3368 sayılı Karar ile Tekirdağ İli, Süleymanpaşa İlçesi, Altınova Mahallesi sınırları içerisindeki bazı alanlar kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmiştir. Bu ilan, bölgedeki taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan sona erdirmez; ancak taşınmaz üzerinde yeni bir planlama ve uygulama rejimi başlatır. Rehberin amacı, ilan sonrasında malikin karşılaşacağı aşamaları ve karar noktalarını sıralamaktır.
Proje Alanı İlanı ile Riskli Alan İlanı Karıştırılmamalıdır
Belediye mevzuatı kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilanı, afet riski altındaki alanlara ilişkin dönüşüm mevzuatından farklı bir hukuki temele dayanır. İkisinin sonuçları, uzlaşma usulü, tahliye yetkileri ve sağlanacak yardımlar bakımından aynı değildir. Malikin ilk yapması gereken, taşınmazının hangi rejim altında değerlendirildiğini belgeye dayalı olarak netleştirmektir.
İlanın Taşınmaz Üzerindeki Somut Etkileri
- Yeni imar planı yapılana kadar ruhsat ve yapı işlemlerinde fiilî duraksama yaşanabilir.
- Alım satımlarda alıcıların dönüşüm belirsizliği nedeniyle fiyat baskısı oluşturması yaygındır.
- Uygulama aşamasında hisseli parseller için uzlaşma daha karmaşık hâle gelir.
- Kiracılar ve işletme sahipleri bakımından taşınma ve faaliyet kaybı sorunları gündeme gelir.
Uzlaşma Görüşmelerine Hazırlıklı Girmek
Dönüşüm sürecinin belirleyici aşaması, idarenin sunacağı takas, yeni bağımsız bölüm veya bedel teklifidir. Görüşmeye girmeden önce şunların hazır olması gerekir: taşınmazın bağımsız bir değerleme raporu, mevcut alanı ve konumunu gösteren belgeler, teklif edilen yeni bağımsız bölümün brüt-net alan, kat, cephe ve teslim tarihi bilgileri. Sözlü vaatlerin sözleşmeye yazılmaması, uygulamada en çok mağduriyet üreten davranıştır.
İtiraz ve Dava Yolları
- Proje alanı ilanına ilişkin karara karşı idari yargıda iptal istemi ileri sürülebilir; süre, ilanın hukuken öğrenildiği tarihe göre hesaplanır.
- Alanla ilgili imar planı askıya çıktığında, askı süresi içinde idareye yazılı itiraz edilmesi sonraki dava hakkının korunması bakımından önemlidir.
- Uzlaşma sağlanamaması hâlinde yürütülecek kamulaştırma veya uygulama işlemleri ayrıca dava konusu yapılabilir.
Zaman Yönetimi Neden Belirleyici?
Dönüşüm dosyalarında hak kaybı çoğunlukla esastan değil, süreden doğar. Askı ilanının kaçırılması, tebligata rağmen görüş bildirilmemesi veya uzlaşma çağrısına yanıt verilmemesi, sonraki aşamalarda savunma alanını daraltır. Bu nedenle ilan tarihinden itibaren bir takvim tutulması ve her yazışmanın tarihiyle arşivlenmesi önerilir.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amacı taşır. Parselin hisse durumu, üzerindeki yapının niteliği ve idareyle yapılan görüşmelerin içeriği sonucu değiştirebileceğinden, teklif aşamasına gelmeden önce hukuki destek almanız isabetli olur.