Kamulaştırma davalarında bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esaslarına ilişkin yönetmelik, taşınmazın bedelini fiilen belirleyen kişilerin kim olacağını ve hangi ölçütlere göre çalışacağını düzenler. Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında dosyanın kaderini büyük ölçüde bilirkişi raporu tayin ettiği için, bu düzenleme teknik bir ayrıntı değil, doğrudan mülkiyet hakkının korunmasıyla ilgilidir.
Bilirkişi Heyetinin Bileşimi Neden Önemli?
Kamulaştırılan taşınmazın niteliği, heyetin uzmanlık alanını belirler. Arsa niteliğindeki bir taşınmazda değerlendirme ölçütü ile tarım arazisinde uygulanan gelir esasına dayalı yöntem birbirinden farklıdır. Heyette taşınmazın niteliğine uygun uzmanlık bulunmuyorsa, raporun teknik dayanağı baştan tartışmalı hale gelir. Bu husus, rapor geldikten sonra değil, heyet oluşturulurken dile getirilmelidir.
Rapora İtirazın Somutlaştırılması
Rapor düşük bedel içeriyor diyerek yapılan genel itirazlar çoğu zaman sonuç vermez. Etkili itiraz, raporun hangi verisinin neden hatalı olduğunu gösterir:
- Emsal olarak alınan taşınmazın konum, imar durumu veya yüzölçümü bakımından benzer olmaması
- Emsalin uygulanan düzeltme oranının gerekçesiz bırakılması
- Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin eksik sayılması
- Verim ve gelir hesabında kullanılan verilerin kaynağının gösterilmemesi
- Keşifte tespit edilen fiili durumun rapora yansıtılmaması
Keşif Öncesi Hazırlık
Bedel tespitinde en çok kaybedilen fırsat, keşif anıdır. Taşınmaz malikinin keşiften önce imar durumu belgesini, varsa yapı ruhsatını, ağaç ve tesis dökümünü, kendi seçtiği emsal satışlara ilişkin bilgileri dosyaya sunması, heyeti somut veriyle çalışmaya yönlendirir. Keşifte sözlü olarak söylenen ancak tutanağa geçirilmeyen tespitlerin sonradan ispatı zordur.
Süre ve Usul Yönünden Kritik Nokta
Rapora itiraz için mahkemece verilen süre kesin nitelikte olabilir. Süresinde ileri sürülmeyen itirazlar sonradan dikkate alınmayabileceği gibi, ek rapor veya yeni heyet talebi de gerekçesiz kalırsa reddedilir. Bu nedenle itiraz dilekçesinin, teknik destek alınarak ve mümkünse karşı hesap içerecek biçimde hazırlanması gerekir.
Bu açıklamalar genel çerçeveyi anlatır. Kamulaştırma bedeli davalarında taşınmazın niteliğine göre uygulanacak yöntem değiştiğinden, dosyanızı taşınmaz hukukunda deneyimli bir hukukçuyla birlikte yürütmeniz sonuç bakımından belirleyici olabilir.