Kırıkkale ili, merkez ilçe, Bahçelievler Mahallesi sınırları içerisinde bulunan alanın riskli alan ilan edilmesine dair 2750 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında bir bölgenin bütün olarak dönüşüme konu edilmesi sonucunu doğurur. Bu ilan, bölgedeki her yapının teker teker incelenip riskli bulunduğu anlamına gelmez; alanın zemin yapısı, yapılaşma düzeni ve afet riski birlikte değerlendirilerek verilen bölgesel bir karardır. Malik açısından sonuçları ise oldukça somuttur.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Aynı Şey Değildir
Bu iki kavramın karıştırılması, uygulamadaki en yaygın hatadır. Riskli yapı tespiti tek bir binaya yöneliktir ve teknik rapora dayanır; malik bu rapora karşı itiraz edebilir. Riskli alan ilanı ise bölgeseldir ve bir bina raporuna değil, alanın bütününe ilişkin değerlendirmeye dayanır. Dolayısıyla riskli yapı itirazı için öngörülen yol, riskli alan kararına karşı işlemez. Yanlış yola başvuran malik, kendi dosyasında süre kaybeder.
İlanın Doğurduğu Pratik Sonuçlar
- Alan içinde yeni yapı ruhsatı ve tadilat işlemleri sınırlanabilir.
- Dönüşüm sürecinde tahliye ve yıkım aşamaları gündeme gelir.
- Maliklerin belirli bir çoğunlukla alacağı kararlar, katılmayan malikler bakımından da sonuç doğurabilir.
- Kira yardımı, geçici konut ve hak sahipliği başvuruları için ayrı takvimler işler.
Karara Karşı Yargı Yolu ve Yürütmenin Durdurulması
Riskli alan ilanı bir idari düzenleyici işlem niteliğindedir ve idari yargıda iptali istenebilir. Dava dilekçesinde tartışılacak temel başlıklar; alanın belirlenmesinde kullanılan teknik verilerin yeterliliği, sınırların çizilme biçimi ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengedir. Yıkım ve tahliye adımları hızlı ilerleyebildiğinden, dava açılırken yürütmenin durdurulması talebinin ayrıca ve gerekçelendirilerek ileri sürülmesi önem taşır. Karar iptal edilse dahi bu arada tamamlanmış fiilî işlemlerin geri alınması güçleşir.
Sürecin İçinde Kalarak Hak Korumak
Her malik dönüşüme karşı çıkmak istemez; birçok dosyada asıl mesele, verilecek yeni bağımsız bölümün metrekaresi, konumu ve ödenecek fark bedelidir. Bu durumda anlaşma masasına gitmeden önce mevcut taşınmazın güncel değerinin bağımsız biçimde tespit ettirilmesi, uzlaşma metninde teslim tarihi ve gecikme sonuçlarının açıkça yazılması, kira yardımı başvurusunun zamanında yapılması gerekir. Sözleşme imzalandıktan sonra dile getirilen itirazlar çoğu kez karşılık bulmaz.
Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri
Riskli alan uygulamalarında yalnızca malikler etkilenmez. Kiracılar tahliye ile karşılaşır, ipotek ve şerh sahiplerinin hakları yeni taşınmaza taşınır. Bu grupların da kendilerine tanınan başvuru ve yardım imkânlarını süresinde kullanması gerekir.
Bu yazı riskli alan uygulamasının genel çerçevesini aktarır; Bahçelievler ölçeğindeki uygulamada sınırlar, takvim ve hak sahipliği koşulları dosyanıza göre farklılaşabileceğinden, tebliğ ve ilan tarihlerini kaçırmadan hukuki destek almanız önerilir.