Eğitim öğretim tesislerinin kiralama karşılığı yaptırılması ve tesislerdeki eğitim hizmet alanları dışındaki alanların işletilmesi karşılığında yenilenmesine dair yönetmelik, kamu yatırımlarının özel sektör finansmanıyla gerçekleştirildiği bir modeli düzenler. Yüklenici açısından bu modelin özelliği, gelirin doğrudan idareden değil, uzun vadeli kira veya işletme hakkından elde edilmesidir; bu da riski yapım aşamasından işletme aşamasına yayar.
Modelin İki Ayrı Kolu
Birinci kolda yüklenici tesisi yapar, idare bunun karşılığında belirlenen süre boyunca kira öder. İkinci kolda ise mevcut tesisin eğitim hizmet alanı dışındaki bölümlerinin işletilmesi karşılığında yenileme yapılır. İki kolun risk dağılımı farklıdır: birincisinde ödeme kaynağı idarenin bütçesiyken, ikincisinde ticari alanın gerçek getirisidir ve talep riski yükleniciye kalır.
Sözleşme Öncesi İncelenmesi Gerekenler
- Tesisin bulunduğu taşınmazın mülkiyet ve imar durumu; irtifak veya kullanım hakkının süresi.
- Eğitim hizmet alanı ile ticari alanın fiziksel sınırının krokiyle netleştirilmesi.
- Bakım-onarım yükümlülüğünün hangi tarafta olduğu ve büyük onarım tanımı.
- Sözleşme süresi sonunda devir koşulları ve devredilecek varlıkların durumu.
- Kira bedelinin güncellenme yöntemi ve ödeme takvimi.
İşletme Aşamasındaki Tipik Uyuşmazlıklar
- Okul takvimi nedeniyle ticari alanın kullanılamadığı dönemlerin gelir kaybı olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği.
- Güvenlik gerekçesiyle getirilen erişim kısıtlarının işletme hakkını daraltması.
- Öngörülemeyen mevzuat değişikliğinin maliyetleri artırması ve uyarlama talebi.
- Teslimde gecikme nedeniyle uygulanan cezalar ve mücbir sebep savunması.
Delil ve Kayıt Disiplini
Bu modelde uyuşmazlıklar sözleşmenin çok ileri bir aşamasında ortaya çıktığından, o güne kadar tutulan kayıtlar belirleyici olur. Yer teslim tutanakları, ilerleme raporları, idareyle yapılan tüm yazışmalar, ticari alanın aylık ciro kayıtları ve kullanım kısıtlarına ilişkin bildirimler tarih sırasına göre arşivlenmelidir. Şifahi mutabakatlar, sözleşme değişikliği olarak kabul edilmediğinden yazılı zeyilnameye bağlanmalıdır.
Uyuşmazlığın Çözüm Yolu
Sözleşmede tahkim veya özel bir uyuşmazlık çözüm maddesi bulunup bulunmadığı, dava açmadan önce mutlaka kontrol edilmelidir. Böyle bir madde varken doğrudan mahkemeye başvurmak, görev itirazıyla karşılaşma ve zaman kaybı riski doğurur. Aksi hâlde uyuşmazlığın idari mi yoksa özel hukuk niteliğinde mi olduğu, gidilecek yargı kolunu belirler.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenizin özel hükümleri belirleyici olduğundan, bir talep veya ceza bildirimi aldığınızda metin üzerinden hukuki değerlendirme yapılması önerilir.