İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2022/3084 K.2025/1559

Tarafların iddia ve savunmalarının özeti

Davacı vekili, 17/05/2021 tarihli dava dilekçesi ile, müvekkilin davalı ... ile Beşiktaş ... Noterliğinin 05/01/2018 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, bununla İstanbul ili, Kağıthane ilçesi ... mahallesi, ... ada ... nolu parselde ... Blok ... Kat ... nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığını, bedelinin 2.120.400,00 TL olduğunu, bunun 2.006.112,16 TL' sinin ödendiğini, davalının Kadıköy ...

Noterliğinin 01/04/2021 tarihli ve ... yevmiye nolu fesihnamesi ile sözleşmeyi feshettiğini, bunun haksız olduğunu, kalan kısmın mahkeme veznesine depo edilmesinin ve taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescilinin gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca en yüksek banka faizi ile tahsilinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını belirtmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesi ile, yapılan feshin sözleşmeye uygun olarak yapıldığını, müvekkil şirketin 182.875,00 TL alacağının olduğunu, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/286 esas ve 2022/336 karar sayılı 27/04/2022 tarihli kararı ile; davacının tapu iptali ve tescil davasının reddine, terditli bedel davasının kısmen kabulü ile " 2.210.223,38 TL' nin 05/07/2021 tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine , fazlaya ilişkin taleplerin reddine" karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir.Davalı katılma yoluyla süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir.

Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, müvekkil Mart 2021 tarihine kadar tüm taksitleri ödediğini, son iki taksitin kaldığını, ancak davalının haksız olarak sözleşmeyi feshettiğini, mahkemenin kalan kısmın depo edilmesi konusunda süre vermesinin gerektiğini, covid salgınının mücbir sebep olduğunu, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesi ile, mahkemenin bedel ve faiz kararının hatalı olduğunu, iade edilen 5 adet çek bulunduğunu, bunların toplam değerinin 240.000,00 TL olduğunu, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE VE SONUÇ

HMK ' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin haksız feshedildiğinin tespiti ile tapu iptali ve tescil ile bedel istemine ilişkindir. 1-Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır.

Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.

Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için.

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, 2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, 3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, 4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.

Mahkemece dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı dosya içerisine getirtilmiştir. İncelenmesinde, taşınmazın kat irtifakına tabii olduğu, konut vasfında olduğu, 20/04/2017 tarihinde kat irtifakı tesisi ile ... adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Davacı şirket ile davalı ...' nin Beşiktaş ...

Noterliğinin 05/01/2018 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, bu sözleşme ile İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, ... mahallesi, (...) ... ada ... nolu parsel ... Blok ... nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığı, bedelinin 2.120.400,00 TL olduğu anlaşılmıştır. Davacının ...

A.Ş' den aldığı 23/03/2021 tarihli hesap ekstresinin incelenmesinde, 05/03/2021 tarihli 48.010,00 TL olan taksitin 29.742,16 TL olarak ödendiği, kalan iki taksitin 48.010,00 TL olarak 05/04/2021 ve 05/05/2021 tarihlerinde ödeneceği, toplam ödenen miktarın 2.006.112,16 TL olduğu ve kalan borcun 114.286,84 TL olduğu anlaşılmıştır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 11/1-d maddesinde, satıcının " alıcı kalan borcun en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksiti veya kalan borcun en az dörde birini oluşturan bir taksiti ödemede temerrüde düşmesi halinde kalan borcun tümünü ifasını talep etme hak ve yetkisine sahip olduğu, alıcının kendisine verilen 30 günlük sürede kalan borucun tamamını ödememesi halinde " sözleşmeyi feshedeceği belirtilmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 11/4 maddesinde "sözleşmesi feshedilen alıcının toplam bedelden yapılacak kesintiler sonrası bağımsız bölüm teslim edilmemiş ise 90 gün içinde faizsiz olarak kalan bedeli alabileceği " belirtilmiştir.Kadıköy ... Noterliğinin 01/04/2021 tarihli ... yevmiye nolu ihtarnamesinde, ... A.Ş' nin muhatap ... San. Ve Tic. Ltd. Şti.' ye 182.875,00 TL ödenmemiş borcu olduğunu, Kadıköy ...

Noterliğinin 21/12/2020 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile verilen 15 günlük süreye rağmen ödeme yapılmadığını, bu sebeple sözleşmenin feshedildiğini bildirmiştir. Mahkeme 26/10/2021 tarihinde keşif icra etmiştir.

Gayrimenkul değerlendirme uzmanı, bağımsız denetçi ve Ticaret Hukuku Öğretim Görevlisi bilirkişiden oluşan heyet raporlarında, taşınmazı krokilerinde göstererek, fotoğraflamışlar, taraf beyanlarını, tapu kaydını, emsal değerlendirmesini, sözleşmeyi, ödeme belgelerini, ihtarnameleri, davacının ticari defterlerini, davalının ticari defterlerini, taşınmazın özelliklerini ve yerinde yaptıkları tespitleri belirterek, davacının 114.287,84 TL borcunun olduğunu, vade farkı ile bunun 198.941,99 TL olduğunu, taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin 4.250.000,00 TL olduğunu bildirmiştir.

Davacı bilirkişi raporuna göre harç tamamlama işlemi yapmıştır. Somut olayda; davacının davalı ile Beşiktaş ...

Noterliğinin 05/01/2018 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, dava konusu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olduğu, davacının davalı şirketten aldığı 23/03/2021 tarihli hesap ekstresinde 05/03/2021 tarihli 48.010,00 TL' lik taksitin 29.742,16 TL olarak ödendiği, davacının ayrı ayrı 48.010,00 TL' lik iki taksitinin daha olduğu, bunların toplamının 114.287,84 TL olduğu, davalının davacıya gönderdiği Kadıköy ...

Noterliğinin 01/04/2021 tarihli ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile kalan 182.875,00 TL borcun ödenmemesi nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, bu ihtarnamede daha önce gönderilen Kadıköy ...

Noterliğinin 21/12/2020 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesine atıf yapıldığı, bu ihtarnamede davacıya 15 günlük süre tanındığı, alınan bilirkişi raporunda davalı şirketin defterlerinin incelendiği ve davacının vade farkı ile birlikte 198.941,99 TL borcunun olduğunun belirtildiği, buna göre davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davalı şirkete kalan borcunun 23/03/2021 tarihi itibarıyla sözleşmenin 11/1-d maddesinde belirtilen şartlara uymadığı, davalı şirketin ihtarnamede verdiği sürenin de bu madde şartlarına uymadığı,

davalı şirketin defterlerinde yapılan incelemede davacının dava dilekçesinde belirttiği ödeme tutarının bilirkişi incelemesi ile doğrulandığı, dolayısıyla davalının yaptığı feshin haklı gerekçesinin olmadığı, dolayısıyla mahkemenin TBK'nin 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ile eksik ödenen bedeli oranlaması , ( eksik kalan ödeme miktarı /sözleşme bedeli ) bulunan oranın dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli ile çarpılması sonucu oluşan bakiye satış bedelini davacıya depo ettirmesi ve oluşan sonuca göre hüküm tesis etmesi gerektiği anlaşılmakla.

Davalının istinaf talebi incelenmeksizin, davacının istinaf talepleri hakkında HMK 353/1-a-6. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.