İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2024/51 K.2024/177

Tarafların iddia ve savunmalarının özeti

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle arsa sahibi Marmara metal.. İle yüklenici adi ortaklık arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmenin 3. Maddesine istinaden yüklenciiye bağımsız bölümleri satma yetkisi verildiğini, müvekkili ile yüklenici arasında Kartal ...

Noterliği 11.08.2020 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, buna göre İstanbul İli Tuzla ilçesi ... mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... blok ... nolu bağımsız bölüm ile ... blok ... nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazların bedelin tamamının davalılara ödendiğini,dava konusu taşınmazların kendilerine teslim edildiğini, davacı tarafından DASK ve elektrik abonman sözleşmelerinin dahi yaptırıldığını, tüm taleplerine rağmen bağımsız bölümün devrinin de yapılmadığını, davalı arsa sahibinin kötü niyetli olduğunu,

satış bedelini tahsil etmesine rağmen mülkiyet hakkının verdiği yetkiyi kötüye kullandığını , bağımsız bölümün satılması durumunda telafisi zor zararlarının olacağını belirtmiş, terditli olarak öncelikle tedbir olmadığı taktirde ihtiyati haciz talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ: İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 02/10/2023 tarihli ara kararı ile " 1- Dava konusu İstanbul ili Tuzla ilçesi ... mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki davalı şirket ... Tic.

A.Ş şirketi adına kayıtlı olan ... blok ... ve ... numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazlar üzerine İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 2-İhtiyati Tedbir isteyen davacı tarafın 6100 sayılı HMK'nın 392. maddesi gereğince dava değerinin %5' i tatarında 273.760 TL nakdi veya Mahkemece kabul edilecek kati süresiz ve muteber banka teminat mektubunu Mahkeme veznesine depo etmesi halinde ihtiyati tedbir ara kararının yerine getirilmesi için ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmasına," karar verilmiştir.

08/11/2023 tarihli ara karar ile "1-Davacı vekilinin ihtiyati tedbirin teminatsız verilmesine dair talebinin ve davalı ... bankası ve ... bankası mahkememiz ihtiyati tedbir ara kararına vaki itirazın reddine," karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; tapu siciline ve şekil şartına uygun anılan sözleşmelere güvenen davacı müvekkilinin ... Limited Şirketi, davalı ... Adi Ortaklığı ile 11.08.2020 tarihinde Kartal ...Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, İşbu sözleşme kapsamında müvekkilinin; iskanlı, kat irtifakı kurulu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesinde kain ... Ada, ... numaralı parseldeki ...

Blok ... bölüm numaralı dükkan vasıflı net 287,01 metrekare, brüt 299,75 metrekarelik taşınmaz ile yine aynı ada ve parselde yer alan ... Blok ... bağımsız bölüm numaralı dükkan vasıflı net 283,78 metrekare, brüt 300,44 metrekarelik taşınmazı KDV Dahil toplam 5.475.200,00 TL taksitli satış bedelinin ödenmesi mukabilinde devir almayı kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, davalılar arasındaki sözleşmede satış bedellerinin davalılardan ... Bankası A.Ş. nezdindeki ve ...

Bankası A.Ş.’ye ait temlik hesabına ödeneceği kayıt altına alındığını, işbu dava açılış tarihine değin taksitli satış bedelinin tamamını (Ekte banka hesabına tamamen ödediğini, müvekkilinin, davalı yüklenici ile imza altına aldığı sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı olduğundan sözleşme gereği edimlerini süresinde, eksiksiz, noksansız ve ayıpsız bir şekilde yerine getirdiğini, davalı arsa sahibi ... Ticaret A.Ş. ile Yüklenici ...

Adi Ortaklığı arasında imza altına aldıkları sözleşmede kararlaştırılan hasılat paylaşımı ve teslim süresi başta olmak üzere birçok kalem ihtilaf konusu olmuş bu uğurda arsa sahibi, müteahhitten bağımsız bölüm satın alanlara muhatapların dahi isminin yazılı olmadığı ihtarname başlıklı bir metin gönderdiğini ve sözleşmesel tüm yükümlülüklerini yerine getiren ve artık tapu devrinin yapılmasını bekleyen müvekkilini de içerir satın alma vaadinde bulunanları ihtilafın merkezine çekmeye çalıştığını, müvekkilinin de içinde bulunduğu satış vaadi alacaklılarına ödemeleri bitse de tapu devrini yapmayacağını açıkça ifade ettiğini,

bir kısım satış vaadi alacaklılarının tescil istemli ihtarnamelerine cevap vermeyen Arsa Sahibinin, müvekkilinin hakkına kavuşmasına hukuka aykırı olarak engel olmaya çalıştığını, arsa sahibi, Yüklenici ile aralarındaki ihtilafı bahane edip talepleri yanıtsız bıraktığını, 473 adet bağımsız bölümlü bir projede bağımsız bölümlerin yaklaşık 360 adetinin 3. kişilere sözleşmelere uygun olarak satıldığı da göz önüne alındığında Arsa Sahibi kendisine ödenen satış bedellerini görmezden gelip adına kayıtlı tapuları koz gibi kullanmakta ve birçok kişinin mağduriyetine sebep olduğunu,

müvekkillinin tapu devrinin yapılmasını beklerken davalı Arsa Sahibi, iskanı alınmış bağımsız bölümleri 3. Kişilere satma tehdidini gerçeğe dönüştürebileceğini, müvekkilini geri dönülemez ve telafisi imkansız zarara ve kaosa sürükleyebileceğini, somut olayın özelliklerinden de müvekkili nezdinde görünüşte haklılığın varlığı kabul edilmesi gerektiğini, bu denli elzem ve hayati bir yargılamada belirlenen teminat sebebiyle müvekkilinin ihtiyati tedbir korumasından mahrum bırakılmasının kabul edilebilir olmadığını,

mevzu bahis bağımsız bölümün satın alma işlemi için ilgili ödemelerin yapılması ve bu ödemelerin de dekontla ispat edilebilmesi müvekkilinin ikame edilen davada haklı olduğunun önemli bir göstergesi olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipotek vs. tüm kayıt ve şerhlerin terkini, olmadığı taktirde taşınmazın değerinin tahsili, olmadığı taktirde ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir. Davacı vekili İDM'nin 08/11/2023 tarihli teminata ilişkin itirazının reddine ilişkin ara kararını istinaf etmiştir.

6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyadi tedbir ve ihtiyati haciz kararları, karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.

Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir.

Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle

bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür.

İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir. (HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir.

Dava konusu somut olayda terditli açılan davada davacının birincil talebi tapu iptal ve tescil, ipotek vs. Tüm takyidatların terkini istemine ilişkin olup uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkindir.

Davacı delil olarak düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ödeme dekontları vs. delillere dayanmış bir kısım delillerini sunmuş olmakla yaklaşık ispat durumu gerçekleşmiştir. Bunun dışındaki hususlar doğal olarak yargılama sonucu belirlenecektir. Davacının davasını resmi şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayandırdığı açıktır.

HMK 392 madde uyarınca Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir. Mahkemece bu hususta değerlendirme yapıldığı ve teminat alınması yönünde takdir kullanıldığı görülmüştür. Davacının sözleşme yanında delil olarak ödeme belgelerine de dayandığı ortadadır.

Bu durumda davalı nezdinde ödemeleri bulunan davacıdan yeniden teminat alınması davacının aleyhine hak yarar dengesini bozacak niteliktedir. Davacının itirazlarının kabulü ile tedbirin teminatsız olarak uygulanması gerekirken takdirde hata edilerek itirazın reddine ilişkin hüküm kurulması yerinde görülmemiştir. Davacı vekilinin teminat alınmasına yönelik istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmekle kabulü gerekir.

Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, davacının itirazının reddine ilişkin 08/11/2023 tarihli ara kararın kaldırılmasına, davacının teminata yönelik itirazının kabulü ile ihtiyati tedbir kararının takdiren teminatsız olarak verilmesine ve davacıdan takdiren teminat alınmasına yer olmadığına kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.