İstanbul ili Güngören ilçesi Tozkoparan Mahallesi sınırları içindeki alanın riskli alan ilan edilmesine dair 2450 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı sonrasında sürecin en uzun ve en çekişmeli aşaması, idare ya da yüklenici ile yürütülen uzlaşma görüşmeleridir. Bu yazı, masaya oturan malikin nelere dikkat etmesi gerektiğine ve anlaşma sağlanamazsa ne olacağına odaklanır.
Teklifi Değerlendirirken Bakılacak Beş Nokta
- Arsa payınızın doğru hesaplanıp hesaplanmadığı; tüm dağıtım bu paya dayanır.
- Verilecek bağımsız bölümün brüt değil net alanının, cephesinin ve katının sözleşmede yazılı olması.
- Teslim tarihinin ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımın açıkça düzenlenmesi.
- Kira yardımının süresi, tutarı ve ödeme takvimi.
- Ortak alanlar, otopark ve eklentilerin nasıl tanımlandığı.
Üçte İki Çoğunluk Kuralının Anlamı
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, taşınmaz maliklerinin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınan karar bağlayıcı hale gelir. Bu karara katılmayan maliklerin hisseleri bakımından kanunda ayrı bir usul öngörülmüştür. Dolayısıyla anlaşmama tercihinin sonucu, sürecin tümüyle durması değil, kendi hissesi bakımından farklı bir yola girilmesidir. Bu gerçeği baştan bilmek, gerçekçi bir müzakere stratejisi kurmayı sağlar.
Anlaşmayan Malikin Elindeki Araçlar
- Çoğunluk kararının usulüne uygun alınıp alınmadığını, toplantı ve tebligat belgeleri üzerinden denetlemek.
- Hisseye biçilen değerin tespitinde kullanılan değerleme raporuna itiraz etmek.
- Riskli alan kararının kendisine karşı idari yargıda açılabilecek iptal davasını, süresi içinde değerlendirmek.
- Kendisine yapılan tebligatların usulüne uygunluğunu kontrol etmek.
Sözleşme İmzalamadan Önce
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, imza sonrasında değiştirilmesi çok güç metinlerdir. Özellikle ek protokollerle asıl sözleşmeye aykırı düzenlemeler getirilmesi, uygulamada sık rastlanan bir sorundur. Sözleşmenin tüm eklerinin aynı anda okunması, teslim edilecek bağımsız bölümün projede işaretlenmesi ve tarafların kimlik ve yetki belgelerinin kontrol edilmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.
Süreç Boyunca Kayıt Tutmanın Değeri
Görüşme tutanakları, e-posta yazışmaları ve tebliğ edilen evraklar, ilerideki her türlü talebin dayanağını oluşturur. Sözlü verilen taahhütlerin hukuki değeri sınırlıdır; bu nedenle her vaadin yazılı metne geçirilmesi istenmelidir. Kira yardımı ödemelerinin aksaması, teslim gecikmesi veya proje değişikliği gibi durumlarda bu kayıtlar belirleyici olur.
Bu metin genel bilgilendirme sunar. Arsa payı, sözleşme hükümleri ve tebligat durumu her malikte farklılaştığından, imza atmadan önce metnin bir hukukçu tarafından incelenmesinde fayda vardır.