2145 sayılı Karar ile Kocatepe Rüzgâr Enerji Santralinin yapımı amacıyla bazı taşınmazlar acele kamulaştırma kapsamına alınmıştır. Malikler açısından sürecin en somut sonucu, taşınmazın karşılığında ödenecek bedeldir. Bu rehber, kamulaştırma bedelinin nasıl belirlendiğine ve düşük tespit edilen bedele karşı hangi teknik itirazların sonuç verdiğine odaklanır.
Bedel Neye Göre Hesaplanır?
Kamulaştırma bedeli, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki nitelikleri esas alınarak belirlenir; projenin yaratacağı değer artışı hesaba katılmaz. Değerlendirmede taşınmazın imar durumu, kullanım şekli, yüzölçümü, konumu ve üzerindeki yapı ile bitki varlığı dikkate alınır. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda gelir yöntemi, arsa niteliğindekilerde emsal karşılaştırma yöntemi ön plana çıkar.
Arazi mi Arsa mı? En Belirleyici Ayrım
Bir taşınmazın arsa sayılması hâlinde bedel, çevredeki satışlar üzerinden hesaplanır ve genellikle daha yüksek çıkar. Arazi sayılması hâlinde ise yetiştirilen ürünün getirisi üzerinden bir gelir hesabı yapılır. Bu nedenle raporun ilk cümlesindeki nitelendirme, sonucun büyük bölümünü belirler. Belediye sınırları, altyapı hizmetlerinin varlığı ve fiilî yapılaşma, bu tartışmanın dayanaklarıdır.
Bilirkişi Raporunda Denetlenmesi Gereken Kalemler
- Seçilen ürün deseninin bölgede fiilen yetiştirilen ürünle uyumu
- Verim ve fiyat verilerinin resmî istatistiklere dayandırılıp dayandırılmadığı
- Üretim masraflarının abartılı gösterilerek net gelirin düşürülmesi
- Ağaç ve muhdesat sayımının eksik yapılması, yaş ve tür ayrımının gözetilmemesi
- Emsal olarak seçilen satışların tarih, konum ve nitelik bakımından karşılaştırılabilir olup olmadığı
- Rüzgâr ölçüm direği, trafo veya yol gibi tesislerin taşınmazın kalan kısmına etkisinin değerlendirilmemesi
İtirazın Usulü ve Zamanlaması
- Rapor tebliğ edildikten sonra yasal süresi içinde yazılı ve kalem kalem itiraz edilmesi
- İtirazın soyut bırakılmaması; hangi rakamın hangi belgeye göre yanlış olduğunun gösterilmesi
- Gerekçeli olarak ek rapor ya da yeni bir heyetten rapor alınmasının talep edilmesi
- Bedel artışı bekleniyorsa talep sonucunun usulüne uygun biçimde artırılması
- Keşifte hazır bulunulması ve tespit edilmeyen muhdesatın tutanağa geçirilmesi
Ödeme, Faiz ve Vergi Yönü
Bedelin bankaya yatırılması ile tescil arasındaki süreç, malikin parayı ne zaman çekebileceğini belirler. Bedele itiraz edildiği hâlde tespit edilen tutarın çekilmesi mümkündür; ancak çekme işleminin ihtirazi kayıtla yapılması, sonradan artış talebini korumak bakımından önem taşır. Ayrıca kamulaştırma bedelinin vergilendirilmesine ilişkin rejim, olağan satıştan farklı olduğundan bu yön ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Bedel tespiti tamamen dosyaya, keşfe ve rapora bağlı bir konu olduğundan, itiraz dilekçesinin teknik verilerle desteklenerek hazırlanması için hukuki destek alınması önerilir.