Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2025/15 K.2025/654

Taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı kaparo ödemesi ile taşınmaza yapılan masrafların tahsili davası nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararı davalı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Tarafların 12.05.2022 tarihinde aralarında yaptıkları daire satış sözleşmesi uyarınca 1 adet villanın vekil edeni şirkete satımı konusunda anlaştıklarını, sözleşme villanın satış bedeli olarak belirlenen 4.400.000 TL'sinin 100.000 TL'sini sözleşme imza tarihinde peşinat ve kaparo olarak davalıya ödediğini, sözleşmede geri kalan bedelin tapu tesliminde ödeneceği kararlaştırıldığı, dairenin teslim tarihi 12.07.2022 olduğu,

vekil edenin sözleşmenin imza altına alınmasından sonra villanını bahçesinin sulama sistemi ve peyzajı için 45.400,00 TL harcama yaptığını, teslim tarihinde davalının edimini yerine getirip daireyi teslim etmediğini, bunun üzerine vekil edeni tarafından 29/08/2022 tarihinde Kocaeli 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/67 D.

İş sayılı dosyası ile delil tespiti raporunda eksik imalatların olduğu ve işin bitme oranının %96 olduğu belirlendiği, Kocaeli 6. Noterliği'nin 05/12/2022 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile eksik işlerin tamamlanarak dairenin teslim edilmesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ve peşinatın geri ödenmesi davalıdan talep edildiğini,

çekilen ihtardan sonuç alınmadığını belirterek davanın kabulü ile taraflar arasında ki sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile davalıya ödenen 100.000,00 TL kapora bedeli ile 45.400,00 TL harcama bedelinin ödeme tarihinden itibaren en yüksek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafça sözleşme bedelinin tamamlanamaması ve ödenmemesi nedeniyle tapu devri gerçekleştirilemediğini, tapu devri yükümlülüğünü yerine getirebilmesi için önce davacının üzerine düşen ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğini, davacının 12.07.2022 tarihinde ödeme yapmamış olması itibariyle TBK md.125 kapsamında temerrüde düştüğünü, bundan kaynaklı vekil edeninin sözleşmeyi feshedebileceği, aralarındaki ticari sözleşme gereği ve ödemenin gerçekleşmemesi nedeniyle uğramış olduğu zarar da gözetilerek kapora bedelinin iadesi ile yükümlü olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına göre; "Davacının açmış olduğu davanın kısmen kabul kısmen reddi ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile 138.475,00 TL’nin 23/12/2022 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf isteminde bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Davacı ile müvekkili arasındaki sözleşmenin taşınmaz satışı değil alacağın temliki niteliğinde olduğunu, bu nedenle adli yazılı olarak yapılmasının sözleşmenin geçerliliği için gerekli ve yeterli olduğunu, Yerel Mahkemece taleple bağlılık ilkesinden ayrılarak herhangi bir gerekçe belirtmeksizin sözleşmenin geçersizliğine hükmetmesinin hukuka aykırı olduğunu, teknik bilirkişi yerine geçerek yeni bir rapor alınmaksızın eksik ifadan söz edilmesinin hukuki dayanağının bulunmadığını, dava sonucu itibari ile menfaati olduğunun gözetildiğinde şirket yetkilisinin eşinin tanıklığına itibar edilmesinin mümkün olmadığını,

tüketici işlemi olmayan bir hukuki ilişkide taraflardan birine %96 oranında tamamlanmış bir sözleşmenin eksiklik iddiası ile fesih hakkının olduğunun kabul edilmesinin hakkın kötüye kullanılması anlamına geleceğini, Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı kaparo ödemesi ile taşınmaza yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 HMK, 6098 Sayılı TBK, 6102 sayılı TTK

3. Değerlendirme ve karar

Dava, harici taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı kaparo ödemesi ile taşınmaza yapılan masrafların tahsili isteğine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır.

İlk Derece Mahkemesince, Davanın kısmen kabulü kararına karşı davalı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

Bilindiği üzere tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [Türk Medeni Kanunu (TMK), m. 706; sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK), m. 213; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), m. 217; Noterlik Kanunu, m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.

Taraflar arasında, davalının Kocaeli İli, Başiskele İlçesi, Seymen Mahallesi, ... Ada, .. No'lu Parsel üzerinde yapacağı villalardan 1 (K Blok) villanın davacıya 4.400.000,00 TL bedel ile satışı konusunda 12/05/2022 tarihli yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmiştir.

Sözleşmede gayrimenkulun satış bedeli olan 4.400.000,00 TL'nin ön ödeme olarak 100.000,00 TL kaparo ödemesi olarak yapıldığı, geri kalan 4.300.000,00 TL ödemenin tapu tesliminde tüm ödeme olarak yapılarak villanın satışının yapılacağı yer aldığı, otomatik sulama sisteminin villa sahibine ait olduğu, villayı alan kişi vazgeçtiği durumlarda kaparo ödemesi geri yapılmayacağı, teslim tarihinin 12/07/2022 olduğu kararlaştırılmıştır.

Kocaeli 6. Noterliği 05/12/2022 tarihli ... yevmiye numarası ile davacı tarafından davalıya eksikliklerin tamamlanması yoksa sözleşmenin fesh edileceği, 100.000,00 TL ödemenin faizi ile birlikte yasal yollardan talep edileceği davalıya ihtar edilmiş, Davalı tarafın cevabi Kocaeli 8. Noterliği 06/12/2022 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 12/07/2022 tarihinde ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesinden dolayı sözleşme hükümleri uygulanarak 100.000,00 TL ödemenin gelir kaydedileceği ve sözleşmenin fesh edileceği davacıya ihtar edilmiştir.

Davacı şirket tarafından ... (Dedasan Yapıya) 12.05.2022 tarihinde ... ada ... parselde villa kaporası olarak 40.000,00 TL, 12.05.2022 tarihinde ... ada ... parselde villa kaporası olarak 59.950,00 TL olmak üzere toplam 99.950,00 TL ödemede bulunmuştur. Ayrıca, davacı tarafın ticari kayıtlarına göre sulama ve peyzaj sistemi için 38.525,00 TL harcama yaptığı belirlenmiştir. Kocaeli 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/67 D.

İş sayılı dosyasındaki raporunda toplam imalatların %96'sının tamamlandığı, eksik imalatların % 4 seviyesinde olduğu belirtilmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlı olduğu, yasanın aradığı şekil şartı geçerlilik şartı olup bu şart gerçekleşmediğinden taraflar arasında imzalanmış olan adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz bir sözleşme uyarınca verilen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri iadesinin mümkün olduğu, bu nedenle davacının davalıya yaptığı ödemeyi isteyebileceği, sözleşmede teslim süresinin kesin vadeye bağlandığı, teknik bilirkişi raporunda eksiklikler bulunduğunun belirlendiği,

ayrıca davacı tarafından eksikleri tamamlaması için çekmiş olduğu ihtarname üzerine davalının eksikleri tamamlayıp tapuyu devretmeye hazır hale getirmesi talep edilmesine karşın davalı tarafın sözleşmeyi ödeme yükümlülüğünün yerine getirmediği gerekçesiyle feshettiği, sözleşmede kaparo dışındaki kalan ödemenin tapu tesliminde tüm ödeme olarak yapılarak villanın satışının yapılacağı düzenlendiği dikkate alındığında davalının sözleşmeyi feshinin haklı nedene dayanmadığı,

keza davalı şirketin bağımsız bölümü teslime hazır hale getirdikten sonra davacıya sözleşme uyarınca taşınmazı tapuda devretmeye hazır olduğunu usulüne uygun olarak keşide edilecek bir ihtar ile bildirmesi bakiye satış bedelini de istemesi gerekirken, davalı bu edimini yerine getirmemiş olduğundan davacının bakiye bedeli ödemediği için davacının temerrüde düştüğü yönündeki savunması yerinde olmadığı, kaldı ki sözleşmeden vazgeçen tarafın davalı olması sebebiyle kaparo ödemesi geri yapılmayacağı kararlaştırmasının davacı için geçerli olmadığı, davacı villanın bahçesine sulama sistemi ve peyzaj yaparak davalı yararına kazandırmada bulunduğu,

davalının yapılan masrafların bedeline ve belirlenme yöntemine ilişkin açık istinafının bulunmadığı, davacının geçersiz sözleşmenin haksız feshi sebebiyle davalı yararına masrafları ve ön ödeme bedelini talep edilebileceği anlaşılmakla Mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ayrıca, davalı tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesini gereğince yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün satımı söz konusu olduğundan taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi alacağın temliki niteliğinde olduğu ve adi yazılı olarak yapılması sözleşmenin geçerliliği için yeterli olduğu ileri sürülmüş ise de yüklenici temlikinin geçerliliği adi sözleşmeyle taşınmaz satın alanın cebren tescil talepli açtığı davada tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak tarafların edimlerini büyük oranda ifa etmesi durumunda uygulama bulduğu, eldeki daada davacının talebinin sözleşmenin haksız feshine dayandığından davalı bu yöne değine istinaf yerinde değildir.

V.KARAR

Açıklanan nedenlerle; ilk derece mahkemesi dosyasında davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, bu nedenle inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davalı vekilinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

... · Başkan · ... · ¸e-imzalı · ... · Üye · ... · ¸e-imzalı · ... · Üye · ... · ¸e-imzalı · ... · Katip · ... · ¸e-imzalı