Konya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi E.2024/1270 K.2025/468

: 2- ... VEKİLİ : Av. ...

DAVA

İtirazın İptali

İSTİNAF KARARININ

KARAR TARİHİ : 25/03/2025

YAZIM TARİHİ : 27/03/2025

Davacı tarafından davalılar aleyhine Konya.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile açılan itirazın iptali davasında 26/03/2024 tarihinde tesis edilen karara karşı, davacının istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, üye hakimin görüşleri alındıktan sonra dosya incelendiğinde;

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı/borçlular ...-Larende İnşaat ve ...-...... ile müvekkili arasında akdedilen ticari alım-satım sözleşmesi neticesinde davalı/borçluların müvekkiline karşı sözleşme kapsamında bulunan edimlerini yerine getirmediklerini, bunun üzerine davalılar hakkında Konya.... İcra Müdürlüğü’nün ...

Esas sayılı icra takip dosyası ile 265.000,00 TL üzerinden takip başlatıldığını, davalılar 06/03/2020 tarihinde haksız ve kötüniyetli olarak borca itiraz ederek takibi durdurduklarını, borçlular böyle bir borçlarının olmadığını iddia etseler de müvekkili tarafından davalı/borçlular ile müvekkili arasında akdedilen sözleşme ile alacağının sabit olduğunu, sözleşme dahilinde müvekkiline 31/12/2019 tarihinde teslim edileceği vaat edilen dairenin halen daha tesliminin gerçekleşmediğini ileri sürerek davalıların itirazlarının iptaline, borçluların takip konusu borcu,

asıl alacakla birlikte takip dosyasında belirtilen avans faiziyle ödemeye ve takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalılar cevap dilekçesinde özetle; görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, eldeki dava dilekçesinin oldukça kısa olduğunu, hangi davalıdan hangi hukuki sebebe göre bir talepte bulunulduğunun davacının kimle nasıl sözleşme yaptığının tam olarak anlaşılamadığını, bundan ayrıca bir davalıyı mı yoksa her iki davalının mı sorumlu (müşterek mi müteselsil mi) olduğunun HMK 194.maddesi gereğince davacı tarafa belli ve kesin bir süre verilerek,

bu noktaları hangi somut kanıtlarla ispatlayacağı hususlarının somutlaştırma yaptırılması gerektiğini, müvekkillerinin pasif husumeti bulunmadığını, takip dayanağı dışına çıkılmasının mümkün olmadığını ve muvafakatlerinin bulunmadığını, taşınmazın mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmenin tapuda ya da noter huzurunda yapılması gerektiğini, bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunu, dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davalılar adına üçüncü kişi tarafından davacıya verildiğini, ifa gerçekleştirilmiş olduğundan iş bu davanın konusunun kalmadığını savunarak öncelikle usuli itirazları hakkında karar verilmesini,

bu talep kabul edilmediği takdirde davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi 21/04/2022 tarihli kararında. 05/07/2019 tarihli sözleşme gereğince dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçirilmesinin taahhüt edildiği, T.C.

Karatay Tapu Müdürlüğünün 20/06/2019 Tarihli Resmi Senedi ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçirildiği ve teslimin bu suretle gerçekleştiği, 11/10/2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın mevcut haliyle fiziksel gerçekleşme oranının %70 olduğu, taşınmazda yer alan eksikliklerin olağan gözden geçirme ile ilk bakışta görülebilecek ayıp mahiyetinde olduğu,

taşınmazın resmi satış tarihi olan 20/06/2019 tarihi itibariyle 6098 Sayılı Kanunun 223/1-2 maddesi gereğince davacının taşınmazda yer alan eksiklikleri derhal davalılara bildirmesi gerektiği, lakin davacı tarafından bu yönde bir bildirimde bulunulduğunun ispatı hususunda bir delil ibraz edilmediği gibi eldeki davaya dayanak icra takibinin de taşınmazın devrinden yaklaşık 8 ay sonra açıldığı,

adı geçen kanunun 222/2 maddesi gereğince satıcının, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olacağı şeklindeki amir kanun hükmü karşısında taraflar arasında akdedilen 05/07/2019 tarihli sözleşmede davalılar tarafından ayrıca bir taahhütte bulunulmadığı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/05/2017 Tarih ve 2017/13-678 Esas-2017/963 Karar sayılı ilamı da emsal alınarak davacının kendisine devir ve teslim edilen taşınmazı gözle görülebilen açık ayıpları ile birlikte kabul ettiği kanaatine varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dairemizin 27/10/2023 tarih ... Esas ...

Karar sayılı kaldırma ilamında; taraflar arasında imzalanan sözleşmede "Sözkonusu dairenin teslim tarihi 31/12/2019 tarihi olarak belirlenmiş olup alıcıya teslim edilmemesi durumunda daire bedeli olan 265.000,00 TL alıcıya aynen ödeneceğini satıcı ve devreden şimdiden kabul ve taahhüt etmişlerdir" denilerek cezai şart belirlendiği anlaşılmakta ise de cezai şartın ifa yerine kararlaştırılmış cezai şart mı, yoksa ifaya ekli cezai şart mı olduğu anlaşılamadığı,

mahkemece bu hususta taraf beyanları alınmak ve gerekli görüldüğü takdirde sözleşmeyi şahit olarak imzalayan kişiler dinlenmek suretiyle sözleşmede belirtilen cezai şartın ifaya ekli cezai şart mı, yoksa ifa yerine kararlaştırılmış cezai şart mı olduğunun belirlenmesinden sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı,

ayrıca tapu kayıtlarına göre sözleşmeye konu taşınmazın yargılama sırasında 27/09/2021 tarihinde davacı tarafından dava dışı üçüncü kişiye devredildiği anlaşılmakta olup mahkemece sözleşmeye konu taşınmazın devrinin davaya etkisinin değerlendirilmemesi de doğru olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN İSTİNAF İNCELEMESİNE KONU 26/03/2024 TARİHLİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesince; "....Davacının inşaat alanında faaliyet gösteren tacir olduğu, 05/07/2019 tarihli sözleşme gereğince dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçirilmesinin taahhüt edildiği, T.C.

Karatay Tapu Müdürlüğünün 20/06/2019 tarihli Resmi Senedi ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçirildiği ve teslimin bu suretle gerçekleştiği, 11/10/2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın mevcut haliyle fiziksel gerçekleşme oranının %70 olduğu, taşınmazda yer alan eksikliklerin olağan gözden geçirme ile ilk bakışta görülebilecek ayıp mahiyetinde olduğu,

taşınmazın resmi satış tarihi olan 20/06/2019 tarihi itibariyle 6098 Sayılı Kanunun 223/1-2 maddesi gereğince davacının taşınmazda yer alan eksiklikleri derhal davalılara bildirmesi gerektiği lakin davacı tarafından bu yönde bir bildirimde bulunulduğunun ispatı hususunda bir delil ibraz edilmediği gibi eldeki davaya dayanak icra takibinin de taşınmazın devrinden yaklaşık 8 ay sonra açıldığı,

adı geçen kanunun 222/2 maddesi gereğince satıcının, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olacağı şeklindeki amir kanun hükmü karşısında taraflar arasında akdedilen 05/07/2019 tarihli sözleşmede davalılar tarafından ayrıca bir taahhütte bulunulmadığı, dinlenen tanık ve davacı vekili beyanından anlaşıldığı üzere sözleşmede kararlaştırılan 265.000,00 TL'nin taşınmazın teslim edilmemesi halinde teslim yerine geçmek üzere satış bedelinin iadesi olarak kararlaştırılan ifa yerine cezai şart olduğu,

yine tanık anlatımdan anlaşıldığı üzere davalı tarafından taşınmazın iadesi ve bedelin verilmesi teklifinin davacı tarafından kabul edilmediği gibi davacı tarafından taşınmazın dava dışı 3. kişiye satıldığı da anlaşılmakla davacının davasının reddine...." karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece ileri sürelen iddialarının ve hukuki vakıaların incelenmediğini, taraflar arasındaki sözleşmenin konusunun, içeriğinin, sözleşme tarihinin, tapu devir tarihinin ve sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın teslim tarihinin göz ardı edildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 05.07.2019 tarihinde imzalandığını, taşınmazın tapu devrinin ise 20.06.2019 tarihinde gerçekleştiğini, görüldüğü üzere tapu devrinin zaten sözleşme tarihinden önce gerçekleştiğini,

dosya kapsamında alınan 24.11.2021 tarihli uzman hukukçu bilirkişi raporunda "dava konusu taşınmazın yapı kullanım izin belgelerinin düzenlenmediği, bu konuda belediyeye bir başvuruda bulunulmadığı"nın açıkça belirtildiğini, bir taşınmazın ancak iskan ruhsatının alınması ile birlikte tesliminden söz edilebileceğini, iskan ruhsatı alınmaksızın işin teslim edildiğinden söz edilemeyeceği için mahkemece iskan ruhsatının alınıp alınmadığı hususu üzerinde durulması gerekirken yerel mahkemece bu hususun değerlendirilmediğini, dava konusu taşınmazın en büyük eksikliğinin iskanın bulunmaması olduğunu,

bu durumun davanın seyri sırasında taraflarınca bir çok defa beyan edildiğini, taraflarınca taşınmazın devrinden sonra taşınmazın gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklı cezai şart kararlaştırıldığını, Yargıtay 13. HD'nin ...

Esas ...Karar sayılı ilamına göre de sözleşme hükümlerinde cezanın ödenmesi gerekmekteyken aksi yönde verilen kararın yerinde olmadığını, eldeki davaya dayanak icra takibi taşınmazın devrinden yaklaşık 8 ay sonra açılmamış, tarafların aralarındaki sözleşmede belirtilen sürelerin dolmasına rağmen iskansız ve %30'u tamamlanmayan taşınmazın teslim edilmemesi sebebi ile cezai şartın tahsili amacıyla icra takibini başlattığını, ancak tapu devrinin gerçekleşmesi ile taşınmazın teslim edilmesi hususlarının farklı olması yerel mahkemece göz ardı edildiğini, TBK 180.maddesi gereği müvekkilinin cezai şart bedelini talep etme hakkı bulunduğunu,

bilirkişi raporunda daha çok taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olup olmadığı hususu üzerinde durulduğu ve mahkemenin takdirine bırakıldığını, ancak taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunun apaçık ortada olduğunu, ne dava dilekçesinde ne de davalının sunduğu cevap dilekçesinde ayıplı mal hükümlerine dayanıldığını, buna rağmen yerel mahkemece iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına aykırı olarak ayıplı mal hükümlerine göre karar verildiğini, gerek bilirkişi raporları incelendiğinde gerekse dosya münderecatından anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmazın tamamlanmadığını, kullanılamaz halde olduğunu,

dolayısıyla davalının taşınmazın teslimini yerine getirmediğini, raporlar taşınmazı %70'i tamamlanmış olarak belirtilmekle birlikte taşınmazın herhangi bir tadilat yapılmaksızın kullanılmasının mümkün olmadığını, davalıların eksik ifa ile sorumlu olduklarını, usul ve yasaya aykırı 26.03.2024 tarihli kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılması gerektiğini ileri sürerek istinaf talebinde bulunmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; itirazın iptali istemine ilişkindir.

İstinaf incelemesi; Kamu düzenini ilgilendiren konularda resen, diğer yönlerden HMK'nın 355. maddesi gereğince istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.

Davacı taraf, Konya İli, Karatay İlçesi, Doğuş Mahallesi ... Ada, ... parsel ...Blok ... Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazın davalılar tarafından iş karşılığı olarak kendisine verilmesinin kararlaştırıldığını, sözkonusu dairenin kararlaştırılan tarihte teslim edilmediğini, bu nedenle sözleşmede belirlenen 265.000,00 TL'nin kendisine ödenmesi gerektiğini ileri sürerek sözkonusu bedelin tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptalini talep etmekte, davalı taraf ise sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşme ile teslimi kararlaştırılan dairenin tapu kaydının davacıya verildiğini savunarak davanın reddini talep etmektedir.

Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dosyadaki belgelere, kararın dayandığı delillere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara ve gerekçe içeriğine göre, mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın somut olayın özelliklerine uygun olarak belirlendiği, yargılamanın Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda belirtilen usullere uygun olarak yürütüldüğü, taraflarca gösterilen hükme etki edecek delillerin usulüne uygun olarak toplandığı,

toplanan delillere göre taraflar arasında imzalanan sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın sözleşmede teslimi kararlaştırılan dairenin teslim edilmemesi halinde ödenmesi kararlaştırılan ifa yerine cezai şart niteliğinde olduğu, sözleşme ile teslimi kararlaştırılan dairenin davacı tarafa teslim edildiği, davacı tarafından da üçüncü bir kişiye devredildiği, buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, davacı tarafça ileri sürülen istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı, mahkemece delillerin takdirinde ve yasa kurallarının olaya uygulanmasında bir isabetsizlik görülmediği,

davanın reddine ilişkin kararda kamu düzenine aykırı herhangi bir husus bulunmadığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacının istinaf başvuru talebinin HMK'nın 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır ...