Tapu Sicili Tüzüğü, taşınmazlara ilişkin kayıtların nasıl tutulacağını, hangi işlemlerin sicile hangi biçimde yansıtılacağını gösteren temel düzenlemedir. Tapu kaydı, taşınmaz mülkiyetinin görünen yüzü olduğundan, sicildeki bir hatanın düzeltilmesi çoğu zaman basit bir idari talep değil, ciddi bir hukuki uğraş hâline gelir.
Kayıt Hatası mı, Yolsuz Tescil mi?
İlk ayrım burada yapılmalıdır. Ad, soyad, yüzölçümü gibi maddi hatalar için tapu müdürlüğünden düzeltme talep edilmesi mümkündür. Buna karşılık mülkiyetin kime ait olduğu tartışmalıysa, yani hukuki sebep olmaksızın veya geçersiz bir sebebe dayanarak yapılmış bir tescil söz konusuysa, artık idari düzeltme yolu yeterli olmaz; mahkemeden tapu iptali ve tescil talep edilmesi gerekir. Bu iki yolun karıştırılması, uygulamadaki en yaygın zaman kaybı sebebidir.
Sicile Güven İlkesinin İki Yüzü
Türk Medeni Kanunu, tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişinin kazanımını korur. Bu ilke, gerçek hak sahibi açısından ağır bir risk demektir: sicildeki hatalı kayda dayanarak taşınmazı devralan üçüncü kişi iyiniyetliyse, gerçek malikin taşınmazı geri alması güçleşir ve talep çoğu kez tazminata dönüşür. Bu nedenle bir hatanın fark edilmesiyle harekete geçilmesi arasında geçen süre, sonucu doğrudan etkiler.
Riski Dondurmanın Yolu: Şerh ve Beyan
- Dava açıldığında mahkemeden tedbir kararı alınarak kaydın devre kapatılması istenebilir
- Satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesi, alacağı kuvvetlendirir
- Aile konutu niteliğinin sicile işlenmesi, eşin rızası olmadan yapılacak devirleri engeller
- Mirasçılık durumu netleşmeden yapılan devirler için elbirliği mülkiyeti kaydı kontrol edilmelidir
Başvuru Öncesi Kontrol Listesi
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve varsa takyidatları alınmalıdır.
- Kadastro tutanağı ve tapu işlem dosyası (akit tablosu, vekâletname) müdürlükten talep edilmelidir.
- Hatanın hangi işlemle ve hangi tarihte oluştuğu belirlenmelidir.
- Kadastrodan kaynaklanan iddialarda, kadastroya özgü hak düşürücü sürenin dolup dolmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Değerlendirme
Tapu uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi, çoğu zaman ilk hafta içinde alınan tedbir kararıyla belirlenir. Kaydınızda beklemediğiniz bir değişiklik fark ettiyseniz, taşınmazın el değiştirmesini beklemeden tapu işlem dosyasını temin edip durumu bir hukukçuya inceletmeniz, telafisi güç sonuçların önüne geçebilir.