirildikten sonra 05/04/2011 tarihinde yapıldığını, yine sözleşmenin 5/a maddesinde belirtilen fiili teslim tarihi olan 30/09/2011 tarihine kadar tüm aboneliklerin çıkartılarak kullanıma hazır şekilde dairelerin teslim edilmeyip davacının tasarrufuna geçmesinin geciktiği,

sözleşmenin 5/b maddesinde hüküm altına alınan Yapı Kullanma İzninin 30/03/2012 tarihine kadar alınması gerektiği halde yapı kullanma izninin alınmayıp davalıların edimlerini bu şekilde geç ya da eksik yerine getirmeleri sureti ile sözleşmeye aykırı hareket ettiklerinden cezai şartın tahakkuk etmesine neden olduklarından sözleşmenin 5. Maddesi gereği taraflar arasında belirlenen 50.000,00 TL cezai şartın edimini yerine getirmeyen davalılardan 30/03/2012 son vade tarihinden itibaren işletilecek yasal ticari faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen Gayri Menkul Satış Sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemekle birlikte bir nevi Gayrimenkul Satış Vaadi içerdiği ve alacağın temliki hükümlerini içerdiği görülmekle sözleşme içerisinde yer alan cezai şart maddelerinin de taraflar arasında geçerli ve bağlayıcı olduğunun kabulü gerekeceği bu kapsamda sözleşmenin 5/a maddesinde belirtilen fiili teslim tarihi olan 30/09/2011 tarihine kadar tüm aboneliklerin çıkartılarak kullanıma hazır şekilde dairelerin teslim edilmeyip davacının tasarrufuna geçmesinin geciktiği,

sözleşmenin 5/b maddesinde hüküm altına alınan Yapı Kullanma İzninin 30/03/2012 tarihine kadar alınması gerektiği halde yapı kullanma izninin alınmayıp davalıların edimlerini bu şekilde yerine getirmedikleri nedeni ile davacı tarafın sözleşmenin ifadan bağımsız cezai şart olarak tazminat başlıklı 5. Maddesi hükmü uyarınca davalı taraftan 50.000,00 TL cezai şart tazminini talep edebileceği, bilirkişi raporu ile Nilüfer Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 18/12/2015 tarihli yazı cevabına göre,

taraflar arasında düzenlenmiş taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında dava tarihi itibari ile ve halen dava konusu taşınmazlara ilişkin yapı kullanma izinlerini almayan davalı tarafın sözleşmenin 5. maddesi c bendi hükmü kapsamında cezai şartı ödemekle yükümlü bulunduğu,

yapı kullanma izni alınmasında davacı tarafa atfedilecek herhangi bir kusur bulunmadığından ve davalı taraf isticvap davetiyesine de icabet etmemiş olduğundan davacı tarafça talep edilen 50.000,00 TL cezai şartın davalı tarafça edimlerin kısmen ifa edilmesi nedeni ile tenkis edilerek 25.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar vermiştir.Davacı vekili, gerek sözleşmeye ve gerekse bilirkişi raporuna göre,

50.000,00 TL cezai şart öngörülmüş olmasına rağmen mahkemece tenkis yapılarak 25.000,00 TL cezai şarta hükmolunmasının hatalı olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. Somut olayda; davalılardan ... Ltd.

Şti'nin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciliğini yaptığı taşınmazda uhdesinde kalacak bazı bağımsız bölümleri davacıya satmayı taahhüt ettiği, böylelikle davacı ile aralarında davaya konu sözleşmeyi imzaladığı, her ne kadar sözleşme ''taşınmaz satış sözleşmesi'' adıyla düzenlenmiş ise de, sözleşmenin alacağın temliki ve satış vaadi içerdiği, bu nedenle sözleşme hükümlerinin ve dolayısıyla dava konusu cezai şarta ilişkin hükümlerin geçerli olduğu anlaşılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu'nun cezai şartı düzenleyen 179/1 maddesi. "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmünü içermektedir. Aynı Kanunun 182/1. Maddesinde. "Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler." denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan.

"Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir" hükmü gereğince, hakim taraflarca kararlaştırılan cezai şart miktarının fahiş olup olmadığını re'sen incelemek, fahiş ise ceza miktarını tenkis etmekle ( indirmekle) görevlidir. 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 22. maddesi gereğince, tacir sıfatına haiz bir borçlu fahiş olduğu iddiasıyla cezai şarttan indirim yapılmasını mahkemeden isteyemez.

Ancak kararlaştırılan cezai şart miktarının, borçlunun ekonomik yönden mahvına sebebiyet verecek derecede yüksek olduğunun belirlenmesi halinde, cezai şarttan makul oranda indirim yapılabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.

Ne var ki, bu şekilde bir indirime gidilebilmesi için borçlunun ekonomik durumu yönünden ayrıntılı bir inceleme yapılması ve kararlaştırılan cezai şartı ödemesinin ekonomik yönden mahvına sebep olup olmayacağı hususunun belirlenmesi gerekmektedir.

Davalı borçlunun tacir olması ve yukarıda yapılan açıklamalar birlikte dikkate alındığında, kararlaştırılan cezai şart miktarının borçlunun ekonomik yönden mahvına sebebiyet verecek derecede olup olmadığı yönünde bir araştırmaya gidilmesi gerekirken belirtilen hususlarda mahkemece bir araştırma yapılmaksızın cezai şarttan indirime gidildiği anlaşılmıştır.

Sonuç olarak, taraflar arasında kararlaştırılan cezai şart miktarından indirime gidilebilmesi için borçlunun ekonomik durumu yönünden ayrıntılı bir inceleme yapılması ve kararlaştırılan cezai şartı ödemesinin ekonomik yönden mahvına sebep olup olmayacağı hususunun mahkemece belirlenmesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 182/son maddesi gereğince davalı asıl borçluya ait tüm ticari defter ve kayıtlar ile belgeler getirtilip, ticari defter ve kayıtları, bilançosu ve ekonomik durumunu etkileyen diğer unsurlar üzerinde bilirkişi incelemesi yapılması,

yapılacak olan araştırma sonucunda, cezai şart miktarının borçlunun ekonomik yönden mahvına sebep olmayacağı kanaatine varıldığı taktirde 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 22. maddesi gereğince, cezai şarttan indirim yapılamayacağı, aksi yönde kanaate varılması halinde hal ve koşullara göre cezai şarttan indirime gidilmesi gerektiği gözetilerek hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olup, açıklanan nedenlerle mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nun 353/1-a.6 maddesi uyarınca kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.