Şanlıurfa'nın Eyyübiye ve Haliliye ilçelerindeki bazı alanların kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesi, bölge sakinleri bakımından somut bir soruyu gündeme getiriyor: Taşınmazım hangi hukuki rejime tabi olacak? Bu ayrım, hak sahipliğinden başvuru merciine, itiraz süresinden alacağınız karşılığa kadar her şeyi değiştirir.
İki Farklı Dönüşüm Rejimi
Türk hukukunda dönüşüm uygulamaları çoğunlukla iki ayrı temele dayanır. Birincisi 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında ilan edilen kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanıdır; burada yetkili idare belediye olup, süreç planlama ve gerektiğinde kamulaştırma üzerinden yürür. İkincisi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli alan ve riskli yapı uygulamalarıdır; bu rejimde yapı maliklerinin çoğunluk kararıyla işleyen ayrı bir mekanizma ve kira yardımı gibi kendine özgü destekler söz konusudur. İki rejimin karıştırılması, doğru olmayan merciye başvuru yapılmasının en yaygın sebebidir.
Rejimi Belirlemek İçin Somut Adımlar
- İlan kararının hangi kanuna atıfla alındığını metninden doğrulayın.
- Belediyeden parselinizin alan sınırı içinde olup olmadığını yazılı olarak sorun.
- Yapınız için ayrıca riskli yapı tespiti yapılmış mı kontrol edin.
- İki farklı işlem birlikte varsa her biri için ayrı takvim tutun.
Yanlış Merciye Başvurunun Bedeli
Uygulamada sıkça görülen tablo şudur: Malik, belediye kararına ilişkin itirazını çevre ve şehircilik il müdürlüğüne, riskli yapı tespitine ilişkin itirazını ise belediyeye yöneltir. Sonuç, itirazın esasa girilmeden reddi ve bu arada dava süresinin tüketilmesidir. İdari başvurunun yanlış merciye yapılması bazı hallerde süreyi durdurmaz. Bu nedenle başvuru dilekçesinde hangi işleme, hangi sıfatla ve hangi dayanakla itiraz edildiği açıkça yazılmalıdır.
Hisseli ve Belgesiz Taşınmazlarda Ek Zorluk
Eyyübiye ve Haliliye'nin bir bölümünde hisseli tapu, intikali yapılmamış miras payları ve ruhsatsız yapılaşma yaygındır. Bu tabloda:
- İntikal işlemi tamamlanmadan yapılan görüşmeler tüm mirasçıları bağlamaz.
- Hissedarlardan birinin imzaladığı protokol diğerleri yönünden sonuç doğurmayabilir.
- Ruhsatsız yapılarda karşılık, arsa payı ile yapı bedeli ayrı ayrı değerlendirilir.
- Uzun süreli kullanıma dayalı talepler ayrı bir hukuki inceleme gerektirir.
Kayıt Disiplini
Belediyeyle yapılan her görüşmenin tarihini, görüşülen kişiyi ve teklifin içeriğini yazılı hale getirmek; dilekçeleri evrak kayıt numarası alarak vermek, sonraki aşamada delil değeri taşır. Elektronik başvuru yapıldığında başvuru çıktısı saklanmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler yalnızca yönlendirme amacı taşır; hangi rejimin uygulanacağı ve buna bağlı süreler parsel bazında değiştiğinden, karar vermeden önce belgelerinizle birlikte bir hukukçuya danışmanız uygun olur.