Rize merkez ilçede Çarşı ve Piriçelebi mahallelerinin belirli bir kesimini kapsayan bölge, 2038 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile riskli alan ilan edilmiştir. Bu nitelikteki kararlar bölgedeki taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden, hem idari sürecin hem de olası uyuşmazlığın baştan planlanması gerekir.
Riskli alan ile riskli yapı aynı şey değildir
Riskli alan belirlemesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yapılır. Riskli yapı tespiti tek tek binalar için yürütülürken, riskli alan kararı bir bölgenin bütününü kapsar ve zemin yapısı, yapı stokunun durumu, afet geçmişi gibi teknik verilere dayandırılır. Bu nedenle ilk yapılacak iş, kararın eki kroki ve koordinat listesinde taşınmazın gerçekten alan sınırı içinde kalıp kalmadığını netleştirmektir.
Kararın maliklere pratik yansımaları
- Alan içinde yeni yapı ruhsatı ve tadilat işlemleri idarece sınırlandırılabilir.
- Tapu kaydına dönüşüm sürecine ilişkin belirtme yapılabilir.
- Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de etkilenir; süreci yalnızca malik penceresinden okumak eksik kalır.
- Uzlaşma aşamasında sunulan değer tespitleri, ileride çıkacak bedel uyuşmazlığının zeminini oluşturur.
İptal davasında merci ve süre
Riskli alan ilanına ilişkin Cumhurbaşkanı kararları idari işlem niteliğinde olup iptali idari yargıdan istenir. Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılan iptal davaları, ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay'da görülür. Yerel idare mahkemesine yapılan başvuru görev yönünden reddedilir ve bu da çoğu zaman değerli haftaların kaybı demektir. Süre bakımından 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki altmış günlük genel dava açma süresi uygulanır; Resmî Gazete'de yayımlanan kararlarda yayım tarihi başlangıç kabul edilir.
Dilekçede öne çıkan tartışma başlıkları
Uygulamada en çok tartışılan noktalar; alan sınırının teknik raporla örtüşmemesi, riskliliğe ilişkin somut zemin ve yapı verisinin yetersizliği, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki ölçülülük dengesi ve sınırın gereğinden geniş çizilmiş olmasıdır. İddiaların soyut kalmaması için, alana ait teknik dosyanın idareden getirtilmesi ve bilirkişi incelemesi talebi dilekçede açıkça belirtilmelidir.
Süreç boyunca tutulacak dosya
- Tapu kaydını, çapı ve imar durumu belgesini güncel tarihle temin edin.
- Yapının mevcut halini fotoğraf ve tarih bilgisiyle kayıt altına alın.
- İdareyle yapılan her görüşmeyi yazıya dökün; sözlü teklife dayanmayın.
- Tebliğ edilen evrakın zarfını ve tebliğ tarihini muhafaza edin.
Buradaki açıklamalar genel bilgi verme amacı taşır. Taşınmazın konumu, yapının durumu ve sürecin hangi aşamada olduğu sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.